【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市少有的絕版地段；開發(fā)商——吉林亞泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是國(guó)有控股單位，實(shí)力雄厚，并在長(zhǎng)春房地產(chǎn)開發(fā)中具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)。戶型設(shè)計(jì)較差，沒能體現(xiàn)出北方住宅對(duì)南北通透的要求，廂房占了一半，該項(xiàng)目定位于住宅，但也可以用于商業(yè)辦公，購買該項(xiàng)目的投資客較多。3﹑新世紀(jì)鴻源廣場(chǎng)新世紀(jì)鴻源廣場(chǎng)地處長(zhǎng)春市人民廣場(chǎng),西安大路CBD商務(wù)帶的前端位置,主力面積為5080平方米,價(jià)格區(qū)間58009400元/平方米,銷售均價(jià)為7500元/:75%.【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】絕版的地理位置與高品質(zhì)的建筑,分為寫字間﹑商場(chǎng)﹑宮寓三種物業(yè)類型,現(xiàn)對(duì)外銷售的為精裝宮寓部分,絕版的地理位置吸引了大量的投資客的眼光,本項(xiàng)目一入市便取得了良好的銷售業(yè)績(jī).岳陽富苑 岳陽富苑位于岳陽街與平泉路交會(huì)處，項(xiàng)目總建筑面積21000平方米，由長(zhǎng)春立信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。項(xiàng)目主力面積40㎡，銷售均價(jià)為4200元/平方米，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯。2006年10月12日正式開盤，目前銷售率僅為30%。【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】 項(xiàng)目在前期的策劃和推廣中，由居住小戶型向商住兩用轉(zhuǎn)變，目前銷售情況不夠理想。項(xiàng)目毗鄰長(zhǎng)春市動(dòng)植物公園，位于市政支路，更適合做小戶型產(chǎn)品，目前如何打破銷售僵局是項(xiàng)目面臨的最重要問題。二、綜合結(jié)論n 從產(chǎn)品形式上看：純寫字樓銷售較好的項(xiàng)目，除地段優(yōu)勢(shì)明顯外，周邊都有完善的功能配套存在，自身服務(wù)性設(shè)施齊全，主題鮮明的樓盤銷售較好，但銷售速度明顯低于其他地產(chǎn)產(chǎn)品；而商住公寓作為具備辦公和居住雙重使用功能，以及面積小，總價(jià)低，使用靈活，便于轉(zhuǎn)手等特點(diǎn)，倍受投資者青睞，并嚴(yán)重沖擊著純寫字間市場(chǎng)。n 從經(jīng)營(yíng)形勢(shì)上看：現(xiàn)有寫字樓中都是在開盤時(shí)出售，后因各種原因，主要是銷售不暢等，轉(zhuǎn)而以租賃的形勢(shì)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。此類樓盤有：國(guó)際大廈、吉發(fā)廣場(chǎng)、中銀大廈、光明商務(wù)大廈等；這些居于良好商務(wù)區(qū)域的寫字間由銷售轉(zhuǎn)向租賃，可見長(zhǎng)春市的產(chǎn)權(quán)寫字間市場(chǎng)容量不大；商住公寓雖然在軟硬件配套上遜于純寫字間，但是其具備使用靈活，不受到類似時(shí)間管理諸多寫字樓管理約束，使其深受中小成長(zhǎng)型企業(yè)歡迎。n 從客戶構(gòu)成看：已售客戶中有超過60%的用戶是以自用為主，投資客較少。投資客的多少一般是用來衡量此地段及產(chǎn)品是否有投資價(jià)值，而投資客關(guān)心的無非是他的投資能否順利回收。地段、環(huán)境、配套、回收資本的年限等都是投資客的考量重點(diǎn)，其中的任一環(huán)節(jié)有所缺失都有會(huì)成為投資客回避的原因；n 從市場(chǎng)構(gòu)成看：隨著【亞泰鼎盛國(guó)際】和【新世紀(jì)鴻源廣場(chǎng)】、【鑫鑫商貿(mào)城】等項(xiàng)目的面世，無論從地段還是周邊配套與寫字樓相比都存在一定優(yōu)勢(shì)，而長(zhǎng)春地區(qū)商住公寓的較低按揭首付、較長(zhǎng)的還款期限、多用途的使用功能和適當(dāng)?shù)拿娣e控制，還將吸引大部分房產(chǎn)投資者的跟進(jìn)。商住樓和純寫字樓用途的混淆，是長(zhǎng)春寫字樓市場(chǎng)持續(xù)低迷的重要原因；n 從潛在客源看：長(zhǎng)春地區(qū)整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)景氣的預(yù)期，也是人們進(jìn)行投資與否的關(guān)鍵。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的宏觀調(diào)控不會(huì)短時(shí)間過去，人民幣升值等對(duì)投資領(lǐng)域的消極影響還將持續(xù)一段時(shí)間，所以持幣觀望的投資者和自用客源逐步退出市場(chǎng)，擇機(jī)購入。n 從區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響力看：由于長(zhǎng)春所在區(qū)域的地緣影響力不夠，無法獲得跨省級(jí)的區(qū)域管轄能力，被傳統(tǒng)意識(shí)上的沈陽和哈爾濱兩地所取代。故東北三省的區(qū)域性經(jīng)營(yíng)組織選擇長(zhǎng)春作為駐地辦事處的較少，本地經(jīng)銷商考慮輻射地區(qū)的可操作性，也都在外地設(shè)常駐機(jī)構(gòu)以滿足自身發(fā)展。這些因素都制約了長(zhǎng)春寫字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，是近年純寫字樓項(xiàng)目發(fā)展緩慢的重要原因。而項(xiàng)目套房的產(chǎn)品，由于其目標(biāo)群體只限于中小型成長(zhǎng)型企業(yè)，而飛跨區(qū)域的大型企業(yè)，故該類產(chǎn)品一度在辦公物業(yè)市場(chǎng)占據(jù)優(yōu)勢(shì)，銷售勢(shì)態(tài)良好。第二部分 本案認(rèn)知一、對(duì)本項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí) 位于長(zhǎng)春第一大商圈，周邊商業(yè)繁華，是長(zhǎng)春商業(yè)中心，市政配套相當(dāng)完善； 建筑面積1萬2千平米，規(guī)模較小，5層以下為商業(yè)裙房，之上較早為客房，目前一層尚有一家茶館在經(jīng)營(yíng) 地塊紅線內(nèi)可利用土地較少，無法進(jìn)行環(huán)境改造；入市時(shí)間較長(zhǎng)，整體立面陳舊，需進(jìn)行改造；建筑立面、環(huán)境沒有獨(dú)特之處，無法體現(xiàn)高檔物業(yè)特質(zhì)；原為酒店客房，雖然是框架結(jié)構(gòu)，但是改造難度較大，兩個(gè)消防通道，四部電梯都需要改造。二、走訪市調(diào)項(xiàng)目周邊目前在售物業(yè)主要有寫字樓與商住公寓兩大物業(yè)類型， 典型代表項(xiàng)目有寶迪克公館（商住公寓），亞泰鼎盛國(guó)際（商住公寓）、韋伯時(shí)代（商住公寓），世紀(jì)鴻源（商住公寓），新潤(rùn)天國(guó)際（寫字樓）、鴻基名筑（寫字樓）等。寫字樓物業(yè)最高售價(jià)達(dá)到6500元/㎡，最低達(dá)到4700元/㎡；商住公寓類物業(yè)最高售價(jià)達(dá)到7500元/平米，最低達(dá)到4500元/平米本區(qū)域無論是寫字樓物業(yè)還是商住公寓物業(yè)從調(diào)查得到的結(jié)果顯示，目前銷售情況都十分良好，都存在相當(dāng)大的市場(chǎng)空間三、本案基本判斷位于城市中心區(qū)的公建物業(yè)，地段優(yōu)勢(shì)明顯，但產(chǎn)品質(zhì)素平平。部分暗房，銷售困難重重。雖然緊鄰長(zhǎng)春大街，但是因地塊限制，本案的交通組織條件較差,地上、地下停車位匱乏，這在一定程度上會(huì)影響后期的銷售。作為公建類物業(yè)，如入市銷售，公攤面積過大，買家利益受損，不利于銷售，需要進(jìn)行改造；作為原辦公型物業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)層平面分割墻體過多，需要重新進(jìn)行改造，工作量及改造難度都比較大。如能重新進(jìn)行項(xiàng)目改造及營(yíng)銷包裝，本案有成為區(qū)域明星項(xiàng)目的潛質(zhì)。第三部分 項(xiàng)目定位一、 SWOT分析S(優(yōu)勢(shì))?位于長(zhǎng)春第一大商圈，市政配套完善；?交通便捷，日常生活方便；?產(chǎn)品經(jīng)過改造后，有望成為區(qū)域內(nèi)緊俏物業(yè)；?作為城市中心區(qū)物業(yè)，保值性強(qiáng)，土地增值機(jī)會(huì)明顯W（劣勢(shì)）?地塊內(nèi)交通條件較差，停車數(shù)量不足?周邊環(huán)境較為雜亂；?產(chǎn)品質(zhì)素平平；?沒有環(huán)境?展示形象不佳；?公攤大，改造難度大；T（威脅）?周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)；?相關(guān)證照辦理難度大，入市時(shí)間推遲；?客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)同度低；O（機(jī)會(huì)）?城市中心區(qū)可供開發(fā)土地稀缺，土地價(jià)值日益明顯；?區(qū)域內(nèi)無論是寫字樓物業(yè)還是商住物業(yè)供應(yīng)量較少；?作為長(zhǎng)春的CBD及商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)有大量的辦公及租住需求；二、本案初步市場(chǎng)定位本案幾種定位的可能性假設(shè)一：專業(yè)寫字樓定位，無法與市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接理由：第一， 區(qū)位相比本區(qū)域西安大路沿線寫字樓來講較差；第二， 現(xiàn)有停車位、交通動(dòng)線無法滿足辦公需要；第三， 在價(jià)格上無法進(jìn)一步拉升，對(duì)項(xiàng)目投資方業(yè)講無法達(dá)到預(yù)期利潤(rùn)，本區(qū)域純寫字樓競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品較多。第四， 市場(chǎng)操作難度較大，存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)二：高檔商住公寓，存在市場(chǎng)可能，有一定的市場(chǎng)操作空間理由：第一，作為一種商住產(chǎn)品，在使用功能上介于寫字樓與住宅之間，擴(kuò)大了客源基礎(chǔ)；第二，作為專業(yè)寫字樓的一種可替代產(chǎn)品，具有寫字樓所不具備的一些優(yōu)勢(shì)，如低首付，長(zhǎng)還款期限等優(yōu)點(diǎn)；第三，作為中城市中心區(qū)的公寓產(chǎn)品，備相當(dāng)大的投資價(jià)值，周邊聚集了大量的寫字樓，有大量的辦公人群（中外企事業(yè)單位的高管們等），隨之會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的住宅需要，周邊配套完善，生活便利；第四，對(duì)于相關(guān)配套，商住公寓要比寫字樓要求低。第五、本區(qū)域同類型物業(yè)供應(yīng)量較少，從在售項(xiàng)目來看，銷售形勢(shì)較好。三、客群定位本案客群定位的主要依據(jù)是本案的物業(yè)形態(tài)、所處區(qū)位，以及目前市場(chǎng)同類型產(chǎn)品的銷售狀況本案客群模擬： 投資客，用以出租獲利（辦公或住宅）； 自用型辦公，因?yàn)楸景傅男詢r(jià)比，吸引過來的小型辦公需求（業(yè)務(wù)代辦處、小型咨詢公司等創(chuàng)意型企業(yè)）； 中外高層管理人員，屬于自住型，人民廣場(chǎng)商圈內(nèi)企事業(yè)單位的中外高層管理人員的第二居所并兼有投資目的； 普通白領(lǐng)，追求便利生活及時(shí)尚潮流的新派青年（首付五萬，月供1000）； 商業(yè)用途，如水療、男士會(huì)所等美容美體機(jī)構(gòu)。四、本案形象定位長(zhǎng)春之心，都心生活樣板定位釋義： 本案地處長(zhǎng)春第一大商圈，人民廣場(chǎng)區(qū)域，是長(zhǎng)春絕對(duì)意義上的中心 同時(shí)本案位于長(zhǎng)春大街前段，是另一個(gè)意義的中心