【正文】 經(jīng)濟27 / 47在某種程度上就是體驗經(jīng)濟，旅游目的地就是提供新鮮體驗和豐富閱歷的地方。正如這是個很不起眼的老房子，但是這個東西是唯一的，這就是吸引力。 可利用土地開發(fā)策略分析■ 迎合市場策略XXX 市房地產(chǎn)市場主流需求仍在市民住宅需求，面對這部分我們項目可利用土地都無法完成任務(wù)的市場，我們應(yīng)該積極主動地迎合該市場需求，即能滿足 XXX 城市化發(fā)展的目標，又能實現(xiàn)市場盈利，達到社會效益和經(jīng)濟效益雙贏的目的。生態(tài)人居 旅游地產(chǎn)供水供電 污水、垃圾處理園林綠化道路交通 通訊與智能化設(shè)施環(huán)保節(jié)能主要功能項目地產(chǎn)支撐系統(tǒng)景觀地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)高檔酒店賓館休閑度假地產(chǎn)34 / 47 總體功能的要求體系 緩沖區(qū) 自然涵養(yǎng)帶 重點開發(fā)區(qū) 核心保護區(qū)范圍 濕地外圍 周邊山谷 部分風(fēng)景 名勝區(qū) 部分風(fēng)景 名勝區(qū) 零散經(jīng)濟 農(nóng)作物 居民生活 帶某山適宜旅游開發(fā)的區(qū)域大部分濕地以天河水庫、秀垟水庫、金河水庫為主的區(qū)域；部分濕地原則“還濕地于民” ；生態(tài)恢復(fù)；生態(tài)重建；文化再現(xiàn)；寓教于樂。功能組團：XXX 生態(tài)園按區(qū)域分布，劃分為某濕地公園、某山森林公園、九州文化區(qū)、國際城園區(qū)、生態(tài)文化社區(qū)? 某濕地公園區(qū)：建設(shè)城市生態(tài)公園，動感水城、江南水鄉(xiāng)水風(fēng)情集鎮(zhèn)。? 國際城園區(qū)－結(jié)合 XXX 打造國際輕功城品牌，在臨濱海工業(yè)區(qū)的某山平原片區(qū)，建設(shè)開發(fā)具有國際特色的集工作、生活、娛樂為一體的生態(tài)文化社區(qū)，作為未來生態(tài)工業(yè)區(qū)的組成部分。 XXX 中國城，還將借鑒海外華人在世界各地建造的中國城模式，展現(xiàn)海外華人的生活及文化。功能方向與外界的交流帶；生態(tài)緩沖帶；城市化傾向反擊帶；國際化的重點演繹區(qū)；生態(tài)教育基地；綠色人居?！?統(tǒng)一管理策略XXX 生態(tài)園面積大，涉及范圍廣，不單是行政區(qū)劃的分區(qū)管理窒礙了生態(tài)園的開發(fā)進度、力度，在未來的經(jīng)營上如果沒有統(tǒng)一的管理，經(jīng)營層次不齊、經(jīng)營內(nèi)容重復(fù)、利益關(guān)系沖突、競爭關(guān)系惡化、資源不良配置等諸多問題將可能導(dǎo)致 XXX 生態(tài)園開發(fā)的失敗。28 / 476 開發(fā)策略分析 旅游開發(fā)策略分析 旅游開發(fā) SWOT 分析機遇：? 城市發(fā)展機會：建設(shè)生態(tài)城市；? 行業(yè)機遇：旅游休閑行業(yè)發(fā)展趨勢帶來的發(fā)展機遇；? 市場消費總量：潛在市場造就發(fā)展機遇機遇；、? 房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Γ? 消費觀念、生活方式的變革；? 政策的支持：政策造就機遇；挑戰(zhàn)：? 開發(fā)成本高：拆遷、安置、征地、基礎(chǔ)配套費用；? 國家政策限制 ：部分高檔房產(chǎn)和高爾夫項目目前為國家嚴令禁止；? XXX 炒房現(xiàn)象影響房地產(chǎn)市場真實釋放，XXX房地產(chǎn)市場價格偏高；? 行政管理權(quán)限問題：劣勢：? 生態(tài)、環(huán)境問題突出，制約經(jīng)濟發(fā)展；? 城市土地資源供應(yīng)短缺；? 統(tǒng)一管理難度大；資源整合時間長；? 區(qū)域競爭形成的劣勢；優(yōu)勢：? 綜合優(yōu)勢：城市經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢；? 資源優(yōu)勢：生態(tài)園土地資源儲備、自然資源、人文資源；? 市場優(yōu)勢：休閑消費市場巨大；? 產(chǎn)品優(yōu)勢：生態(tài)、旅游、休閑、商業(yè)、地產(chǎn)復(fù)合產(chǎn)品發(fā)展理念的優(yōu)勢；根據(jù) XXX生態(tài)園情況分析，我們建議采用領(lǐng)先者戰(zhàn)略領(lǐng)先者戰(zhàn)略補缺者戰(zhàn)略挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略追隨者戰(zhàn)略29 / 47 旅游開發(fā)策略選擇■產(chǎn)品升級策略根據(jù)目前生態(tài)園范圍內(nèi)旅游景觀檔次低、知名度不高、經(jīng)營管理傳統(tǒng)的缺陷，未來生態(tài)園旅游產(chǎn)品的開發(fā)必須引進升級性產(chǎn)品，避免傳統(tǒng)觀光性產(chǎn)品重復(fù)開發(fā)，較多采用游客參與性、體驗性多的旅游產(chǎn)品，引進高檔旅游設(shè)施、設(shè)備，提高游客旅游的興趣。我們沒有從旅游者的眼光出發(fā)，來回過頭來看我們的旅游發(fā)展，包括旅游城市的發(fā)展。因此，XXX 各行各業(yè)都有支持 XXX 成為一個旅游、休閑、商務(wù)目的地的義務(wù)，也就是說各行各業(yè)都是目的地的組成部分，而不單純是各行各業(yè)支持旅游業(yè)。 理念 基于以上的對 XXX 生態(tài)園的把握，我們形成如下開發(fā)理念：? 可持續(xù)發(fā)展理念根據(jù) XXX 生態(tài)園資源條件，在維護生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)的前提下，合理、科學(xué)開發(fā)適應(yīng)市場需求的旅游項目和地產(chǎn)項目，并堅持可持續(xù)發(fā)展理念，即滿足現(xiàn)代 XXX 經(jīng)濟發(fā)展需求和城市化目標，也為下一代創(chuàng)造美好空間。園”的定位，以“生態(tài)” 、 “文化” 、 “國際”為策劃元素，以“溫馨” 、 “綠洲” 、 “家園” 、 “人文”為四大招牌，凸顯“溫馨綠洲，綠色家園”的文化內(nèi)涵，重構(gòu)行政區(qū)劃與產(chǎn)業(yè)布局，將 XXX 生態(tài)園打造成 XXX 的“城市靈魂 ”、 “城市綠心” 、 “城市花園” 、 “城市客廳” 、 “城市名片 ”、 “城市家園” ，不僅與紹興、寧波、臺州、杭州比規(guī)模大小，更與兄弟城市比“唯一性” 、 “獨創(chuàng)性”與“排他性” 。為建設(shè)“生態(tài) XXX”、 “文化 XXX”、 “財富 XXX”，為保障 XXX 生態(tài)安全，改善 XXX 城市形象，提升 XXX 城市品位，優(yōu)化 XXX 發(fā)展模式，提高 XXX 綜合競爭力，實現(xiàn)“大 XXX”的可持續(xù)發(fā)展，我們將 XXX 生態(tài)園發(fā)展主題定位為——“溫XXX 城市的快速發(fā)展，XXX 自然山水環(huán)境和歷史人文景觀遭受到嚴重的破壞，特別是某山、某濕地，急需以發(fā)展的眼光，保護好 XXX 的“綠心” 、 “綠肺” 。目前，生態(tài)園范圍內(nèi)多數(shù)景觀在經(jīng)營管理中，但基本上是以傳統(tǒng)旅游的思路在經(jīng)營，經(jīng)濟效益和社會效益非常有限。但是不同區(qū)域水環(huán)境質(zhì)量有一定的差異，總體來說，高海拔水體水質(zhì)要優(yōu)于低海拔區(qū)域水體。植被資源豐富，部分更新能力差，經(jīng)濟作物楊梅、茶葉、甌柑多，動物種類繁多周邊甌海大道、南塘大道、甬臺溫高速公路及連接公路，山上嶺道、山間公路多條人文狀況 寺廟多，宗教興，傳說多，風(fēng)俗濃，文化久，手工精開發(fā)狀況 已有仙巖景區(qū)與茶山景區(qū)、天柱寺景區(qū)與瑤溪景區(qū) 水庫、氣象站、山上墳?zāi)苟逊e(km2)16 / 47 地理屬性■某山：某山總面積 ，最高峰的某山頂海拔約為 707 米。這表明政府對今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度——堅持市場化的基本方向，而非計劃調(diào)整。同時 XXX 市還有近 300 萬平方米危舊房屋需改造，1993 年以前購置的住宅大約有 40％需要更新?lián)Q代，這些都為 XXX 房地產(chǎn)的開發(fā)提供巨大市場，房地產(chǎn)投資成為 XXX 各類投資之首?！鯴XX 市區(qū)以建設(shè)現(xiàn)代化都市為目標，充分發(fā)揮其對外的輻射作用，成為我國東南沿海重要的工業(yè)、商貿(mào)、港口城市和輻射浙西南與閩東北的重要核心。由 XXX 的一些民企組建的“XXX 財團”，以 1000 億的資本在全國各地房地產(chǎn)市場“攻城略地”。2022 年職工平均工資 11229 元。寺廟多，宗教興，傳說多，風(fēng)俗濃，文化久，手工精，可塑造 XXX 生態(tài)園地方特色。由于其它休閑項目沒有具有較大規(guī)模和產(chǎn)品組合較齊全的競爭者的出現(xiàn)，因此在這方面生態(tài)園將擁有很大的競爭優(yōu)勢?！?居民搬遷問題XXX 生態(tài)園某濕地居住人口眾多，居民搬遷安置任務(wù)重?！?XXX 生態(tài)園某山區(qū)域最高海拔 ，內(nèi)部水域面積 106 公頃，資源獨特。生態(tài)園內(nèi)地域范圍大，旅游資源豐富，人文底蘊深厚，經(jīng)濟背景雄厚，市場需求強烈，具有綜合項目開發(fā)的基礎(chǔ)和市場機遇。 XXX 市全年城市居民社會消費品零售總額為 億元，比上年增長 12％，是 XXX 市近幾年的最高年份，但總體仍比杭州、上海低?！?生態(tài)維護問題XXX 生態(tài)園植被單一，自生能力不強，人為破壞嚴重，生態(tài)恢復(fù)及維護任務(wù)重。其中仙巖和某山具有較大影響力的項目將和整個浙江省和閩北地區(qū)有競爭關(guān)系，而其它旅游項目則僅和浙南地區(qū)的景區(qū)如雁蕩山、楠溪江產(chǎn)生競爭。XXX 人文發(fā)達，有“東南鄒魯”之稱。2022 年國民經(jīng)濟三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年 ：： 調(diào)整為 ：：，二、三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)增高。據(jù)調(diào)查，在全國各地的 160 萬 XXX 人，創(chuàng)辦的企業(yè) 3 萬多家，個體工商戶 37 萬戶，年 銷售總收入額達到 1600 多億元。有 %的人計劃今后五年在家鄉(xiāng)購置房產(chǎn)，有 %的人愿意回鄉(xiāng)辦企業(yè)。經(jīng)過“九五”的建設(shè)和努力，XXX 旅游業(yè)發(fā)展迅速，2022 年，旅游業(yè)保持快速增長，全年共接待國內(nèi)游客 798 萬人次，比上年增長 %；旅游總收入 億元，增長 %；接待境外旅客 萬人次，旅游創(chuàng)匯收入 4973萬美元，分別增長 %和 %。XXX 生態(tài)園房地產(chǎn)開發(fā)資金不能依賴銀行貸款。15 / 473 對項目狀況的解析 項目概況范圍 某濕地 某山 合計面積(km2) 所屬轄區(qū) 甌海區(qū) 龍灣區(qū) 甌海區(qū) 龍灣區(qū) 瑞安市面積(km2) 社會狀況水域面積：% 人口： 20823 人城鎮(zhèn)面積： 2最高海拔： 水域面積：106 公頃 居住用地：面積為某山的 1%山地人口：2387 人 環(huán)山地平原人口：41495 人自然狀況內(nèi)陸永久性河流濕地，水體補償除區(qū)域地下水外，主要是濕地及其集水區(qū)整體的大氣降水多為經(jīng)濟林――甌柑，鳥類、水禽、魚類種類較為單一周邊有甌海大道、南塘大道，內(nèi)部道路較少臺崗型山地，內(nèi)含水體，區(qū)域裸巖的面積約為 ，占總面積的 8%。大型水體（面積在 公頃以上）面積約為 106 公頃。據(jù)浙江省旅游科學(xué)研究所和 XXX 旅游局合作出版的《XXX 市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 （2022/8 ）顯示：游客狀況 2022 年 2022年 2022 年 2022 年 收入狀況 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年國際游客人數(shù)(萬人次) 國內(nèi)旅游收入（人民幣億元） 國際旅游收入（億美元） 旅游總收入（人民幣億元） 17 / 47國內(nèi)游客人數(shù)（萬人次） 1053 相當(dāng)于 GDP 比例 ■XXX 房地產(chǎn)市場到 2022 年前，XXX 尚需要 2520 萬平方米的住宅，同時 XXX 市還有近 300 萬平方米危舊房屋需改造，1993 年以前購置的住宅大約有 40％需要更新?lián)Q代，對于該巨大的市場，消費者在地段選擇上，選擇靠近城市公園或廣場的消費者占 %，居第一位?！?生態(tài)文化XXX 需要重構(gòu) XXX 特色的城市生態(tài)與文化, 城市環(huán)境與城市文化。家 “溫在“cc 家園”這一個中心主題統(tǒng)領(lǐng)下， “旅游”和“人居 ”就是交相輝映的兩個基本點，像磁鐵的兩個極一樣，他們將 “生態(tài)”與“文化”內(nèi)化為“旅游”與“文化”的應(yīng)有之義，一統(tǒng)“生態(tài)、綠色、環(huán)保、教育、旅游、度假、休閑、體驗、人文、人居、地產(chǎn)”等各個層面的問題，形成“生態(tài)旅游” 、 “生態(tài)文化” 、 “生態(tài)地產(chǎn)” 、 “綠色人居” 、 “綠色家園” 、 “城市綠心” 、 “城市綠島” 、 “城市綠洲”等相關(guān)主題，支撐“cc 家園”這一中心主題細化分解，從而轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略目標與策略方案，具體實施并實現(xiàn) XXX 生態(tài)園的發(fā)展計劃。旅游的本質(zhì)是文化差異，沒有文化的差異就構(gòu)不成吸引力，只讓旅游者看幾個旅游景區(qū)景點，XXX 城市旅游發(fā)展不起來，更缺乏可持續(xù)性發(fā)展的生命力。未來的旅游休閑，注重的是文化差異與原創(chuàng)體驗。還比如中國唐代的土木結(jié)構(gòu)建筑現(xiàn)在只有兩處，都在五臺山，這就是唯一?！?多樣化開發(fā)策略XXX 經(jīng)濟的發(fā)展，XXX 人收入的增加，XXX 人不單對住宅有多樣化的需求，對 XXX 城市功能的需求上，XXX 人也有多樣化的需求，高檔酒店、高爾夫、別墅等休閑度假產(chǎn)品等適合 XXX 人消費支出能力的項目在我們項目中應(yīng)該可以滿足。“還山于民” ；整合優(yōu)先；社會效益第一。生態(tài)公園在充滿果樹、鮮花、綠草、河流的城市生態(tài)公園中漫步，戶外活動、生產(chǎn)勞動場景－漁民打魚、采摘菱藕、果園勞動收獲果實? 九州文化區(qū)：（1）建設(shè)甌越民俗村。1)生態(tài)工業(yè)園區(qū)、環(huán)保工業(yè)區(qū)、高新科技工業(yè)區(qū)、海外 XXX 人創(chuàng)業(yè)園區(qū)；2)商務(wù)活動區(qū)；3) 綠色生態(tài)住宅區(qū)；4)社區(qū)生活、娛樂配套設(shè)施；5) 社區(qū)生態(tài)公園；? 某山風(fēng)景區(qū)：生態(tài)公園區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)、宗教活動區(qū)；35 / 47 投資預(yù)算及投資模式 旅游項目投資預(yù)算旅游項目 占地。在比較選擇的基礎(chǔ)上，引入具有中國民族文化特色的項目，典型的民族建筑風(fēng)格，各地飲食文化、地方特產(chǎn)、文化娛樂，例如北京的四合院，不同地方特色生活方式的體驗。生態(tài)維護先行；拒絕任何過度開發(fā)行為。30 / 4731 / 47 整體開發(fā)策略分析■ 綜合開發(fā)策略XXX 生態(tài)園地域?qū)拸V，面積大，山地為主的地形及資源種類限制其開發(fā)方向，我們應(yīng)勢利導(dǎo)確定其旅游、地產(chǎn)開發(fā)方向，一方面發(fā)揮生態(tài)園的資源優(yōu)勢，另一方面希望通過旅游和地產(chǎn)的開發(fā)，相互間能夠?qū)崿F(xiàn)相互影響、帶動，實現(xiàn)旅游、地產(chǎn)綜合效應(yīng)。而特色是旅游之魂，文化是特色之基，沒有特色就沒有旅游，沒有差異就沒有吸引力，所以特色是旅游之魂，要想把特色挖掘出來，就得靠文化，所以我們必須在文化上進一步做文章，文化說到底，最根本的東西就是以人為本。? 文化回歸理念目前，我們普遍進入一個誤區(qū)，就是旅游者最看重的東西，我們往往在糟蹋，我們最看重的東西，實際上旅游者并不看重，我們自己也是一樣，到一個城市，能夠留下印象的，一般不是高樓大廈，而是它有特點的東西，在文化上有差異，才構(gòu)成吸引力，而往往我們把這些東西看的很淡。目的地建設(shè)問題，就自然成為城市旅游的中心問題。大自然的恩賜造就了 XXX 江、嶼、山、海、田的“山水城市”生態(tài)格局，就應(yīng)該抓住“旅游”與“人居”兩個核心概念，順應(yīng)復(fù)歸自然的人性追求，延續(xù)和完善和諧共生的山水城市生態(tài)格局，構(gòu)筑起充滿人性的宜居環(huán)境，進而將 XXX 建設(shè)成為可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)城市，甚至成為浙東南地區(qū)及更大范圍內(nèi)最宜居住的首選城市。家 某山及某濕地，位于 XXX 市中心地帶，是城市的天然屏障，也是未來 “大 XXX”的“綠心” 、 “綠核” ，是鹿城、甌海、龍灣、瑞安四大城市群的中心與紐帶，也是中國城市中心最大的“內(nèi)花園”與“大客廳” 。在新的歷史條件下，為保