【正文】 為信眾提供宗教活動(dòng)場(chǎng)所。以特色的生態(tài)體驗(yàn)為主要訴求的各種旅游活動(dòng)?！?主動(dòng)開(kāi)發(fā)策略在城市化一步步向自然逼進(jìn)的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)、交通以及自然環(huán)境本身等條件會(huì)將人們對(duì)自然的破壞控制在一定范圍內(nèi)，XXX 生態(tài)園也是如此，在其周邊自然而然的形成了一個(gè)自我緩沖帶，它對(duì)城市化形成一種反作用力 32 / 477 策略計(jì)劃 計(jì)劃對(duì)功能的要求 對(duì)旅游功能的要求XXX 生態(tài)園作為綜合性多功能旅游景區(qū)，除包括態(tài)教育、旅游度假、中外文化融合等主要吸引功能外，還具備系統(tǒng)支持的基本功能?！鲆龑?dǎo)市場(chǎng)策略XXX 生態(tài)園即使個(gè)別景觀突出，但整體知名度不高，對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的 XXX 市民、浙江省游客、國(guó)內(nèi)游客乃至國(guó)際游客需要有一個(gè)從認(rèn)知到感覺(jué)到行動(dòng)的過(guò)程，且 XXX 生態(tài)園是在一個(gè)旅游產(chǎn)品初級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上，這就要求我們主動(dòng)去引導(dǎo)這些游客，而不是被動(dòng)地等待游客自己聞名而來(lái)。因此，XXX 生態(tài)園建設(shè)，要善于吃祖宗飯。旅游者花費(fèi)了精力、時(shí)間、金錢(qián)，購(gòu)買(mǎi)的是一個(gè)體驗(yàn)過(guò)程。XXX 生態(tài)園的建設(shè)，可以走“ 民營(yíng)企業(yè)造城”之路，XXX 生態(tài)園要敢于煉成一條“黑馬”。人居隨著泛旅游與超地產(chǎn)相結(jié)合的時(shí)代來(lái)臨，旅游房地產(chǎn)逐漸成為旅游區(qū)域打造和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的交融點(diǎn)，已從以前簡(jiǎn)單嫁接發(fā)展到為城市運(yùn)營(yíng)、區(qū)域開(kāi)發(fā)提供的支撐模式。家只有通過(guò)“循環(huán)經(jīng)濟(jì)” ，XXX 生態(tài)園才能從根本上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的“共贏” ?！?XXX 生態(tài)園可利用土地的開(kāi)發(fā)XXX 生態(tài)園的可利用土地資源有限，在現(xiàn)今整個(gè) XXX 市區(qū)域范圍內(nèi)土地稀奇的情況下，尤顯珍貴，面對(duì) XXX 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求和城市化的目標(biāo)，如何確定這塊珍貴土地的用途、如何同時(shí)實(shí)現(xiàn)這塊珍貴土地的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏，是生態(tài)園項(xiàng)目的主要任務(wù)。某濕地總面積中水域占 %，陸地占 %。區(qū)域裸巖的面積約為 ，占總面積的 8%。 執(zhí)行者分析■XXX 市新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子注重 XXX 經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市發(fā)展等，在 XXX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展上將加強(qiáng)管理，并給予財(cái)政上的支持。XXX 生態(tài)園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將不得建設(shè)別墅及高爾夫項(xiàng)目?！鼋鼛啄?，結(jié)合 XXX 大都市區(qū)建設(shè)，逐步構(gòu)筑起“三環(huán)綠色生態(tài)圈”，即以建設(shè)市區(qū)十大公園為主的城市景觀帶為內(nèi)環(huán)，以沿海灘涂濕地和東面海上公園、南面由某山和某濕地組成的 XXX 生態(tài)園、西面西郊森林公園、北面楠溪江景區(qū)為中環(huán)，沿大都市外圍開(kāi)發(fā)北雁蕩山、四海山、玉蒼山、烏巖嶺四大城市“綠肺”所構(gòu)成的外環(huán)，構(gòu)筑山、水、綠、城相結(jié)合的有機(jī)環(huán)境，初步形成了良性的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，創(chuàng)造了良好的生態(tài)環(huán)境。160 多萬(wàn)在外 XXX 人中，絕大多數(shù)的 “根”還在 XXX。城鄉(xiāng)居民收入的增加、消費(fèi)環(huán)境的改善、居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，XXX 消費(fèi)市場(chǎng)有效地被激活，節(jié)日消費(fèi)和各類(lèi)慶典、會(huì)展活動(dòng)促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷(xiāo)，住房、汽車(chē)、旅游、通信、家電等消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁，消費(fèi)熱點(diǎn)明顯。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，工業(yè)生產(chǎn)速度加快，固定生產(chǎn)投資進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)品市場(chǎng)基本平穩(wěn)，外貿(mào)出口增勢(shì)強(qiáng)勁，財(cái)政金融狀況良好，市場(chǎng)物價(jià)穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活繼續(xù)改善。目前生態(tài)園不僅有很大的土地儲(chǔ)備，同時(shí)也擁有區(qū)位和景觀這兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至關(guān)重要的條件，同時(shí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃還注入了國(guó)際化的主題和深厚的文化內(nèi)涵，因此可以預(yù)見(jiàn)生態(tài)園的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與 XXX 市周邊其它地產(chǎn)項(xiàng)目相比將具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。9 / 47 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)主要分為以下四個(gè)層次■在整體上XXX 生態(tài)園與浙江省的幾個(gè)重要城市同時(shí)建設(shè)的“城市綠心”項(xiàng)目如杭州西湖天地、紹興鏡湖、寧波東錢(qián)湖和臺(tái)州綠心項(xiàng)目在整體上性質(zhì)和功能相近，在全省范圍內(nèi)甚至在華東地區(qū)都存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系?！?XXX 生態(tài)園范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)作物多，產(chǎn)量高，品牌優(yōu)，甌柑、楊梅、茶葉在國(guó)內(nèi)具有一定知名度。文本任務(wù)XXX 生態(tài)園開(kāi)發(fā)策略書(shū)工作方式市場(chǎng)調(diào)查、專(zhuān)業(yè)人士訪談、資料搜集、專(zhuān)題研究、開(kāi)發(fā)策略報(bào)告編寫(xiě)執(zhí)行者工作工程簡(jiǎn)述現(xiàn)場(chǎng)考察、周邊地區(qū)考察、市場(chǎng)調(diào)查、座談會(huì)、交流溝通、中期成果匯報(bào)5 / 472 對(duì)項(xiàng)目狀況的認(rèn)識(shí) 市場(chǎng)狀況據(jù) 02 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，XXX 市全年城市居民家庭人均可支配收入達(dá) 14591 元，比上年增長(zhǎng) %，城市居民人均消費(fèi)支出達(dá) 11612 元，比上年增長(zhǎng)%，城市居民家庭生活正從小康邁向富裕。XXX 市城市居民家庭人均收入省內(nèi)最高，比杭州、寧波和紹興分別高出 2813 元、1621 元和 2458元?！?XXX 生態(tài)園寺廟多，宗教興，傳說(shuō)多，風(fēng)俗濃，文化久，手工精。省內(nèi)幾大城市綠心項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將形成最主要的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。10 / 47 綜合背景分析 文脈分析XXX 傳統(tǒng)文化最早受到全國(guó)重視的是以禪宗為主的佛學(xué)，接著是南宋永嘉學(xué)派，以后是宋元時(shí)期的南戲。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于全省前列，經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行質(zhì)量提高。毫無(wú)疑問(wèn)，XXX 本地市場(chǎng)將是 XXX 生11 / 47態(tài)園的初級(jí)市場(chǎng)也是最大的市場(chǎng)。據(jù)調(diào)查，戶籍關(guān)系在家鄉(xiāng)的占 %，在經(jīng)營(yíng)地城市的占 %。13 / 47 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)■XXX 旅游資源豐富，景區(qū)總面積占全市國(guó)土面積的 22%，有雁蕩山、楠溪江 2 個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，9 個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，2 個(gè)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)和 1 個(gè)省級(jí)自然保護(hù)區(qū)，數(shù)量之多、面積之大名列全省前茅?！?022年６月１３日，央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 （１２１號(hào)文件） ，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金等７個(gè)方面的貸款政策作出的調(diào)整，給地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的更是一場(chǎng)強(qiáng)烈地震?！?XXX 生態(tài)園管委會(huì)作為 XXX 生態(tài)園的管理機(jī)構(gòu)，將實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)管理權(quán)限，為 XXX 生態(tài)園的穩(wěn)定發(fā)展提供良好平臺(tái)。絕大部分的裸巖分布于東部迎風(fēng)面。大量生活和工業(yè)污水直接排入水體，致使 70%的水體受到不同程度的污染?！鲩_(kāi)發(fā)過(guò)程中生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)XXX 生態(tài)園的資源無(wú)論是旅游的還是可利用土地，其都要面臨 XXX 生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)的問(wèn)題。25 / 47 主題整個(gè) XXX 生態(tài)園，應(yīng)該有一個(gè)中心主題，兩個(gè)基本主題，分述如下：■ 一個(gè)中心主題：“溫 園” 。旅游產(chǎn)品的觀光、度假、休閑、康體等類(lèi)型分類(lèi)，與住宅、商業(yè)、酒店、綜合社區(qū)等不同形態(tài)相結(jié)合，構(gòu)筑了豐富的旅游房地產(chǎn)類(lèi)型。? 城市旅游理念XXX 城市發(fā)展旅游，不但是把旅游作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，而且要把 XXX 城市本身作為一個(gè)中心目的地來(lái)發(fā)展，這是一個(gè)更高的要求，也是更具實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)換。最后得到的就是一個(gè)閱歷，增長(zhǎng)的也是閱歷。在對(duì)待 XXX 傳統(tǒng)歷史文化上，我們不必追求第一，但要追求唯一，唯我獨(dú)有?！鲑Y源整合策略除 XXX 生態(tài)園范圍內(nèi)現(xiàn)有的旅游景觀資源的整合，我們還要看到 XXX 市范圍內(nèi)的旅游景觀資源，結(jié)合 XXX 市旅游發(fā)展規(guī)劃，將 XXX 生態(tài)園范圍的旅游景觀資源與 XXX 市其他區(qū)域范圍內(nèi)的旅游景觀資源相融合，形成大型 XXX 旅游圈，樹(shù)立 XXX 旅游品牌，發(fā)揮 XXX 旅游整體效應(yīng)。濕地公園區(qū) 九州文化區(qū)游客集散中心 游客車(chē)流線路 游客接待中心游客人流線路 游客管理中心 公共設(shè)施主要功能項(xiàng)目旅游支撐系統(tǒng)主題公園區(qū)生態(tài)旅游區(qū)某山風(fēng)景區(qū)國(guó)際城園區(qū)33 / 47 對(duì)地產(chǎn)功能的要求XXX 生態(tài)園建設(shè)的主題之一，生態(tài)景觀地產(chǎn)，綠色人居社區(qū)，主要吸引物為旅游地產(chǎn)；為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的支撐地產(chǎn)項(xiàng)目的配套系統(tǒng)。維護(hù)和樹(shù)立最純正的“綠心”形象。建設(shè)生態(tài)墓地公園，結(jié)合生態(tài)環(huán)境建設(shè)于地方風(fēng)俗。 （3）宗教文化區(qū)－弘揚(yáng)道教文化、佛教文化，配套服務(wù)設(shè)施。市民休閑的主要場(chǎng)所；原味文化的集中表現(xiàn)；本地文化與旅游開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)帶。■ 分期開(kāi)發(fā)策略XXX 生態(tài)園開(kāi)發(fā)任務(wù)重，無(wú)論從資源、市場(chǎng)、管理還是從投資主體、工程建設(shè)、資金安排來(lái)說(shuō)，我們面臨的是一個(gè)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)量的存在，這就需要我們對(duì)開(kāi)發(fā)任務(wù)進(jìn)行劃分，逐塊逐步開(kāi)發(fā)，在符合總體規(guī)劃的前提下，分區(qū)域分時(shí)間段進(jìn)行?！龇謪^(qū)域分主題策略XXX 生態(tài)園地域?qū)拸V，海拔高，不同地域、不同海拔具有各自的特色，根據(jù)其不同特色，導(dǎo)入不同主題，形成一個(gè)個(gè)的分區(qū)域、分主題的旅游區(qū)，滿足不同游客的不同體驗(yàn)、需求或同一游客的多種體驗(yàn)、需求。這種方式必須改變。? 休閑體驗(yàn)理念 體驗(yàn)旅游新概念。? 城市經(jīng)營(yíng)理念XXX 生態(tài)園有必要將自身定位為“城市運(yùn)營(yíng)商” ，或下設(shè)“城市運(yùn)營(yíng)商” ，整體、綜合、系統(tǒng)推進(jìn) XXX 生態(tài)園的各項(xiàng)建設(shè)?！?兩個(gè)基本主題：旅游洲環(huán)境再造是 XXX 生態(tài)園的生命線，針對(duì) XXX 生態(tài)園，資源是有限的，要建成 XXX 未來(lái)的“城市綠心” ， “城市綠肺”和“城市客廳” ，就必須改變傳統(tǒng)工業(yè)文明的生產(chǎn)方式，遵循“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”原理，實(shí)現(xiàn)“污染排放最小化、廢物資源化和無(wú)害化” ，以最小成本獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。如何整合生態(tài)園范圍內(nèi)部旅游資源，重新統(tǒng)一利用、開(kāi)發(fā)，創(chuàng)造適合市場(chǎng)需求的新產(chǎn)品，并引入新的經(jīng)營(yíng)模式，以提升其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是生態(tài)園項(xiàng)目的主要任務(wù)之一。■某濕地：城鎮(zhèn)建設(shè)用地 ，占區(qū)域陸地總面積的 %；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地 ，約占陸地總面積的 47%。其中居民用地僅占 1%，除風(fēng)景名勝區(qū)的旅游用地外，另有少量的農(nóng)業(yè)用地、采石場(chǎng)。XXX 生態(tài)園房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需注重市場(chǎng)化。 政策法規(guī)分析■國(guó)土資源部最近公布：我國(guó)將對(duì)不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目、不切實(shí)際的“形象工程”及“政績(jī)工程”項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目、高爾夫項(xiàng)目，一律不報(bào)批用地?！黾涌斐鞘谢M(jìn)程，全面提升城市品位，按照特大城市的要求，全面實(shí)施“東移、西擴(kuò)、北聯(lián)、南接”的發(fā)展戰(zhàn)略，中心城市規(guī)模更大、實(shí)力更強(qiáng)、功能更優(yōu)、形象更美，初步構(gòu)筑了 XXX 大都市區(qū)的框架。自九五以來(lái)，XXX 一地已有千億民資流向外省市。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入 12051 元；農(nóng)村居民純收入 4298 元，增幅均比上年提高。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析目前，XXX 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)?！龅禺a(chǎn)上XXX 一直以來(lái)都是人多地少，地產(chǎn)用地一直都是稀缺資源，這也造就了著名的 XXX 炒樓軍團(tuán)。■遺產(chǎn)保護(hù)問(wèn)題XXX 生態(tài)園內(nèi)部寺廟眾多，原始民居多，具有開(kāi)發(fā)利用價(jià)值及文物保護(hù)功能?！鯴XX 生態(tài)園某濕地為內(nèi)陸永久性河流濕地，水網(wǎng)密布，具有南方水鄉(xiāng)風(fēng)貌。委托原因旅游業(yè)發(fā)展的推動(dòng)，XXX 城市化進(jìn)程的加快，大都市格局的逐漸形成，使某濕地和某山的生態(tài)資源尤顯珍貴，為了更大程度的發(fā)揮其價(jià)值，統(tǒng)一規(guī)劃和有序開(kāi)發(fā)提上日程。02年 城 市 居 民 人 均 年 可 支 配 收 入 比 較 表1459111780 12970 12133132500202240006000800010000120221400016000溫 州 杭 州 寧 波 紹 興 上 海城 市人均年可支配收入（元）系 列 1居民收入的增加、消費(fèi)環(huán)境的改善、居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，XXX 消費(fèi)市場(chǎng)有效地被激活，節(jié)日消費(fèi)和各類(lèi)慶典、會(huì)展活動(dòng)促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷(xiāo)，住房、汽車(chē)、旅游、通信、家電等消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁，消費(fèi)熱點(diǎn)明顯?！?甌越文化：歷史文化、山水文化、水鄉(xiāng)風(fēng)情、茶文化等；■ 佛教文化:法事活動(dòng)、講經(jīng)修法、修身養(yǎng)生、齋飯等；8 / 47 限制因素■目前分區(qū)管理的問(wèn)題XXX 生態(tài)園隸屬兩區(qū)（甌海區(qū)、龍灣區(qū)）一市（瑞安市） ，行政管理分散，協(xié)調(diào)不便。 ■旅游上原有的仙巖、茶山等風(fēng)景名勝區(qū)，及新建的旅游項(xiàng)目如某山的生態(tài)公園和某濕地的濕地公園，必然與區(qū)域內(nèi)其它同質(zhì)產(chǎn)品產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。永嘉學(xué)派的主要內(nèi)涵有二：一是“兢省以御物欲”的心性之學(xué)，旨在德才并茂， “周作于前而鄭承其后” ；二是“彌綸以通世變”的事功之學(xué)，旨在經(jīng)國(guó)濟(jì)世， “薛經(jīng)其始而陳緯其終” 。2022 年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 825 億元， “九五”期間累計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 3351 億元，2022 年比 1995 年增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。12 / 47 人經(jīng)濟(jì)分析“XXX 人經(jīng)濟(jì)”是泛指所有 XXX 人創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它包括在溫及在外（海內(nèi)外）XXX 人創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)成果，體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)互動(dòng)，創(chuàng)造的就業(yè)崗位，改善的市場(chǎng) 網(wǎng)絡(luò)。他們對(duì)家鄉(xiāng)有深厚的感情，大多數(shù)人想回鄉(xiāng)發(fā)展。同時(shí)，XXX 悠久的歷史文化和眾多的文物古跡，形成了較高價(jià)值的人文景觀，全市有玉海樓、蒲壯所城等 7 個(gè)國(guó)家級(jí)、44 個(gè)省級(jí)文保單位。 １２１文件出臺(tái)，事實(shí)上切斷了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目依賴(lài)銀行貸款的資金鏈，而以往的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本上是靠銀行貸款支持?！?XXX 生態(tài)園建設(shè)發(fā)展公司作為管委會(huì)下屬企業(yè)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)生態(tài)園項(xiàng)目，并隨著其他投資主體的加盟，將會(huì)成為擁有完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及雄厚資金的集團(tuán)公司。區(qū)域水系多“高山流水”特點(diǎn)，山間的深谷，通過(guò)人工修建堤壩，通常建設(shè)成大型的水庫(kù)，如天河水庫(kù)（包括天河?xùn)|和天河西） 、秀垟水庫(kù)等。 社會(huì)屬性■某山：居住用地面積為某山的 1%■某濕地：現(xiàn)有居民人口 18,000 人，現(xiàn)有城鎮(zhèn)占地面積： 市場(chǎng)屬性■XXX 旅游市場(chǎng)在游客量和游客消費(fèi)能力的雙重增長(zhǎng)背景下，未來(lái) 10 年 XXX 旅游業(yè)將得到高速發(fā)展。在目前，現(xiàn)行的旅游景觀開(kāi)發(fā)或居民生活生產(chǎn)的情況下，生態(tài)園范圍內(nèi)的生態(tài)系統(tǒng)已經(jīng)遭受一定程度的破壞，因而，在將來(lái)的 XXX 生態(tài)園開(kāi)發(fā)乃至后期的經(jīng)營(yíng)管理中，我們將必須嚴(yán)格執(zhí)行生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)維護(hù)工作。洲為此， “溫洲家園”這一中心主題定位，作為一個(gè)整體，具有以下獨(dú)創(chuàng)性——唯一性、包容性、識(shí)別性。從整體上看，整個(gè) XXX 生態(tài)園，就是一個(gè)融“生態(tài)、綠色、環(huán)保、教育、旅游、度假、休閑、體驗(yàn)、人文、人居、地產(chǎn)”等諸多元素為一體的綜合性園區(qū)，承載的內(nèi)容多，功能要求多元，利益主體多元，看起來(lái)內(nèi)容龐大，無(wú)從下手，其實(shí)我們可以刪繁就簡(jiǎn)，抓住問(wèn)題的關(guān)鍵，迎刃而解這一難題。XXX 是一個(gè)品牌群集之地，但最應(yīng)該形成的名牌，是城市本身。所以，旅游