【正文】 1：常州在全國(guó)乃至全世界知名度較高 2：常州已成為國(guó)內(nèi)重要的電子信息產(chǎn)業(yè)加工制造業(yè)基地 市場(chǎng)定位 B\總體推盤思路 ? 以 銷 售促招商 互促互 進(jìn) 目前 銀 根 緊縮 政策 調(diào) 控宏 觀 政策不利于房地 產(chǎn) 走 勢(shì) ， 針對(duì) 本案商 業(yè)應(yīng)切中 時(shí) 弊重點(diǎn)采取突 擊銷 售 為 主，根據(jù)目前 國(guó) 家面 臨 的通 脹 形 勢(shì) ，把握 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) 地 區(qū) 群 眾 性 熱錢 流向的有利 時(shí) 機(jī)，因 勢(shì) 利 導(dǎo) 逐步把投 資 商熱錢 向商 鋪 投 資 引 導(dǎo) ， 通 過(guò) 商 鋪銷 售加快 開(kāi)發(fā) 商 資 金 滾動(dòng) 利用率 ， 邊銷 售 邊 招商，互促互 進(jìn) ，作 為 常州市大型商 業(yè)項(xiàng) 目，除了根據(jù) 項(xiàng) 目整體定位而確立的前期商 業(yè)概 念以及市 場(chǎng) 范 圍 、 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 主 題 定位之外，具體的 項(xiàng) 目商 業(yè) 部分 營(yíng)銷 推廣 實(shí) 施策略以及 執(zhí) 行方案 則 更是 項(xiàng) 目成功的重要 決 定 條 件。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 具有政策優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)支撐和商務(wù)區(qū)優(yōu)惠政策； ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展具良好前景； ? 政府對(duì)此區(qū)域的發(fā)展給予了相當(dāng)?shù)牧Χ龋? ? 品牌加掛，增強(qiáng)投資者信心； ? 絕佳地段，商圈疊加地帶； ? 區(qū)域未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r良好； ? 本區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)林立，易產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，人潮互動(dòng)； ? 本區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境及產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)境良好，同時(shí)潛在的目標(biāo)客戶群較多； ? 區(qū)域投資渠道少，但仍有相當(dāng)部分閑散資民間游弋，本項(xiàng)目可拓寬新投資渠道； ? 區(qū)域客戶購(gòu)買心理仍不成熟，如跟風(fēng)心理、從眾心理，操作得當(dāng)易形成熱潮； ? 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成資源整合優(yōu)勢(shì)； ? 未來(lái)高素質(zhì)管理人才的引進(jìn)，使整體商城發(fā)展起步高。 ? 經(jīng)營(yíng)產(chǎn) 品形 態(tài) 以 電 子 數(shù)碼業(yè)態(tài)為 核心商 業(yè)業(yè)態(tài) ? 獨(dú) 立 產(chǎn)權(quán) 主力商 鋪 面 積 要求 為 1520平米左右 ? 銷 售模式：商 鋪 全部采取小面 積產(chǎn)權(quán) 分割 銷 售模式。 一、業(yè)態(tài)分布 /產(chǎn)品形態(tài)建議 二、價(jià)格定位及策略 □ 在房地 產(chǎn)營(yíng)銷過(guò) 程中，定價(jià)是最敏感、最重要的一 個(gè)環(huán)節(jié) 。因此在本 項(xiàng) 目定價(jià) 時(shí) ， 應(yīng) 充分 結(jié) 合當(dāng) 地的房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)環(huán) 境。 ? 根據(jù) 項(xiàng) 目 進(jìn) 展價(jià)格控制： 根據(jù)周 邊項(xiàng) 目商 業(yè)類 比 狀況 以及本 項(xiàng) 目 檔 次等 綜 合因素。 三、銷售價(jià)格控制 ? 主力商鋪形狀 1520平米小面 積 分割 產(chǎn)權(quán)銷 售。 ?商 鋪銷 售目 標(biāo) ：投 資 者、 經(jīng)營(yíng) 者、 數(shù)碼 相 關(guān)產(chǎn) 品生 產(chǎn)廠 家 四、商鋪銷售模式 五、銷售策略 ? 開(kāi)發(fā) 商 參與 后期一定年限的商 業(yè)經(jīng)營(yíng) 管理， 并 能 較 好的 達(dá) 到收支平衡或一定利 潤(rùn) 。后期通 過(guò) 自己 對(duì) 反租商 鋪 的 經(jīng)營(yíng) 管理，自付盈虧。 ? 零售商 鋪 存在相 當(dāng)長(zhǎng) 的市 場(chǎng) 培育期，存在收益不 穩(wěn) 定、同 質(zhì) 化 產(chǎn) 品相互 競(jìng)爭(zhēng) 等情 況 ，采用 統(tǒng) 一年限返租，能 幫 助 業(yè) 主度 過(guò) 市 場(chǎng) 培育期，讓業(yè) 主感 覺(jué) 到有一定的保障，短期 內(nèi) 不 會(huì) 失去投 資 信心。 六、物業(yè)管理 ? 實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”管理模式，有效執(zhí)掌財(cái)富秩序。 七、參考付款方式（適用于首次開(kāi)售） 上述付款折扣適用于首次公開(kāi)發(fā)售，以后則根據(jù)各銷售階段進(jìn)行調(diào)整。 ◆ 銷 售接待中心 籌備 工作全面完成 產(chǎn) 品 概 念的解 釋 ， 產(chǎn) 品形 態(tài) 的展示， 產(chǎn) 品品 質(zhì) 的 見(jiàn)證 等等 這 些工作都需要在 賣場(chǎng) 里 進(jìn) 行；同 時(shí) ， 銷 售接待中心也是 項(xiàng) 目形象及 發(fā) 展商 實(shí) 力的展示手段，因此，銷 售接待中心的包裝、特 別 是 內(nèi) 部 銷 售道具的 籌備 相 當(dāng)關(guān)鍵 。 銷 售人 員 的 銷講 培 訓(xùn) 對(duì)項(xiàng) 目的 開(kāi)發(fā) 理念的理解、 項(xiàng) 目基本情 況 的熟悉、推售 貨 量的位置及基價(jià)格、接待客 戶 的基本 禮儀 及技巧等。 階段性推廣計(jì)劃 推廣主題 ? 時(shí)尚圣 地，潮流 數(shù)碼 ? 核心商圈， 贏轉(zhuǎn) 未 來(lái) ，全新商 業(yè) 魅力 勢(shì) 不可 擋 ? 租金收益，品牌 號(hào) 召， 規(guī) 模效 應(yīng) ，常州商 業(yè) 再升 級(jí) 。 具體工作： 區(qū) 域模型、 項(xiàng) 目模型的制作； 圍墻 的重新 設(shè)計(jì) ； 戶 外看板的更 換 （ 圍墻 看板、市 內(nèi) 高炮）； 售 樓 部 軟 包裝更 換 （ 門頭 、 內(nèi) 部展板）； 燈箱、道旗位置的確定， 設(shè)計(jì) 、上 畫 ； 城 鄉(xiāng) 公交 車車 身廣告的 設(shè)計(jì) 、上 畫 ； 項(xiàng) 目招商、 銷 售 簡(jiǎn)單資 料的制作（平 層圖 、模 擬業(yè)態(tài) 分布 圖 、招商折 頁(yè) 、招商手冊(cè) 等）； 門戶 、口岸的 戶 外廣告位置 預(yù) 留，高速出入口高炮位置 預(yù) 留。 一、銷售籌備期 ? 媒體配合： ? 工地 圍墻 包裝（工地 圍墻 、看板） ? 售 樓 部包裝（ 內(nèi) 、外） ? 戶 外廣告（看板、高炮、道旗、燈箱、 車 身廣告） ? 媒體 軟 文配合炒作 ? 電 臺(tái)招商廣告 ? 人 員 培 訓(xùn) ： ? 初步 業(yè)態(tài)規(guī)劃 布局 講 解； ? 招商人 員與 定向商家初步接 觸 、跟 進(jìn) ； ? 銷 售、招商人 員 走 訪競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng) 目、了解常州及周 邊 市 區(qū) 商 業(yè) 情 況 。 推廣策略 二、強(qiáng)銷期 ? 推廣目的： 開(kāi)盤 前造 勢(shì) ， 營(yíng) 造 項(xiàng) 目 內(nèi) 部 認(rèn)購(gòu) 全面升 溫 的景 況 ，引起市 場(chǎng) 高度 關(guān) 注； 利用 開(kāi)盤銷 售 暢 旺局面， 醞釀 下一 階 段的客源； 根據(jù)市 場(chǎng)認(rèn)購(gòu) 情 況 ， 對(duì) 價(jià)格、促 銷 策略等 進(jìn) 行 進(jìn) 一步的 調(diào) 整；在大商家意向基本 擬 定后，以 滿場(chǎng)為 原 則 ， 繼續(xù) 作后 續(xù) 宣 傳 ，加快投 資 商、小商家的招商步伐。 三、續(xù)銷期和尾盤傾銷期 ? 推廣目的： ? 促進(jìn)尾貨的銷售； ? 推進(jìn)其他功能塊的補(bǔ)充型招商，做好試業(yè)滿場(chǎng)籌備； ? 通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的試業(yè)宣傳力度，強(qiáng)化商家進(jìn)駐、簽署正式合同的決心。 五、廣告提煉 支撐點(diǎn)： 項(xiàng) 目的核心 競(jìng)爭(zhēng) 力體系： 地段 優(yōu)勢(shì) ： 本 項(xiàng) 目是未 來(lái) 的核心商圈所在，雄踞商圈重要 門戶 位置， 商圈 優(yōu)勢(shì) ： 與 周 邊 市 場(chǎng) 相 榮 相生， 業(yè)態(tài) 互 補(bǔ) ，共同打造常州乃至 華東 地 區(qū)數(shù)碼 航母； 建筑形 態(tài) ： 組團(tuán) 式大 賣場(chǎng) 室 內(nèi) 步行街 組 成，增大商 鋪 的可 視 性，平衡商 鋪 的均好性； 空 間處 理： 大量公共空 間 的 營(yíng) 造， 寬闊 的中庭、回 環(huán)動(dòng)線設(shè)計(jì) ， 將 室 內(nèi) 室外，地下地上不同的空 間 有機(jī) 聯(lián) 合在一起，使消 費(fèi) 者在 購(gòu) 物的 過(guò) 程中有者不同的體 驗(yàn) ； 業(yè)態(tài)組 合： 主力商家作 龍頭 （如 賽 格、 頤 高等 數(shù)碼 商 業(yè)領(lǐng)銜 ），保障三方利益； 投 資 保障： 良性的可持 續(xù)發(fā) 展的物 業(yè) 就是 對(duì)業(yè) 主投 資 的最好的保障； 經(jīng)營(yíng) 保障： 通 過(guò) 招商先行，主力商家提前確定等措施，保障后 續(xù) 招商有持久的拉 動(dòng)力，是 對(duì)經(jīng)營(yíng) 的最好保障；同 時(shí) 按一定的比例售 賣 ，自留部分物 業(yè) 自行 經(jīng)營(yíng) ，確保物 業(yè)屬 性不 變 ； 經(jīng) 管保障： 聘 請(qǐng) 知名招商、 經(jīng)營(yíng) 公司 進(jìn) 行招商、 經(jīng)營(yíng) 管理，確保街 區(qū)長(zhǎng) 做 長(zhǎng)興 。因而，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作成功。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 ,招商將會(huì)扮演很重要的角色。 我們積極地為本項(xiàng)目尋求最佳的贏利模式與整體招商實(shí)戰(zhàn)策略，力爭(zhēng)使本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益與社會(huì)效益“三贏” ，以及將項(xiàng)目持續(xù)做旺，實(shí)現(xiàn)贏利的持久化與最大化。 前言 一、招商目標(biāo) ? 本 項(xiàng) 目的招商不只是 簡(jiǎn)單 解 決 商家 進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 的 問(wèn)題 ，而是挑 選優(yōu)質(zhì) 商家 并進(jìn) 些合理的 業(yè)態(tài) 安排 組 合以促 進(jìn) 持 續(xù) 旺 場(chǎng) 。 通 過(guò) 在常州 當(dāng) 地市 場(chǎng) 及跨地 區(qū) 的招商 會(huì) ， 進(jìn) 一步提高本 項(xiàng) 目的 知名度 ，培育市 場(chǎng) 的 美 譽(yù) 度 ， 實(shí) 行全部招商 與 招租，奠定 項(xiàng) 目在常州市 場(chǎng)舉 足 輕 重的地位。 通 過(guò) 主力商 戶 的 進(jìn)駐 ， 帶動(dòng) 小商 戶 的 進(jìn)駐經(jīng)營(yíng) ， 為 后 續(xù) 的市