華恩數(shù)碼廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理建議報(bào)告-在線(xiàn)瀏覽
2025-02-20 02:08本頁(yè)面
【正文】 的經(jīng)營(yíng)分析 （三）關(guān)于國(guó)內(nèi)火車(chē)站商圈的經(jīng)營(yíng) —— 香港九龍車(chē)站 香港九龍車(chē)站香港是重要的世界經(jīng)濟(jì)中心城市之一，人口眾多，高樓林立，城市交通與產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)密切，九龍車(chē)站就是建立在稠密的城市網(wǎng)絡(luò)中一座規(guī)模宏大的交通城。 第 14頁(yè) 二、 火車(chē)站商圈的經(jīng)營(yíng)分析 九龍站在車(chē)站及周邊地區(qū)總體規(guī)劃過(guò)程中，設(shè)計(jì)者充分意識(shí)到這不僅僅是一座超大型的建筑工程，而是融匯了密集復(fù)雜的基礎(chǔ)設(shè)施、多層立體的交通系統(tǒng)以及以城市為一個(gè)巨型空間的構(gòu)想，這個(gè)超級(jí)交通城是一個(gè)多向鏈接點(diǎn)，它體現(xiàn)了香港這個(gè)都市的活力并潛在巨大的新增長(zhǎng)點(diǎn)。 第 15頁(yè) 二、 火車(chē)站商圈的經(jīng)營(yíng)分析 九龍站交通城整體規(guī)劃是以三維立體方式設(shè)計(jì)的，近地面樓層共向構(gòu)成一個(gè)平臺(tái)，在此平臺(tái)上建造不同功能的高層建筑。交通層上設(shè)第一，二層人行通道和購(gòu)物層 ，借以開(kāi)設(shè)商業(yè)及小型商業(yè)廣場(chǎng)。 第 16頁(yè) 二、 火車(chē)站商圈的經(jīng)營(yíng)分析 九龍站誕生于建筑設(shè)計(jì)與現(xiàn)代科技及鐵路旅行新模式高度融合的時(shí)代，是地區(qū)發(fā)展計(jì)劃的核心，又是未來(lái)建設(shè)新區(qū)的催化劑。在香港，城市結(jié)構(gòu)的變化速度與推動(dòng)其發(fā)展的經(jīng)濟(jì)變化速度密切相關(guān)，因而在實(shí)施規(guī)劃的策略和方法上必須視情況發(fā)展靈活調(diào)整，在設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程中可以作出適時(shí)的變更與發(fā)展。 第 17頁(yè) 二、 火車(chē)站商圈的經(jīng)營(yíng)分析 （三）關(guān)于國(guó)內(nèi)火車(chē)站商圈的經(jīng)營(yíng) —— 大連青泥洼 ? 青泥洼商圈僅每天的客流量就達(dá)到 60 萬(wàn)，而每年的銷(xiāo)售額也是 200 多個(gè)億。 ? 隨著大商集團(tuán)所轄商業(yè)百貨定位的調(diào)整，新瑪特摩爾、百年城太平洋百貨、勝利廣場(chǎng)購(gòu)物中心的相繼開(kāi)業(yè)，這里的商業(yè)格局正趨向合理。 科學(xué)規(guī)劃 功能分區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 消費(fèi)支撐 業(yè)態(tài)互補(bǔ) 業(yè)種組合 服務(wù)優(yōu)化 配套完善 在滿(mǎn)足消費(fèi)者吃、穿、住、用、行以及休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、多層次的消費(fèi)需求同時(shí)，服務(wù)以及配套交通、醫(yī)療、銀行的配套完善，為項(xiàng)目功能作出有效的補(bǔ)充。 結(jié)合前面的先進(jìn)案例，重點(diǎn)在于幾大商業(yè)體之間的業(yè)態(tài)相互補(bǔ)充，業(yè)種的組合。有力的帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域商業(yè)的繁榮與持續(xù)發(fā)展。 ? 準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位是商業(yè)物業(yè)成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，只有準(zhǔn)確的定位才能充分地發(fā)揮商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，才能獲取理想的投資收益。 ? 如廣州美博城配套設(shè)施先進(jìn)，營(yíng)銷(xiāo)推廣的力度很大，但其較高檔化妝品批發(fā)的開(kāi)發(fā)定位不適合市場(chǎng)的需求，最終導(dǎo)致物業(yè)的經(jīng)營(yíng)步履艱難。 第 21頁(yè) 總體定位 業(yè)態(tài)定位 業(yè)種規(guī)劃 產(chǎn)品建議 定價(jià)策略 經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 商業(yè)規(guī)劃研究 城市環(huán)境研究 商業(yè)項(xiàng)目研究 項(xiàng)目綜合分析 （二）定位整體思維框架解析 市 場(chǎng) 定 位 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 第 22頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 城市定位 中國(guó)中部地區(qū)的交通樞紐、豫鄂陜?nèi)≈g的省際區(qū)域性中心城市、國(guó)家歷史文化名城、適宜人居的生態(tài)園林城市。南陽(yáng)飛機(jī)場(chǎng)為河南三大飛機(jī)場(chǎng)之一，可起降波音 747客機(jī)。 ? 南陽(yáng)城市環(huán)境概述 第 23頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 城市人口 南陽(yáng)市總?cè)丝?2022年年末達(dá)到 人文歷史 早在“南召猿人”就在南陽(yáng)生息繁衍。東漢為光武帝劉秀發(fā)跡之地，故稱(chēng)“南都帝鄉(xiāng)”。 綜合實(shí)力 據(jù)地方統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料表明，南陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)水平在河南省屬于上游， 連年都處于全省經(jīng)濟(jì)第三位 。高速增長(zhǎng)的生產(chǎn)總值，存在著巨大的消費(fèi)潛力，為各行業(yè)的發(fā)展提供了有利的支撐。 充分發(fā)揮中心城區(qū)交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，整合資源要素，建設(shè)現(xiàn)代化的交通樞紐和物流中心；積極參與區(qū)域分工協(xié)作，形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)體系，打造中部地區(qū)重要的工業(yè)基地；充分利用南陽(yáng)歷史文化名城和自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，形成中部地區(qū)重要的旅游服務(wù)中心；拓展中心城區(qū)城市功能，提升城市地位，帶動(dòng)周邊小城鎮(zhèn)合理、有序、快速地發(fā)展，促進(jìn)地區(qū)城市化，逐步形成以中心城區(qū)為核心，城鎮(zhèn)分布相對(duì)集中、功能互補(bǔ)、聯(lián)系密切的核心城鎮(zhèn)群。 第 26頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 三大產(chǎn)業(yè) 格局演變 2022年生產(chǎn)總值 ，比上年增長(zhǎng) %。按常住人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值為 16367元。 固定資 產(chǎn)投資 2022年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長(zhǎng) %，其中：城鎮(zhèn)投資 ，增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資 ，增長(zhǎng)% ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 第 27頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 國(guó)內(nèi)貿(mào)易 2208年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng) %。 南陽(yáng)人均 收入 2022年農(nóng)村居民人均純收入 4570元，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 3256元，實(shí)際增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為 %，城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為 %。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額 ，增長(zhǎng) %；縣及縣以下消費(fèi)品零售額 ，增長(zhǎng) %。 第 28頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 經(jīng)濟(jì)環(huán)境小結(jié) ? 南陽(yáng)作為一個(gè)農(nóng)業(yè)型城市，正在向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變。而人均收入的顯示及增長(zhǎng)幅度，說(shuō)明南陽(yáng)已經(jīng)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展通道。到 2020 年初步實(shí)現(xiàn)商貿(mào)業(yè)的現(xiàn)代化，總體達(dá)到國(guó)內(nèi)中等發(fā)達(dá)城市的商業(yè)水平，基本形成具有南陽(yáng)特色的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局形態(tài)，將南陽(yáng)建成立足河南，面向全國(guó)的區(qū)域性商貿(mào)中心和物流中心。布局原則為適度控制總量，調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高檔次，防止過(guò)度膨脹，過(guò)度開(kāi)發(fā)。鼓勵(lì)設(shè)臵大型百貨店（ 2 至 4 個(gè)）、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物中心、大酒店、大賓館、文化娛樂(lè)休閑服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 商圈分布概況 第 30頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 （四）南陽(yáng)商業(yè)項(xiàng)目研究 7 6 8 4 5 3 12 10 9 11 1 2 主要商業(yè)區(qū) 在建項(xiàng)目分布示意圖 第 31頁(yè) 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 在建在租商業(yè)項(xiàng)目典型案例 （ 1）新華城市廣場(chǎng) 第 32頁(yè) 寫(xiě)字樓 公寓 自持商業(yè) 出售商業(yè) 公寓 丹尼斯 奧斯卡 麥當(dāng)勞 肯德基 蘇寧 ? 公寓售價(jià)約 3000元 /㎡ ， 08年 9月開(kāi)盤(pán)售罄 ? 寫(xiě)字樓售價(jià) 3400元 /㎡ ，目前在售 ? 商業(yè)僅銷(xiāo)售負(fù)一至四層，內(nèi)鋪主力面積區(qū)間 1240㎡ ，街鋪 63100㎡ 。自持綜合體商業(yè) 60%；約 10萬(wàn)㎡ ，目前銷(xiāo)售率 70% 樓層 負(fù)一
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