【正文】 .............................41 未來市場(chǎng)預(yù)期收益 ...............................................................................................................................................................................................................42 開發(fā)計(jì)劃、步驟 ...................................................................................................................................................................................................................453 / 47 啟動(dòng)計(jì)劃 ...............................................................................................................................................................................................................................47 功能產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)分析 ........................................................................................................................................................................................................47 啟動(dòng)地塊分析 ................................................................................................................................................................................................................48 經(jīng)營(yíng)管理建議 .......................................................................................................................................................................................................................49 融資程序設(shè)計(jì) .......................................................................................................................................................................................................................50 發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化 ...................................................................................................................................................................................................................51附錄 參考案例 ...............................................................................................................................................................................................................................534 / 471 概述基本情況項(xiàng)目名稱 XXX 生態(tài)園開發(fā)策略計(jì)劃書法人 XXX 生態(tài)園管委會(huì)地理位置 地處 XXX 市東南部資源位置 城市綠心XXX 現(xiàn)代大都市核心公路情況 西距市中心僅 公里高速公路通車?yán)锍踢_(dá)到 130 公里，全省四小時(shí)和全市二小時(shí)交通圈內(nèi)航空情況 距 XXX 機(jī)場(chǎng) 9 公里綜合評(píng)價(jià)XXX 生 態(tài) 園 由 某 山 和 某 濕 地 組 成 ， 總 面 積 約 為 130 平方公里，地處 XXX 市東南部，西距市中心僅 公里，東與 XXX 港、機(jī)場(chǎng)近在咫尺，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)。生態(tài)園內(nèi)地域范圍大，旅游資源豐富，人文底蘊(yùn)深厚，經(jīng)濟(jì)背景雄厚，市場(chǎng)需求強(qiáng)烈，具有綜合項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)和市場(chǎng)機(jī)遇。文本任務(wù)XXX 生態(tài)園開發(fā)策略書工作方式市場(chǎng)調(diào)查、專業(yè)人士訪談、資料搜集、專題研究、開發(fā)策略報(bào)告編寫執(zhí)行者工作工程簡(jiǎn)述現(xiàn)場(chǎng)考察、周邊地區(qū)考察、市場(chǎng)調(diào)查、座談會(huì)、交流溝通、中期成果匯報(bào)5 / 472 對(duì)項(xiàng)目狀況的認(rèn)識(shí) 市場(chǎng)狀況據(jù) 02 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，XXX 市全年城市居民家庭人均可支配收入達(dá) 14591 元，比上年增長(zhǎng) %，城市居民人均消費(fèi)支出達(dá) 11612 元，比上年增長(zhǎng)%，城市居民家庭生活正從小康邁向富裕。02年 城 市 居 民 人 均 年 可 支 配 收 入 比 較 表1459111780 12970 12133132500202240006000800010000120221400016000溫 州 杭 州 寧 波 紹 興 上 海城 市人均年可支配收入（元）系 列 1居民收入的增加、消費(fèi)環(huán)境的改善、居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，XXX 消費(fèi)市場(chǎng)有效地被激活，節(jié)日消費(fèi)和各類慶典、會(huì)展活動(dòng)促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷，住房、汽車、旅游、通信、家電等消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁，消費(fèi)熱點(diǎn)明顯。6 / 4702年 城 市 社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 202205001000150020222500溫 州 杭 州 寧 波 紹 興 上 海城 市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）系 列 17 / 47 資源現(xiàn)狀 資源優(yōu)勢(shì)分析■ XXX 生態(tài)園以山地為主，山地面積占總面積的 ％，且內(nèi)部旅游資源豐富，XXX 生態(tài)園將以旅游資源發(fā)揮其資源優(yōu)勢(shì)?！?XXX 生態(tài)園某山區(qū)域最高海拔 ，內(nèi)部水域面積 106 公頃，資源獨(dú)特?！?XXX 生態(tài)園范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)作物多，產(chǎn)量高，品牌優(yōu)，甌柑、楊梅、茶葉在國(guó)內(nèi)具有一定知名度?！?甌越文化：歷史文化、山水文化、水鄉(xiāng)風(fēng)情、茶文化等；■ 佛教文化:法事活動(dòng)、講經(jīng)修法、修身養(yǎng)生、齋飯等；8 / 47 限制因素■目前分區(qū)管理的問題XXX 生態(tài)園隸屬兩區(qū)（甌海區(qū)、龍灣區(qū)）一市（瑞安市） ，行政管理分散，協(xié)調(diào)不便?！?可開發(fā)土地面積問題XXX 生態(tài)園以某山山地為主，范圍內(nèi)可開發(fā)利用土地面積不多。■ 居民搬遷問題XXX 生態(tài)園某濕地居住人口眾多，居民搬遷安置任務(wù)重。9 / 47 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)主要分為以下四個(gè)層次■在整體上XXX 生態(tài)園與浙江省的幾個(gè)重要城市同時(shí)建設(shè)的“城市綠心”項(xiàng)目如杭州西湖天地、紹興鏡湖、寧波東錢湖和臺(tái)州綠心項(xiàng)目在整體上性質(zhì)和功能相近，在全省范圍內(nèi)甚至在華東地區(qū)都存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 ■旅游上原有的仙巖、茶山等風(fēng)景名勝區(qū)，及新建的旅游項(xiàng)目如某山的生態(tài)公園和某濕地的濕地公園，必然與區(qū)域內(nèi)其它同質(zhì)產(chǎn)品產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)?！鲂蓍e上城市休閑一直都是具有巨大經(jīng)濟(jì)效能的產(chǎn)業(yè)，尤其對(duì)于 XXX 這樣一個(gè)人均收入較高的城市來講更是如此。由于其它休閑項(xiàng)目沒有具有較大規(guī)模和產(chǎn)品組合較齊全的競(jìng)爭(zhēng)者的出現(xiàn)，因此在這方面生態(tài)園將擁有很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目前生態(tài)園不僅有很大的土地儲(chǔ)備，同時(shí)也擁有區(qū)位和景觀這兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要的條件，同時(shí)開發(fā)計(jì)劃還注入了國(guó)際化的主題和深厚的文化內(nèi)涵，因此可以預(yù)見生態(tài)園的地產(chǎn)開發(fā)與 XXX 市周邊其它地產(chǎn)項(xiàng)目相比將具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。永嘉學(xué)派的主要內(nèi)涵有二：一是“兢省以御物欲”的心性之學(xué)，旨在德才并茂， “周作于前而鄭承其后” ；二是“彌綸以通世變”的事功之學(xué)，旨在經(jīng)國(guó)濟(jì)世， “薛經(jīng)其始而陳緯其終” 。民俗活動(dòng)有端午競(jìng)渡、祀神歌舞、元宵燈會(huì)（有首飾龍、凳板龍燈、珠囤諸燈）等。寺廟多，宗教興，傳說多，風(fēng)俗濃，文化久，手工精，可塑造 XXX 生態(tài)園地方特色。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，工業(yè)生產(chǎn)速度加快，固定生產(chǎn)投資進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)品市場(chǎng)基本平穩(wěn)，外貿(mào)出口增勢(shì)強(qiáng)勁，財(cái)政金融狀況良好，市場(chǎng)物價(jià)穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活繼續(xù)改善。2022 年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 825 億元， “九五”期間累計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 3351 億元，2022 年比 1995 年增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。全市人均國(guó)民生產(chǎn)總值 11317 元。2022 年職工平均工資 11229 元。城鄉(xiāng)居民收入的增加、消費(fèi)環(huán)境的改善、居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，XXX 消費(fèi)市場(chǎng)有效地被激活，節(jié)日消費(fèi)和各類慶典、會(huì)展活動(dòng)促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷，住房、汽車、旅游、通信、家電等消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁，消費(fèi)熱點(diǎn)明顯。12 / 47 人經(jīng)濟(jì)分析“XXX 人經(jīng)濟(jì)”是泛指所有 XXX 人創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它包括在溫及在外（海內(nèi)外）XXX 人創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)成果，體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，帶來的經(jīng)濟(jì)互動(dòng)，創(chuàng)造的就業(yè)崗位，改善的市場(chǎng) 網(wǎng)絡(luò)。其中 總資產(chǎn)超億元的企業(yè)近 50 家、資產(chǎn)總值在 500 萬元以上的有近 2 萬人。由 XXX 的一些民企組建的“XXX 財(cái)團(tuán)”，以 1000 億的資本在全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)“攻城略地”。160 多萬在外 XXX 人中，絕大多數(shù)的 “根”還在 XXX。他們對(duì)家鄉(xiāng)有深厚的感情，大多數(shù)人想回鄉(xiāng)發(fā)展。XXX 人經(jīng)濟(jì)由于與 XXX 有千絲萬縷的聯(lián)系，在外創(chuàng)業(yè)有成的 XXX 人強(qiáng)烈的思鄉(xiāng)情和尋根欲，為實(shí)現(xiàn) XXX 人經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化 XXX 經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了強(qiáng)大的動(dòng)力?！鯴XX 市區(qū)以建設(shè)現(xiàn)代化都市為目標(biāo)，充分發(fā)揮其對(duì)外的輻射作用，成為我國(guó)東南沿海重要的工業(yè)、商貿(mào)、港口城市和輻射浙西南與閩東北的重要核心?！鼋鼛啄?，結(jié)合 XXX 大都市區(qū)建設(shè)，逐步構(gòu)筑起“三環(huán)綠色生態(tài)圈”，即以建設(shè)市區(qū)十大公園為主的城市景觀帶為內(nèi)環(huán)，以沿海灘涂濕地和東面海上公園、南面由某山和某濕地組成的 XXX 生態(tài)園、西面西郊森林公園、北面楠溪江景區(qū)為中環(huán)，沿大都市外圍開發(fā)北雁蕩山、四海山、玉蒼山、烏巖嶺四大城市“綠肺”所構(gòu)成的外環(huán)，構(gòu)筑山、水、綠、城相結(jié)合的有機(jī)環(huán)境，初步形成了良性的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，創(chuàng)造了良好的生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，XXX 悠久的歷史文化和眾多的文物古跡，形成了較高價(jià)值的人文景觀，全市有玉海樓、蒲壯所城等 7 個(gè)國(guó)家級(jí)、44 個(gè)省級(jí)文保單位。旅游綜合實(shí)力列全省第 4 位，旅游產(chǎn)業(yè)形象基本形成，成為 XXX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí) XXX 市還有近 300 萬平方米危舊房屋需改造，1993 年以前購置的住宅大約有 40％需要更新?lián)Q代，這些都為 XXX 房地產(chǎn)的開發(fā)提供巨大市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資成為 XXX 各類投資之首。XXX 生態(tài)園開發(fā)項(xiàng)目將不得建設(shè)別墅及高爾夫項(xiàng)目。 １２１文件出臺(tái)，事實(shí)上切斷了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目依賴銀行貸款的資金鏈，而以往的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本上是靠銀行貸款支持?！?022 年 8 月 31 日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 （１８號(hào)文件） 。這表明政府對(duì)今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度——堅(jiān)持市場(chǎng)化的基本方向，而非計(jì)劃調(diào)整。 執(zhí)行者分析■XXX 市新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子注重 XXX 經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市發(fā)展等，在 XXX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展上將加強(qiáng)管理，并給予財(cái)政上的支持?！?XXX 生態(tài)園建設(shè)發(fā)展公司作為管委會(huì)下屬企業(yè)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)生態(tài)園項(xiàng)目，并隨著其他投資主體的加盟，將會(huì)成為擁有完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及雄厚資金的集團(tuán)公司。絕大部分的裸巖分布于東部迎風(fēng)面。植被資源豐富，部分更新能力差，經(jīng)濟(jì)作物楊梅、茶葉、甌柑多，動(dòng)物種類繁多周邊甌海大道、南塘大道、甬臺(tái)溫高速公路及連接公路，山上嶺道、山間公路多條人文狀況 寺廟多，宗教興，傳說多，風(fēng)俗濃，文化久，手工精開發(fā)狀況 已有仙巖景區(qū)與茶山景區(qū)、天柱寺景區(qū)與瑤溪景區(qū) 水庫、氣象站、山上墳?zāi)苟逊e(km2)16 / 47 地理屬性■某山：某山總面積 ，最高峰的某山頂海拔約為 707 米。區(qū)域裸巖的面積約為 ，占總面積的 8%。區(qū)域水系多“高山流水”特點(diǎn)，山間的深谷，通過人工修建堤壩，通常建設(shè)成大型的水庫，如天河水庫（包括天河?xùn)|和天河西） 、秀垟水庫等。區(qū)域水體主要通過降水、以及森林生態(tài)系統(tǒng)涵養(yǎng)的水份補(bǔ)給。但是不同區(qū)域水環(huán)境質(zhì)量有一定的差異，總體來說，高海拔水體水質(zhì)要優(yōu)于低海拔區(qū)域水體。某濕地總面積中水域占 %，陸地占 %。 社會(huì)屬性■某山：居住用地面積為某山的 1%■某濕地：現(xiàn)有居民人口 18,000 人，現(xiàn)有城鎮(zhèn)占地面積： 市場(chǎng)屬性■XXX 旅游市場(chǎng)在游客量和游客消費(fèi)能力的雙重增長(zhǎng)背景下，未來 10 年