【正文】 ? 國際城園區(qū)－結(jié)合 XXX 打造國際輕功城品牌，在臨濱海工業(yè)區(qū)的某山平原片區(qū)，建設(shè)開發(fā)具有國際特色的集工作、生活、娛樂為一體的生態(tài)文化社區(qū)，作為未來生態(tài)工業(yè)區(qū)的組成部分。 XXX 中國城，還將借鑒海外華人在世界各地建造的中國城模式，展現(xiàn)海外華人的生活及文化。功能組團：XXX 生態(tài)園按區(qū)域分布，劃分為某濕地公園、某山森林公園、九州文化區(qū)、國際城園區(qū)、生態(tài)文化社區(qū)? 某濕地公園區(qū)：建設(shè)城市生態(tài)公園，動感水城、江南水鄉(xiāng)水風情集鎮(zhèn)。功能方向與外界的交流帶；生態(tài)緩沖帶；城市化傾向反擊帶；國際化的重點演繹區(qū)；生態(tài)教育基地；綠色人居。生態(tài)人居 旅游地產(chǎn)供水供電 污水、垃圾處理園林綠化道路交通 通訊與智能化設(shè)施環(huán)保節(jié)能主要功能項目地產(chǎn)支撐系統(tǒng)景觀地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)高檔酒店賓館休閑度假地產(chǎn)34 / 47 總體功能的要求體系 緩沖區(qū) 自然涵養(yǎng)帶 重點開發(fā)區(qū) 核心保護區(qū)范圍 濕地外圍 周邊山谷 部分風景 名勝區(qū) 部分風景 名勝區(qū) 零散經(jīng)濟 農(nóng)作物 居民生活 帶某山適宜旅游開發(fā)的區(qū)域大部分濕地以天河水庫、秀垟水庫、金河水庫為主的區(qū)域；部分濕地原則“還濕地于民” ；生態(tài)恢復；生態(tài)重建；文化再現(xiàn)；寓教于樂。■ 統(tǒng)一管理策略XXX 生態(tài)園面積大，涉及范圍廣，不單是行政區(qū)劃的分區(qū)管理窒礙了生態(tài)園的開發(fā)進度、力度，在未來的經(jīng)營上如果沒有統(tǒng)一的管理，經(jīng)營層次不齊、經(jīng)營內(nèi)容重復、利益關(guān)系沖突、競爭關(guān)系惡化、資源不良配置等諸多問題將可能導致 XXX 生態(tài)園開發(fā)的失敗。 可利用土地開發(fā)策略分析■ 迎合市場策略XXX 市房地產(chǎn)市場主流需求仍在市民住宅需求，面對這部分我們項目可利用土地都無法完成任務(wù)的市場，我們應(yīng)該積極主動地迎合該市場需求，即能滿足 XXX 城市化發(fā)展的目標，又能實現(xiàn)市場盈利，達到社會效益和經(jīng)濟效益雙贏的目的。28 / 476 開發(fā)策略分析 旅游開發(fā)策略分析 旅游開發(fā) SWOT 分析機遇：? 城市發(fā)展機會：建設(shè)生態(tài)城市；? 行業(yè)機遇：旅游休閑行業(yè)發(fā)展趨勢帶來的發(fā)展機遇；? 市場消費總量：潛在市場造就發(fā)展機遇機遇；、? 房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Γ? 消費觀念、生活方式的變革；? 政策的支持：政策造就機遇；挑戰(zhàn)：? 開發(fā)成本高：拆遷、安置、征地、基礎(chǔ)配套費用；? 國家政策限制 ：部分高檔房產(chǎn)和高爾夫項目目前為國家嚴令禁止；? XXX 炒房現(xiàn)象影響房地產(chǎn)市場真實釋放，XXX房地產(chǎn)市場價格偏高；? 行政管理權(quán)限問題：劣勢：? 生態(tài)、環(huán)境問題突出，制約經(jīng)濟發(fā)展；? 城市土地資源供應(yīng)短缺；? 統(tǒng)一管理難度大；資源整合時間長；? 區(qū)域競爭形成的劣勢；優(yōu)勢：? 綜合優(yōu)勢：城市經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢；? 資源優(yōu)勢：生態(tài)園土地資源儲備、自然資源、人文資源；? 市場優(yōu)勢：休閑消費市場巨大；? 產(chǎn)品優(yōu)勢：生態(tài)、旅游、休閑、商業(yè)、地產(chǎn)復合產(chǎn)品發(fā)展理念的優(yōu)勢；根據(jù) XXX生態(tài)園情況分析，我們建議采用領(lǐng)先者戰(zhàn)略領(lǐng)先者戰(zhàn)略補缺者戰(zhàn)略挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略追隨者戰(zhàn)略29 / 47 旅游開發(fā)策略選擇■產(chǎn)品升級策略根據(jù)目前生態(tài)園范圍內(nèi)旅游景觀檔次低、知名度不高、經(jīng)營管理傳統(tǒng)的缺陷，未來生態(tài)園旅游產(chǎn)品的開發(fā)必須引進升級性產(chǎn)品，避免傳統(tǒng)觀光性產(chǎn)品重復開發(fā)，較多采用游客參與性、體驗性多的旅游產(chǎn)品，引進高檔旅游設(shè)施、設(shè)備，提高游客旅游的興趣。正如這是個很不起眼的老房子，但是這個東西是唯一的，這就是吸引力。我們沒有從旅游者的眼光出發(fā)，來回過頭來看我們的旅游發(fā)展，包括旅游城市的發(fā)展。所以，旅游經(jīng)濟27 / 47在某種程度上就是體驗經(jīng)濟，旅游目的地就是提供新鮮體驗和豐富閱歷的地方。因此，XXX 各行各業(yè)都有支持 XXX 成為一個旅游、休閑、商務(wù)目的地的義務(wù)，也就是說各行各業(yè)都是目的地的組成部分，而不單純是各行各業(yè)支持旅游業(yè)。XXX 是一個品牌群集之地，但最應(yīng)該形成的名牌，是城市本身。 理念 基于以上的對 XXX 生態(tài)園的把握，我們形成如下開發(fā)理念：? 可持續(xù)發(fā)展理念根據(jù) XXX 生態(tài)園資源條件，在維護生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)的前提下，合理、科學開發(fā)適應(yīng)市場需求的旅游項目和地產(chǎn)項目，并堅持可持續(xù)發(fā)展理念，即滿足現(xiàn)代 XXX 經(jīng)濟發(fā)展需求和城市化目標，也為下一代創(chuàng)造美好空間。從整體上看，整個 XXX 生態(tài)園，就是一個融“生態(tài)、綠色、環(huán)保、教育、旅游、度假、休閑、體驗、人文、人居、地產(chǎn)”等諸多元素為一體的綜合性園區(qū)，承載的內(nèi)容多，功能要求多元，利益主體多元，看起來內(nèi)容龐大，無從下手，其實我們可以刪繁就簡，抓住問題的關(guān)鍵，迎刃而解這一難題。園”的定位，以“生態(tài)” 、 “文化” 、 “國際”為策劃元素，以“溫馨” 、 “綠洲” 、 “家園” 、 “人文”為四大招牌，凸顯“溫馨綠洲，綠色家園”的文化內(nèi)涵，重構(gòu)行政區(qū)劃與產(chǎn)業(yè)布局，將 XXX 生態(tài)園打造成 XXX 的“城市靈魂 ”、 “城市綠心” 、 “城市花園” 、 “城市客廳” 、 “城市名片 ”、 “城市家園” ，不僅與紹興、寧波、臺州、杭州比規(guī)模大小，更與兄弟城市比“唯一性” 、 “獨創(chuàng)性”與“排他性” 。為此， “溫洲家園”這一中心主題定位，作為一個整體，具有以下獨創(chuàng)性——唯一性、包容性、識別性。為建設(shè)“生態(tài) XXX”、 “文化 XXX”、 “財富 XXX”，為保障 XXX 生態(tài)安全，改善 XXX 城市形象，提升 XXX 城市品位，優(yōu)化 XXX 發(fā)展模式，提高 XXX 綜合競爭力，實現(xiàn)“大 XXX”的可持續(xù)發(fā)展，我們將 XXX 生態(tài)園發(fā)展主題定位為——“溫洲XXX 城市的快速發(fā)展，XXX 自然山水環(huán)境和歷史人文景觀遭受到嚴重的破壞，特別是某山、某濕地，急需以發(fā)展的眼光，保護好 XXX 的“綠心” 、 “綠肺” 。在目前，現(xiàn)行的旅游景觀開發(fā)或居民生活生產(chǎn)的情況下，生態(tài)園范圍內(nèi)的生態(tài)系統(tǒng)已經(jīng)遭受一定程度的破壞，因而，在將來的 XXX 生態(tài)園開發(fā)乃至后期的經(jīng)營管理中，我們將必須嚴格執(zhí)行生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)維護工作。目前，生態(tài)園范圍內(nèi)多數(shù)景觀在經(jīng)營管理中，但基本上是以傳統(tǒng)旅游的思路在經(jīng)營，經(jīng)濟效益和社會效益非常有限。 社會屬性■某山：居住用地面積為某山的 1%■某濕地：現(xiàn)有居民人口 18,000 人，現(xiàn)有城鎮(zhèn)占地面積： 市場屬性■XXX 旅游市場在游客量和游客消費能力的雙重增長背景下，未來 10 年 XXX 旅游業(yè)將得到高速發(fā)展。但是不同區(qū)域水環(huán)境質(zhì)量有一定的差異，總體來說，高海拔水體水質(zhì)要優(yōu)于低海拔區(qū)域水體。區(qū)域水系多“高山流水”特點，山間的深谷，通過人工修建堤壩，通常建設(shè)成大型的水庫，如天河水庫（包括天河東和天河西） 、秀垟水庫等。植被資源豐富，部分更新能力差，經(jīng)濟作物楊梅、茶葉、甌柑多，動物種類繁多周邊甌海大道、南塘大道、甬臺溫高速公路及連接公路，山上嶺道、山間公路多條人文狀況 寺廟多，宗教興，傳說多，風俗濃，文化久，手工精開發(fā)狀況 已有仙巖景區(qū)與茶山景區(qū)、天柱寺景區(qū)與瑤溪景區(qū) 水庫、氣象站、山上墳墓堆積(km2)16 / 47 地理屬性■某山：某山總面積 ，最高峰的某山頂海拔約為 707 米?！?XXX 生態(tài)園建設(shè)發(fā)展公司作為管委會下屬企業(yè)，開發(fā)經(jīng)營生態(tài)園項目，并隨著其他投資主體的加盟，將會成為擁有完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及雄厚資金的集團公司。這表明政府對今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度——堅持市場化的基本方向，而非計劃調(diào)整。 １２１文件出臺，事實上切斷了房地產(chǎn)開發(fā)項目依賴銀行貸款的資金鏈，而以往的房地產(chǎn)開發(fā)項目基本上是靠銀行貸款支持。同時 XXX 市還有近 300 萬平方米危舊房屋需改造，1993 年以前購置的住宅大約有 40％需要更新?lián)Q代，這些都為 XXX 房地產(chǎn)的開發(fā)提供巨大市場，房地產(chǎn)投資成為 XXX 各類投資之首。同時，XXX 悠久的歷史文化和眾多的文物古跡，形成了較高價值的人文景觀，全市有玉海樓、蒲壯所城等 7 個國家級、44 個省級文保單位?！鯴XX 市區(qū)以建設(shè)現(xiàn)代化都市為目標，充分發(fā)揮其對外的輻射作用，成為我國東南沿海重要的工業(yè)、商貿(mào)、港口城市和輻射浙西南與閩東北的重要核心。他們對家鄉(xiāng)有深厚的感情，大多數(shù)人想回鄉(xiāng)發(fā)展。由 XXX 的一些民企組建的“XXX 財團”，以 1000 億的資本在全國各地房地產(chǎn)市場“攻城略地”。12 / 47 人經(jīng)濟分析“XXX 人經(jīng)濟”是泛指所有 XXX 人創(chuàng)造的經(jīng)濟活動，它包括在溫及在外（海內(nèi)外）XXX 人創(chuàng)造的經(jīng)濟成果，體現(xiàn)的經(jīng)濟價值，帶來的經(jīng)濟互動，創(chuàng)造的就業(yè)崗位，改善的市場 網(wǎng)絡(luò)。2022 年職工平均工資 11229 元。2022 年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 825 億元， “九五”期間累計完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 3351 億元，2022 年比 1995 年增長 %，年均增長 %。寺廟多，宗教興，傳說多，風俗濃，文化久，手工精，可塑造 XXX 生態(tài)園地方特色。永嘉學派的主要內(nèi)涵有二：一是“兢省以御物欲”的心性之學，旨在德才并茂， “周作于前而鄭承其后” ；二是“彌綸以通世變”的事功之學，旨在經(jīng)國濟世， “薛經(jīng)其始而陳緯其終” 。由于其它休閑項目沒有具有較大規(guī)模和產(chǎn)品組合較齊全的競爭者的出現(xiàn)，因此在這方面生態(tài)園將擁有很大的競爭優(yōu)勢。 ■旅游上原有的仙巖、茶山等風景名勝區(qū)，及新建的旅游項目如某山的生態(tài)公園和某濕地的濕地公園，必然與區(qū)域內(nèi)其它同質(zhì)產(chǎn)品產(chǎn)生競爭?！?居民搬遷問題XXX 生態(tài)園某濕地居住人口眾多，居民搬遷安置任務(wù)重?！?甌越文化：歷史文化、山水文化、水鄉(xiāng)風情、茶文化等；■ 佛教文化:法事活動、講經(jīng)修法、修身養(yǎng)生、齋飯等；8 / 47 限制因素■目前分區(qū)管理的問題XXX 生態(tài)園隸屬兩區(qū)（甌海區(qū)、龍灣區(qū)）一市（瑞安市） ，行政管理分散，協(xié)調(diào)不便?！?XXX 生態(tài)園某山區(qū)域最高海拔 ，內(nèi)部水域面積 106 公頃，資源獨特。02年 城 市 居 民 人 均 年 可 支 配 收 入 比 較 表1459111780 12970 12133132500202240006000800010000120221400016000溫 州 杭 州 寧 波 紹 興 上 海城 市人均年可支配收入（元）系 列 1居民收入的增加、消費環(huán)境的改善、居民消費觀念的轉(zhuǎn)變，XXX 消費市場有效地被激活，節(jié)日消費和各類慶典、會展活動促進了市場的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷，住房、汽車、旅游、通信、家電等消費增勢強勁，消費熱點明顯。生態(tài)園內(nèi)地域范圍大，旅游資源豐富，人文底蘊深厚，經(jīng)濟背景雄厚，市場需求強烈，具有綜合項目開發(fā)的基礎(chǔ)和市場機遇。委托原因旅游業(yè)發(fā)展的推動，XXX 城市化進程的加快，大都市格局的逐漸形成，使某濕地和某山的生態(tài)資源尤顯珍貴，為了更大程度的發(fā)揮其價值，統(tǒng)一規(guī)劃和有序開發(fā)提上日程。 XXX 市全年城市居民社會消費品零售總額為 億元，比上年增長 12％，是 XXX 市近幾年的最高年份，但總體仍比杭州、上海低?！鯴XX 生態(tài)園某濕地為內(nèi)陸永久性河流濕地，水網(wǎng)密布，具有南方水鄉(xiāng)風貌。■ 生態(tài)維護問題XXX 生態(tài)園植被單一，自生能力不強，人為破壞嚴重，生態(tài)恢復及維護任務(wù)重?！鲞z產(chǎn)保護問題XXX 生態(tài)園內(nèi)部寺廟眾多，原始民居多，具有開發(fā)利用價值及文物保護功能。其中仙巖和某山具有較大影響力的項目將和整個浙江省和閩北地區(qū)有競爭關(guān)系，而其它旅游項目則僅和浙南地區(qū)的景區(qū)如雁蕩山、楠溪江產(chǎn)生競爭?！龅禺a(chǎn)上XXX 一直以來都是人多地少，地產(chǎn)用地一直都是稀缺資源，這也造就了著名的 XXX 炒樓軍團。XXX 人文發(fā)達，有“東南鄒魯”之稱。 社會經(jīng)濟分析目前，XXX 市國民經(jīng)濟保持快速增長。2022 年國民經(jīng)濟三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年 ：： 調(diào)整為 ：：，二、三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)增高。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入 12051 元；農(nóng)村居民純收入 4298 元，增幅均比上年提高。據(jù)調(diào)查，在全國各地的 160 萬 XXX 人，創(chuàng)辦的企業(yè) 3 萬多家，個體工商戶 37 萬戶，年 銷售總收入額達到 1600 多億元。自九五以來，XXX 一地已有千億民資流向外省市。有 %的人計劃今后五年在家鄉(xiāng)購置房產(chǎn)，有 %的人愿意回鄉(xiāng)辦企業(yè)。■加快城市化進程，全面提升城市品位，按照特大城市的要求，全面實施“東移、西擴、北聯(lián)、南接”的發(fā)展戰(zhàn)略，中心城市規(guī)模更大、實力更強、功能更優(yōu)、形象更美，初步構(gòu)筑了 XXX 大都市區(qū)的框架。經(jīng)過“九五”的建設(shè)和努力，XXX 旅游業(yè)發(fā)展迅速，2022 年，旅游業(yè)保持快速增長，全年共接待國內(nèi)游客 798 萬人次，比上年增長 %；旅游總收入 億元，增長 %；接待境外旅客 萬人次，旅游創(chuàng)匯收入 4973萬美元，分別增長 %和 %。 政策法規(guī)分析■國土資源部最近公布：我國將對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目、不切實際的“形象工程”及“政績工程”項目、別墅項目、高爾夫項目，一律不報批用地。XXX 生態(tài)園房地產(chǎn)開發(fā)資金不能依賴銀行貸款。XXX 生態(tài)園房地產(chǎn)項目的開發(fā)需注重市場化。15 / 473 對項目狀況的解析 項目概況范圍 某濕地 某山 合計面積(km2) 所屬轄區(qū) 甌海區(qū) 龍灣區(qū) 甌海區(qū) 龍灣區(qū) 瑞安市面積(km2) 社會狀況水域面積：% 人口： 20823 人城鎮(zhèn)面積： 2最高海拔： 水域面積：106 公頃 居住用地：面積為某山的 1%山地人口：2387 人 環(huán)山地平原人口：41495 人自然狀況內(nèi)陸永久性河流濕地，水體補償除區(qū)域地下水外，主要是濕地及其集水區(qū)整體的大氣降水多為經(jīng)濟林――甌柑，鳥類、水禽、魚類種類較為單一周邊有甌海大道、南塘大道，內(nèi)部道路較少臺崗型山地，內(nèi)含水體，區(qū)域裸巖的面積約為 ，占總面積的 8%。其中居民用地僅占 1%，除風景名