【正文】 為信眾提供宗教活動場所。以特色的生態(tài)體驗為主要訴求的各種旅游活動。■ 主動開發(fā)策略在城市化一步步向自然逼進的過程中，經(jīng)濟、交通以及自然環(huán)境本身等條件會將人們對自然的破壞控制在一定范圍內，XXX 生態(tài)園也是如此，在其周邊自然而然的形成了一個自我緩沖帶，它對城市化形成一種反作用力 32 / 477 策略計劃 計劃對功能的要求 對旅游功能的要求XXX 生態(tài)園作為綜合性多功能旅游景區(qū)，除包括態(tài)教育、旅游度假、中外文化融合等主要吸引功能外，還具備系統(tǒng)支持的基本功能?！鲆龑袌霾呗訶XX 生態(tài)園即使個別景觀突出，但整體知名度不高，對于未來市場的 XXX 市民、浙江省游客、國內游客乃至國際游客需要有一個從認知到感覺到行動的過程，且 XXX 生態(tài)園是在一個旅游產(chǎn)品初級開發(fā)市場上，這就要求我們主動去引導這些游客，而不是被動地等待游客自己聞名而來。因此，XXX 生態(tài)園建設，要善于吃祖宗飯。旅游者花費了精力、時間、金錢，購買的是一個體驗過程。XXX 生態(tài)園的建設，可以走“ 民營企業(yè)造城”之路，XXX 生態(tài)園要敢于煉成一條“黑馬”。人居隨著泛旅游與超地產(chǎn)相結合的時代來臨，旅游房地產(chǎn)逐漸成為旅游區(qū)域打造和房地產(chǎn)經(jīng)營的交融點，已從以前簡單嫁接發(fā)展到為城市運營、區(qū)域開發(fā)提供的支撐模式。家只有通過“循環(huán)經(jīng)濟” ，XXX 生態(tài)園才能從根本上實現(xiàn)經(jīng)濟、社會與環(huán)境的“共贏” ?！?XXX 生態(tài)園可利用土地的開發(fā)XXX 生態(tài)園的可利用土地資源有限，在現(xiàn)今整個 XXX 市區(qū)域范圍內土地稀奇的情況下，尤顯珍貴，面對 XXX 市經(jīng)濟發(fā)展的需求和城市化的目標，如何確定這塊珍貴土地的用途、如何同時實現(xiàn)這塊珍貴土地的經(jīng)濟效益和社會效益雙贏，是生態(tài)園項目的主要任務。某濕地總面積中水域占 %，陸地占 %。區(qū)域裸巖的面積約為 ，占總面積的 8%。 執(zhí)行者分析■XXX 市新一屆領導班子注重 XXX 經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市發(fā)展等，在 XXX 經(jīng)濟發(fā)展和城市發(fā)展上將加強管理，并給予財政上的支持。XXX 生態(tài)園開發(fā)項目將不得建設別墅及高爾夫項目?！鼋鼛啄?，結合 XXX 大都市區(qū)建設，逐步構筑起“三環(huán)綠色生態(tài)圈”，即以建設市區(qū)十大公園為主的城市景觀帶為內環(huán)，以沿海灘涂濕地和東面海上公園、南面由某山和某濕地組成的 XXX 生態(tài)園、西面西郊森林公園、北面楠溪江景區(qū)為中環(huán)，沿大都市外圍開發(fā)北雁蕩山、四海山、玉蒼山、烏巖嶺四大城市“綠肺”所構成的外環(huán)，構筑山、水、綠、城相結合的有機環(huán)境，初步形成了良性的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，創(chuàng)造了良好的生態(tài)環(huán)境。160 多萬在外 XXX 人中，絕大多數(shù)的 “根”還在 XXX。城鄉(xiāng)居民收入的增加、消費環(huán)境的改善、居民消費觀念的轉變，XXX 消費市場有效地被激活，節(jié)日消費和各類慶典、會展活動促進了市場的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷，住房、汽車、旅游、通信、家電等消費增勢強勁，消費熱點明顯。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結構調整力度加大，工業(yè)生產(chǎn)速度加快，固定生產(chǎn)投資進一步擴大消費品市場基本平穩(wěn)，外貿出口增勢強勁，財政金融狀況良好，市場物價穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活繼續(xù)改善。目前生態(tài)園不僅有很大的土地儲備，同時也擁有區(qū)位和景觀這兩個房地產(chǎn)開發(fā)至關重要的條件，同時開發(fā)計劃還注入了國際化的主題和深厚的文化內涵，因此可以預見生態(tài)園的地產(chǎn)開發(fā)與 XXX 市周邊其它地產(chǎn)項目相比將具有較大的競爭優(yōu)勢。9 / 47 競爭態(tài)勢本項目的競爭態(tài)勢主要分為以下四個層次■在整體上XXX 生態(tài)園與浙江省的幾個重要城市同時建設的“城市綠心”項目如杭州西湖天地、紹興鏡湖、寧波東錢湖和臺州綠心項目在整體上性質和功能相近，在全省范圍內甚至在華東地區(qū)都存在一定的競爭關系?！?XXX 生態(tài)園范圍內經(jīng)濟作物多，產(chǎn)量高，品牌優(yōu)，甌柑、楊梅、茶葉在國內具有一定知名度。文本任務XXX 生態(tài)園開發(fā)策略書工作方式市場調查、專業(yè)人士訪談、資料搜集、專題研究、開發(fā)策略報告編寫執(zhí)行者工作工程簡述現(xiàn)場考察、周邊地區(qū)考察、市場調查、座談會、交流溝通、中期成果匯報5 / 472 對項目狀況的認識 市場狀況據(jù) 02 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，XXX 市全年城市居民家庭人均可支配收入達 14591 元，比上年增長 %，城市居民人均消費支出達 11612 元，比上年增長%，城市居民家庭生活正從小康邁向富裕。XXX 市城市居民家庭人均收入省內最高，比杭州、寧波和紹興分別高出 2813 元、1621 元和 2458元?！?XXX 生態(tài)園寺廟多，宗教興，傳說多，風俗濃，文化久，手工精。省內幾大城市綠心項目的競爭將形成最主要的競爭態(tài)勢。10 / 47 綜合背景分析 文脈分析XXX 傳統(tǒng)文化最早受到全國重視的是以禪宗為主的佛學，接著是南宋永嘉學派，以后是宋元時期的南戲。國民經(jīng)濟發(fā)展水平處于全省前列，經(jīng)濟整體運行質量提高。毫無疑問，XXX 本地市場將是 XXX 生11 / 47態(tài)園的初級市場也是最大的市場。據(jù)調查，戶籍關系在家鄉(xiāng)的占 %，在經(jīng)營地城市的占 %。13 / 47 行業(yè)發(fā)展趨勢■XXX 旅游資源豐富，景區(qū)總面積占全市國土面積的 22%，有雁蕩山、楠溪江 2 個國家級風景名勝區(qū)，9 個省級風景名勝區(qū)，2 個國家級自然保護區(qū)和 1 個省級自然保護區(qū)，數(shù)量之多、面積之大名列全省前茅?！?022年６月１３日，央行發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》 （１２１號文件） ，對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金等７個方面的貸款政策作出的調整，給地產(chǎn)業(yè)帶來的更是一場強烈地震?！?XXX 生態(tài)園管委會作為 XXX 生態(tài)園的管理機構，將實現(xiàn)區(qū)級管理權限，為 XXX 生態(tài)園的穩(wěn)定發(fā)展提供良好平臺。絕大部分的裸巖分布于東部迎風面。大量生活和工業(yè)污水直接排入水體，致使 70%的水體受到不同程度的污染?！鲩_發(fā)過程中生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)的維護XXX 生態(tài)園的資源無論是旅游的還是可利用土地，其都要面臨 XXX 生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)的維護的問題。25 / 47 主題整個 XXX 生態(tài)園，應該有一個中心主題，兩個基本主題，分述如下：■ 一個中心主題：“溫 園” 。旅游產(chǎn)品的觀光、度假、休閑、康體等類型分類，與住宅、商業(yè)、酒店、綜合社區(qū)等不同形態(tài)相結合，構筑了豐富的旅游房地產(chǎn)類型。? 城市旅游理念XXX 城市發(fā)展旅游，不但是把旅游作為一個產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，而且要把 XXX 城市本身作為一個中心目的地來發(fā)展，這是一個更高的要求，也是更具實質性的轉換。最后得到的就是一個閱歷，增長的也是閱歷。在對待 XXX 傳統(tǒng)歷史文化上，我們不必追求第一，但要追求唯一，唯我獨有。■資源整合策略除 XXX 生態(tài)園范圍內現(xiàn)有的旅游景觀資源的整合，我們還要看到 XXX 市范圍內的旅游景觀資源，結合 XXX 市旅游發(fā)展規(guī)劃，將 XXX 生態(tài)園范圍的旅游景觀資源與 XXX 市其他區(qū)域范圍內的旅游景觀資源相融合，形成大型 XXX 旅游圈，樹立 XXX 旅游品牌，發(fā)揮 XXX 旅游整體效應。濕地公園區(qū) 九州文化區(qū)游客集散中心 游客車流線路 游客接待中心游客人流線路 游客管理中心 公共設施主要功能項目旅游支撐系統(tǒng)主題公園區(qū)生態(tài)旅游區(qū)某山風景區(qū)國際城園區(qū)33 / 47 對地產(chǎn)功能的要求XXX 生態(tài)園建設的主題之一，生態(tài)景觀地產(chǎn)，綠色人居社區(qū)，主要吸引物為旅游地產(chǎn)；為地產(chǎn)開發(fā)項目服務的支撐地產(chǎn)項目的配套系統(tǒng)。維護和樹立最純正的“綠心”形象。建設生態(tài)墓地公園，結合生態(tài)環(huán)境建設于地方風俗。 （3）宗教文化區(qū)－弘揚道教文化、佛教文化，配套服務設施。市民休閑的主要場所；原味文化的集中表現(xiàn)；本地文化與旅游開發(fā)的協(xié)調帶?！?分期開發(fā)策略XXX 生態(tài)園開發(fā)任務重，無論從資源、市場、管理還是從投資主體、工程建設、資金安排來說，我們面臨的是一個長期開發(fā)量的存在，這就需要我們對開發(fā)任務進行劃分，逐塊逐步開發(fā)，在符合總體規(guī)劃的前提下，分區(qū)域分時間段進行?！龇謪^(qū)域分主題策略XXX 生態(tài)園地域寬廣，海拔高，不同地域、不同海拔具有各自的特色，根據(jù)其不同特色，導入不同主題，形成一個個的分區(qū)域、分主題的旅游區(qū)，滿足不同游客的不同體驗、需求或同一游客的多種體驗、需求。這種方式必須改變。? 休閑體驗理念 體驗旅游新概念。? 城市經(jīng)營理念XXX 生態(tài)園有必要將自身定位為“城市運營商” ，或下設“城市運營商” ，整體、綜合、系統(tǒng)推進 XXX 生態(tài)園的各項建設?！?兩個基本主題：旅游洲環(huán)境再造是 XXX 生態(tài)園的生命線，針對 XXX 生態(tài)園，資源是有限的，要建成 XXX 未來的“城市綠心” ， “城市綠肺”和“城市客廳” ，就必須改變傳統(tǒng)工業(yè)文明的生產(chǎn)方式，遵循“循環(huán)經(jīng)濟”原理，實現(xiàn)“污染排放最小化、廢物資源化和無害化” ，以最小成本獲得最大的經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。如何整合生態(tài)園范圍內部旅游資源，重新統(tǒng)一利用、開發(fā)，創(chuàng)造適合市場需求的新產(chǎn)品，并引入新的經(jīng)營模式，以提升其經(jīng)濟效益和社會效益是生態(tài)園項目的主要任務之一。■某濕地：城鎮(zhèn)建設用地 ，占區(qū)域陸地總面積的 %；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地 ，約占陸地總面積的 47%。其中居民用地僅占 1%，除風景名勝區(qū)的旅游用地外，另有少量的農(nóng)業(yè)用地、采石場。XXX 生態(tài)園房地產(chǎn)項目的開發(fā)需注重市場化。 政策法規(guī)分析■國土資源部最近公布：我國將對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目、不切實際的“形象工程”及“政績工程”項目、別墅項目、高爾夫項目，一律不報批用地?！黾涌斐鞘谢M程，全面提升城市品位，按照特大城市的要求，全面實施“東移、西擴、北聯(lián)、南接”的發(fā)展戰(zhàn)略，中心城市規(guī)模更大、實力更強、功能更優(yōu)、形象更美，初步構筑了 XXX 大都市區(qū)的框架。自九五以來，XXX 一地已有千億民資流向外省市。據(jù)抽樣調查，城市居民人均可支配收入 12051 元；農(nóng)村居民純收入 4298 元，增幅均比上年提高。 社會經(jīng)濟分析目前，XXX 市國民經(jīng)濟保持快速增長?！龅禺a(chǎn)上XXX 一直以來都是人多地少，地產(chǎn)用地一直都是稀缺資源，這也造就了著名的 XXX 炒樓軍團。■遺產(chǎn)保護問題XXX 生態(tài)園內部寺廟眾多，原始民居多，具有開發(fā)利用價值及文物保護功能?！鯴XX 生態(tài)園某濕地為內陸永久性河流濕地，水網(wǎng)密布，具有南方水鄉(xiāng)風貌。委托原因旅游業(yè)發(fā)展的推動，XXX 城市化進程的加快，大都市格局的逐漸形成，使某濕地和某山的生態(tài)資源尤顯珍貴，為了更大程度的發(fā)揮其價值，統(tǒng)一規(guī)劃和有序開發(fā)提上日程。02年 城 市 居 民 人 均 年 可 支 配 收 入 比 較 表1459111780 12970 12133132500202240006000800010000120221400016000溫 州 杭 州 寧 波 紹 興 上 海城 市人均年可支配收入（元）系 列 1居民收入的增加、消費環(huán)境的改善、居民消費觀念的轉變，XXX 消費市場有效地被激活，節(jié)日消費和各類慶典、會展活動促進了市場的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷，住房、汽車、旅游、通信、家電等消費增勢強勁，消費熱點明顯?！?甌越文化：歷史文化、山水文化、水鄉(xiāng)風情、茶文化等；■ 佛教文化:法事活動、講經(jīng)修法、修身養(yǎng)生、齋飯等；8 / 47 限制因素■目前分區(qū)管理的問題XXX 生態(tài)園隸屬兩區(qū)（甌海區(qū)、龍灣區(qū)）一市（瑞安市） ，行政管理分散，協(xié)調不便。 ■旅游上原有的仙巖、茶山等風景名勝區(qū)，及新建的旅游項目如某山的生態(tài)公園和某濕地的濕地公園，必然與區(qū)域內其它同質產(chǎn)品產(chǎn)生競爭。永嘉學派的主要內涵有二：一是“兢省以御物欲”的心性之學，旨在德才并茂， “周作于前而鄭承其后” ；二是“彌綸以通世變”的事功之學，旨在經(jīng)國濟世， “薛經(jīng)其始而陳緯其終” 。2022 年完成國內生產(chǎn)總值 825 億元， “九五”期間累計完成國內生產(chǎn)總值 3351 億元，2022 年比 1995 年增長 %，年均增長 %。12 / 47 人經(jīng)濟分析“XXX 人經(jīng)濟”是泛指所有 XXX 人創(chuàng)造的經(jīng)濟活動，它包括在溫及在外（海內外）XXX 人創(chuàng)造的經(jīng)濟成果，體現(xiàn)的經(jīng)濟價值，帶來的經(jīng)濟互動，創(chuàng)造的就業(yè)崗位，改善的市場 網(wǎng)絡。他們對家鄉(xiāng)有深厚的感情，大多數(shù)人想回鄉(xiāng)發(fā)展。同時，XXX 悠久的歷史文化和眾多的文物古跡，形成了較高價值的人文景觀，全市有玉海樓、蒲壯所城等 7 個國家級、44 個省級文保單位。 １２１文件出臺，事實上切斷了房地產(chǎn)開發(fā)項目依賴銀行貸款的資金鏈，而以往的房地產(chǎn)開發(fā)項目基本上是靠銀行貸款支持?！?XXX 生態(tài)園建設發(fā)展公司作為管委會下屬企業(yè)，開發(fā)經(jīng)營生態(tài)園項目，并隨著其他投資主體的加盟，將會成為擁有完善的產(chǎn)業(yè)結構及雄厚資金的集團公司。區(qū)域水系多“高山流水”特點，山間的深谷，通過人工修建堤壩，通常建設成大型的水庫，如天河水庫（包括天河東和天河西） 、秀垟水庫等。 社會屬性■某山：居住用地面積為某山的 1%■某濕地：現(xiàn)有居民人口 18,000 人，現(xiàn)有城鎮(zhèn)占地面積： 市場屬性■XXX 旅游市場在游客量和游客消費能力的雙重增長背景下，未來 10 年 XXX 旅游業(yè)將得到高速發(fā)展。在目前，現(xiàn)行的旅游景觀開發(fā)或居民生活生產(chǎn)的情況下，生態(tài)園范圍內的生態(tài)系統(tǒng)已經(jīng)遭受一定程度的破壞，因而，在將來的 XXX 生態(tài)園開發(fā)乃至后期的經(jīng)營管理中，我們將必須嚴格執(zhí)行生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)維護工作。洲為此， “溫洲家園”這一中心主題定位，作為一個整體，具有以下獨創(chuàng)性——唯一性、包容性、識別性。從整體上看，整個 XXX 生態(tài)園，就是一個融“生態(tài)、綠色、環(huán)保、教育、旅游、度假、休閑、體驗、人文、人居、地產(chǎn)”等諸多元素為一體的綜合性園區(qū)，承載的內容多，功能要求多元，利益主體多元，看起來內容龐大，無從下手，其實我們可以刪繁就簡，抓住問題的關鍵，迎刃而解這一難題。XXX 是一個品牌群集之地，但最應該形成的名牌，是城市本身。所以，旅游