【正文】 7 音像設(shè)備使用規(guī)范及維護(hù)程序 、檢修規(guī)程 、設(shè)施，系統(tǒng)維修及保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 四．員工技術(shù)培訓(xùn) 對(duì)員工的技術(shù)培訓(xùn)本 著專業(yè)技術(shù)熟練、一專多能的原則。 第一階段，使各專業(yè)員工盡快熟悉大廈內(nèi)本專業(yè)、本崗位的設(shè)備設(shè)施情況，掌握運(yùn)行和操作，保證整體運(yùn)轉(zhuǎn)。 第三階段，全面熟悉樓內(nèi)各類設(shè)備設(shè)施。方案如下： 1． 由甲方安排工程交接前的培訓(xùn)。此項(xiàng)應(yīng)屬“工程合同”范圍。 3． 系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定后，由專業(yè)工程師（或技師）對(duì)技工進(jìn)行深入的較全面的培訓(xùn)。結(jié)合日常工作利用多種形式對(duì)員工進(jìn)行一專多能培訓(xùn)。 5． 培訓(xùn)考核制度。 6． 竣工技術(shù)培訓(xùn)范圍：機(jī)電各系統(tǒng)全部設(shè)備、設(shè)施。 第四節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理 運(yùn)行、維修、保養(yǎng) 一． 實(shí)施設(shè)備管理責(zé)任定員 1． 建立設(shè)備明細(xì)臺(tái)帳，按單體分項(xiàng)。所有維修保養(yǎng)人員對(duì)自己分管的設(shè)備負(fù)有綜合管理責(zé)任。 4． 制定詳細(xì)的設(shè)備管理責(zé)任制度（細(xì)則根據(jù)實(shí)際情況確定）。由運(yùn)行主管（或領(lǐng)班）負(fù)責(zé)，工程師協(xié)調(diào)。 3． 機(jī)電系統(tǒng)實(shí)行 24 小時(shí)運(yùn)行值班制度。 5． 根據(jù)餐飲、客房、寫字樓等不同的經(jīng) 營需要，在運(yùn)行班組中劃分責(zé)任區(qū)域。（具體內(nèi)容另定） 2． 系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、維修值班 運(yùn)行維修班組實(shí)施 24 小時(shí)值班。將關(guān)鍵部位、故障多發(fā)點(diǎn)、系統(tǒng)連接各環(huán)節(jié)及位置等用表格分類表示出來。 三． 計(jì)劃保養(yǎng) （一） 建立每臺(tái)設(shè)備的維修檔案，動(dòng)態(tài)反映設(shè)備情況。 （三） 制定關(guān)鍵設(shè)備、重點(diǎn)設(shè)備的強(qiáng)制性保養(yǎng)計(jì)劃 強(qiáng)制保養(yǎng)（或檢測(cè)）項(xiàng)目 5.電力變壓器 8. 消防排煙風(fēng)機(jī) 、管線 電機(jī) 、室外廣告牌 (架 )結(jié)構(gòu) (電瓶 ) （四） 防范性計(jì)劃保養(yǎng)周期 1．年周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目： 各類電機(jī)；消防水泵；高低壓配電盤；電力變壓器；鍋爐；空調(diào)主機(jī)；空調(diào)風(fēng)道清理；空調(diào)風(fēng)閥；冷熱水主泵；避雷系統(tǒng)；風(fēng)機(jī)盤管；熱交換器；消防煙（溫）感探頭；接地系統(tǒng)；電話分線箱；電力電纜或母線；建筑外墻門窗等。 3．月周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目： 空調(diào)過濾網(wǎng)；排污泵；排污井及管道；水箱清洗；給排水自控裝置；電梯；發(fā)電機(jī)等。符合下列情形之一，即視為大修。（如高價(jià)值零備件和材料。（如設(shè)備設(shè)施更換、改造、安裝等。（如整體不能更換或貨源困難的低值設(shè)備。 （二） 實(shí)施大修的辦法 1． 根據(jù)實(shí)際情況提出大修計(jì)劃及其預(yù)算。 3． 由海關(guān)決定是否由維修保養(yǎng)人員或物管公司專業(yè)隊(duì)操作執(zhí)行。 4． 按規(guī)定進(jìn)行檢查驗(yàn)收。 2． 大廈擴(kuò)大經(jīng)營增加的工程項(xiàng)目。 4． 客戶退租后“租區(qū)恢復(fù)“工程。 2． 內(nèi)部施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 4． 客戶裝修技術(shù)審批程序。 6． 客戶裝修技術(shù)規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（各專業(yè)）。 2． 落實(shí)應(yīng)急人員，強(qiáng)化全體員工的應(yīng)變能力。 （二） 技術(shù)措施 1． 事先假設(shè)可能發(fā)生的各種緊急情況，制定技術(shù)處理程序并要求員工熟知。 2． 維修值班室配備專用應(yīng)急工具。 （三） 主要應(yīng)急內(nèi)容： 火警（災(zāi)）、跑水、斷電、設(shè)備重大事故、人身重大事故、防汛等。根據(jù)設(shè)備設(shè)施使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的劃分以及銷售或服務(wù)合同的規(guī)定，維修服務(wù)分為“無償服務(wù)”和“有償服務(wù)”。包括依合同對(duì)客戶的服務(wù)和對(duì)各部門的服務(wù)。如：寫字間客戶自備設(shè)備及維修消耗品等。一般情況下，報(bào)修是指被服務(wù)方正常的維修通知或請(qǐng)求，維修人員按正常工作程序處理；投訴是指服務(wù)對(duì)象對(duì)大廈的軟、硬件服務(wù)不滿意而提出的合理要求，維修人員按特殊程序處理。包括“維修單”、“工作指令”、“工作申請(qǐng)單”等 （ 3）維修服務(wù)記錄及反饋制度 （ 4）維修服務(wù)核算及取費(fèi)制度 （ 5）服務(wù)質(zhì)量保障制度。特別是客戶維 修擋案，將對(duì)客戶的起租、退租、維修、有償服務(wù)收費(fèi)等起著重要作用。 （ 2）客戶二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修驗(yàn)收記錄。 （ 4）有償服務(wù)記錄及其費(fèi)用記錄并含有關(guān)確認(rèn)文件。 （ 6）客戶退租“恢復(fù)租區(qū)”驗(yàn)收記錄。如：跑水、斷電、電梯故障等 （ 2）投訴 —— 5 分鐘內(nèi) （ 3）報(bào)修 —— 10 分鐘內(nèi) 2．同時(shí)多項(xiàng)維修處理順序：（以影響面大小確定） 主要公共場所 —— 客戶 —— 一般營業(yè)區(qū) —— 各部門—— 系統(tǒng)內(nèi)部維修。 技術(shù)人員、工具、材料優(yōu)先供給服務(wù)需要。 第六節(jié) 能源和維修材料管理 一．能源管理 大廈工程部門對(duì)能源的管理主要是在能源供給、技術(shù)保證、使用分配及節(jié)能措施方面實(shí)施的管理。 2．能源使用量記錄、統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)偂? 4．與市政供應(yīng)部門的聯(lián)絡(luò)和數(shù)字的核對(duì)。 二．維修材料、備件及工具管理 1．管理方案： （ 1）建立維修材料、備件采購制度 （ 2）建立維修材料、備件專用庫房（或平臺(tái)），制定庫管制度。 第二節(jié) 人力資源配備 保安人員安排及工作職責(zé)如圖所示。 2. 根據(jù)工作需要項(xiàng)目須成立防火安全委員會(huì)，委員會(huì)主任由總物業(yè)經(jīng)理擔(dān)任，各部門經(jīng)理為委員會(huì)委員。 4. 防火安全委員會(huì)每月定期組織消防安全檢查，并就有關(guān)的消防安全隱患提出書面整改意見。 6. 安保部負(fù)責(zé)制定消防安全的各項(xiàng)規(guī)章制度和消防安全責(zé)任書， 交防火安全委員會(huì)審批。 8. 安保部根據(jù)消防安全的性質(zhì)，定期對(duì)項(xiàng)目內(nèi)的單位和人員進(jìn)行消防安全的宣傳教育。 10. 安保部根據(jù)實(shí)際情況，一年舉辦一至二次消防演習(xí)，并提前由物業(yè) 部通知各客戶 /小業(yè)主配合。 。 。 ，中控房應(yīng)予以上鎖。 三、電井房防火安全管理規(guī)定 。 。 。 四、電梯機(jī)房防火安全管理規(guī)定 。 。 。 五、空調(diào)風(fēng)機(jī)房防火安全管理規(guī)定 。 。 。 六、庫房防火安全管理規(guī)定 。 物品擺放要符合“五距”。 。 。 。 八、 動(dòng)用明火安全管理規(guī)定 1. 項(xiàng)目任何區(qū)域內(nèi)需要進(jìn)行電氣焊或其它明火作業(yè)時(shí)，須履行以下安全管理制度。 3. 辦理〈動(dòng)火許可 證〉時(shí)，動(dòng)火單位須提交動(dòng)火人的特種作業(yè)操作證及身份證的復(fù)印件。 5. 電氣焊或明火作業(yè)必須是持證人操作，作業(yè)現(xiàn)場必須有看火人隨時(shí)準(zhǔn)備撲救。 7. 上述規(guī)定同時(shí)適用于項(xiàng)目工程部或項(xiàng)目所聘用之施工隊(duì)。 十、 客戶登記備案管理規(guī)定 1. 凡簽約入伙項(xiàng)目寫字間 /商鋪 /單元的客戶 /小業(yè)主，須履行安全登記備案手續(xù)； /小業(yè)主的合法證明文件； 《工商執(zhí)照》，辦事 處商社提交《登記證》的復(fù)印件，小業(yè)主提交身份證復(fù)印件； 《身份證》、《護(hù)照》、《港澳臺(tái)回鄉(xiāng)證》的復(fù)印件； ； ； ，辦理《職員出入證》等相關(guān)手續(xù)。 ，不允許在個(gè)人手中過夜； ； ； ，用后要立即送還。 十三、揀拾物品安全管理規(guī)定 ； ，登記揀拾物品的情況； ； ； ； 違禁物品或淫穢物品要立即上交封存； 、傳閱、復(fù)制； 。 十五、 財(cái)務(wù)取送款安全管理規(guī)定 ，通知安保部派專人押款； ，快去快回； ； ，不得向外人透露時(shí)間； ，近距離帶上對(duì)講機(jī)、遠(yuǎn)距離帶上手持電話； ，注意發(fā)現(xiàn)可疑人； ，財(cái)務(wù)人員須坐后排，上車后門窗要封閉； ，車輛不能熄火； 。 十七、警衛(wèi)請(qǐng)示匯報(bào)管理規(guī)定 實(shí)行逐級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)； ； ； ； ； 十八、內(nèi)部安全巡視管理規(guī)定 1. 為確保物業(yè)及客戶的人身財(cái)產(chǎn)安全，保安部實(shí)行全天候的安全巡視檢查制度； 2. 保安巡視按規(guī)定路線進(jìn)行，實(shí)施不間斷制。每經(jīng) 過一個(gè)巡更點(diǎn)必須用鑰匙打點(diǎn)，不得遺漏； 6. 巡視中遇可疑人和可疑物確定不了時(shí)，要迅速上報(bào)主管以上人員處理。 7. 巡視中遇客戶求助或投訴時(shí)，要耐心認(rèn)真地聽清楚內(nèi)容，能當(dāng)聲解決的事情即刻處置，解決不了的立即向相關(guān)部門報(bào)告。 9. 領(lǐng)班應(yīng)每班檢查保安巡邏情況，并做好巡邏記錄，妥善存檔保管備查； ，對(duì)巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督。 2. 保安巡查人員應(yīng)首先確認(rèn)客戶的單無門鎖有否遭到損毀和破壞，再確認(rèn)客戶內(nèi)有無人員加班 /有無人員在。 3. 在確認(rèn)后立即報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)班安排人員攜帶鎖具或封條和《客戶未鎖門情況確認(rèn)書》到現(xiàn)場，將客戶未鎖閉之單元門鎖閉或巾封，并當(dāng)場填寫《確認(rèn)書》。 5. 當(dāng)值保安的接到要求開啟被鎖閉或貼封的單元門后，須持開啟單元的《確認(rèn)書》和鑰匙迅速前往。 6. 當(dāng)值保安在開啟單元門時(shí)，務(wù)必先確認(rèn)要求開啟單元門人的身份（出示《出入證》或本人身份證），請(qǐng)客戶 /小業(yè)主對(duì)開啟單元內(nèi)的物品給予確認(rèn)，如無任何問題就請(qǐng)客戶在《確認(rèn)書》上簽名或蓋章。 8. 部門經(jīng)平時(shí)在接到 報(bào)告后，連同物業(yè)部經(jīng)理迅速趕到事發(fā)現(xiàn)場組織調(diào)查，并與客戶單元的緊急聯(lián)系人聯(lián)絡(luò)，并將了解到的情況上報(bào)總物業(yè)經(jīng)理。如有警方人員到達(dá)現(xiàn)場，由保安經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)直轄市配合警方的工作，事后向總物業(yè)經(jīng)理寫出調(diào)查報(bào)告。 2. 火災(zāi)應(yīng)急處置預(yù)案分為一、二、三級(jí)動(dòng)作。 3. 當(dāng)消防中控室接到火災(zāi)預(yù)警時(shí)，即實(shí)施三級(jí)動(dòng)作。 4. 經(jīng)現(xiàn)場確認(rèn)有火情發(fā)生時(shí)，即實(shí)施二級(jí)動(dòng)作。經(jīng)細(xì)查如無火情發(fā)生，即通告消防中控室復(fù)位并做記錄，如不能復(fù)位，應(yīng)通知工程部進(jìn)行維修及查出原因。 6. 項(xiàng)目各部門在接到總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的報(bào)警疏散指令后，應(yīng)按照大廈疏散規(guī)定中各部門的分工進(jìn)行動(dòng)作。 ，物業(yè)部在工程部、保安部兩部門的配合下，對(duì)事件做出調(diào)查、折照，對(duì)財(cái)物損失做出登記，通知保險(xiǎn)公司盡快到達(dá)現(xiàn)場作理賠處理。 ，涉爆及自然災(zāi)害需要疏散人群的事故。 ，義務(wù)消防隊(duì)員須按照各自分工去完成任務(wù)。 ： ，必要時(shí)切斷全項(xiàng)目的動(dòng)力電源； ，事故現(xiàn)場的生活水閥門，避免形成水患； ，操控電梯，協(xié)助消防人員或其他有關(guān)組織進(jìn)入大樓。 、行政人事分隊(duì)的任務(wù)： ，迅速安排人力將財(cái)務(wù)帳目轉(zhuǎn)移到安全地點(diǎn)； 物品； 數(shù)及姓名。 ２． 協(xié)助客戶詳細(xì)填寫車位申請(qǐng)表，并與客戶簽訂車位租賃協(xié)議。 ４． 財(cái)務(wù)部根據(jù)客戶租賃協(xié)議條款收取相關(guān)費(fèi)用，保安部制訂停車卡，停車卡為一車一卡。 ６． 定時(shí)對(duì)停車場車輛停放情況，設(shè)備、設(shè)施情況進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)可疑人、閑雜人 員和緊急情況及時(shí)處理并立即上報(bào)主管。一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即勸阻。 ９． 嚴(yán)禁車輛攜帶易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)品進(jìn)入車場。 11. 車輛進(jìn)入車場必須服從停車場統(tǒng)一管理，并按規(guī)定繳納停費(fèi)。 ２．凡停入停車場的車輛，應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，辦理停車卡。 ３．停車卡執(zhí)行“一車一卡”制度，嚴(yán)禁涂改，轉(zhuǎn)借或跨區(qū)域使用。 ５．按時(shí)繳納停車費(fèi)，任何未交齊停車費(fèi)的車輛，均不許駛?cè)胪＼噲觥? ７．維護(hù)停車場整潔秩序，嚴(yán)禁在停車場內(nèi)加油、修車、沖洗車輛。不得在停車場內(nèi)裝卸貨物陳放物品，嚴(yán)禁在停車場內(nèi)進(jìn)行泊車以外的活動(dòng)。 ９．停車場有權(quán)對(duì)遺失、失效車票、車證或超時(shí)泊車征收泊車補(bǔ)償停車費(fèi)。 第三章 大廈保潔（管理）計(jì)劃書 第一節(jié) 概述 辦公樓保潔的基本目的是為了營造一個(gè)舒適、干凈、整潔的工作環(huán)境，以適應(yīng)高檔寫字樓 (及酒店 )辦公和經(jīng)營服務(wù)的需要；采取適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)維護(hù)方法使大廈整體避免因時(shí)間、人為等因素而造成的磨損和陳舊；使大廈保值增值， 為大廈的長遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。 本計(jì)劃書系統(tǒng)地概括了 辦公樓保潔服務(wù)的人力資源配備情況、操作程序、頻次及標(biāo)準(zhǔn)、日常保潔計(jì)劃等，以便為業(yè)主提供一個(gè)舒適、整潔的辦公環(huán)境。 二、崗位職責(zé) 清潔項(xiàng)目領(lǐng)班 1） 基本職責(zé) 對(duì)清潔服務(wù)工作負(fù)有全面責(zé)任，確保大廈環(huán)境干凈整潔，業(yè)主滿意。 （ 2）安排、督導(dǎo)清潔員落實(shí)完成各項(xiàng)計(jì)劃。 （ 4）定期檢查、巡視下屬各部計(jì)劃落實(shí)情況和具體工作狀況。 （ 6）負(fù)責(zé)對(duì)下屬員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、勞動(dòng)紀(jì)律、業(yè)務(wù)技能、新型設(shè)備的正確操作、新型材料的正確使用等方面的培訓(xùn)。 三、人員招聘條件 1） 年齡在 18 歲至 45 歲之間 2） 身體健康狀況良好 3） 有禮貌 4） 有責(zé)任心 5） 沒有犯罪記錄 6） 有同類工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先 7） 居住地點(diǎn)較近優(yōu)先 四、人員培訓(xùn)方式 1） 建立 管理員工教育培訓(xùn)工作體系 2） 制定各層次培訓(xùn)計(jì)劃 3） 編制內(nèi)部培訓(xùn)教材 4） 制定考核方法 5） 將員工的培訓(xùn)績效與工資獎(jiǎng)金、晉升緊密掛鉤 6） 按階段分層次、分類別實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃 第三節(jié)、清潔工作操作程序 制定科學(xué)的操作程序： 衛(wèi)生間的清潔操作程序 公共區(qū)域走道的清潔操作程序 玻璃的清潔操作程序 空調(diào)出回風(fēng)口的清潔操作程序 墻壁的清潔操作程序 燈具的清潔操作程序 不銹鋼制品的清潔操作程序 電梯間的清潔操作程序 垃圾的運(yùn)送和