【正文】 1)生態(tài)工業(yè)園區(qū)、環(huán)保工業(yè)區(qū)、高新科技工業(yè)區(qū)、海外 XXX 人創(chuàng)業(yè)園區(qū)；2)商務(wù)活動(dòng)區(qū)；3) 綠色生態(tài)住宅區(qū)；4)社區(qū)生活、娛樂(lè)配套設(shè)施；5) 社區(qū)生態(tài)公園；? 某山風(fēng)景區(qū)：生態(tài)公園區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)、宗教活動(dòng)區(qū)；35 / 47 投資預(yù)算及投資模式 旅游項(xiàng)目投資預(yù)算旅游項(xiàng)目 占地。建設(shè)生態(tài)墓地公園，結(jié)合生態(tài)環(huán)境建設(shè)于地方風(fēng)俗。 （3）宗教文化區(qū)－弘揚(yáng)道教文化、佛教文化，配套服務(wù)設(shè)施。在比較選擇的基礎(chǔ)上，引入具有中國(guó)民族文化特色的項(xiàng)目，典型的民族建筑風(fēng)格，各地飲食文化、地方特產(chǎn)、文化娛樂(lè)，例如北京的四合院，不同地方特色生活方式的體驗(yàn)。生態(tài)公園在充滿果樹(shù)、鮮花、綠草、河流的城市生態(tài)公園中漫步，戶外活動(dòng)、生產(chǎn)勞動(dòng)場(chǎng)景－漁民打魚(yú)、采摘菱藕、果園勞動(dòng)收獲果實(shí)? 九州文化區(qū)：（1）建設(shè)甌越民俗村。維護(hù)和樹(shù)立最純正的“綠心”形象。市民休閑的主要場(chǎng)所；原味文化的集中表現(xiàn)；本地文化與旅游開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)帶。生態(tài)維護(hù)先行；拒絕任何過(guò)度開(kāi)發(fā)行為?！斑€山于民” ；整合優(yōu)先；社會(huì)效益第一。濕地公園區(qū) 九州文化區(qū)游客集散中心 游客車流線路 游客接待中心游客人流線路 游客管理中心 公共設(shè)施主要功能項(xiàng)目旅游支撐系統(tǒng)主題公園區(qū)生態(tài)旅游區(qū)某山風(fēng)景區(qū)國(guó)際城園區(qū)33 / 47 對(duì)地產(chǎn)功能的要求XXX 生態(tài)園建設(shè)的主題之一，生態(tài)景觀地產(chǎn)，綠色人居社區(qū)，主要吸引物為旅游地產(chǎn)；為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的支撐地產(chǎn)項(xiàng)目的配套系統(tǒng)。■ 分期開(kāi)發(fā)策略XXX 生態(tài)園開(kāi)發(fā)任務(wù)重，無(wú)論從資源、市場(chǎng)、管理還是從投資主體、工程建設(shè)、資金安排來(lái)說(shuō)，我們面臨的是一個(gè)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)量的存在，這就需要我們對(duì)開(kāi)發(fā)任務(wù)進(jìn)行劃分，逐塊逐步開(kāi)發(fā)，在符合總體規(guī)劃的前提下，分區(qū)域分時(shí)間段進(jìn)行。30 / 4731 / 47 整體開(kāi)發(fā)策略分析■ 綜合開(kāi)發(fā)策略XXX 生態(tài)園地域?qū)拸V，面積大，山地為主的地形及資源種類限制其開(kāi)發(fā)方向，我們應(yīng)勢(shì)利導(dǎo)確定其旅游、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向，一方面發(fā)揮生態(tài)園的資源優(yōu)勢(shì)，另一方面希望通過(guò)旅游和地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，相互間能夠?qū)崿F(xiàn)相互影響、帶動(dòng)，實(shí)現(xiàn)旅游、地產(chǎn)綜合效應(yīng)?！?多樣化開(kāi)發(fā)策略XXX 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，XXX 人收入的增加，XXX 人不單對(duì)住宅有多樣化的需求，對(duì) XXX 城市功能的需求上，XXX 人也有多樣化的需求，高檔酒店、高爾夫、別墅等休閑度假產(chǎn)品等適合 XXX 人消費(fèi)支出能力的項(xiàng)目在我們項(xiàng)目中應(yīng)該可以滿足?！鲑Y源整合策略除 XXX 生態(tài)園范圍內(nèi)現(xiàn)有的旅游景觀資源的整合，我們還要看到 XXX 市范圍內(nèi)的旅游景觀資源，結(jié)合 XXX 市旅游發(fā)展規(guī)劃，將 XXX 生態(tài)園范圍的旅游景觀資源與 XXX 市其他區(qū)域范圍內(nèi)的旅游景觀資源相融合，形成大型 XXX 旅游圈，樹(shù)立 XXX 旅游品牌，發(fā)揮 XXX 旅游整體效應(yīng)?！龇謪^(qū)域分主題策略XXX 生態(tài)園地域?qū)拸V，海拔高，不同地域、不同海拔具有各自的特色，根據(jù)其不同特色，導(dǎo)入不同主題，形成一個(gè)個(gè)的分區(qū)域、分主題的旅游區(qū)，滿足不同游客的不同體驗(yàn)、需求或同一游客的多種體驗(yàn)、需求。而特色是旅游之魂，文化是特色之基，沒(méi)有特色就沒(méi)有旅游，沒(méi)有差異就沒(méi)有吸引力，所以特色是旅游之魂，要想把特色挖掘出來(lái)，就得靠文化，所以我們必須在文化上進(jìn)一步做文章，文化說(shuō)到底，最根本的東西就是以人為本。還比如中國(guó)唐代的土木結(jié)構(gòu)建筑現(xiàn)在只有兩處，都在五臺(tái)山，這就是唯一。在對(duì)待 XXX 傳統(tǒng)歷史文化上，我們不必追求第一，但要追求唯一，唯我獨(dú)有。這種方式必須改變。? 文化回歸理念目前，我們普遍進(jìn)入一個(gè)誤區(qū)，就是旅游者最看重的東西，我們往往在糟蹋，我們最看重的東西，實(shí)際上旅游者并不看重，我們自己也是一樣，到一個(gè)城市，能夠留下印象的，一般不是高樓大廈，而是它有特點(diǎn)的東西，在文化上有差異，才構(gòu)成吸引力，而往往我們把這些東西看的很淡。未來(lái)的旅游休閑，注重的是文化差異與原創(chuàng)體驗(yàn)。最后得到的就是一個(gè)閱歷，增長(zhǎng)的也是閱歷。? 休閑體驗(yàn)理念 體驗(yàn)旅游新概念。目的地建設(shè)問(wèn)題，就自然成為城市旅游的中心問(wèn)題。旅游的本質(zhì)是文化差異，沒(méi)有文化的差異就構(gòu)不成吸引力，只讓旅游者看幾個(gè)旅游景區(qū)景點(diǎn)，XXX 城市旅游發(fā)展不起來(lái)，更缺乏可持續(xù)性發(fā)展的生命力。? 城市旅游理念XXX 城市發(fā)展旅游，不但是把旅游作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，而且要把 XXX 城市本身作為一個(gè)中心目的地來(lái)發(fā)展，這是一個(gè)更高的要求，也是更具實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)換。? 城市經(jīng)營(yíng)理念XXX 生態(tài)園有必要將自身定位為“城市運(yùn)營(yíng)商” ，或下設(shè)“城市運(yùn)營(yíng)商” ，整體、綜合、系統(tǒng)推進(jìn) XXX 生態(tài)園的各項(xiàng)建設(shè)。大自然的恩賜造就了 XXX 江、嶼、山、海、田的“山水城市”生態(tài)格局，就應(yīng)該抓住“旅游”與“人居”兩個(gè)核心概念，順應(yīng)復(fù)歸自然的人性追求，延續(xù)和完善和諧共生的山水城市生態(tài)格局，構(gòu)筑起充滿人性的宜居環(huán)境，進(jìn)而將 XXX 建設(shè)成為可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)城市，甚至成為浙東南地區(qū)及更大范圍內(nèi)最宜居住的首選城市。在“cc 家園”這一個(gè)中心主題統(tǒng)領(lǐng)下， “旅游”和“人居 ”就是交相輝映的兩個(gè)基本點(diǎn)，像磁鐵的兩個(gè)極一樣，他們將 “生態(tài)”與“文化”內(nèi)化為“旅游”與“文化”的應(yīng)有之義，一統(tǒng)“生態(tài)、綠色、環(huán)保、教育、旅游、度假、休閑、體驗(yàn)、人文、人居、地產(chǎn)”等各個(gè)層面的問(wèn)題，形成“生態(tài)旅游” 、 “生態(tài)文化” 、 “生態(tài)地產(chǎn)” 、 “綠色人居” 、 “綠色家園” 、 “城市綠心” 、 “城市綠島” 、 “城市綠洲”等相關(guān)主題，支撐“cc 家園”這一中心主題細(xì)化分解，從而轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略目標(biāo)與策略方案，具體實(shí)施并實(shí)現(xiàn) XXX 生態(tài)園的發(fā)展計(jì)劃。旅游產(chǎn)品的觀光、度假、休閑、康體等類型分類，與住宅、商業(yè)、酒店、綜合社區(qū)等不同形態(tài)相結(jié)合，構(gòu)筑了豐富的旅游房地產(chǎn)類型?！?兩個(gè)基本主題：旅游家 “溫 園” 。洲 某山及某濕地，位于 XXX 市中心地帶，是城市的天然屏障，也是未來(lái) “大 XXX”的“綠心” 、 “綠核” ，是鹿城、甌海、龍灣、瑞安四大城市群的中心與紐帶，也是中國(guó)城市中心最大的“內(nèi)花園”與“大客廳” 。家25 / 47 主題整個(gè) XXX 生態(tài)園，應(yīng)該有一個(gè)中心主題，兩個(gè)基本主題，分述如下：■ 一個(gè)中心主題：“溫環(huán)境再造是 XXX 生態(tài)園的生命線，針對(duì) XXX 生態(tài)園，資源是有限的，要建成 XXX 未來(lái)的“城市綠心” ， “城市綠肺”和“城市客廳” ，就必須改變傳統(tǒng)工業(yè)文明的生產(chǎn)方式，遵循“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”原理，實(shí)現(xiàn)“污染排放最小化、廢物資源化和無(wú)害化” ，以最小成本獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。在新的歷史條件下，為保持“XXX 模式”的生命力，對(duì) XXX 人文精神的變革和重構(gòu)勢(shì)在必行。■ 生態(tài)文化XXX 需要重構(gòu) XXX 特色的城市生態(tài)與文化, 城市環(huán)境與城市文化。■開(kāi)發(fā)過(guò)程中生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)XXX 生態(tài)園的資源無(wú)論是旅游的還是可利用土地，其都要面臨 XXX 生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)的問(wèn)題。如何整合生態(tài)園范圍內(nèi)部旅游資源，重新統(tǒng)一利用、開(kāi)發(fā)，創(chuàng)造適合市場(chǎng)需求的新產(chǎn)品，并引入新的經(jīng)營(yíng)模式，以提升其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是生態(tài)園項(xiàng)目的主要任務(wù)之一。 多角度的項(xiàng)目定位■從資源利用角度對(duì)該項(xiàng)目定位：旅游資源利用為主、地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)為輔 ■ 從市場(chǎng)趨勢(shì)角度對(duì)該項(xiàng)目定位：旅游度假、生態(tài)人居為一體的綜合生態(tài)園 ■從 XXX 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境角度對(duì)該項(xiàng)目定位：XXX 新面貌的核心區(qū)域 ■ 從 XXX 城市發(fā)展趨勢(shì)角度對(duì)該項(xiàng)目定位：XXX 現(xiàn)代大都市的生態(tài)新區(qū) 項(xiàng)目定位的分類■某山資源定位：旅游開(kāi)發(fā)資源■ 某濕地資源定位：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源■ 消費(fèi)市場(chǎng)定位：XXX 旅游和地產(chǎn)市場(chǎng)■ 生態(tài)定位：城市綠心■ 住宅定位：綠色人居24 / 475 理念的形成 對(duì)主要問(wèn)題的判斷歸納■XXX 生態(tài)園旅游資源的利用、開(kāi)發(fā)生態(tài)園的旅游資源十分豐富，在不到 100 平方公里的范圍內(nèi)有大小景點(diǎn)約 500 多處比較集中，包括自然景觀和社會(huì)人文景觀。據(jù)浙江省旅游科學(xué)研究所和 XXX 旅游局合作出版的《XXX 市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 （2022/8 ）顯示：游客狀況 2022 年 2022年 2022 年 2022 年 收入狀況 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年國(guó)際游客人數(shù)(萬(wàn)人次) 國(guó)內(nèi)旅游收入（人民幣億元） 國(guó)際旅游收入（億美元） 旅游總收入（人民幣億元） 17 / 47國(guó)內(nèi)游客人數(shù)（萬(wàn)人次） 1053 相當(dāng)于 GDP 比例 ■XXX 房地產(chǎn)市場(chǎng)到 2022 年前，XXX 尚需要 2520 萬(wàn)平方米的住宅，同時(shí) XXX 市還有近 300 萬(wàn)平方米危舊房屋需改造，1993 年以前購(gòu)置的住宅大約有 40％需要更新?lián)Q代，對(duì)于該巨大的市場(chǎng)，消費(fèi)者在地段選擇上，選擇靠近城市公園或廣場(chǎng)的消費(fèi)者占 %，居第一位。大量生活和工業(yè)污水直接排入水體，致使 70%的水體受到不同程度的污染。■某濕地：城鎮(zhèn)建設(shè)用地 ，占區(qū)域陸地總面積的 %；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地 ，約占陸地總面積的 47%。某山區(qū)域整體水質(zhì)較好，絕大部分都可以達(dá)到國(guó)家Ⅰ類水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。大型水體（面積在 公頃以上）面積約為 106 公頃。絕大部分的裸巖分布于東部迎風(fēng)面。其中居民用地僅占 1%，除風(fēng)景名勝區(qū)的旅游用地外，另有少量的農(nóng)業(yè)用地、采石場(chǎng)。區(qū)域水體主要通過(guò)降水、以及森林生態(tài)系統(tǒng)涵養(yǎng)的水份補(bǔ)給。15 / 473 對(duì)項(xiàng)目狀況的解析 項(xiàng)目概況范圍 某濕地 某山 合計(jì)面積(km2) 所屬轄區(qū) 甌海區(qū) 龍灣區(qū) 甌海區(qū) 龍灣區(qū) 瑞安市面積(km2) 社會(huì)狀況水域面積：% 人口： 20823 人城鎮(zhèn)面積： 2最高海拔： 水域面積：106 公頃 居住用地：面積為某山的 1%山地人口：2387 人 環(huán)山地平原人口：41495 人自然狀況內(nèi)陸永久性河流濕地，水體補(bǔ)償除區(qū)域地下水外，主要是濕地及其集水區(qū)整體的大氣降水多為經(jīng)濟(jì)林――甌柑，鳥(niǎo)類、水禽、魚(yú)類種類較為單一周邊有甌海大道、南塘大道，內(nèi)部道路較少臺(tái)崗型山地，內(nèi)含水體，區(qū)域裸巖的面積約為 ，占總面積的 8%。■ XXX 生態(tài)園管委會(huì)作為 XXX 生態(tài)園的管理機(jī)構(gòu)，將實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)管理權(quán)限，為 XXX 生態(tài)園的穩(wěn)定發(fā)展提供良好平臺(tái)。XXX 生態(tài)園房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需注重市場(chǎng)化。 國(guó)務(wù)院出臺(tái)穩(wěn)定民心的“１８號(hào)文件” ，14 / 47開(kāi)篇確立了房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，同時(shí)， “進(jìn)一步明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)思想” ，首次公開(kāi)肯定了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性地位，并明確提出房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展。XXX 生態(tài)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金不能依賴銀行貸款?！?022年６月１３日，央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 （１２１號(hào)文件） ，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金等７個(gè)方面的貸款政策作出的調(diào)整，給地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的更是一場(chǎng)強(qiáng)烈地震。 政策法規(guī)分析■國(guó)土資源部最近公布：我國(guó)將對(duì)不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目、不切實(shí)際的“形象工程”及“政績(jī)工程”項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目、高爾夫項(xiàng)目，一律不報(bào)批用地?！鯴XX 市土地資源短缺，根據(jù) XXX 市市政府確定的 2022 年城市化水平要達(dá)到 50％，城鎮(zhèn)人口由現(xiàn)在的 308 萬(wàn)人到 2022 年的 413 萬(wàn)人，凈增人口105 萬(wàn)人，需新增住宅 2520 萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)“九五”的建設(shè)和努力，XXX 旅游業(yè)發(fā)展迅速，2022 年，旅游業(yè)保持快速增長(zhǎng)，全年共接待國(guó)內(nèi)游客 798 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %；旅游總收入 億元，增長(zhǎng) %；接待境外旅客 萬(wàn)人次，旅游創(chuàng)匯收入 4973萬(wàn)美元，分別增長(zhǎng) %和 %。13 / 47 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)■XXX 旅游資源豐富，景區(qū)總面積占全市國(guó)土面積的 22%，有雁蕩山、楠溪江 2 個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，9 個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，2 個(gè)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)和 1 個(gè)省級(jí)自然保護(hù)區(qū)，數(shù)量之多、面積之大名列全省前茅?！黾涌斐鞘谢M(jìn)程，全面提升城市品位，按照特大城市的要求，全面實(shí)施“東移、西擴(kuò)、北聯(lián)、南接”的發(fā)展戰(zhàn)略，中心城市規(guī)模更大、實(shí)力更強(qiáng)、功能更優(yōu)、形象更美，初步構(gòu)筑了 XXX 大都市區(qū)的框架。 城市規(guī)劃方面■根據(jù) XXX 城市規(guī)劃，XXX 市今后將建成“一港三城”的城市體系。有 %的人計(jì)劃今后五年在家鄉(xiāng)購(gòu)置房產(chǎn)，有 %的人愿意回鄉(xiāng)辦企業(yè)。據(jù)調(diào)查，戶籍關(guān)系在家鄉(xiāng)的占 %，在經(jīng)營(yíng)地城市的占 %。自九五以來(lái)，XXX 一地已有千億民資流向外省市。 XXX 在省外的投資行為迅猛高漲，其資金數(shù)量之多，投資行為之眾，擴(kuò)張領(lǐng)域之廣是前所未有的。據(jù)調(diào)查，在全國(guó)各地的 160 萬(wàn) XXX 人，創(chuàng)辦的企業(yè) 3 萬(wàn)多家，個(gè)體工商戶 37 萬(wàn)戶，年 銷售總收入額達(dá)到 1600 多億元。毫無(wú)疑問(wèn)，XXX 本地市場(chǎng)將是 XXX 生11 / 47態(tài)園的初級(jí)市場(chǎng)也是最大的市場(chǎng)。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入 12051 元；農(nóng)村居民純收入 4298 元，增幅均比上年提高。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)改善。2022 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年 ：： 調(diào)整為 ：：，二、三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)增高。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于全省前列，經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行質(zhì)量提高。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析目前，XXX 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)。手工業(yè)主要有陶瓷、造紙、造船、漆器、織染、印刷、甌繡、甌塑和黃楊木雕等。XXX 人文發(fā)達(dá)，有“東南鄒魯”之稱。10 / 47 綜合背景分析 文脈分析XXX 傳統(tǒng)文化最早受到全國(guó)重視的是以禪宗為主的佛學(xué)，接著是南宋永嘉學(xué)派，以后是宋元時(shí)期的南戲?！龅禺a(chǎn)上XXX 一