【正文】 灣、瑞安四大城市群的中心與紐帶，也是中國城市中心最大的“內(nèi)花園”與“大客廳” 。為建設(shè)“生態(tài) XXX”、 “文化 XXX”、 “財富 XXX”，為保障 XXX 生態(tài)安全，改善 XXX 城市形象，提升 XXX 城市品位，優(yōu)化 XXX 發(fā)展模式，提高 XXX 綜合競爭力，實現(xiàn)“大 XXX”的可持續(xù)發(fā)展，我們將 XXX 生態(tài)園發(fā)展主題定位為——“溫洲家 園” 。為此， “溫洲家園”這一中心主題定位，作為一個整體，具有以下獨創(chuàng)性——唯一性、包容性、識別性。 “溫洲家園”的定位，以“生態(tài)” 、 “文化” 、 “國際”為策劃元素，以“溫馨” 、 “綠洲” 、 “家園” 、 “人文”為四大招牌，凸顯“溫馨綠洲，綠色家園”的文化內(nèi)涵，重構(gòu)行政區(qū)劃與產(chǎn)業(yè)布局，將 XXX 生態(tài)園打造成 XXX 的“城市靈魂 ”、 “城市綠心” 、 “城市花園” 、 “城市客廳” 、 “城市名片 ”、 “城市家園” ，不僅與紹興、寧波、臺州、杭州比規(guī)模大小，更與兄弟城市比“唯一性” 、 “獨創(chuàng)性”與“排他性” ?！?兩個基本主題：旅游人居隨著泛旅游與超地產(chǎn)相結(jié)合的時代來臨，旅游房地產(chǎn)逐漸成為旅游區(qū)域打造和房地產(chǎn)經(jīng)營的交融點，已從以前簡單嫁接發(fā)展到為城市運營、區(qū)域開發(fā)提供的支撐模式。旅游產(chǎn)品的觀光、度假、休閑、康體等類型分類，與住宅、商業(yè)、酒店、綜合社區(qū)等不同形態(tài)相結(jié)合，構(gòu)筑了豐富的旅游房地產(chǎn)類型。從整體上看，整個 XXX 生態(tài)園，就是一個融“生態(tài)、綠色、環(huán)保、教育、旅游、度假、休閑、體驗、人文、人居、地產(chǎn)”等諸多元素為一體的綜合性園區(qū)，承載的內(nèi)容多，功能要求多元，利益主體多元，看起來內(nèi)容龐大，無從下手，其實我們可以刪繁就簡，抓住問題的關(guān)鍵，迎刃而解這一難題。在“cc 家園”這一個中心主題統(tǒng)領(lǐng)下， “旅游”和“人居 ”就是交相輝映的兩個基本點，像磁鐵的兩個極一樣，他們將 “生態(tài)”與“文化”內(nèi)化為“旅游”與“文化”的應(yīng)有之義，一統(tǒng)“生態(tài)、綠色、環(huán)保、教育、旅游、度假、休閑、體驗、人文、人居、地產(chǎn)”等各個層面的問題，形成“生態(tài)旅游” 、 “生態(tài)文化” 、 “生態(tài)地產(chǎn)” 、 “綠色人居” 、 “綠色家園” 、 “城市綠心” 、 “城市綠島” 、 “城市綠洲”等相關(guān)主題，支撐“cc 家園”這一中心主題細化分解，從而轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略目標(biāo)與策略方案，具體實施并實現(xiàn) XXX 生態(tài)園的發(fā)展計劃。26 / 47XXX 只有實現(xiàn)城市生態(tài)化，才能真正實現(xiàn)“游在 XXX、住在 XXX”的目標(biāo)，成為吸引現(xiàn)代經(jīng)濟流、信息流、物質(zhì)流和人才流的理想場所。大自然的恩賜造就了 XXX 江、嶼、山、海、田的“山水城市”生態(tài)格局，就應(yīng)該抓住“旅游”與“人居”兩個核心概念，順應(yīng)復(fù)歸自然的人性追求，延續(xù)和完善和諧共生的山水城市生態(tài)格局，構(gòu)筑起充滿人性的宜居環(huán)境，進而將 XXX 建設(shè)成為可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)城市，甚至成為浙東南地區(qū)及更大范圍內(nèi)最宜居住的首選城市。 理念 基于以上的對 XXX 生態(tài)園的把握，我們形成如下開發(fā)理念：? 可持續(xù)發(fā)展理念根據(jù) XXX 生態(tài)園資源條件，在維護生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)的前提下，合理、科學(xué)開發(fā)適應(yīng)市場需求的旅游項目和地產(chǎn)項目，并堅持可持續(xù)發(fā)展理念，即滿足現(xiàn)代 XXX 經(jīng)濟發(fā)展需求和城市化目標(biāo)，也為下一代創(chuàng)造美好空間。? 城市經(jīng)營理念XXX 生態(tài)園有必要將自身定位為“城市運營商” ，或下設(shè)“城市運營商” ，整體、綜合、系統(tǒng)推進 XXX 生態(tài)園的各項建設(shè)。XXX 生態(tài)園的建設(shè)，可以走“ 民營企業(yè)造城”之路，XXX 生態(tài)園要敢于煉成一條“黑馬”。? 城市旅游理念XXX 城市發(fā)展旅游，不但是把旅游作為一個產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，而且要把 XXX 城市本身作為一個中心目的地來發(fā)展，這是一個更高的要求，也是更具實質(zhì)性的轉(zhuǎn)換。XXX 是一個品牌群集之地，但最應(yīng)該形成的名牌，是城市本身。旅游的本質(zhì)是文化差異，沒有文化的差異就構(gòu)不成吸引力，只讓旅游者看幾個旅游景區(qū)景點，XXX 城市旅游發(fā)展不起來，更缺乏可持續(xù)性發(fā)展的生命力。創(chuàng)新要講創(chuàng)意，創(chuàng)意的深層次就是創(chuàng)出差異來，創(chuàng)出差異來創(chuàng)新才能立得住，創(chuàng)出差異來創(chuàng)新也才能真正形成。目的地建設(shè)問題，就自然成為城市旅游的中心問題。因此，XXX 各行各業(yè)都有支持 XXX 成為一個旅游、休閑、商務(wù)目的地的義務(wù)，也就是說各行各業(yè)都是目的地的組成部分，而不單純是各行各業(yè)支持旅游業(yè)。? 休閑體驗理念 體驗旅游新概念。旅游者花費了精力、時間、金錢，購買的是一個體驗過程。最后得到的就是一個閱歷，增長的也是閱歷。所以，旅游經(jīng)濟27 / 47在某種程度上就是體驗經(jīng)濟，旅游目的地就是提供新鮮體驗和豐富閱歷的地方。未來的旅游休閑，注重的是文化差異與原創(chuàng)體驗。XXX 生態(tài)園的建設(shè)，思路應(yīng)該更加開闊，不僅要超越旅游產(chǎn)業(yè)的概念，也要超越旅游目的地的概念，要從價值觀和生活方式的高度來認(rèn)識“溫洲家園” 。? 文化回歸理念目前，我們普遍進入一個誤區(qū)，就是旅游者最看重的東西，我們往往在糟蹋，我們最看重的東西，實際上旅游者并不看重，我們自己也是一樣，到一個城市，能夠留下印象的，一般不是高樓大廈，而是它有特點的東西，在文化上有差異，才構(gòu)成吸引力，而往往我們把這些東西看的很淡。我們沒有從旅游者的眼光出發(fā)，來回過頭來看我們的旅游發(fā)展，包括旅游城市的發(fā)展。這種方式必須改變。因此，XXX 生態(tài)園建設(shè)，要善于吃祖宗飯。在對待 XXX 傳統(tǒng)歷史文化上，我們不必追求第一，但要追求唯一，唯我獨有。正如這是個很不起眼的老房子，但是這個東西是唯一的，這就是吸引力。還比如中國唐代的土木結(jié)構(gòu)建筑現(xiàn)在只有兩處，都在五臺山，這就是唯一。因為“第一”是規(guī)模的競賽， “唯一”是特色的競爭。而特色是旅游之魂，文化是特色之基，沒有特色就沒有旅游，沒有差異就沒有吸引力，所以特色是旅游之魂，要想把特色挖掘出來，就得靠文化，所以我們必須在文化上進一步做文章，文化說到底，最根本的東西就是以人為本。28 / 476 開發(fā)策略分析 旅游開發(fā)策略分析 旅游開發(fā) SWOT 分析機遇：? 城市發(fā)展機會：建設(shè)生態(tài)城市；? 行業(yè)機遇：旅游休閑行業(yè)發(fā)展趨勢帶來的發(fā)展機遇；? 市場消費總量：潛在市場造就發(fā)展機遇機遇；、? 房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Γ? 消費觀念、生活方式的變革；? 政策的支持：政策造就機遇；挑戰(zhàn)：? 開發(fā)成本高：拆遷、安置、征地、基礎(chǔ)配套費用；? 國家政策限制 ：部分高檔房產(chǎn)和高爾夫項目目前為國家嚴(yán)令禁止；? XXX 炒房現(xiàn)象影響房地產(chǎn)市場真實釋放，XXX房地產(chǎn)市場價格偏高；? 行政管理權(quán)限問題：劣勢：? 生態(tài)、環(huán)境問題突出，制約經(jīng)濟發(fā)展；? 城市土地資源供應(yīng)短缺；? 統(tǒng)一管理難度大；資源整合時間長；? 區(qū)域競爭形成的劣勢；優(yōu)勢：? 綜合優(yōu)勢：城市經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢；? 資源優(yōu)勢：生態(tài)園土地資源儲備、自然資源、人文資源；? 市場優(yōu)勢：休閑消費市場巨大；? 產(chǎn)品優(yōu)勢：生態(tài)、旅游、休閑、商業(yè)、地產(chǎn)復(fù)合產(chǎn)品發(fā)展理念的優(yōu)勢；根據(jù) XXX生態(tài)園情況分析，我們建議采用領(lǐng)先者戰(zhàn)略領(lǐng)先者戰(zhàn)略補缺者戰(zhàn)略挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略追隨者戰(zhàn)略29 / 47 旅游開發(fā)策略選擇■產(chǎn)品升級策略根據(jù)目前生態(tài)園范圍內(nèi)旅游景觀檔次低、知名度不高、經(jīng)營管理傳統(tǒng)的缺陷，未來生態(tài)園旅游產(chǎn)品的開發(fā)必須引進升級性產(chǎn)品，避免傳統(tǒng)觀光性產(chǎn)品重復(fù)開發(fā)，較多采用游客參與性、體驗性多的旅游產(chǎn)品，引進高檔旅游設(shè)施、設(shè)備，提高游客旅游的興趣?！龇謪^(qū)域分主題策略XXX 生態(tài)園地域?qū)拸V，海拔高，不同地域、不同海拔具有各自的特色，根據(jù)其不同特色，導(dǎo)入不同主題，形成一個個的分區(qū)域、分主題的旅游區(qū)，滿足不同游客的不同體驗、需求或同一游客的多種體驗、需求?！鲆龑?dǎo)市場策略XXX 生態(tài)園即使個別景觀突出，但整體知名度不高，對于未來市場的 XXX 市民、浙江省游客、國內(nèi)游客乃至國際游客需要有一個從認(rèn)知到感覺到行動的過程，且 XXX 生態(tài)園是在一個旅游產(chǎn)品初級開發(fā)市場上，這就要求我們主動去引導(dǎo)這些游客，而不是被動地等待游客自己聞名而來。■資源整合策略除 XXX 生態(tài)園范圍內(nèi)現(xiàn)有的旅游景觀資源的整合，我們還要看到 XXX 市范圍內(nèi)的旅游景觀資源，結(jié)合 XXX 市旅游發(fā)展規(guī)劃，將 XXX 生態(tài)園范圍的旅游景觀資源與 XXX 市其他區(qū)域范圍內(nèi)的旅游景觀資源相融合，形成大型 XXX 旅游圈，樹立 XXX 旅游品牌，發(fā)揮 XXX 旅游整體效應(yīng)。 可利用土地開發(fā)策略分析■ 迎合市場策略XXX 市房地產(chǎn)市場主流需求仍在市民住宅需求，面對這部分我們項目可利用土地都無法完成任務(wù)的市場，我們應(yīng)該積極主動地迎合該市場需求，即能滿足 XXX 城市化發(fā)展的目標(biāo)，又能實現(xiàn)市場盈利，達到社會效益和經(jīng)濟效益雙贏的目的?！?多樣化開發(fā)策略XXX 經(jīng)濟的發(fā)展，XXX 人收入的增加，XXX 人不單對住宅有多樣化的需求，對 XXX 城市功能的需求上，XXX 人也有多樣化的需求，高檔酒店、高爾夫、別墅等休閑度假產(chǎn)品等適合 XXX 人消費支出能力的項目在我們項目中應(yīng)該可以滿足?！?土地經(jīng)營策略可利用土地在 XXX 的珍貴，我們不得不把握土地的經(jīng)營控制，將土地作為一個產(chǎn)品看待，在強勁的賣方市場前面，采用慎重的態(tài)度去經(jīng)營該產(chǎn)品，以期取得該產(chǎn)品的最大的銷售收入同時，使得該產(chǎn)品符合多種需求的綜合效應(yīng)。30 / 4731 / 47 整體開發(fā)策略分析■ 綜合開發(fā)策略XXX 生態(tài)園地域?qū)拸V，面積大，山地為主的地形及資源種類限制其開發(fā)方向，我們應(yīng)勢利導(dǎo)確定其旅游、地產(chǎn)開發(fā)方向，一方面發(fā)揮生態(tài)園的資源優(yōu)勢，另一方面希望通過旅游和地產(chǎn)的開發(fā)，相互間能夠?qū)崿F(xiàn)相互影響、帶動，實現(xiàn)旅游、地產(chǎn)綜合效應(yīng)。■ 統(tǒng)一管理策略XXX 生態(tài)園面積大，涉及范圍廣，不單是行政區(qū)劃的分區(qū)管理窒礙了生態(tài)園的開發(fā)進度、力度，在未來的經(jīng)營上如果沒有統(tǒng)一的管理，經(jīng)營層次不齊、經(jīng)營內(nèi)容重復(fù)、利益關(guān)系沖突、競爭關(guān)系惡化、資源不良配置等諸多問題將可能導(dǎo)致 XXX 生態(tài)園開發(fā)的失敗。■ 分期開發(fā)策略XXX 生態(tài)園開發(fā)任務(wù)重，無論從資源、市場、管理還是從投資主體、工程建設(shè)、資金安排來說，我們面臨的是一個長期開發(fā)量的存在，這就需要我們對開發(fā)任務(wù)進行劃分，逐塊逐步開發(fā)，在符合總體規(guī)劃的前提下，分區(qū)域分時間段進行?！?主動開發(fā)策略在城市化一步步向自然逼進的過程中，經(jīng)濟、交通以及自然環(huán)境本身等條件會將人們對自然的破壞控制在一定范圍內(nèi)，XXX 生態(tài)園也是如此，在其周邊自然而然的形成了一個自我緩沖帶，它對城市化形成一種反作用力 32 / 477 策略計劃 計劃對功能的要求 對旅游功能的要求XXX 生態(tài)園作為綜合性多功能旅游景區(qū)，除包括態(tài)教育、旅游度假、中外文化融合等主要吸引功能外，還具備系統(tǒng)支持的基本功能。濕地公園區(qū) 九州文化區(qū)游客集散中心 游客車流線路 游客接待中心游客人流線路 游客管理中心 公共設(shè)施主要功能項目旅游支撐系統(tǒng)主題公園區(qū)生態(tài)旅游區(qū)某山風(fēng)景區(qū)國際城園區(qū)33 / 47 對地產(chǎn)功能的要求XXX 生態(tài)園建設(shè)的主題之一，生態(tài)景觀地產(chǎn)，綠色人居社區(qū)，主要吸引物為旅游地產(chǎn)；為地產(chǎn)開發(fā)項目服務(wù)的支撐地產(chǎn)項目的配套系統(tǒng)。生態(tài)人居 旅游地產(chǎn)供水供電 污水、垃圾處理園林綠化道路交通 通訊與智能化設(shè)施環(huán)保節(jié)能主要功能項目地產(chǎn)支撐系統(tǒng)景觀地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)高檔酒店賓館休閑度假地產(chǎn)34 / 47 總體功能的要求體系 緩沖區(qū) 自然涵養(yǎng)帶 重點開發(fā)區(qū) 核心保護區(qū)范圍 濕地外圍 周邊山谷 部分風(fēng)景 名勝區(qū) 部分風(fēng)景 名勝區(qū) 零散經(jīng)濟 農(nóng)作物 居民生活 帶某山適宜旅游開發(fā)的區(qū)域大部分濕地以天河水庫、秀垟水庫、金河水庫為主的區(qū)域；部分濕地原則“還濕地于民” ；生態(tài)恢復(fù)；生態(tài)重建；文化再現(xiàn)；寓教于樂?！斑€山于民” ；整合優(yōu)先；社會效益第一。適度開發(fā)；經(jīng)濟、環(huán)境與社會效益并舉；項目國際化、特色化、本地化。生態(tài)維護先行；拒絕任何過度開發(fā)行為。功能方向與外界的交流帶；生態(tài)緩沖帶；城市化傾向反擊帶；國際化的重點演繹區(qū)；生態(tài)教育基地；綠色人居。市民休閑的主要場所；原味文化的集中表現(xiàn)；本地文化與旅游開發(fā)的協(xié)調(diào)帶。以特色的生態(tài)體驗為主要訴求的各種旅游活動。維護和樹立最純正的“綠心”形象。功能組團：XXX 生態(tài)園按區(qū)域分布，劃分為某濕地公園、某山森林公園、九州文化區(qū)、國際城園區(qū)、生態(tài)文化社區(qū)? 某濕地公園區(qū)：建設(shè)城市生態(tài)公園，動感水城、江南水鄉(xiāng)水風(fēng)情集鎮(zhèn)。生態(tài)公園在充滿果樹、鮮花、綠草、河流的城市生態(tài)公園中漫步，戶外活動、生產(chǎn)勞動場景－漁民打魚、采摘菱藕、果園勞動收獲果實? 九州文化區(qū)：（1）建設(shè)甌越民俗村。突出甌越文化特色，集特色民居、民俗風(fēng)情活動、地方飲食文化于一體，充分展現(xiàn)地方文化；（2）建設(shè) XXX 中國城，展示中華民族文化。在比較選擇的基礎(chǔ)上，引入具有中國民族文化特色的項目，典型的民族建筑風(fēng)格，各地飲食文化、地方特產(chǎn)、文化娛樂，例如北京的四合院，不同地方特色生活方式的體驗。 XXX 中國城，還將借鑒海外華人在世界各地建造的中國城模式，展現(xiàn)海外華人的生活及文化。 （3）宗教文化區(qū)－弘揚道教文化、佛教文化，配套服務(wù)設(shè)施。為信眾提供宗教活動場所。建設(shè)生態(tài)墓地公園，結(jié)合生態(tài)環(huán)境建設(shè)于地方風(fēng)俗。? 國際城園區(qū)－結(jié)合 XXX 打造國際輕功城品牌，在臨濱海工業(yè)區(qū)的某山平原片區(qū)，建設(shè)開發(fā)具有國際特色的集工作、生活、娛樂為一體的生態(tài)文化社區(qū)，作為未來生態(tài)工業(yè)區(qū)的組成部分。1)生態(tài)工業(yè)園區(qū)、環(huán)保工業(yè)區(qū)、高新科技工業(yè)區(qū)、海外 XXX 人創(chuàng)業(yè)園區(qū)；2)商務(wù)活動區(qū)；3) 綠色生態(tài)住宅區(qū)；4)社區(qū)生活、娛樂配套設(shè)施；5) 社區(qū)生態(tài)公園；? 某山風(fēng)景區(qū)：生態(tài)公園區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)、宗教活動區(qū)；35 / 47 投資預(yù)算及投資模式 旅游項目投資預(yù)算旅游項目