【正文】 .........................................................39 地產(chǎn)項(xiàng)目投資預(yù)算 ........................................................................................................................................................................................................39 投資模式： ....................................................................................................................................................................................................................41 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期收益 ...............................................................................................................................................................................................................42 開(kāi)發(fā)計(jì)劃、步驟 ...................................................................................................................................................................................................................453 / 47 啟動(dòng)計(jì)劃 ...............................................................................................................................................................................................................................47 功能產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)分析 ........................................................................................................................................................................................................47 啟動(dòng)地塊分析 ................................................................................................................................................................................................................48 經(jīng)營(yíng)管理建議 .......................................................................................................................................................................................................................49 融資程序設(shè)計(jì) .......................................................................................................................................................................................................................50 發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化 ...................................................................................................................................................................................................................51附錄 參考案例 ...............................................................................................................................................................................................................................534 / 471 概述基本情況項(xiàng)目名稱 XXX 生態(tài)園開(kāi)發(fā)策略計(jì)劃書(shū)法人 XXX 生態(tài)園管委會(huì)地理位置 地處 XXX 市東南部資源位置 城市綠心XXX 現(xiàn)代大都市核心公路情況 西距市中心僅 公里高速公路通車?yán)锍踢_(dá)到 130 公里，全省四小時(shí)和全市二小時(shí)交通圈內(nèi)航空情況 距 XXX 機(jī)場(chǎng) 9 公里綜合評(píng)價(jià)XXX 生 態(tài) 園 由 某 山 和 某 濕 地 組 成 ， 總 面 積 約 為 130 平方公里，地處 XXX 市東南部，西距市中心僅 公里，東與 XXX 港、機(jī)場(chǎng)近在咫尺，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)。6 / 4702年 城 市 社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 202205001000150020222500溫 州 杭 州 寧 波 紹 興 上 海城 市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）系 列 17 / 47 資源現(xiàn)狀 資源優(yōu)勢(shì)分析■ XXX 生態(tài)園以山地為主，山地面積占總面積的 ％，且內(nèi)部旅游資源豐富，XXX 生態(tài)園將以旅游資源發(fā)揮其資源優(yōu)勢(shì)?！?可開(kāi)發(fā)土地面積問(wèn)題XXX 生態(tài)園以某山山地為主，范圍內(nèi)可開(kāi)發(fā)利用土地面積不多。■休閑上城市休閑一直都是具有巨大經(jīng)濟(jì)效能的產(chǎn)業(yè)，尤其對(duì)于 XXX 這樣一個(gè)人均收入較高的城市來(lái)講更是如此。民俗活動(dòng)有端午競(jìng)渡、祀神歌舞、元宵燈會(huì)（有首飾龍、凳板龍燈、珠囤諸燈）等。全市人均國(guó)民生產(chǎn)總值 11317 元。其中 總資產(chǎn)超億元的企業(yè)近 50 家、資產(chǎn)總值在 500 萬(wàn)元以上的有近 2 萬(wàn)人。XXX 人經(jīng)濟(jì)由于與 XXX 有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，在外創(chuàng)業(yè)有成的 XXX 人強(qiáng)烈的思鄉(xiāng)情和尋根欲，為實(shí)現(xiàn) XXX 人經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化 XXX 經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了強(qiáng)大的動(dòng)力。旅游綜合實(shí)力列全省第 4 位，旅游產(chǎn)業(yè)形象基本形成，成為 XXX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)?！?022 年 8 月 31 日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 （１８號(hào)文件） 。絕大部分的裸巖分布于東部迎風(fēng)面。區(qū)域水體主要通過(guò)降水、以及森林生態(tài)系統(tǒng)涵養(yǎng)的水份補(bǔ)給。100 5 10 15 20 25 30 35商 業(yè) 繁 華 地 帶靠 近 城 市 公 園 或 廣 場(chǎng)靠 近 江 邊 或 水 邊城 市 東 南 開(kāi) 發(fā) 的 新 區(qū)老 城 區(qū) 外 圍老 城 區(qū)溫 州 消 費(fèi) 者 房 地 產(chǎn) 地 段 選 擇 傾 向 可開(kāi)發(fā)利用土地分析根據(jù)項(xiàng)目地理屬性和社會(huì)屬性，我們分析項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)利用土地如下：現(xiàn)有利用土地 可開(kāi)發(fā)利用土地區(qū)域現(xiàn)有居住土地面積 其余土地面積 適合地產(chǎn)用地 適合旅游用地 生態(tài)維護(hù)某山 km2 7＋ km 2 8 km2 km2某濕地 （水域 km2） km2 6 km2 （水域 km2）合計(jì) km2 km2 14 km2 km2總計(jì) km2（其中水域 km2）18 / 47 綜合解析●某山以山地為主的地形●可居住用地少資源限制 ●三洋濕地多為居住用地●生態(tài)破壞嚴(yán)重資源利用●某山旅游資源豐富●高海拔水體，資源獨(dú)特●三洋濕地生態(tài)特征突出●知名經(jīng)濟(jì)作物房產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇旅游市場(chǎng)機(jī)遇市場(chǎng)機(jī)遇●城市化趨勢(shì)●居住需求量大●消費(fèi)趨勢(shì)、熱點(diǎn)●旅游資源整合旅游開(kāi)發(fā)為主，地產(chǎn)為輔的綜合項(xiàng)目XXX 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、XXX 人經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、文化底蘊(yùn)、行業(yè)發(fā)展、執(zhí)行者19 / 47 市場(chǎng)分析■綜合分析浙江省及 XXX 市旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們對(duì) XXX 生態(tài)園項(xiàng)目旅游市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)游客潛力預(yù)測(cè)：XXX 生態(tài)園項(xiàng)目游客測(cè)算推導(dǎo)列表（單位：萬(wàn)人次）總數(shù) 人數(shù) 生態(tài)園吸引系數(shù) 生態(tài)園出游人數(shù) 小計(jì)城鎮(zhèn)人口比例 數(shù)值 出游率% 40％ 非城鎮(zhèn)人口比例 數(shù)值 出游率XXX市人口% 20％ 省內(nèi)游客比例 數(shù)值 普通游客 41．2％ 328．8除去 XXX市游客190．5 商務(wù)、會(huì)議60%40% 省外游客比例 數(shù)值 普通游客60% 國(guó)內(nèi)到XXX游客58．8％ 469．3 商務(wù)、會(huì)議 40% 外國(guó)游客比例 數(shù)值% 華僑、港澳臺(tái)游客比例 數(shù)值國(guó)際到XXX游客% 總計(jì) 20 / 47說(shuō)明：浙江省內(nèi)游客共有 萬(wàn)人次，去掉重復(fù)計(jì)算 XXX 市游客 和 萬(wàn)人次，故得出 萬(wàn)人次數(shù)據(jù)資料來(lái)源于 2022 年浙江省旅游統(tǒng)計(jì)資料及我司以往市場(chǎng)調(diào)查研究材料和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、慣例以上均為 2022 年情況，今后 5 年按每年 %（浙江省國(guó)內(nèi)旅游年平均增長(zhǎng)率）計(jì)算以上是我們對(duì)現(xiàn)實(shí)旅游產(chǎn)品供給條件下的預(yù)測(cè)，顯然，XXX 生態(tài)園的開(kāi)發(fā)是以向游客提供新的旅游產(chǎn)品為目的的，新產(chǎn)品的游客量增長(zhǎng)趨勢(shì)如下圖：（具體的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)取決于我們的新產(chǎn)品設(shè)計(jì)、供給）游客量階段現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的改良公共基礎(chǔ)設(shè)施及大環(huán)境的改良主題參與與體驗(yàn)項(xiàng)目的推出休閑度假項(xiàng)目的推出1 2 3 4旅游的游客量將隨著旅游產(chǎn)品的推出實(shí)現(xiàn)不同的增長(zhǎng)21 / 47■根據(jù) XXX 居住用地需求及住房類型調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：溫 州 市 居 民 住 房 類 型 傾 向16小 高 層 （ 8－ 12層 ）高 層 住 宅多 層 住 宅別 墅 及 其 他至 2022 年 XXX 居民住房需求：2820 萬(wàn)平方米XXX 居民住房地段選擇機(jī)率：%XXX 住房需求： 萬(wàn)平方米XXX 各類型住房需求：別墅及其他： 萬(wàn)平方米 多層住宅： 萬(wàn)平方米小高層（8－12 層）： 萬(wàn)平方米 高層住宅： 萬(wàn)平方米XXX 各類型住房土地需求：別墅及其他： 萬(wàn)平方米 多層住宅： 萬(wàn)平方米小高層（8－12 層）： 萬(wàn)平方米 高層住宅： 萬(wàn)平方米 用地需求總計(jì)： 萬(wàn)平方米(約合 km2) 各類型住房容積率參考標(biāo)準(zhǔn)：別墅及其他： 多層住宅：22 / 47小高層（8－12 層）： 高層住宅：23 / 474 項(xiàng)目定位及分類基于以上的解析，我們對(duì)該項(xiàng)目總體定位為：集旅游、地產(chǎn)為一體的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。XXX 物質(zhì)文明與精神文明的強(qiáng)烈落差，體現(xiàn)了 XXX 人文精神的某種缺陷。園”XXX 市三面環(huán)山，一面臨海，集“山、水、洲、島、?！?于一體，群山環(huán)抱，江河縱橫，水網(wǎng)密布，不僅山水環(huán)境優(yōu)美，而且文化淵源深厚，可打造成中國(guó)特色“山水之城” 。洲26 / 47XXX 只有實(shí)現(xiàn)城市生態(tài)化，才能真正實(shí)現(xiàn)“游在 XXX、住在 XXX”的目標(biāo)，成為吸引現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)流、信息流、物質(zhì)流和人才流的理想場(chǎng)所。創(chuàng)新要講創(chuàng)意，創(chuàng)意的深層次就是創(chuàng)出差異來(lái)，創(chuàng)出差異來(lái)創(chuàng)新才能立得住，創(chuàng)出差異來(lái)創(chuàng)新也才能真正形成。XXX 生態(tài)園的建設(shè)，思路應(yīng)該更加開(kāi)闊，不僅要超越旅游產(chǎn)業(yè)的概念，也要超越旅游目的地的概念，要從價(jià)值觀和生活方式的高度來(lái)認(rèn)識(shí)“溫洲家園” 。因?yàn)椤暗谝弧笔且?guī)模的競(jìng)賽， “唯一”是特色的競(jìng)爭(zhēng)?！?土地經(jīng)營(yíng)策略可利用土地在 XXX 的珍貴，我們不得不把握土地的經(jīng)營(yíng)控制，將土地作為一個(gè)產(chǎn)品看待，在強(qiáng)勁的賣方市場(chǎng)前面，采用慎重的態(tài)度去經(jīng)營(yíng)該產(chǎn)品，以期取得該產(chǎn)品的最大的銷售收入同時(shí)，使得該產(chǎn)品符合多種需求的綜合效應(yīng)。適度開(kāi)發(fā)；經(jīng)濟(jì)、環(huán)境與社會(huì)效益并舉；項(xiàng)目國(guó)際化、特色化、本地化。突出甌越文化特色，集特色民居、民俗風(fēng)情活動(dòng)、地方飲食文化于一體，充分展現(xiàn)地方文化；（2）建設(shè) XXX 中國(guó)城，展示中華民