【文章內(nèi)容簡介】 市少有的絕版地段；開發(fā)商——吉林亞泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是國有控股單位，實力雄厚，并在長春房地產(chǎn)開發(fā)中具有一定的品牌優(yōu)勢。戶型設(shè)計較差，沒能體現(xiàn)出北方住宅對南北通透的要求，廂房占了一半，該項目定位于住宅，但也可以用于商業(yè)辦公，購買該項目的投資客較多。3﹑新世紀鴻源廣場新世紀鴻源廣場地處長春市人民廣場,西安大路CBD商務帶的前端位置,主力面積為5080平方米,價格區(qū)間58009400元/平方米,銷售均價為7500元/:75%.【項目點評】絕版的地理位置與高品質(zhì)的建筑,分為寫字間﹑商場﹑宮寓三種物業(yè)類型,現(xiàn)對外銷售的為精裝宮寓部分,絕版的地理位置吸引了大量的投資客的眼光,本項目一入市便取得了良好的銷售業(yè)績.岳陽富苑 岳陽富苑位于岳陽街與平泉路交會處，項目總建筑面積21000平方米，由長春立信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。項目主力面積40㎡，銷售均價為4200元/平方米，交房標準為毛坯。2006年10月12日正式開盤，目前銷售率僅為30%?！卷椖奎c評】 項目在前期的策劃和推廣中，由居住小戶型向商住兩用轉(zhuǎn)變，目前銷售情況不夠理想。項目毗鄰長春市動植物公園，位于市政支路，更適合做小戶型產(chǎn)品，目前如何打破銷售僵局是項目面臨的最重要問題。二、綜合結(jié)論n 從產(chǎn)品形式上看：純寫字樓銷售較好的項目，除地段優(yōu)勢明顯外，周邊都有完善的功能配套存在，自身服務性設(shè)施齊全，主題鮮明的樓盤銷售較好，但銷售速度明顯低于其他地產(chǎn)產(chǎn)品；而商住公寓作為具備辦公和居住雙重使用功能，以及面積小，總價低，使用靈活，便于轉(zhuǎn)手等特點，倍受投資者青睞，并嚴重沖擊著純寫字間市場。n 從經(jīng)營形勢上看：現(xiàn)有寫字樓中都是在開盤時出售，后因各種原因，主要是銷售不暢等，轉(zhuǎn)而以租賃的形勢進行經(jīng)營的。此類樓盤有：國際大廈、吉發(fā)廣場、中銀大廈、光明商務大廈等；這些居于良好商務區(qū)域的寫字間由銷售轉(zhuǎn)向租賃，可見長春市的產(chǎn)權(quán)寫字間市場容量不大；商住公寓雖然在軟硬件配套上遜于純寫字間，但是其具備使用靈活，不受到類似時間管理諸多寫字樓管理約束，使其深受中小成長型企業(yè)歡迎。n 從客戶構(gòu)成看：已售客戶中有超過60%的用戶是以自用為主，投資客較少。投資客的多少一般是用來衡量此地段及產(chǎn)品是否有投資價值，而投資客關(guān)心的無非是他的投資能否順利回收。地段、環(huán)境、配套、回收資本的年限等都是投資客的考量重點，其中的任一環(huán)節(jié)有所缺失都有會成為投資客回避的原因；n 從市場構(gòu)成看：隨著【亞泰鼎盛國際】和【新世紀鴻源廣場】、【鑫鑫商貿(mào)城】等項目的面世，無論從地段還是周邊配套與寫字樓相比都存在一定優(yōu)勢，而長春地區(qū)商住公寓的較低按揭首付、較長的還款期限、多用途的使用功能和適當?shù)拿娣e控制，還將吸引大部分房產(chǎn)投資者的跟進。商住樓和純寫字樓用途的混淆，是長春寫字樓市場持續(xù)低迷的重要原因；n 從潛在客源看：長春地區(qū)整個經(jīng)濟環(huán)境及投資者對經(jīng)濟景氣的預期，也是人們進行投資與否的關(guān)鍵。國家對房地產(chǎn)產(chǎn)品的宏觀調(diào)控不會短時間過去，人民幣升值等對投資領(lǐng)域的消極影響還將持續(xù)一段時間，所以持幣觀望的投資者和自用客源逐步退出市場，擇機購入。n 從區(qū)域經(jīng)濟影響力看：由于長春所在區(qū)域的地緣影響力不夠，無法獲得跨省級的區(qū)域管轄能力，被傳統(tǒng)意識上的沈陽和哈爾濱兩地所取代。故東北三省的區(qū)域性經(jīng)營組織選擇長春作為駐地辦事處的較少，本地經(jīng)銷商考慮輻射地區(qū)的可操作性，也都在外地設(shè)常駐機構(gòu)以滿足自身發(fā)展。這些因素都制約了長春寫字樓市場的進一步發(fā)展，是近年純寫字樓項目發(fā)展緩慢的重要原因。而項目套房的產(chǎn)品，由于其目標群體只限于中小型成長型企業(yè)，而飛跨區(qū)域的大型企業(yè)，故該類產(chǎn)品一度在辦公物業(yè)市場占據(jù)優(yōu)勢，銷售勢態(tài)良好。第二部分 本案認知一、對本項目的初步認識 位于長春第一大商圈，周邊商業(yè)繁華，是長春商業(yè)中心，市政配套相當完善； 建筑面積1萬2千平米，規(guī)模較小，5層以下為商業(yè)裙房，之上較早為客房，目前一層尚有一家茶館在經(jīng)營 地塊紅線內(nèi)可利用土地較少，無法進行環(huán)境改造；入市時間較長，整體立面陳舊，需進行改造；建筑立面、環(huán)境沒有獨特之處，無法體現(xiàn)高檔物業(yè)特質(zhì)；原為酒店客房，雖然是框架結(jié)構(gòu)，但是改造難度較大，兩個消防通道，四部電梯都需要改造。二、走訪市調(diào)項目周邊目前在售物業(yè)主要有寫字樓與商住公寓兩大物業(yè)類型， 典型代表項目有寶迪克公館（商住公寓），亞泰鼎盛國際（商住公寓）、韋伯時代（商住公寓），世紀鴻源（商住公寓），新潤天國際（寫字樓）、鴻基名筑（寫字樓）等。寫字樓物業(yè)最高售價達到6500元/㎡，最低達到4700元/㎡；商住公寓類物業(yè)最高售價達到7500元/平米，最低達到4500元/平米本區(qū)域無論是寫字樓物業(yè)還是商住公寓物業(yè)從調(diào)查得到的結(jié)果顯示，目前銷售情況都十分良好，都存在相當大的市場空間三、本案基本判斷位于城市中心區(qū)的公建物業(yè)，地段優(yōu)勢明顯，但產(chǎn)品質(zhì)素平平。部分暗房，銷售困難重重。雖然緊鄰長春大街，但是因地塊限制，本案的交通組織條件較差,地上、地下停車位匱乏，這在一定程度上會影響后期的銷售。作為公建類物業(yè)，如入市銷售，公攤面積過大，買家利益受損，不利于銷售，需要進行改造；作為原辦公型物業(yè)，標準層平面分割墻體過多，需要重新進行改造，工作量及改造難度都比較大。如能重新進行項目改造及營銷包裝，本案有成為區(qū)域明星項目的潛質(zhì)。第三部分 項目定位一、 SWOT分析S(優(yōu)勢)?位于長春第一大商圈，市政配套完善；?交通便捷，日常生活方便；?產(chǎn)品經(jīng)過改造后，有望成為區(qū)域內(nèi)緊俏物業(yè)；?作為城市中心區(qū)物業(yè)，保值性強，土地增值機會明顯W（劣勢）?地塊內(nèi)交通條件較差，停車數(shù)量不足?周邊環(huán)境較為雜亂；?產(chǎn)品質(zhì)素平平；?沒有環(huán)境?展示形象不佳；?公攤大，改造難度大；T（威脅）?周邊項目競爭；?相關(guān)證照辦理難度大，入市時間推遲；?客戶對項目認同度低；O（機會）?城市中心區(qū)可供開發(fā)土地稀缺，土地價值日益明顯；?區(qū)域內(nèi)無論是寫字樓物業(yè)還是商住物業(yè)供應量較少；?作為長春的CBD及商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)有大量的辦公及租住需求；二、本案初步市場定位本案幾種定位的可能性假設(shè)一：專業(yè)寫字樓定位，無法與市場進行對接理由：第一， 區(qū)位相比本區(qū)域西安大路沿線寫字樓來講較差；第二， 現(xiàn)有停車位、交通動線無法滿足辦公需要；第三， 在價格上無法進一步拉升，對項目投資方業(yè)講無法達到預期利潤，本區(qū)域純寫字樓競爭產(chǎn)品較多。第四， 市場操作難度較大，存在市場風險。假設(shè)二：高檔商住公寓，存在市場可能，有一定的市場操作空間理由：第一，作為一種商住產(chǎn)品，在使用功能上介于寫字樓與住宅之間，擴大了客源基礎(chǔ)；第二，作為專業(yè)寫字樓的一種可替代產(chǎn)品，具有寫字樓所不具備的一些優(yōu)勢，如低首付，長還款期限等優(yōu)點；第三，作為中城市中心區(qū)的公寓產(chǎn)品，備相當大的投資價值，周邊聚集了大量的寫字樓，有大量的辦公人群（中外企事業(yè)單位的高管們等），隨之會產(chǎn)生相當大的住宅需要，周邊配套完善，生活便利；第四，對于相關(guān)配套，商住公寓要比寫字樓要求低。第五、本區(qū)域同類型物業(yè)供應量較少，從在售項目來看，銷售形勢較好。三、客群定位本案客群定位的主要依據(jù)是本案的物業(yè)形態(tài)、所處區(qū)位，以及目前市場同類型產(chǎn)品的銷售狀況本案客群模擬： 投資客，用以出租獲利（辦公或住宅）； 自用型辦公，因為本案的性價比，吸引過來的小型辦公需求（業(yè)務代辦處、小型咨詢公司等創(chuàng)意型企業(yè)）； 中外高層管理人員，屬于自住型，人民廣場商圈內(nèi)企事業(yè)單位的中外高層管理人員的第二居所并兼有投資目的； 普通白領(lǐng)，追求便利生活及時尚潮流的新派青年（首付五萬，月供1000）； 商業(yè)用途，如水療、男士會所等美容美體機構(gòu)。四、本案形象定位長春之心，都心生活樣板定位釋義： 本案地處長春第一大商圈，人民廣場區(qū)域，是長春絕對意義上的中心 同時本案位于長春大街前段，是另一個意義的中心