【正文】 2236層為省建設(shè)廳用房1021層對外銷售,曾由達(dá)聲公司代理,現(xiàn)由北奇自行銷售.14層商場4萬平米未開業(yè)。分 析：n 此區(qū)域臨近火車站和公路客運(yùn)中心，與外地區(qū)交通聯(lián)系便利， 吸引了大部分以手機(jī)、化妝品、小家電為主的中小代理商的注意；n 長江路電腦科技開發(fā)區(qū)的設(shè)立，使本區(qū)域的注冊商戶享受開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠條件，對于中小商務(wù)產(chǎn)品的市場起到了一定促進(jìn)作用；n 總價不高、等同住宅的按揭首付、足夠的人流和大量的商貿(mào)流動，使站前區(qū)域的商住樓投資成為投資熱點(diǎn)區(qū)域，受到中小寫字樓投資者的青睞；n 此區(qū)域純寫字樓項目供應(yīng)較少，大部分以商住樓形式進(jìn)入市場，成為站前寫字樓市場的主流。亞泰鼎盛國際重慶路618號11173368004259284075%2006年2月精裝修現(xiàn)房由5個單元門棟相結(jié)合，共28層。世紀(jì)鴻源西安大路8號10000075007080526075%2007年3月末精裝修現(xiàn)房項目16層規(guī)劃為高檔商場，629層為商務(wù)宮寓。46 / 582）產(chǎn)品分析規(guī)模案名總建規(guī)模（萬平方米）2以下255101015152020以上寶迪克公館亞泰鼎盛國際世紀(jì)鴻源岳陽富苑目前，競爭樓盤個案規(guī)模集中在215萬平方米。 平均價格案名平均價格（元/平方米）4000以下400050005000600060007000700080008000以上寶迪克公館亞泰鼎盛國際世紀(jì)鴻源岳陽富苑從目前在售的項目情況看，對外報平均單價在4000－8000元/平方米之間；由于亞泰鼎盛國際和世紀(jì)鴻源都屬于高端項目，所以平均價格相差較大；從2007年的價格走勢來看，以上項目在春節(jié)過后價格都有所上揚(yáng)，但上揚(yáng)的幅度不大，每平方米上漲100200元。主力總價案名主力總價（萬元）20以下2030304040505060607070以上寶迪克公館亞泰鼎盛國際世紀(jì)鴻源岳陽富苑　一房二房　三房從目前在售的項目情況看，一房主力總價在2030萬元。 3）客群分析項目名稱職業(yè)主要區(qū)域來源購房目的寶迪克公館私營業(yè)主、政府官員、高級白領(lǐng)南關(guān)區(qū)、朝陽區(qū)為主40%自??；60%投資亞泰鼎盛國際私營業(yè)主、政府官員、高級白領(lǐng)全市各區(qū)域及外地客戶投資為主世紀(jì)鴻源私營業(yè)主、政府官員、企業(yè)公司、企業(yè)公司老板全市各區(qū)域及外地客戶投資、辦公岳陽富苑私營業(yè)主、政府官員、高級白領(lǐng)南關(guān)區(qū)、朝陽區(qū)為主投資、自用在競爭樓盤中，世紀(jì)鴻源和亞泰鼎盛國際為高端商住項目，客群構(gòu)成主要為私營業(yè)主、政府官員、高級白領(lǐng)、企業(yè)公司、企業(yè)公司老板等，他們分布于全市各區(qū)域乃至外地，購房的主要目的是投資，也有一部分企業(yè)公司用來辦公。4）市場供應(yīng)量案名房源總數(shù)（套）售出數(shù)量（套）剩余數(shù)量（套）寶迪克公館25420351亞泰鼎盛國際398298100世紀(jì)鴻源800600200岳陽富苑23570135剩余套數(shù)合計（套）486目前，區(qū)域內(nèi)商住項目總剩余數(shù)量為486套，區(qū)域內(nèi)總體供應(yīng)量不大，這對于新盤來說是絕佳的上市時機(jī)?！? 主力面積為4050平方米的一房和二房?！? 主力總價集中在2030萬元之間。 ☆ 區(qū)域內(nèi)在售項目普遍銷售情況較好，2007年市場供應(yīng)量不大，新推項 目面臨良好的市場前景。本項目屬于爛尾樓改造項目,對其自身品質(zhì)產(chǎn)生一定影響,但是改造后作為精裝小戶型規(guī)避了本項目的這一硬傷。戶型設(shè)計較差，沒能體現(xiàn)出北方住宅對南北通透的要求，廂房占了一半，該項目定位于住宅，但也可以用于商業(yè)辦公，購買該項目的投資客較多。項目主力面積40㎡，銷售均價為4200元/平方米，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯?！卷椖奎c(diǎn)評】 項目在前期的策劃和推廣中，由居住小戶型向商住兩用轉(zhuǎn)變，目前銷售情況不夠理想。二、綜合結(jié)論n 從產(chǎn)品形式上看：純寫字樓銷售較好的項目，除地段優(yōu)勢明顯外，周邊都有完善的功能配套存在，自身服務(wù)性設(shè)施齊全，主題鮮明的樓盤銷售較好，但銷售速度明顯低于其他地產(chǎn)產(chǎn)品；而商住公寓作為具備辦公和居住雙重使用功能，以及面積小，總價低，使用靈活，便于轉(zhuǎn)手等特點(diǎn)，倍受投資者青睞，并嚴(yán)重沖擊著純寫字間市場。此類樓盤有：國際大廈、吉發(fā)廣場、中銀大廈、光明商務(wù)大廈等；這些居于良好商務(wù)區(qū)域的寫字間由銷售轉(zhuǎn)向租賃，可見長春市的產(chǎn)權(quán)寫字間市場容量不大；商住公寓雖然在軟硬件配套上遜于純寫字間，但是其具備使用靈活，不受到類似時間管理諸多寫字樓管理約束，使其深受中小成長型企業(yè)歡迎。投資客的多少一般是用來衡量此地段及產(chǎn)品是否有投資價值，而投資客關(guān)心的無非是他的投資能否順利回收。鼎盛國際】和【新世紀(jì)鴻源廣場】、【鑫鑫商貿(mào)城】等項目的面世，無論從地段還是周邊配套與寫字樓相比都存在一定優(yōu)勢，而長春地區(qū)商住公寓的較低按揭首付、較長的還款期限、多用途的使用功能和適當(dāng)?shù)拿娣e控制，還將吸引大部分房產(chǎn)投資者的跟進(jìn)。國家對房地產(chǎn)產(chǎn)品的宏觀調(diào)控不會短時間過去，人民幣升值等對投資領(lǐng)域的消極影響還將持續(xù)一段時間，所以持幣觀望的投資者和自用客源逐步退出市場，擇機(jī)購入。故東北三省的區(qū)域性經(jīng)營組織選擇長春作為駐地辦事處的較少，本地經(jīng)銷商考慮輻射地區(qū)的可操作性，也都在外地設(shè)常駐機(jī)構(gòu)以滿足自身發(fā)展。而項目套房的產(chǎn)品，由于其目標(biāo)群體只限于中小型成長型企業(yè)，而飛跨區(qū)域的大型企業(yè)，故該類產(chǎn)品一度在辦公物業(yè)市場占據(jù)優(yōu)勢，銷售勢態(tài)良好。二、走訪市調(diào)項目周邊目前在售物業(yè)主要有寫字樓與商住公寓兩大物業(yè)類型， 典型代表項目有寶迪克公館（商住公寓），亞泰鼎盛國際（商住公寓）、韋伯時代（商住公寓），世紀(jì)鴻源（商住公寓），新潤天國際（寫字樓）、鴻基名筑（寫字樓）等。部分暗房，銷售困難重重。作為公建類物業(yè)，如入市銷售，公攤面積過大，買家利益受損，不利于銷售，需要進(jìn)行改造；作為原辦公型物業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)層平面分割墻體過多，需要重新進(jìn)行改造，工作量及改造難度都比較大。第三部分 項目定位一、 SWOT分析S(優(yōu)勢)?位于長春第一大商圈，市政配套完善；?交通便捷，日常生活方便；?產(chǎn)品經(jīng)過改造后，有望成為區(qū)域內(nèi)緊俏物業(yè)；?作為城市中心區(qū)物業(yè)，保值性強(qiáng)，土地增值機(jī)會明顯W（劣勢）?地塊內(nèi)交通條件較差，停車數(shù)量不足?周邊環(huán)境較為雜亂；?產(chǎn)品質(zhì)素平平；?沒有環(huán)境?展示形象不佳；?公攤大，改造難度大；T（威脅）?周邊項目競爭；?相關(guān)證照辦理難度大，入市時間推遲；?客戶對項目認(rèn)同度低；O（機(jī)會）?城市中心區(qū)可供開發(fā)土地稀缺，土地價值日益明顯；?區(qū)域內(nèi)無論是寫字樓物業(yè)還是商住物業(yè)供應(yīng)量較少；?作為長春的CBD及商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)有大量的辦公及租住需求；二、本案初步市場定位本案幾種定位的可能性假設(shè)一：專業(yè)寫字樓定位，無法與市場進(jìn)行對接理由：第一， 區(qū)位相比本區(qū)域西安大路沿線寫字樓來講較差；第二， 現(xiàn)有停車位、交通動線無法滿足辦公需要；第三， 在價格上無法進(jìn)一步拉升，對項目投資方業(yè)講無法達(dá)到預(yù)期利潤，本區(qū)域純寫字樓競爭產(chǎn)品較多。假設(shè)二：高檔商住公寓，存在市場可能，有一定的市場操作空間理由：第一，作為一種商住產(chǎn)品，在使用功能上介于寫