【正文】 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期和市場(chǎng)表現(xiàn)，濱江板塊分為三個(gè)主要片區(qū)： 三四橋之間，以星光大道為核心的區(qū)級(jí)商務(wù)政務(wù)中心； 一橋周邊住宅為主的居住片區(qū)； 以白馬湖為中心的濱江腹地住宅區(qū) 區(qū)政府為周邊，企業(yè)總部樓群，獨(dú)具地鐵優(yōu)勢(shì)、核心商業(yè)商務(wù)政務(wù)區(qū)； 開發(fā)較早，生活氛圍較濃，區(qū)域成熟度略高，市區(qū)客戶認(rèn)可度較強(qiáng)； 文化生活居住區(qū)的長(zhǎng)河延伸片區(qū)，依托三橋四橋配套，但發(fā)展有待完善。三橋收費(fèi)取消、四橋通 車、 07年市場(chǎng)成交量井噴重構(gòu)了區(qū)塊價(jià)值， 0 08年的濱江樓盤 集中交付，二手房和社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況的改善，預(yù)示著板塊價(jià)值 爆發(fā)期臨近。 04至 06年期間，這是一個(gè)急劇上升期，房產(chǎn)開發(fā)從一橋延伸到四 橋，再向三鎮(zhèn)腹地?cái)U(kuò)張，項(xiàng)目也是層出不窮，各領(lǐng)風(fēng)騷一時(shí)，太 陽(yáng)國(guó)際、六合天寓、盛元慧谷、春江時(shí)代等，濱江政府一直強(qiáng)調(diào) 住在濱江， 但真實(shí)的二手市場(chǎng)和社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況并還未成熟 。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)。極大地提升了區(qū)域價(jià)值。先后建成一系列的特色園區(qū)，包括高新軟件園、軟件專業(yè)孵化器、集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園等。 ?濱江高新開發(fā)區(qū)在全國(guó) 53個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)中人均創(chuàng)利連續(xù)多年位居前三位。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ? 1 市場(chǎng)分析 濱江整體綜述 1 市場(chǎng)分析 濱江整體綜述 10余年的發(fā)展，濱江區(qū)吸引了一大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐。 麥德龍超市項(xiàng)目 濱文路以北、冠山路以西的中谷糧庫(kù)區(qū)塊 麥德龍是德國(guó)最大、歐洲第二、世界第三的零售批發(fā)超市集團(tuán)，世界 500強(qiáng)之一，麥德龍落戶后的銷售對(duì)象為集團(tuán)消費(fèi)大客戶，將有效輻射濱江區(qū)乃至蕭山區(qū)。 e時(shí)代商貿(mào)項(xiàng)目 江南大道以北、濱盛路以南、火炬大道以東、信誠(chéng)路以西公建中心區(qū)塊 該項(xiàng)目功能定位突出電子、計(jì)算機(jī)產(chǎn)品、游戲軟件產(chǎn)品等，同時(shí)配以休閑、餐飲、購(gòu)物設(shè)施，為高新區(qū)電子信息企業(yè)提供基礎(chǔ)配套。 SM城市廣場(chǎng)項(xiàng)目 時(shí)代大道以東，濱興路以北 SM集團(tuán)是亞洲最大的大型商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)集團(tuán)企業(yè)之一，該項(xiàng)目是集購(gòu)物、美食、娛樂、休閑為一體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心，體量大，影響力強(qiáng)。目前，有羽毛球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等的投資意向。該項(xiàng)目周邊擁有江南豪園、風(fēng)雅錢塘、錢塘春曉等大量高檔住宅小區(qū)迫切需要大型購(gòu)物設(shè)施，目前易買得大型超市、物美大賣場(chǎng)、沃爾瑪?shù)壬碳叶加蟹e極投資的意向?？偵虡I(yè)面積 16萬平方米，由生活大賣場(chǎng)、精品名店街、家電數(shù)碼港、運(yùn)動(dòng)名品館、空中酒吧廊、文化書城、美食廣場(chǎng)和健身中心組成。 1 2 3 濱江五大特色街區(qū)：一、星光大道商業(yè)街區(qū)；二、聞濤路文化休閑一條街；三、家居生活休閑購(gòu)物街區(qū)；四、電子信息綜合街區(qū)；五、白馬湖文化創(chuàng)意綜合商貿(mào)街區(qū)。 公建中心商圈 即在軟件園周邊、公建中心區(qū)塊引入學(xué)校、銀行、金融、保險(xiǎn)及中介等服務(wù)性企業(yè)，利用較豐富的工業(yè)旅游資源，如 UT斯達(dá)康、東方通信、華為三康等企業(yè)的產(chǎn)品展示廳及廠房，組織開展工業(yè)旅游，形成以貿(mào)易、商務(wù)、旅游共同繁榮的新商圈。 濱江高教園區(qū) 濱江高新區(qū) 蕭山 本案 1 市場(chǎng)分析 濱江整體綜述 濱江區(qū)商業(yè)規(guī)劃主要分為三大塊：三大商圈、五個(gè)特色街區(qū)和十大規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目。 濱江的輻射力已經(jīng)影響到了蕭山、湘湖、聞堰義橋等板塊的價(jià)格走勢(shì)和成熟度，使得濱江有了更寬泛的 “ 大濱江 ”概念 。預(yù)示著濱江 ” 節(jié)點(diǎn)性 “ 時(shí)刻的到來。其中有 六個(gè)新 城 座落于錢江南岸。 通常所指的 濱江區(qū) ，即高新開發(fā)區(qū)中的江南區(qū)塊。 高新開發(fā)區(qū)（濱江）總面積為 。 1991年國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)高新區(qū)。 但受今年的資金壓力困擾，大部分開發(fā)企業(yè)也可能被迫減緩開發(fā)節(jié)奏，轉(zhuǎn)而加速現(xiàn)有產(chǎn)品的銷售周轉(zhuǎn)， 2023年后繼供應(yīng)將減少，從而緩解市場(chǎng)供大于求的壓力。 但受年底銀行貸款到期、工程款結(jié)算等資金需求等因素影響，同時(shí)， 2023年行業(yè)整體銷售狀況極度不佳，開發(fā)企業(yè)資金鏈將面臨生死壓力，資金缺口巨大，采取大幅降價(jià)回籠資金的現(xiàn)象將集中凸現(xiàn)，年底與春節(jié)前后階段，將是房?jī)r(jià)的低谷階段。 研究認(rèn)為，這些樓盤的逆市上揚(yáng)，并非是預(yù)示市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的信號(hào)，而是預(yù)示著一個(gè) 兩極分化時(shí)代 的到來： 高品質(zhì)，高性價(jià)比的樓盤將繼續(xù)受到市場(chǎng)追捧，而品質(zhì)一般，定價(jià)虛高的樓盤將在競(jìng)爭(zhēng)中舉步維艱。 住宅存量狀況 兩極分化現(xiàn)象出現(xiàn) 1 市場(chǎng)分析 杭州房地產(chǎn)小結(jié) 在總體成交低迷的同時(shí)， 綠城蔚藍(lán)公寓，萬科金色城品，天陽(yáng)上河，乃至近期開盤的萬象城悅府 等個(gè)案樓盤卻依然延續(xù)了去年年中的熱銷效應(yīng)。 土地供應(yīng)狀況 供求關(guān)系：受 07年底市場(chǎng)觀望氣氛加劇和供應(yīng)高峰影響， 08年上半年主城區(qū)銷售狀況明顯放緩， 新增存量逐月抬高 。 08年下半年 — 09年全年，城東、城北、三墩將成為主力供應(yīng)區(qū)域，其中下沙與九堡板塊將是供應(yīng)大戶 開發(fā)企業(yè)先期捂盤、觀望政策、奧運(yùn)預(yù)期及年底資金缺口等諸多因素，均使下半年供應(yīng)量驟增充滿想象空間。 ?2023年下半年，據(jù)統(tǒng)計(jì)杭州市場(chǎng)住宅可售套數(shù)約 33000套，存量面積約 432萬平米。 1 市場(chǎng)分析 08杭州房市綜述 成交持續(xù)低迷，價(jià)格高位運(yùn)行。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示， 08年上半年，主城區(qū)的一手住宅成交均價(jià)為 14245元 /平米。 與去年同期相比，跌幅達(dá) %，基本回到 06年水平。 ?規(guī)劃城市人口10萬人。 ?城市西北部以良渚文化和生態(tài)農(nóng)業(yè)為主題的文化休閑旅游基地。 ?規(guī)劃城市人口10萬人。 塘棲組團(tuán) ?由塘棲、仁和鎮(zhèn)組成。西部為居住生活區(qū)，南部為休閑度假別墅區(qū)，東部為教育科研區(qū)。東部和東南部為工業(yè)區(qū)，西部和西南部為居住生活區(qū)，北部和東部臨江地區(qū)為生態(tài)旅游區(qū)。 義蓬組團(tuán)： ?由義蓬、南陽(yáng)、河莊、新灣鎮(zhèn)組成。北部為工業(yè)區(qū)和物流園區(qū)，南部為居住生活區(qū)。 瓜瀝組團(tuán)： ?由瓜瀝、衙前、坎山鎮(zhèn)組成。北部為居住生活區(qū)，南部為高新科技園區(qū)。 臨浦組團(tuán)： ?由臨浦、義橋、戴村鎮(zhèn)組成。 ?以城市現(xiàn)代加工制造業(yè)為主的綜合性工業(yè)城。 ?規(guī)劃城市人口 50萬人。 ?以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高教園區(qū)為骨干的綜合性新城。 ?規(guī)劃城市人口 105萬人，城市建設(shè)用地。 施工面積與竣工面積差距加大， 杭州房企盤子鋪得過大 （數(shù)據(jù)來源： 2023— 2023年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒《杭州市 2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） 城 鎮(zhèn) 規(guī) 模 與 布 局 結(jié) 構(gòu) 1 市場(chǎng)分析 杭州房地產(chǎn)發(fā)展板塊 江南城： ?由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成。年增幅保持在 30%左右 ,05年達(dá)到高峰 38%,06年后有放緩趨勢(shì)。 （數(shù)據(jù)來源： 2023— 2023年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒 《杭州市 2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） 商品房銷售面積穩(wěn)步增加。 06年后有明顯真快之勢(shì)，可以預(yù)見近期開發(fā)投資形式加劇