【正文】 一些地方政府開始積極興建經(jīng)濟(jì)適用房，并開發(fā)或收購廉租房。而且回龍觀新樓地面塌陷事件讓我更加深信不疑：實(shí)物補(bǔ)助或早或晚走投無路，貨幣補(bǔ)助才是住房保障的發(fā)展方向！ 　　　　窮人關(guān)注保障，而富人則關(guān)注理財(cái)。盡管2005年房市“不聽話”，中央政府對(duì)它來了個(gè)“泰山壓頂”，但房價(jià)總體上不見下跌?，F(xiàn)在的富人有很多受過高等教育，分析、把握大局的能力大大增強(qiáng)，盡管政府依然在實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控，我行我素者仍然不少，而且調(diào)控過程中的激烈討論似乎更讓房地產(chǎn)理財(cái)觀念深入人心。2005年雖有“從被窩里拖出業(yè)主”這樣駭人聽聞的司法干預(yù)，但也有美麗園業(yè)委會(huì)全面勝訴、物業(yè)費(fèi)大降這樣大快人心的消息——誰怕誰??！于是，糾紛在增加，沖突在加劇，為服務(wù)質(zhì)量，也為收費(fèi)定價(jià)問題。但能否成為“龍”，除常規(guī)條件外，還與你是呆在“河里”還是“海里”有關(guān)。開發(fā)公司也不例外，要跨區(qū)域發(fā)展，不在北京，指揮棒就不靈——它不僅是全國最大、檔次最高的市場，也是政策、信息的主要發(fā)源地和頂級(jí)合作者、頂級(jí)人才的聚積地。非去北京嗎——是的！沒辦法，這就是“首都效應(yīng)”，也是中國特色。但是，合資、合作是許多外國投資者不愿意的。宏觀調(diào)控后，大陸房地產(chǎn)市場在土地拍賣、投資立項(xiàng)及配套費(fèi)用的收取上將更加規(guī)范，投資程序也更加規(guī)范、合理，這增加了外國投資者進(jìn)軍中國市場的信心。對(duì)開發(fā)商來說，是“狼”要來了，但對(duì)消費(fèi)者也許是好事。雖然目前海外REITs在中國大陸活動(dòng)比較頻繁，但制約REITs發(fā)展的政策、法律保障和市場環(huán)境仍然十分明顯，所以2006年海外REITs在大陸還難有大的作為。關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定　　根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合人民法院民事執(zhí)行工作的實(shí)踐，對(duì)人民法院根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的問題規(guī)定如下：　　第一條　對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣、變賣或者抵債。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)騰空房屋，人民法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。　　強(qiáng)制遷出時(shí)，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房?！　〉谖鍡l　申請(qǐng)執(zhí)行人提供的臨時(shí)住房，應(yīng)當(dāng)計(jì)收租金。　　已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣價(jià)款中優(yōu)先扣除?！　〉谄邨l　本規(guī)定自公布之日起施行。建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷工作規(guī)程》的通知建住房[2005]200號(hào)　2005年10月31日各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委(房地局)，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：　　為進(jìn)一步規(guī)范城市房屋拆遷工作程序，加強(qiáng)房屋拆遷管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市規(guī)劃法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，我部制定了《城市房屋拆遷工作規(guī)程》。城市房屋拆遷工作規(guī)程 　　第一條　為進(jìn)一步規(guī)范城市房屋拆遷工作程序，加強(qiáng)拆遷管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利實(shí)施，根據(jù)《城市規(guī)劃法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程?！　〉谌龡l　城市房屋拆遷管理工作程序是：拆遷計(jì)劃管理、拆遷許可審批、拆遷補(bǔ)償安置；必要時(shí)還應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行行政裁決或者強(qiáng)制拆遷?！　〉谒臈l　城市房屋拆遷實(shí)行年度計(jì)劃審批備案制度。　　第五條　需要拆遷的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定取得房屋拆遷許可證。需聽證項(xiàng)目的面積或者戶數(shù)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)和直轄市人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門制定。聽證意見作為房屋拆遷管理部門核發(fā)拆遷許可證的重要參考依據(jù)。對(duì)于補(bǔ)償安置方案、補(bǔ)償安置資金不落實(shí)的項(xiàng)目，房屋拆遷管理部門不得核發(fā)拆遷許可證?！　?duì)于未取得房產(chǎn)證但能夠證明該房屋是合法擁有的，由所在地房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)后，依法補(bǔ)償；對(duì)于手續(xù)不全或者無產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的房屋，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)部門進(jìn)行合法性認(rèn)定后，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)處理；對(duì)于存在產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)(承租權(quán))爭議的，應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟后，按照訴訟結(jié)果依法補(bǔ)償。對(duì)于符合廉租住房條件的，要及時(shí)納入廉租房保障范圍。需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)。對(duì)違法建筑依據(jù)《城市規(guī)劃法》及地方城市規(guī)劃實(shí)施條例規(guī)定處理?！　〉谑l　拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議?！　〉谑臈l　當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴?！　〉谑鍡l　被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。　　房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)?！　〉谑藯l　各級(jí)房屋拆遷管理部門，要加強(qiáng)對(duì)拆遷程序執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。　　第十九條　在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償安置的，參照本規(guī)程執(zhí)行。2005年前11個(gè)月房地產(chǎn)投資住宅比重下降較明顯　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2005年前11個(gè)月，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資比重小幅下降，其中住宅投資比重下降較為明顯。%，創(chuàng)下年內(nèi)新高點(diǎn)。%，%，%。投資比例的下降顯示房地產(chǎn)調(diào)控顯示出成效。事實(shí)上，2005年以來，由于香港等地REITS市場的開放，眾多地產(chǎn)商考慮通過發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)打包上市的方式獲得穩(wěn)定收入，與此同時(shí)，海外資本對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注也使得大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始將投資重心轉(zhuǎn)向這類地產(chǎn)的開發(fā)?！　〗y(tǒng)計(jì)資料同時(shí)顯示，%，%。雖然比重有所降低，但從數(shù)據(jù)來看，市場對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資熱情依然高漲?！　?bào)告認(rèn)為，2005年，在國家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的指引下，我國房地產(chǎn)市場由快速增長轉(zhuǎn)向平穩(wěn)較快增長，市場體系進(jìn)一步完善，配套制度進(jìn)一步健全，住房價(jià)格增幅明顯回落。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年111月北京預(yù)售的商品住宅中，%?！　×硗猓康禺a(chǎn)的高利潤使房地產(chǎn)行業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)加大。但一旦房價(jià)出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)企業(yè)必然要承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)帶來的高損失?！　垖W(xué)武分析，影響2006年房地產(chǎn)市場價(jià)格變化情況的主要因素有: 　　一是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將為房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展空間。這為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊發(fā)展空間。2005年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要注意保護(hù)和節(jié)約土地，合理把握城鎮(zhèn)化進(jìn)度。同時(shí)，貸款政策和稅收征管政策的變化，以及住房建設(shè)配套政策的完善，都會(huì)對(duì)2005年房價(jià)產(chǎn)生一定的影響。經(jīng)過七年多的住房市場化改革，我國城市居民住房消費(fèi)日趨成熟，住房階梯型消費(fèi)正在逐漸形成。因此，今年房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。根據(jù)中國人民銀行上月中旬公布的問卷調(diào)查結(jié)果，未來三個(gè)月打算“購買住房”%，盡管較上年同期下降2個(gè)百分點(diǎn)，%的居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費(fèi)市場。由此可見，國內(nèi)住房需求潛力是非常大的?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。ㄖ袊C券報(bào)）超越成長的煩惱——中國房地產(chǎn)十五年 　　今天這是一個(gè)全球化的時(shí)代，也是一個(gè)中國的時(shí)代；今天這是一個(gè)高歌猛進(jìn)的時(shí)代，也是一個(gè)回首沉思的時(shí)代。今天當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策不斷出臺(tái)；當(dāng)土地資源短缺的警笛拉響：當(dāng)不均衡增長成為一堵短墻；當(dāng)“小了長不大，大了難長久”成為一種宿命，當(dāng)跨越國界的資本不斷襲來，當(dāng)競爭力提升的步伐開始蹣跚，中國房地產(chǎn)企業(yè)需要理性反思，為了贏得這個(gè)時(shí)代的掌聲，中國房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)新的挑戰(zhàn)——超越自我超越成長的煩惱！　　這十五年來，中國房地產(chǎn)取得了巨大成就。這十五年中國房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)許多相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，房地產(chǎn)這種廣泛的帶動(dòng)效應(yīng)，在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期起到了支柱作用，遍布全國各地的“塔吊” 就曾被外國人看作中國經(jīng)濟(jì)的“繁榮之花”。那時(shí)中國住宅業(yè)與國際水平的對(duì)接還只是一個(gè)遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想。今天一個(gè)北京市、上海市或一個(gè)廣東省的房地產(chǎn)開發(fā)量已經(jīng)超過全部歐洲的總和時(shí)，全球的建筑師都來中國一現(xiàn)身手，全世界的發(fā)展商都也都到中國來考察房地產(chǎn)！　　中國房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)：一、時(shí)空上梯度發(fā)展，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)曲折探索的歷程，先建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，然后再開放沿海十四個(gè)經(jīng)濟(jì)開放城市，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)梯度推進(jìn)策略，所以中國房地產(chǎn)也是呈梯度發(fā)展。梯度推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略成為房地產(chǎn)發(fā)展不平衡的明顯體現(xiàn)，形成實(shí)際上房地產(chǎn)梯度階梯。 萬科、中海、珠江、保利、富力城、金地、招商、華僑城……等房地產(chǎn)企業(yè)的都是從深圳、廣州起步，然后在全國各地布局，經(jīng)過這15年的發(fā)展，不斷地競爭超越 現(xiàn)已成為中國房地產(chǎn)大佬，紛紛闖入人們的視野,成為中國房地產(chǎn)舞臺(tái)上的一道亮麗風(fēng)景線！　　二、地域的多元化，中國地域遼闊各城市、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，當(dāng)上海的房地產(chǎn)在熱火朝天的時(shí)候，深圳的房地產(chǎn)還不溫不火，但當(dāng)上海的房地產(chǎn)在放慢的時(shí)候，深圳的樓宇卻很難買到，價(jià)格也上升較快。北京城南與城北的發(fā)展就是不一樣，一句民謠“北富南賤”可窺一斑。中國房地產(chǎn)企業(yè)若要在未來的競爭中勝出，超越成長的煩惱，必須積極應(yīng)對(duì)。　　一、高端市場走精品路線，如黃文仔開發(fā)的廣州星河灣，因重品質(zhì)，講城信，從未搞過地產(chǎn)卻一炮而紅，成為中國高端地產(chǎn)一面旗幟，今天，他開發(fā)的北京星河灣，又在熱銷中，因?yàn)楹梅孔幼约簳?huì)說話。誰先占領(lǐng)了這個(gè)市場，那么他的未來最光明！　　　　　?。ㄈ嗣窬W(wǎng)房產(chǎn)城建頻道 中國建筑工程總公司國內(nèi)業(yè)務(wù)部 黎良毛）回眸2005上海房地產(chǎn)市場特別關(guān)注五大現(xiàn)象　　2005的上海房地產(chǎn)市場，有不少現(xiàn)象值得關(guān)注，值得反思，尤其是當(dāng)2005即將過去的時(shí)候。　　現(xiàn)象一：打折　　從一月份開始，上海市政府相關(guān)部門整頓市場、打壓投機(jī)行為的措施不斷出臺(tái)，更為嚴(yán)厲和有針對(duì)性的治理行動(dòng)讓市場意識(shí)到山雨欲來風(fēng)滿樓的變化正在逼近。調(diào)控政策出臺(tái)后，疾速飆升的房價(jià)嘎然止?jié)q。　　位于上海萬里板塊的“萬里雅筑”成為第一個(gè)公開打折的樓盤，其新房標(biāo)價(jià)比一個(gè)月前的開盤價(jià)降低15%，也低于周邊樓盤價(jià)格近千元。至此，打折不再是遮遮掩掩的個(gè)別行為，而成為理性回歸的具體表現(xiàn)。　　新政始發(fā)之際，有觀望者認(rèn)為三個(gè)月之后，市場將復(fù)蘇回暖。在觀望氣氛的壓力下，上海樓市的部分開發(fā)商祭出了降價(jià)“法寶”?！　‖F(xiàn)象三：團(tuán)購　　面對(duì)成交量的一再萎縮，“團(tuán)購”成為了2005年8月份上海房地產(chǎn)市場最熱門的名詞。　　團(tuán)購是借助不太熱的市場建立起來的過渡時(shí)期的產(chǎn)物?？扇绻捎脠F(tuán)購的方式來降價(jià)銷售意義就大不相同了。因此，團(tuán)購的適當(dāng)優(yōu)惠一般不會(huì)影響到單個(gè)購房者的購房?；馃崃?個(gè)多月的上海樓市團(tuán)購，終于達(dá)成了首筆交易。究其原因，樓盤的底價(jià)無法確定，買賣雙方在價(jià)格上的分歧成為這一輪“團(tuán)購風(fēng)”慘淡收?qǐng)龅摹白罱K殺手”。目前滬上已經(jīng)出現(xiàn)多個(gè)“團(tuán)購?fù)塑姟?，這些同盟或直接針對(duì)某個(gè)樓盤，或針對(duì)某一板塊，參與者達(dá)成共識(shí)：價(jià)格談妥一起買，否則大家一起等。　　2005年4月27日，上海最大的自建房組織——上海家圓網(wǎng)成立的“上海家圓投資咨詢有限公司”正式成立。前兩種模式屬于深層次的定制建房模式，實(shí)現(xiàn)需要很長的周期。地價(jià)高是目前家圓面臨的最大問題。按照現(xiàn)行的法律法規(guī)，個(gè)人應(yīng)該可以通過土地“招標(biāo)、拍賣、掛牌”等方式拿到土地，但其必須符合相關(guān)的規(guī)定和程序?！　‖F(xiàn)象五：收購　　2005年以來，海外基金加快進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場的步伐。就目前的情況來看，許多海外基金機(jī)構(gòu)在上海的首選目標(biāo)是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)和辦公樓，或者中心城區(qū)高檔住宅物業(yè)。近期包括所羅門兄弟公司、雷曼兄弟、金融集團(tuán)公司、美國漢斯集團(tuán)等30多個(gè)海外基金，都懷揣著大量資金準(zhǔn)備投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場。有人預(yù)計(jì)，未來一年海外基金在上海機(jī)構(gòu)物業(yè)量將超過10座。估計(jì)海外基金可以動(dòng)用的資金將達(dá)數(shù)十億美元。　　現(xiàn)借此文提出六大展開性的觀點(diǎn)?！　槭裁粗袊?dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平還不夠，基本上還處在第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)還是房地產(chǎn)開發(fā)，而不像西方那樣，房地產(chǎn)業(yè)已成為標(biāo)準(zhǔn)的第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)金融和服務(wù)大大超過建筑業(yè)的規(guī)模，原因亦在于中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段還比較低，人均收入還比較低?！　懙竭@兒，不禁想到前年，見到萬科的老總王石，問萬科的最新動(dòng)態(tài)是什么，答曰“成立研究院”，再問研究什么，復(fù)答曰“研究標(biāo)準(zhǔn)件，新型建筑方式”等等。本輪中國經(jīng)濟(jì)增長，最早就是從房地產(chǎn)增長發(fā)力開始的?！　≡谶^去幾年，房地產(chǎn)對(duì)每年的經(jīng)濟(jì)增長一般直接貢獻(xiàn)在1個(gè)多點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)高達(dá)23個(gè)點(diǎn)，功莫大焉！即使對(duì)房地產(chǎn)頗有微詞的央行，在最新政策報(bào)告中，也給了充分肯定。　　中國獨(dú)有的增長模式將影響房地產(chǎn)發(fā)展　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展這么快，不僅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段有關(guān)，與對(duì)過去的補(bǔ)課有關(guān)，還與經(jīng)濟(jì)增長模式有關(guān)。而在房地產(chǎn)的發(fā)展上，地方政府與開發(fā)商實(shí)際上形成了“你發(fā)財(cái)我發(fā)展”這樣一種增長模式。對(duì)于房地產(chǎn)商來說，只要有土地，有政府支持，那就是最佳的商業(yè)發(fā)展時(shí)機(jī)，哪管有人因此失去土地，哪管身后罵名滾滾來。最主要的成本，當(dāng)然是失地農(nóng)民來掏，另外環(huán)境污染等方面的成本則是全社會(huì)來掏。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心調(diào)查，農(nóng)民從土地轉(zhuǎn)換與增值中拿到的收益不到全部的5%，45%地方政府拿走了，55%開發(fā)商拿走了，農(nóng)民在城市化過程中因此而導(dǎo)致的損失可能以數(shù)十萬億人民幣計(jì)。為什么中國會(huì)迅速形成一批暴富，同時(shí)又形成一批赤貧，原因亦在于此。　　宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)發(fā)展政策、房地產(chǎn)調(diào)控有密切關(guān)系　　房地產(chǎn)是如此特殊的產(chǎn)業(yè)，它對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展有如此重要的影響。在中國，1997年后，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入亞洲金融危機(jī)后的衰疲狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是能重振景氣的法寶，政府因此出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策，終使房地產(chǎn)走到時(shí)代舞臺(tái)的中央，隨之也帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)回升?！　∷^陰陽變化，物極必反，此理天下皆同。比如，整理這幾年的中國宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，最“過熱”的并不是房地產(chǎn)，而是帶“外”字的一系列數(shù)據(jù)，如外貿(mào)增長，外匯儲(chǔ)備增長等等。在這種情況下，不調(diào)外需而是通過調(diào)控房地產(chǎn)來調(diào)控內(nèi)需便成為首選之策?！　》康禺a(chǎn)調(diào)控在一定程度上是調(diào)控外需的替代。　　宏觀參數(shù)的調(diào)整將對(duì)房地產(chǎn)起到舉足輕重的影響　　很多人看房地產(chǎn)需求，看的是潛在需求，而不是附加貨幣價(jià)格的需求，其實(shí)這個(gè)看法完全不對(duì)，真正要看的是附加貨幣價(jià)格的需求，因?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)承認(rèn)的需求從來都是附加貨幣價(jià)格的有效需求。加起來是5個(gè)億，如果利率調(diào)兩個(gè)點(diǎn)，則意味著開發(fā)商和購房者要增加成本1000億元，房地產(chǎn)行業(yè)隨時(shí)有可能變成一個(gè)全行業(yè)虧