【正文】 ..........................................................................................................................................................................................................50 發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化 ...................................................................................................................................................................................................................51附錄 參考案例 ...............................................................................................................................................................................................................................534 / 471 概述基本情況項(xiàng)目名稱 XXX 生態(tài)園開發(fā)策略計(jì)劃書法人 XXX 生態(tài)園管委會地理位置 地處 XXX 市東南部資源位置 城市綠心XXX 現(xiàn)代大都市核心公路情況 西距市中心僅 公里高速公路通車?yán)锍踢_(dá)到 130 公里，全省四小時和全市二小時交通圈內(nèi)航空情況 距 XXX 機(jī)場 9 公里綜合評價XXX 生 態(tài) 園 由 某 山 和 某 濕 地 組 成 ， 總 面 積 約 為 130 平方公里，地處 XXX 市東南部，西距市中心僅 公里，東與 XXX 港、機(jī)場近在咫尺，區(qū)位優(yōu)勢突現(xiàn)。文本任務(wù)XXX 生態(tài)園開發(fā)策略書工作方式市場調(diào)查、專業(yè)人士訪談、資料搜集、專題研究、開發(fā)策略報告編寫執(zhí)行者工作工程簡述現(xiàn)場考察、周邊地區(qū)考察、市場調(diào)查、座談會、交流溝通、中期成果匯報5 / 472 對項(xiàng)目狀況的認(rèn)識 市場狀況據(jù) 02 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，XXX 市全年城市居民家庭人均可支配收入達(dá) 14591 元，比上年增長 %，城市居民人均消費(fèi)支出達(dá) 11612 元，比上年增長%，城市居民家庭生活正從小康邁向富裕。6 / 4702年 城 市 社 會 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 202205001000150020222500溫 州 杭 州 寧 波 紹 興 上 海城 市社會消費(fèi)品零售總額（億元）系 列 17 / 47 資源現(xiàn)狀 資源優(yōu)勢分析■ XXX 生態(tài)園以山地為主，山地面積占總面積的 ％，且內(nèi)部旅游資源豐富，XXX 生態(tài)園將以旅游資源發(fā)揮其資源優(yōu)勢?！?XXX 生態(tài)園范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)作物多，產(chǎn)量高，品牌優(yōu)，甌柑、楊梅、茶葉在國內(nèi)具有一定知名度。■ 可開發(fā)土地面積問題XXX 生態(tài)園以某山山地為主，范圍內(nèi)可開發(fā)利用土地面積不多。9 / 47 競爭態(tài)勢本項(xiàng)目的競爭態(tài)勢主要分為以下四個層次■在整體上XXX 生態(tài)園與浙江省的幾個重要城市同時建設(shè)的“城市綠心”項(xiàng)目如杭州西湖天地、紹興鏡湖、寧波東錢湖和臺州綠心項(xiàng)目在整體上性質(zhì)和功能相近，在全省范圍內(nèi)甚至在華東地區(qū)都存在一定的競爭關(guān)系?！鲂蓍e上城市休閑一直都是具有巨大經(jīng)濟(jì)效能的產(chǎn)業(yè)，尤其對于 XXX 這樣一個人均收入較高的城市來講更是如此。目前生態(tài)園不僅有很大的土地儲備，同時也擁有區(qū)位和景觀這兩個房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要的條件，同時開發(fā)計(jì)劃還注入了國際化的主題和深厚的文化內(nèi)涵，因此可以預(yù)見生態(tài)園的地產(chǎn)開發(fā)與 XXX 市周邊其它地產(chǎn)項(xiàng)目相比將具有較大的競爭優(yōu)勢。民俗活動有端午競渡、祀神歌舞、元宵燈會（有首飾龍、凳板龍燈、珠囤諸燈）等。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，工業(yè)生產(chǎn)速度加快，固定生產(chǎn)投資進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)品市場基本平穩(wěn)，外貿(mào)出口增勢強(qiáng)勁，財政金融狀況良好，市場物價穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活繼續(xù)改善。全市人均國民生產(chǎn)總值 11317 元。城鄉(xiāng)居民收入的增加、消費(fèi)環(huán)境的改善、居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，XXX 消費(fèi)市場有效地被激活，節(jié)日消費(fèi)和各類慶典、會展活動促進(jìn)了市場的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷，住房、汽車、旅游、通信、家電等消費(fèi)增勢強(qiáng)勁，消費(fèi)熱點(diǎn)明顯。其中 總資產(chǎn)超億元的企業(yè)近 50 家、資產(chǎn)總值在 500 萬元以上的有近 2 萬人。160 多萬在外 XXX 人中，絕大多數(shù)的 “根”還在 XXX。XXX 人經(jīng)濟(jì)由于與 XXX 有千絲萬縷的聯(lián)系，在外創(chuàng)業(yè)有成的 XXX 人強(qiáng)烈的思鄉(xiāng)情和尋根欲，為實(shí)現(xiàn) XXX 人經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化 XXX 經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了強(qiáng)大的動力?！鼋鼛啄辏Y(jié)合 XXX 大都市區(qū)建設(shè)，逐步構(gòu)筑起“三環(huán)綠色生態(tài)圈”，即以建設(shè)市區(qū)十大公園為主的城市景觀帶為內(nèi)環(huán)，以沿海灘涂濕地和東面海上公園、南面由某山和某濕地組成的 XXX 生態(tài)園、西面西郊森林公園、北面楠溪江景區(qū)為中環(huán)，沿大都市外圍開發(fā)北雁蕩山、四海山、玉蒼山、烏巖嶺四大城市“綠肺”所構(gòu)成的外環(huán)，構(gòu)筑山、水、綠、城相結(jié)合的有機(jī)環(huán)境，初步形成了良性的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，創(chuàng)造了良好的生態(tài)環(huán)境。旅游綜合實(shí)力列全省第 4 位，旅游產(chǎn)業(yè)形象基本形成，成為 XXX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)。XXX 生態(tài)園開發(fā)項(xiàng)目將不得建設(shè)別墅及高爾夫項(xiàng)目?！?022 年 8 月 31 日，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 （１８號文件） 。 執(zhí)行者分析■XXX 市新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子注重 XXX 經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市發(fā)展等，在 XXX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展上將加強(qiáng)管理，并給予財政上的支持。絕大部分的裸巖分布于東部迎風(fēng)面。區(qū)域裸巖的面積約為 ，占總面積的 8%。區(qū)域水體主要通過降水、以及森林生態(tài)系統(tǒng)涵養(yǎng)的水份補(bǔ)給。某濕地總面積中水域占 %，陸地占 %。100 5 10 15 20 25 30 35商 業(yè) 繁 華 地 帶靠 近 城 市 公 園 或 廣 場靠 近 江 邊 或 水 邊城 市 東 南 開 發(fā) 的 新 區(qū)老 城 區(qū) 外 圍老 城 區(qū)溫 州 消 費(fèi) 者 房 地 產(chǎn) 地 段 選 擇 傾 向 可開發(fā)利用土地分析根據(jù)項(xiàng)目地理屬性和社會屬性，我們分析項(xiàng)目可開發(fā)利用土地如下：現(xiàn)有利用土地 可開發(fā)利用土地區(qū)域現(xiàn)有居住土地面積 其余土地面積 適合地產(chǎn)用地 適合旅游用地 生態(tài)維護(hù)某山 km2 7＋ km 2 8 km2 km2某濕地 （水域 km2） km2 6 km2 （水域 km2）合計(jì) km2 km2 14 km2 km2總計(jì) km2（其中水域 km2）18 / 47 綜合解析●某山以山地為主的地形●可居住用地少資源限制 ●三洋濕地多為居住用地●生態(tài)破壞嚴(yán)重資源利用●某山旅游資源豐富●高海拔水體，資源獨(dú)特●三洋濕地生態(tài)特征突出●知名經(jīng)濟(jì)作物房產(chǎn)市場機(jī)遇旅游市場機(jī)遇市場機(jī)遇●城市化趨勢●居住需求量大●消費(fèi)趨勢、熱點(diǎn)●旅游資源整合旅游開發(fā)為主，地產(chǎn)為輔的綜合項(xiàng)目XXX 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、XXX 人經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、文化底蘊(yùn)、行業(yè)發(fā)展、執(zhí)行者19 / 47 市場分析■綜合分析浙江省及 XXX 市旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們對 XXX 生態(tài)園項(xiàng)目旅游市場的現(xiàn)實(shí)游客潛力預(yù)測：XXX 生態(tài)園項(xiàng)目游客測算推導(dǎo)列表（單位：萬人次）總數(shù) 人數(shù) 生態(tài)園吸引系數(shù) 生態(tài)園出游人數(shù) 小計(jì)城鎮(zhèn)人口比例 數(shù)值 出游率% 40％ 非城鎮(zhèn)人口比例 數(shù)值 出游率XXX市人口% 20％ 省內(nèi)游客比例 數(shù)值 普通游客 41．2％ 328．8除去 XXX市游客190．5 商務(wù)、會議60%40% 省外游客比例 數(shù)值 普通游客60% 國內(nèi)到XXX游客58．8％ 469．3 商務(wù)、會議 40% 外國游客比例 數(shù)值% 華僑、港澳臺游客比例 數(shù)值國際到XXX游客% 總計(jì) 20 / 47說明：浙江省內(nèi)游客共有 萬人次，去掉重復(fù)計(jì)算 XXX 市游客 和 萬人次，故得出 萬人次數(shù)據(jù)資料來源于 2022 年浙江省旅游統(tǒng)計(jì)資料及我司以往市場調(diào)查研究材料和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、慣例以上均為 2022 年情況，今后 5 年按每年 %（浙江省國內(nèi)旅游年平均增長率）計(jì)算以上是我們對現(xiàn)實(shí)旅游產(chǎn)品供給條件下的預(yù)測，顯然，XXX 生態(tài)園的開發(fā)是以向游客提供新的旅游產(chǎn)品為目的的，新產(chǎn)品的游客量增長趨勢如下圖：（具體的增長數(shù)據(jù)取決于我們的新產(chǎn)品設(shè)計(jì)、供給）游客量階段現(xiàn)有經(jīng)營項(xiàng)目的改良公共基礎(chǔ)設(shè)施及大環(huán)境的改良主題參與與體驗(yàn)項(xiàng)目的推出休閑度假項(xiàng)目的推出1 2 3 4旅游的游客量將隨著旅游產(chǎn)品的推出實(shí)現(xiàn)不同的增長21 / 47■根據(jù) XXX 居住用地需求及住房類型調(diào)查，對項(xiàng)目房地產(chǎn)市場預(yù)測：溫 州 市 居 民 住 房 類 型 傾 向16小 高 層 （ 8－ 12層 ）高 層 住 宅多 層 住 宅別 墅 及 其 他至 2022 年 XXX 居民住房需求：2820 萬平方米XXX 居民住房地段選擇機(jī)率：%XXX 住房需求： 萬平方米XXX 各類型住房需求：別墅及其他： 萬平方米 多層住宅： 萬平方米小高層（8－12 層）： 萬平方米 高層住宅： 萬平方米XXX 各類型住房土地需求：別墅及其他： 萬平方米 多層住宅： 萬平方米小高層（8－12 層）： 萬平方米 高層住宅： 萬平方米 用地需求總計(jì)： 萬平方米(約合 km2) 各類型住房容積率參考標(biāo)準(zhǔn)：別墅及其他： 多層住宅：22 / 47小高層（8－12 層）： 高層住宅：23 / 474 項(xiàng)目定位及分類基于以上的解析，我們對該項(xiàng)目總體定位為：集旅游、地產(chǎn)為一體的綜合開發(fā)項(xiàng)目?！?XXX 生態(tài)園可利用土地的開發(fā)XXX 生態(tài)園的可利用土地資源有限，在現(xiàn)今整個 XXX 市區(qū)域范圍內(nèi)土地稀奇的情況下，尤顯珍貴，面對 XXX 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求和城市化的目標(biāo)，如何確定這塊珍貴土地的用途、如何同時實(shí)現(xiàn)這塊珍貴土地的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益雙贏，是生態(tài)園項(xiàng)目的主要任務(wù)。XXX 物質(zhì)文明與精神文明的強(qiáng)烈落差，體現(xiàn)了 XXX 人文精神的某種缺陷。只有通過“循環(huán)經(jīng)濟(jì)” ，XXX 生態(tài)園才能從根本上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會與環(huán)境的“共贏” 。園”XXX 市三面環(huán)山，一面臨海，集“山、水、洲、島、?！?于一體，群山環(huán)抱，江河縱橫，水網(wǎng)密布，不僅山水環(huán)境優(yōu)美，而且文化淵源深厚，可打造成中國特色“山水之城” 。家洲人居隨著泛旅游與超地產(chǎn)相結(jié)合的時代來臨，旅游房地產(chǎn)逐漸成為旅游區(qū)域打造和房地產(chǎn)經(jīng)營的交融點(diǎn)，已從以前簡單嫁接發(fā)展到為城市運(yùn)營、區(qū)域開發(fā)提供的支撐模式。26 / 47XXX 只有實(shí)現(xiàn)城市生態(tài)化，才能真正實(shí)現(xiàn)“游在 XXX、住在 XXX”的目標(biāo)，成為吸引現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)流、信息流、物質(zhì)流和人才流的理想場所。XXX 生態(tài)園的建設(shè)，可以走“ 民營企業(yè)造城”之路，XXX 生態(tài)園要敢于煉成一條“黑馬”。創(chuàng)新要講創(chuàng)意，創(chuàng)意的深層次就是創(chuàng)出差異來，創(chuàng)出差異來創(chuàng)新才能立得住，創(chuàng)出差異來創(chuàng)新也才能真正形成。旅游者花費(fèi)了精力、時間、金錢，購買的是一個體驗(yàn)過程。XXX 生態(tài)園的建設(shè)，思路應(yīng)該更加開闊，不僅要超越旅游產(chǎn)業(yè)的概念，也要超越旅游目的地的概念，要從價值觀和生活方式的高度來認(rèn)識“溫洲家園” 。因此，XXX 生態(tài)園建設(shè)，要善于吃祖宗飯。因?yàn)椤暗谝弧笔且?guī)模的競賽， “唯一”是特色的競爭?！鲆龑?dǎo)市場策略XXX 生態(tài)園即使個別景觀突出，但整體知名度不高，對于未來市場的 XXX 市民、浙江省游客、國內(nèi)游客乃至國際游客需要有一個從認(rèn)知到感覺到行動的過程，且 XXX 生態(tài)園是在一個旅游產(chǎn)品初級開發(fā)市場上，這就要求我們主動去引導(dǎo)這些游客，而不是被動地等待游客自己聞名而來?！?土地經(jīng)營策略可利用土地在 XXX 的珍貴，我們不得不把握土地的經(jīng)營控制，將土地作為一個產(chǎn)品看待，在強(qiáng)勁的賣方市場前面，采用慎重的態(tài)度去經(jīng)營該產(chǎn)品，以期取得該產(chǎn)品的最大的銷售收入同時，使得該產(chǎn)品符合多種需求的綜合效應(yīng)?！?主動開發(fā)策略在城市化一步步向自然逼進(jìn)的過程中，經(jīng)濟(jì)、交通以及自然環(huán)境本身等條件會將人們對自然的破壞控制在一定范圍內(nèi)，XXX 生態(tài)園也是如此，在其周邊自然而然的形成了一個自我緩沖帶，它對城市化形成一種反作用力 32 / 477 策略計(jì)劃 計(jì)劃對功能的要求 對旅游功能的要求XXX 生態(tài)園作為綜合性多功能旅游景區(qū)，除包括態(tài)教育、旅游度假、中外文化融合等主要吸引功能外，還具備系統(tǒng)支持的基本功能。適度開發(fā)；經(jīng)濟(jì)、環(huán)境與社會效益并舉；項(xiàng)目國際化、特色化、本地化。以特色的生態(tài)體驗(yàn)為主要訴求的各種旅游活動。突出甌越文化特色，集特色民居、民俗風(fēng)情活動、地方飲食文化于一體，充分展現(xiàn)地方文化；（2）建設(shè) XXX 中國城，展示中華民族文化。為信眾提供宗教活