【文章內(nèi)容簡介】 ..............................................................................................................................................................................47 啟動地塊分析 ................................................................................................................................................................................................................48 經(jīng)營管理建議 .......................................................................................................................................................................................................................49 融資程序設(shè)計 .......................................................................................................................................................................................................................50 發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化 ...................................................................................................................................................................................................................51附錄 參考案例 ...............................................................................................................................................................................................................................534 / 471 概述基本情況項目名稱 XXX 生態(tài)園開發(fā)策略計劃書法人 XXX 生態(tài)園管委會地理位置 地處 XXX 市東南部資源位置 城市綠心XXX 現(xiàn)代大都市核心公路情況 西距市中心僅 公里高速公路通車里程達到 130 公里，全省四小時和全市二小時交通圈內(nèi)航空情況 距 XXX 機場 9 公里綜合評價XXX 生 態(tài) 園 由 某 山 和 某 濕 地 組 成 ， 總 面 積 約 為 130 平方公里，地處 XXX 市東南部，西距市中心僅 公里，東與 XXX 港、機場近在咫尺，區(qū)位優(yōu)勢突現(xiàn)。生態(tài)園內(nèi)地域范圍大，旅游資源豐富，人文底蘊深厚，經(jīng)濟背景雄厚，市場需求強烈，具有綜合項目開發(fā)的基礎(chǔ)和市場機遇。委托原因旅游業(yè)發(fā)展的推動，XXX 城市化進程的加快，大都市格局的逐漸形成，使某濕地和某山的生態(tài)資源尤顯珍貴，為了更大程度的發(fā)揮其價值，統(tǒng)一規(guī)劃和有序開發(fā)提上日程。文本任務(wù)XXX 生態(tài)園開發(fā)策略書工作方式市場調(diào)查、專業(yè)人士訪談、資料搜集、專題研究、開發(fā)策略報告編寫執(zhí)行者工作工程簡述現(xiàn)場考察、周邊地區(qū)考察、市場調(diào)查、座談會、交流溝通、中期成果匯報5 / 472 對項目狀況的認識 市場狀況據(jù) 02 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，XXX 市全年城市居民家庭人均可支配收入達 14591 元，比上年增長 %，城市居民人均消費支出達 11612 元，比上年增長%，城市居民家庭生活正從小康邁向富裕。XXX 市城市居民家庭人均收入省內(nèi)最高，比杭州、寧波和紹興分別高出 2813 元、1621 元和 2458元。02年 城 市 居 民 人 均 年 可 支 配 收 入 比 較 表1459111780 12970 12133132500202240006000800010000120221400016000溫 州 杭 州 寧 波 紹 興 上 海城 市人均年可支配收入（元）系 列 1居民收入的增加、消費環(huán)境的改善、居民消費觀念的轉(zhuǎn)變，XXX 消費市場有效地被激活，節(jié)日消費和各類慶典、會展活動促進了市場的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷，住房、汽車、旅游、通信、家電等消費增勢強勁，消費熱點明顯。 XXX 市全年城市居民社會消費品零售總額為 億元，比上年增長 12％，是 XXX 市近幾年的最高年份，但總體仍比杭州、上海低。6 / 4702年 城 市 社 會 消 費 品 零 售 總 額 202205001000150020222500溫 州 杭 州 寧 波 紹 興 上 海城 市社會消費品零售總額（億元）系 列 17 / 47 資源現(xiàn)狀 資源優(yōu)勢分析■ XXX 生態(tài)園以山地為主，山地面積占總面積的 ％，且內(nèi)部旅游資源豐富，XXX 生態(tài)園將以旅游資源發(fā)揮其資源優(yōu)勢?！?XXX 生態(tài)園由 某 山 和 某 濕 地 組 成 ， 總 面 積 約 為 130 平方公里，地處 XXX 市東南部，西距市中心僅 公里，東與 XXX 港、機場近在咫尺，區(qū)位優(yōu)勢突現(xiàn)。■ XXX 生態(tài)園某山區(qū)域最高海拔 ，內(nèi)部水域面積 106 公頃，資源獨特?！鯴XX 生態(tài)園某濕地為內(nèi)陸永久性河流濕地，水網(wǎng)密布，具有南方水鄉(xiāng)風(fēng)貌。■ XXX 生態(tài)園范圍內(nèi)經(jīng)濟作物多，產(chǎn)量高，品牌優(yōu)，甌柑、楊梅、茶葉在國內(nèi)具有一定知名度?！?XXX 生態(tài)園寺廟多，宗教興，傳說多，風(fēng)俗濃，文化久，手工精?！?甌越文化：歷史文化、山水文化、水鄉(xiāng)風(fēng)情、茶文化等；■ 佛教文化:法事活動、講經(jīng)修法、修身養(yǎng)生、齋飯等；8 / 47 限制因素■目前分區(qū)管理的問題XXX 生態(tài)園隸屬兩區(qū)（甌海區(qū)、龍灣區(qū)）一市（瑞安市） ，行政管理分散，協(xié)調(diào)不便?！?生態(tài)維護問題XXX 生態(tài)園植被單一，自生能力不強，人為破壞嚴重，生態(tài)恢復(fù)及維護任務(wù)重?！?可開發(fā)土地面積問題XXX 生態(tài)園以某山山地為主，范圍內(nèi)可開發(fā)利用土地面積不多?！?環(huán)境保護問題XXX 生態(tài)園某山區(qū)域周邊工廠林立，山體上墳?zāi)箯V布，某濕地區(qū)域人口眾多，污染嚴重，主題環(huán)境保護任務(wù)重?！?居民搬遷問題XXX 生態(tài)園某濕地居住人口眾多，居民搬遷安置任務(wù)重?！鲞z產(chǎn)保護問題XXX 生態(tài)園內(nèi)部寺廟眾多，原始民居多，具有開發(fā)利用價值及文物保護功能。9 / 47 競爭態(tài)勢本項目的競爭態(tài)勢主要分為以下四個層次■在整體上XXX 生態(tài)園與浙江省的幾個重要城市同時建設(shè)的“城市綠心”項目如杭州西湖天地、紹興鏡湖、寧波東錢湖和臺州綠心項目在整體上性質(zhì)和功能相近，在全省范圍內(nèi)甚至在華東地區(qū)都存在一定的競爭關(guān)系。省內(nèi)幾大城市綠心項目的競爭將形成最主要的競爭態(tài)勢。 ■旅游上原有的仙巖、茶山等風(fēng)景名勝區(qū)，及新建的旅游項目如某山的生態(tài)公園和某濕地的濕地公園，必然與區(qū)域內(nèi)其它同質(zhì)產(chǎn)品產(chǎn)生競爭。其中仙巖和某山具有較大影響力的項目將和整個浙江省和閩北地區(qū)有競爭關(guān)系，而其它旅游項目則僅和浙南地區(qū)的景區(qū)如雁蕩山、楠溪江產(chǎn)生競爭?！鲂蓍e上城市休閑一直都是具有巨大經(jīng)濟效能的產(chǎn)業(yè)，尤其對于 XXX 這樣一個人均收入較高的城市來講更是如此。XXX 生態(tài)園的一個主要功能是城市休閑功能，在這一點上與 XXX 市內(nèi)其它休閑娛樂項目如飲食、購物、體育健身等將產(chǎn)生競爭關(guān)系。由于其它休閑項目沒有具有較大規(guī)模和產(chǎn)品組合較齊全的競爭者的出現(xiàn)，因此在這方面生態(tài)園將擁有很大的競爭優(yōu)勢?！龅禺a(chǎn)上XXX 一直以來都是人多地少，地產(chǎn)用地一直都是稀缺資源，這也造就了著名的 XXX 炒樓軍團。目前生態(tài)園不僅有很大的土地儲備，同時也擁有區(qū)位和景觀這兩個房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要的條件，同時開發(fā)計劃還注入了國際化的主題和深厚的文化內(nèi)涵，因此可以預(yù)見生態(tài)園的地產(chǎn)開發(fā)與 XXX 市周邊其它地產(chǎn)項目相比將具有較大的競爭優(yōu)勢。10 / 47 綜合背景分析 文脈分析XXX 傳統(tǒng)文化最早受到全國重視的是以禪宗為主的佛學(xué)，接著是南宋永嘉學(xué)派，以后是宋元時期的南戲。永嘉學(xué)派的主要內(nèi)涵有二：一是“兢省以御物欲”的心性之學(xué)，旨在德才并茂， “周作于前而鄭承其后” ；二是“彌綸以通世變”的事功之學(xué)，旨在經(jīng)國濟世， “薛經(jīng)其始而陳緯其終” 。XXX 人文發(fā)達，有“東南鄒魯”之稱。民俗活動有端午競渡、祀神歌舞、元宵燈會（有首飾龍、凳板龍燈、珠囤諸燈）等。手工業(yè)主要有陶瓷、造紙、造船、漆器、織染、印刷、甌繡、甌塑和黃楊木雕等。寺廟多，宗教興，傳說多，風(fēng)俗濃，文化久，手工精，可塑造 XXX 生態(tài)園地方特色。 社會經(jīng)濟分析目前，XXX 市國民經(jīng)濟保持快速增長。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，工業(yè)生產(chǎn)速度加快，固定生產(chǎn)投資進一步擴大消費品市場基本平穩(wěn)，外貿(mào)出口增勢強勁，財政金融狀況良好，市場物價穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活繼續(xù)改善。國民經(jīng)濟發(fā)展水平處于全省前列，經(jīng)濟整體運行質(zhì)量提高。2022 年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 825 億元， “九五”期間累計完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 3351 億元，2022 年比 1995 年增長 %，年均增長 %。2022 年國民經(jīng)濟三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年 ：： 調(diào)整為 ：：，二、三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)增高。全市人均國民生產(chǎn)總值 11317 元。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)改善。2022 年職工平均工資 11229 元。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入 12051 元；農(nóng)村居民純收入 4298 元，增幅均比上年提高。城鄉(xiāng)居民收入的增加、消費環(huán)境的改善、居民消費觀念的轉(zhuǎn)變，XXX 消費市場有效地被激活，節(jié)日消費和各類慶典、會展活動促進了市場的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷，住房、汽車、旅游、通信、家電等消費增勢強勁，消費熱點明顯。毫無疑問，XXX 本地市場將是 XXX 生11 / 47態(tài)園的初級市場也是最大的市場。12 / 47 人經(jīng)濟分析“XXX 人經(jīng)濟”是泛指所有 XXX 人創(chuàng)造的經(jīng)濟活動，它包括在溫及在外（海內(nèi)外）XXX 人創(chuàng)造的經(jīng)濟成果，體現(xiàn)的經(jīng)濟價值，帶來的經(jīng)濟互動，創(chuàng)造的就業(yè)崗位，改善的市場 網(wǎng)絡(luò)。據(jù)調(diào)查，在全國各地的 160 萬 XXX 人，創(chuàng)辦的企業(yè) 3 萬多家，個體工商戶 37 萬戶，年 銷售總收入額達到 1600 多億元。其中 總資產(chǎn)超億元的企業(yè)近 50 家、資產(chǎn)總值在 500 萬元以上的有近 2 萬人。 XXX 在省外的投資行為迅猛高漲，其資金數(shù)量之多，投資行為之眾，擴張領(lǐng)域之廣是前所未有的。由 XXX 的一些民企組建的“XXX 財團”，以 1000 億的資本在全國各地房地產(chǎn)市場“攻城略地”。自九五以來，XXX 一地已有千億民資流向外省市。160 多萬在外 XXX 人中，絕大多數(shù)的 “根”還在 XXX。據(jù)調(diào)查，戶籍關(guān)系在家鄉(xiāng)的占 %，在經(jīng)營地城市的占 %。他們對家鄉(xiāng)有深厚的感情，大多數(shù)人想回鄉(xiāng)發(fā)展。有 %的人計劃今后五年在家鄉(xiāng)購置房產(chǎn)，有 %的人愿意回鄉(xiāng)辦企業(yè)。XXX 人經(jīng)濟由于與 XXX 有千絲萬縷的聯(lián)系，在外創(chuàng)業(yè)有成的 XXX 人強烈的思鄉(xiāng)情和尋根欲，為實現(xiàn) XXX 人經(jīng)濟轉(zhuǎn)化 XXX 經(jīng)濟創(chuàng)造了強大的動力。 城市規(guī)劃方面■根據(jù) XXX 城市規(guī)劃，XXX 市今后將建成“一港三城”的城市體系?！鯴XX 市區(qū)以建設(shè)現(xiàn)代化都市為目標，充分發(fā)揮其對外的輻射作用，成為我國東南沿海重要的工業(yè)、商貿(mào)、港口城市和輻射浙西南與閩東北的重要核心?！黾涌斐鞘谢M程，全面提升城市品位，按照特大城市的要求，全面實施“東移、西擴、北聯(lián)、南接”的發(fā)展戰(zhàn)略，中心城市規(guī)模更大、實力更強、功能更優(yōu)、形象更美，初步構(gòu)筑了 XXX 大都市區(qū)的框架?！鼋鼛啄?，結(jié)合 XXX 大都市區(qū)建設(shè)，逐步構(gòu)筑起“三環(huán)綠色生態(tài)圈”，即以建設(shè)市區(qū)十大公園為主的城市景觀帶為內(nèi)環(huán)，以沿海灘涂濕地和東面海上公園、南面由某山和某濕地組成的 XXX 生態(tài)園、西面西郊森林公園、北面楠溪江景區(qū)為中環(huán)，沿大都市外圍開發(fā)北雁蕩山、四海山、玉蒼山、烏巖嶺四大城市“綠肺”所構(gòu)成的外環(huán)，構(gòu)筑山、水、綠、城相結(jié)合的有機環(huán)境，初步形成了良性的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，創(chuàng)造了良好的生態(tài)環(huán)境。13 / 47 行業(yè)發(fā)展趨勢■XXX 旅游資源豐富，景區(qū)總面積占全市國土面積的 22%，有雁蕩山、楠溪江 2 個國家級風(fēng)景名勝區(qū)，9 個省級風(fēng)景名勝區(qū)，2 個國家級自然保護區(qū)和 1 個省級自然保護區(qū)，數(shù)量之多、面積之大名列全省前茅。同時，XXX 悠久的歷史文化和眾多的文物古跡，形成了較高價值的人文景觀，全市有玉海樓、蒲壯所城等 7 個國家級、44 個省級文保單位。經(jīng)過“九五”的建設(shè)和努力，XXX 旅游業(yè)發(fā)展迅速，2022 年，旅游業(yè)保持快速增長，全年共接待國內(nèi)游客 798 萬人次，比上年增長 %；旅游總收入 億元，增長 %；接待境外旅客 萬人次，旅游創(chuàng)匯收入 4973萬美元，分別增長 %和 %。旅游綜合實力列全省第 4 位，旅游產(chǎn)業(yè)形象基本形成，成為 XXX 經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。