【正文】 突出甌越文化特色，集特色民居、民俗風情活動、地方飲食文化于一體，充分展現(xiàn)地方文化；（2）建設 XXX 中國城，展示中華民族文化?！?土地經(jīng)營策略可利用土地在 XXX 的珍貴，我們不得不把握土地的經(jīng)營控制，將土地作為一個產(chǎn)品看待，在強勁的賣方市場前面，采用慎重的態(tài)度去經(jīng)營該產(chǎn)品，以期取得該產(chǎn)品的最大的銷售收入同時，使得該產(chǎn)品符合多種需求的綜合效應。XXX 生態(tài)園的建設，思路應該更加開闊，不僅要超越旅游產(chǎn)業(yè)的概念，也要超越旅游目的地的概念，要從價值觀和生活方式的高度來認識“溫洲家園” 。26 / 47XXX 只有實現(xiàn)城市生態(tài)化，才能真正實現(xiàn)“游在 XXX、住在 XXX”的目標，成為吸引現(xiàn)代經(jīng)濟流、信息流、物質流和人才流的理想場所。園”XXX 市三面環(huán)山，一面臨海，集“山、水、洲、島、?！?于一體，群山環(huán)抱，江河縱橫，水網(wǎng)密布，不僅山水環(huán)境優(yōu)美，而且文化淵源深厚，可打造成中國特色“山水之城” 。100 5 10 15 20 25 30 35商 業(yè) 繁 華 地 帶靠 近 城 市 公 園 或 廣 場靠 近 江 邊 或 水 邊城 市 東 南 開 發(fā) 的 新 區(qū)老 城 區(qū) 外 圍老 城 區(qū)溫 州 消 費 者 房 地 產(chǎn) 地 段 選 擇 傾 向 可開發(fā)利用土地分析根據(jù)項目地理屬性和社會屬性，我們分析項目可開發(fā)利用土地如下：現(xiàn)有利用土地 可開發(fā)利用土地區(qū)域現(xiàn)有居住土地面積 其余土地面積 適合地產(chǎn)用地 適合旅游用地 生態(tài)維護某山 km2 7＋ km 2 8 km2 km2某濕地 （水域 km2） km2 6 km2 （水域 km2）合計 km2 km2 14 km2 km2總計 km2（其中水域 km2）18 / 47 綜合解析●某山以山地為主的地形●可居住用地少資源限制 ●三洋濕地多為居住用地●生態(tài)破壞嚴重資源利用●某山旅游資源豐富●高海拔水體，資源獨特●三洋濕地生態(tài)特征突出●知名經(jīng)濟作物房產(chǎn)市場機遇旅游市場機遇市場機遇●城市化趨勢●居住需求量大●消費趨勢、熱點●旅游資源整合旅游開發(fā)為主，地產(chǎn)為輔的綜合項目XXX 經(jīng)濟發(fā)達、XXX 人經(jīng)濟、城市發(fā)展、文化底蘊、行業(yè)發(fā)展、執(zhí)行者19 / 47 市場分析■綜合分析浙江省及 XXX 市旅游統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們對 XXX 生態(tài)園項目旅游市場的現(xiàn)實游客潛力預測：XXX 生態(tài)園項目游客測算推導列表（單位：萬人次）總數(shù) 人數(shù) 生態(tài)園吸引系數(shù) 生態(tài)園出游人數(shù) 小計城鎮(zhèn)人口比例 數(shù)值 出游率% 40％ 非城鎮(zhèn)人口比例 數(shù)值 出游率XXX市人口% 20％ 省內(nèi)游客比例 數(shù)值 普通游客 41．2％ 328．8除去 XXX市游客190．5 商務、會議60%40% 省外游客比例 數(shù)值 普通游客60% 國內(nèi)到XXX游客58．8％ 469．3 商務、會議 40% 外國游客比例 數(shù)值% 華僑、港澳臺游客比例 數(shù)值國際到XXX游客% 總計 20 / 47說明：浙江省內(nèi)游客共有 萬人次，去掉重復計算 XXX 市游客 和 萬人次，故得出 萬人次數(shù)據(jù)資料來源于 2022 年浙江省旅游統(tǒng)計資料及我司以往市場調(diào)查研究材料和行業(yè)經(jīng)驗、慣例以上均為 2022 年情況，今后 5 年按每年 %（浙江省國內(nèi)旅游年平均增長率）計算以上是我們對現(xiàn)實旅游產(chǎn)品供給條件下的預測，顯然，XXX 生態(tài)園的開發(fā)是以向游客提供新的旅游產(chǎn)品為目的的，新產(chǎn)品的游客量增長趨勢如下圖：（具體的增長數(shù)據(jù)取決于我們的新產(chǎn)品設計、供給）游客量階段現(xiàn)有經(jīng)營項目的改良公共基礎設施及大環(huán)境的改良主題參與與體驗項目的推出休閑度假項目的推出1 2 3 4旅游的游客量將隨著旅游產(chǎn)品的推出實現(xiàn)不同的增長21 / 47■根據(jù) XXX 居住用地需求及住房類型調(diào)查，對項目房地產(chǎn)市場預測：溫 州 市 居 民 住 房 類 型 傾 向16小 高 層 （ 8－ 12層 ）高 層 住 宅多 層 住 宅別 墅 及 其 他至 2022 年 XXX 居民住房需求：2820 萬平方米XXX 居民住房地段選擇機率：%XXX 住房需求： 萬平方米XXX 各類型住房需求：別墅及其他： 萬平方米 多層住宅： 萬平方米小高層（8－12 層）： 萬平方米 高層住宅： 萬平方米XXX 各類型住房土地需求：別墅及其他： 萬平方米 多層住宅： 萬平方米小高層（8－12 層）： 萬平方米 高層住宅： 萬平方米 用地需求總計： 萬平方米(約合 km2) 各類型住房容積率參考標準：別墅及其他： 多層住宅：22 / 47小高層（8－12 層）： 高層住宅：23 / 474 項目定位及分類基于以上的解析，我們對該項目總體定位為：集旅游、地產(chǎn)為一體的綜合開發(fā)項目。絕大部分的裸巖分布于東部迎風面。旅游綜合實力列全省第 4 位，旅游產(chǎn)業(yè)形象基本形成，成為 XXX 經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。其中 總資產(chǎn)超億元的企業(yè)近 50 家、資產(chǎn)總值在 500 萬元以上的有近 2 萬人。民俗活動有端午競渡、祀神歌舞、元宵燈會（有首飾龍、凳板龍燈、珠囤諸燈）等。■ 可開發(fā)土地面積問題XXX 生態(tài)園以某山山地為主，范圍內(nèi)可開發(fā)利用土地面積不多。1 / 47XXX 生態(tài)園開發(fā)策略計劃書目 錄1 概述 ................................................................................................................................................................................................................................................52 對項目狀況的認識 ........................................................................................................................................................................................................................6 市場狀況 .................................................................................................................................................................................................................................6 資源現(xiàn)狀 .................................................................................................................................................................................................................................8 資源優(yōu)勢分析 ..................................................................................................................................................................................................................8 限制因素 ..........................................................................................................................................................................................................................9 競爭態(tài)勢 ...............................................................................................................................................................................................................................10 綜合背景分析 .......................................................................................................................................................................................................................11 文脈分析 ........................................................................................................................................................................................................................11 社會經(jīng)濟分析 ................................................................................................................................................................................................................11 人經(jīng)濟分析 .............................................................................................................................................................................................................13 城市規(guī)劃方面 ................................................................................................................................................................................................................13 行業(yè)發(fā)展趨勢 ................................................................................................................................................................................................................14 政策法規(guī)分析 ................................................................................................................................................................................................................14 執(zhí)行者分析 .............................................................................................................................................................................................................