【正文】 確定時，具有高參考性 ?115地塊為政府拆遷項目，在拆遷周期和成本的預(yù)估上，本項目應(yīng)適當(dāng)考慮拆遷主體性質(zhì)引起的差異 本報告是嚴(yán)格保密的 . 12 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號地塊 3 董家渡 13A、 15A號地塊 4 董家渡 10號地塊 5 案例總結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的 . 13 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號地塊范圍以浙江中路、福州路、云南中路、廣東路等為四至。開發(fā)商中福集團具有豐富的舊改經(jīng)驗 概況 90 95 99 98 目前動遷地塊為 95和 98號 地塊 ?項目四至： 90：廣東路、浙江中路、?？诼? 95：福州路、浙江中路、廣東路、廣西北路 98：福州路、汕頭路、云南中路、廣西北路 99：廣東路、廣西北路、汕頭路、云南中路 ?區(qū)位： 位于上海市的中心區(qū)，緊鄰南京路和外灘，與人民廣場一步之遙，交通條件便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ?交通： 緊鄰 2號線人民廣場站、 8號線大世界站，公交線有 9 10 1 53世博 30路等 ? 規(guī)劃為占地 2萬余平方米、總建筑面積 “中福文化街” ? 開發(fā)商 為上海 金福外灘臵業(yè)有限公司 ，是上海中福（集團）有限公司的全資子公司，有過多次舊城改造的經(jīng)驗、良好的政府資源。 ?區(qū)域內(nèi)居民共 283戶。住宅有北海小區(qū)等，商鋪包括雜貨店、飲食店等。 地塊基本情況 ?地塊內(nèi)業(yè)態(tài)以住宅、商業(yè)為主，商業(yè)以娛樂飲食服務(wù)為主 ?建筑類型為二級舊里 95 98 本報告是嚴(yán)格保密的 . 15 9 98地塊目前具體補償方案還未公示，僅提供了部分補償口徑。 ?或者每戶發(fā)放 30000元 后，建筑面積超過 30平的 ，每多出 1平 ，多發(fā)放 1000元。政府動遷房源售價在 68007500元 /平。本項目拆遷因在事前廣泛征詢，考慮居民合理需求 拆遷談判進展緩慢的原因： ① 房屋評估單價過低 ，希望申請復(fù)核估價，但開發(fā)商 反映緩慢，沒有復(fù)核估價的意愿 ② 初期房源安臵方案 中平均每人安臵面積在 1826平，且以 3個戶口可選一套 2室戶， 5個戶口可選 2室戶和 1室戶各一套，居民認(rèn)為選擇空間小，不能符合家庭人員實際需要。 案例總結(jié) ?137地塊在拆遷時，應(yīng)對地塊周邊及房屋土地價進行了解，以定出合理的評估價； ?地塊的安臵方案應(yīng)充分考慮居民的基本需求； 我們這里什么地段啊，才 17600元 /平，這個價錢是不可能搬的。 —— 95地塊居民陳先生 南京路邊上，這么靠人民廣場的房子市場上還有 2萬以下的嗎？現(xiàn)在不是陽光拆遷嗎，這個評估價格我們不同意，要再次評估。 —— 98地塊居民丁先生 我們家 14平方， 3個戶口，只能拿一套 2室 1廳，但是兒子 35歲，結(jié)婚也要房子的呀。 —— 拆遷公司張先生 非居住房屋 評估單價 60000元 營業(yè)執(zhí)照補償 50000元 ?數(shù)人頭 以人均最低補償面積為 11平米，來計算補償價格 本報告是嚴(yán)格保密的 . 22 安臵房源準(zhǔn)備充足，拆賠套數(shù)比達到 1： 2 ，充分滿足居民的購房需求。 拆遷戶：趙先生 不購買安臵房的每人增加 23萬元補償， 4個戶口，其中兩個有大病補貼，拿了康橋一套 2室，一套 1室（還是照顧的）外加 120多萬。 拆遷戶：不愿透露姓名 有一家 4口，原來住 50平，給了一套周浦 3室 2廳的房子， ，剩余 2萬。 拆遷公司：劉先生 本報告是嚴(yán)格保密的 . 24 董家渡 13A、 15 A地塊動遷項目自 2023年 9月正式拆遷開始，到 2023年 4月動遷工作完成，拆遷周期僅為 拆遷項目啟動 出臺 安置方案 動遷簽約 掛牌 規(guī)范拆遷示范點 動遷工作順利完成 ?董家渡 13A、 15A地塊是“十一五”期間上海舊區(qū)改造重點地塊。 ?2023年 9月簽約率超過 78%。 根據(jù)訪談了解，對于不同的開發(fā)主體，拆遷居民的期望底價不同，開發(fā)商主導(dǎo)要明顯高于政府主導(dǎo)。 政府資源保證充足安臵房源供應(yīng)，對拆遷具有很大推進作用。 鑒于居民期望不同，本項目需考慮開發(fā)商拆遷引起的成本增加 本報告是嚴(yán)格保密的 . 26 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號地塊 3 董家渡 13A、 15A號地塊 4 董家渡 10號地塊 5 案例總結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的 . 27 董家渡 10號 董家渡 10號地塊位于黃浦區(qū)小東門街道，動遷建筑面積總計 80,827 ㎡ ，需動遷居民戶數(shù)約為 2,500戶 12 14 10 ?四至： 10號地塊位于黃浦區(qū)中華路以東，紫霞路以南，王家嘴角街以西，王家碼頭街以北 ?區(qū)位： 董家渡 10號地塊位于小東門街道，毗鄰人民廣場商圈、南京路商圈，在世博園區(qū)輻射范圍之內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ?交通： 靠近 2號線和 10號線的南京東路站，軌道交通線路還有 8號線 ?業(yè)態(tài)： 區(qū)域內(nèi)以住宅為主，沿街有一些商鋪，以飲食、娛樂、便利店為主 ?建筑： 居住房屋大多數(shù)為二級舊里及以下的公房，硬件設(shè)施及配套一般。 ?泛海建設(shè)方面表示將于2023年底完成動拆遷工作，界時 預(yù)計拆遷周期至少 9年。 ?拆遷工作已經(jīng)完成%。 本報告是嚴(yán)格保密的 . 29 地塊安臵房源有政府房源和市場房源構(gòu)成，購買政府房源中，居民供應(yīng)價格比購入價低 1000元 /平，市場房源開發(fā)商讓利 2500元左右，房源引起的二次成本較大 董家渡 10號地塊 安置房源 ?泛海建設(shè)安臵房源有政府購臵房源和社會購臵房源； ?政府購臵房源的買進價格比賣給拆遷居民的價格高出 1,000元 /平； ?市場購臵房源按目前價格 13500元 /平計算，開發(fā)商讓利每平 4500元左右，預(yù)計兩年后交房； 天臺星城 美林小區(qū) 東升花園 安置房源 性質(zhì) 安置價格 市場價格 市場差價 東升家園 政府購置 4200 7500 3300 美林小區(qū) 政府購置 5700 7950 2250 天臺星城一、二期 政府購置 7000 13000 6000 天臺星城三期 市場購置 88009800 13500 4500 外環(huán)線 本報告是嚴(yán)格保密的 . 30 泛海建設(shè)提出每人補償 ，但未遷出居民堅決要求 3540萬元 /人，差距很大 ?董家渡 10號地塊屬 開發(fā)商主導(dǎo)拆遷 ， ?拆遷人為上海通海建設(shè)有限公司，隸屬泛海建設(shè)集團?！? ?“原先 10號地塊大概有 2,000戶居民， 2023年至 2023年遷走了約1,000戶。動遷組曾 4次進入該地塊，但都沒有完成拆遷任務(wù)， 8年中動遷組來過 5次了。”曾參加過與泛海建設(shè)鄰近的董家渡 13號、 15號地塊拆遷、規(guī)劃工作的一位知情人士表示，泛海建設(shè)目前的困境在某種程度上也是其開發(fā)的進程過于緩慢而造成的。 居住用地拆遷方案 ?每個戶口 18萬，加 4萬元獎勵費，另加 ，即每個人可獲得 。根據(jù)訪談，居民 期望補償?shù)變r均在 3540萬元間 非居住用地拆遷方案 ?評估價格： 董家渡 10號地塊沿街商鋪賠償評估價格約 6萬元 /平米。 本報告是嚴(yán)格保密的 . 31 本項目決定拆遷前，應(yīng)準(zhǔn)備充足的資金和安置房源，防止延誤時機提高拆遷成本，進而影響拆遷成本 動遷資金準(zhǔn)備不足： 泛海建設(shè)兩次提請增發(fā)融資但都告失敗，直接導(dǎo)致投入動遷資金無法滿足拆遷的的需要 動遷房源準(zhǔn)備不足： 一方面初期房源準(zhǔn)備不充分，直接導(dǎo)致拆遷進程緩慢，周期無限延長，另一方面直接從市場購臵的房源大大提高了拆遷成本壓力 泛海建設(shè)目前的困境，主要原因是出手慢，居民期望補償高，還有動遷資金、安臵房源準(zhǔn)備不充分，使拆遷周期無限期延長，這是本項目在具體運作中需要借鑒的地方 拆遷進程過慢： 由于拆遷進程過慢，隨著房價的穩(wěn)步攀升，尤其是周邊項目 高價 開售，使得居民補償期望大大提高， 動遷成本與難度隨之提高從而陷入拆遷過程更慢的惡性循環(huán) 董家渡 10號 案例總結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的 . 32 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號地塊 3 董家渡 13A、 15A號地塊 4 董家渡 10號地塊 5 案例總結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的。居民不僅關(guān)心貨幣補償金額，也關(guān)注安臵房源的供應(yīng) 案例借鑒 影響因素 貨幣補償金額 房源供應(yīng)情況 ?居民最關(guān)心的是依據(jù)所有的補償金額（價值補償 +獎勵金額），平均每個人獲得的補償款是多少； ?居民的期望值主要有兩方面參考：周邊房價以及其他拆遷基地的補償水平； ?市調(diào)結(jié)果顯示對開發(fā)商項目居民普遍預(yù)期達 30萬 /人以上 ?“ 沒有房子不搬”是 90%以上被采訪居民的態(tài)度 ?實際的居住需求和相對低廉的價格，居民對動遷房源的要求巨大； ?市調(diào)結(jié)果顯示，類似 137居住條件和人口結(jié)構(gòu)的地塊拆遷中，所需房源套數(shù)與被拆戶數(shù)的比例達到 1： ： 本報告是嚴(yán)格保密的。補償口徑的確定應(yīng)參照周邊市場價格，考慮居民的接受度 影響貨幣補償金額的主要原因是被拆除房屋的評估單價。評估單價的確定要與周邊二手房的市場價格聯(lián)系，要與類似拆遷地塊的評估單價有可比性，才能提高市民的接受度。 ” —— 137地塊居民 “ 差不多的地段現(xiàn)在賠償多少了，我們這個地段的價錢也總要差不多。 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 [居住房屋 ]綜合 137地塊居民市調(diào)及其他拆遷案例的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，我們推薦本項目具有操作可行性的居住房屋拆遷補償口徑 房屋補償 ?被拆除房屋平均房地產(chǎn)市場單價為 [20230,26000]元 /平 ?套型補貼面積標(biāo)準(zhǔn)為 15平 /戶 ?價格補貼系數(shù)為 30% 獎勵費用 ?簽約獎勵費為 8萬元 /戶 ?速遷獎勵費費用為 7萬元 /戶 ?以權(quán)證戶口為單位計戶 其他費用 ?搬家及設(shè)施移裝費為 3000元 /戶 ?過渡期安臵費為 1500元 /戶 .月 ，發(fā)放周期