【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年 3 月 未結(jié)案 12 萬(wàn)平米 兩個(gè)半月 毛坯 質(zhì)城三期 塔樓 71009300 7900 2020 年 3 月 未結(jié)案 7 萬(wàn)平米 兩個(gè)半月 毛坯 由上表可以看出： A． 該區(qū)域目前住宅市場(chǎng)實(shí)銷(xiāo)加權(quán)平均價(jià)格為 8340 元 /平米 B． 該區(qū)域以中、大戶型為主的樓盤(pán)，其銷(xiāo)售周期多在一年半以上，以中、小 戶型為主的項(xiàng)目銷(xiāo)售周期相對(duì)較短，且銷(xiāo)售面積均在每月 萬(wàn)平米左右 7． 5． 2 商務(wù)型公寓和寫(xiě)字樓的 銷(xiāo)售價(jià)格和周期 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑類(lèi)型 價(jià)格范圍 均價(jià) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 結(jié)案時(shí)間 體量 銷(xiāo)售周期 備注 領(lǐng)行國(guó)際 板塔 6600－8800 8000 2020 年底 2020 年底 10 萬(wàn)平米 一年 毛坯 幸福家園商務(wù)樓 板樓 7800－10000 8500 2020 年 9 月 2020 年 5 月 8160 平米 8 個(gè)月 毛坯 東方財(cái)富 塔樓 7600－8100 7760 2020 年 3 月 未結(jié)案 萬(wàn)平米 兩個(gè)半月 精裝修 通正國(guó)際 塔樓 9000－12600 11000 2020 年 5 月 未結(jié)案 萬(wàn)平米 兩年 40％銷(xiāo)售率，毛坯 由上表可以看出： A． 該區(qū)域商務(wù)型公寓實(shí)銷(xiāo)加權(quán)平均價(jià)格為 8200 元 /平米 B． 該區(qū)域?qū)懽謽卿N(xiāo)售平均價(jià)格為 11000 元 /平米 C． 該區(qū)域商務(wù)型公寓的銷(xiāo)售速度為 4000 平米 /月 D． 該區(qū)域?qū)懽謽堑匿N(xiāo)售速度為 1000 平米 /月 7． 5． 3 小結(jié) 通過(guò)對(duì)該區(qū)域住宅、商務(wù)型公寓以及寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格和周期的調(diào)研結(jié)果分析，不難看出住宅產(chǎn)品在該區(qū)域銷(xiāo)售速度最快，且價(jià)格穩(wěn)定，投資回報(bào)率明顯高于商務(wù)型公寓和寫(xiě)字樓。 7． 6 總結(jié)－解決市調(diào)目的 A 根據(jù)市調(diào)數(shù)據(jù)放映，無(wú)論是從宏觀市場(chǎng)角度出發(fā)，還是從區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)各種類(lèi)型產(chǎn)品的供需情況，以及銷(xiāo)售價(jià)格與周期來(lái)看，住宅產(chǎn)品是該區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)缺口最大，銷(xiāo)售最容易保障，投資回報(bào)率最穩(wěn)定的產(chǎn)品。 由于該項(xiàng)目地塊位于兩條主干道的交匯處，其底層做住宅的話，既有銷(xiāo)售抗性，又不能充分發(fā)揮其位置優(yōu)勢(shì)，故應(yīng)該做商業(yè)開(kāi)發(fā)相對(duì)適合。 因此，該項(xiàng)目主體應(yīng)該做住宅開(kāi)發(fā)，配以適度的底層商業(yè)。 7． 7 項(xiàng)目初步定位－解決市調(diào)目的 B 7． 7． 1 定位依據(jù) A. 公司對(duì)本項(xiàng)目制定的總體目標(biāo)，其中包括規(guī)模、速度以及利潤(rùn)率和現(xiàn)金流的平衡 B. 規(guī)委咨詢的信息反饋 C. 依據(jù)質(zhì)城項(xiàng)目客戶的反饋 D. 調(diào)研資料 7． 7． 2 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： 地處二環(huán)內(nèi)，位置優(yōu)越，交通便利，周邊生活配套、市政配套比較完善； 地塊形狀成長(zhǎng)方形，且較為規(guī)整； 臨近花市其它建筑，可以與其共享內(nèi)部環(huán)境與景觀； 時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)： 地塊兩面臨路，交通噪音較大 該地塊 50 米限高的規(guī)劃條件 機(jī)會(huì)： 根據(jù)前面市調(diào)結(jié)果顯示，該區(qū)域明年的供量呈現(xiàn)大幅萎縮的趨勢(shì)，且部分未來(lái)的供量產(chǎn)品也已經(jīng)報(bào)規(guī)，對(duì)其產(chǎn)品的形態(tài)基本確立沒(méi)有改動(dòng)的可能性。而我們的項(xiàng)目明年才上市，選擇性和靈活變動(dòng)性較強(qiáng)。 威脅： 規(guī)委審批方面的不確定性 政策威脅 7． 7． 3 項(xiàng)目初步定位 7． 7． 3． 1 項(xiàng)目總體定位 住宅為主，輔以商業(yè)； 圍合式布局，板塔結(jié)合； 以中小戶型為主流戶型，面積段控制在 50－ 130 平米左右； 住宅部分的戶型及面積配比大致為： 東西兩側(cè)塔樓部分： 戶型配比為 一居：二居：三居＝ 55％： 35％： 10％ 面積配比 一居 50－ 60 平米，二居 70－ 90 平米 三居 100－120 平米 中間南向純板部分（臨兩廣路大街）： 戶型配比為 一居：二居：三居＝ 25％： 50％： 25％ 面積配比 一居 60－ 70 平米 二居 90－ 100 平米 三居 105－115 平米 中間北向純板部分： 戶型配比為 二居：三居＝ 45％： 55％ 面積配比 二居 100－ 115 平米 三居 120－ 130 平米； 底層商業(yè)使用框架結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)自由分割，基礎(chǔ)劃分單元從 150－ 1000 平米不等，層高做到 米，可自由加入隔層 項(xiàng)目總體定位的原因：（由市調(diào)數(shù)據(jù)分析得知） A. 住宅為主，輔以商業(yè)，引用 中結(jié)論 B. 圍合式布局，板塔結(jié)合，根據(jù)定位依據(jù)和地塊 SWOT 分析結(jié)果綜合考慮所得 C. 以中小戶型為主流戶型，面積 段控制在 50－ 130 平米左右 原因有以下幾點(diǎn)： （一）項(xiàng)目所在區(qū)域住宅樓盤(pán)各種戶型及面積段產(chǎn)品的供需情況 1． 1 目前的供求情況 采樣項(xiàng)目：本家潤(rùn)園、富貴園二期、質(zhì)城、新景家園、國(guó)瑞城和華城 戶型 比例 供應(yīng)量（萬(wàn)平米） 已銷(xiāo)售 (萬(wàn)平米） 剩余（萬(wàn)平米） 一居 22% 二居 36% 三居 33% 其他戶型 9% 3 合計(jì) 44 22 22 由上表可以看出： A． 今年二居和三居的供應(yīng)量較 大，合計(jì)占到總供量的 69％，共計(jì) 萬(wàn)平米 B． 截至今年五月，二居的市場(chǎng)需求量最大，一居和兩居的銷(xiāo)售率均在65％左右 1． 2 未來(lái)的供求情況 A． 今年后半年的供應(yīng)趨勢(shì)，在 目前的供求情況中已經(jīng)分析過(guò)了，其數(shù)據(jù)結(jié)論是： 采樣項(xiàng)目：本家潤(rùn)園、富貴園二期、質(zhì)城、新景家園、國(guó)瑞城和華城 戶型 剩余（萬(wàn)平米） 比例 一居 15% 二居 25% 三居 46% 其他戶型 3 14% 合計(jì) 22 100% 今年下半年可銷(xiāo)售面積的戶型比例15%25%46%14%一居 二居 三居 其他戶型 由上面的圖表放映出： 截至今年底，周邊區(qū)域市場(chǎng)供量為 22 萬(wàn)平米；其中三居比例最大，占到 46％，而一居、兩居合計(jì)占到總比例的 40％。根據(jù)前半年不同面積段戶型的銷(xiāo)售速度來(lái)看（參考住宅戶型和面積段銷(xiāo)售狀況），一居和兩居戶型很快會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)供量不足的局面，而三居及其以上戶型的部分供量將延續(xù)到明年才能完全被市場(chǎng)消化。 B． 明年住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量趨勢(shì)： 今年的剩余供量中，一居和二居戶型共計(jì) 萬(wàn)平米，根據(jù)上半年的銷(xiāo)售速度分析（上半年截至五月中旬供售出 萬(wàn)平米），截至年末應(yīng)該可以完全售罄；三居戶型根據(jù)上半年的銷(xiāo)售速度 分析（截至五月中旬供售出 萬(wàn)平米），到年末剩余銷(xiāo)售面積大約 萬(wàn)平米；其他戶型根據(jù)上半年的銷(xiāo)售速度分析（截至五月中旬供售出 萬(wàn)平米），直至年末剩余銷(xiāo)售面積大約為 萬(wàn)平米，故： 明年住宅供應(yīng)量中，今年剩余銷(xiāo)售面積累計(jì)為 萬(wàn)平米 根據(jù)我們調(diào)研的結(jié)果顯示，明年作為新盤(pán)的住宅項(xiàng)目已經(jīng)沒(méi)有了 那么我們不難判斷出，未來(lái)市場(chǎng)完全是今年銷(xiāo)售剩余的大戶型集中供應(yīng)，其供量為 萬(wàn)平米 ，銷(xiāo)售難度非常大，且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加??； 反之，中、小戶型供量奇缺，市場(chǎng)出現(xiàn)空白點(diǎn)，銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)弱化，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小 。 1． 3 小結(jié) 從上述的 和 中描述的市調(diào)內(nèi)容，不難看出，該項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)未來(lái)中小戶型供應(yīng)缺口非常大，市場(chǎng)空白點(diǎn)顯著，因此，在做項(xiàng)目初步定位時(shí)，建議以中小戶型為主流。 （二）該項(xiàng)目所在區(qū)域住宅銷(xiāo)售狀況描述 2． 1 住宅和面積段銷(xiāo)售現(xiàn)況 項(xiàng)目名稱(chēng) 戶型 面積段 比例 銷(xiāo)售情況 備注 非常好 一般 不太好 非常差 東西向的房銷(xiāo)售抗性大， 180 平米以上的戶型銷(xiāo)售速度非常緩慢，目前還剩余 200套左右 本家潤(rùn)園 一居 60－ 73 10% √ 二居 108－ 118 10% √ 三居 126－ 188 50% √ √ 四居 30% √ 富貴園二期 一居 60 5% √ 最好買(mǎi)的戶型是88 平米的兩居和157 平米的三居躍層 二居 88－ 93 50% √ 三居 134－ 142 40% √ 復(fù)式躍層 202－ 290 5% √ 幸福家園 一居 65－ 74 25% √ 目前剩余尾房都是 180 平米左右的大戶型 二居 86－ 100 30% √ 三居 124－ 142 35% √ 四居 180－ 182 10% √ 新景家園 一居 60－ 70 40% √ 開(kāi)發(fā)商兩次放盤(pán)，第一次 300套，第二次 100多套，均在短期內(nèi)被市場(chǎng)完全消化 二居 80 50% √ 三居 90－ 110 10% √ 質(zhì)城 一居 50 30% √ 三居相對(duì)一居和 二居 94－ 102 40% √ 二居銷(xiāo)售速度慢一點(diǎn) 三居 120－ 140 30% √ % %%%%%%%%%%%一居 二居 三居 其他戶型今年上半年各種戶型銷(xiāo)售率分析 由以上圖表可以看出： A． 該區(qū)域內(nèi)，銷(xiāo)售狀況最好的戶型是面積在 60－ 110 平米之間的一居和兩居，其次是面積在 120－ 140 平米之間的三居，最難被市場(chǎng)消化的戶型是180 平米以上的 B． 該區(qū)域內(nèi)，中小戶型備受青睞，有特色的大戶型（面積段控制在 150－ 170平米）銷(xiāo)售抗性也可以相對(duì)弱化，各個(gè)項(xiàng)目積壓的尾房多是面積在 180 平米以上的大戶型，或者部分東西向的不規(guī)整的中大戶型 C． 兩居的銷(xiāo)售速度最快，一居次之，又一次證明了該區(qū)域市場(chǎng)對(duì)一居和兩居的需求量非常大 2． 2 該區(qū)域戶型和面積段未來(lái)的需求趨勢(shì) 根據(jù)（一）中分析的結(jié)論可以看出，未來(lái)市場(chǎng)的需求點(diǎn)也就是供應(yīng)的缺口主要集中在一居和兩居的中、小戶型，面積段范圍在 60－ 110 平米左右，其次是三居戶型，面積段范圍在 120－ 140 平米左右（均參考 ）。 2． 3 小結(jié) 根據(jù)上述兩個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售情況描述，可以得出如下結(jié)論： A． 隨著中、小戶型供量的不斷縮減，面積段在 60－ 110 平米的一居和兩居，以及 120－ 140 平米的三居，必定成為該區(qū)域市場(chǎng)瘋搶的對(duì)象 B． 明年的住宅市場(chǎng)三居及以上戶型將集中供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng) 非常激烈，而一居、兩居戶型卻出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)就集中在中、小戶型上 （三）宏觀調(diào)控政策對(duì)住宅指標(biāo)的限制 近期七部委出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》： 1．強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 2．加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理 3．調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管 4．加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn) 5．明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi) 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在１．０以上、單套建筑面積在１ 4０平方米以下、實(shí)際成交 價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格１．２倍以下。 6．加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度 7．切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為 8．加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度 其中，第五條明確提出單套建筑面積在 140 平方米以下，而該指標(biāo)是以開(kāi)發(fā)商交房實(shí)測(cè)為標(biāo)準(zhǔn)，為了避免房屋在交房時(shí)面積突破 140 平米，因而，在項(xiàng)目定位中，建議將面積控制在 130 平米的上限。 綜合（二）與（三）中的內(nèi)容，因而，建議該項(xiàng)目面積段控制在 50－130 平米左右。 D．住宅部分的戶型及面積配比情況定位 原因有以下 幾點(diǎn)： （一）根據(jù) C 中原因分析的 表圖所示，大致確立該項(xiàng)目的戶型總配比和面積配比 （二）東西向以塔樓為主，部分加入低層板樓，既可以弱化該區(qū)域購(gòu)房者對(duì)東西向板樓的抗性，也可以通過(guò)壓縮塔樓戶型面積，提升單價(jià)，降低總價(jià)，吸引客群，提高銷(xiāo)售率。故，在定位東西向塔樓的戶型配比時(shí)，一居做相應(yīng)的放大，三居相應(yīng)縮小，且定位面積配比時(shí)，相對(duì)板樓的同樣居室戶型的面積均有縮減 （三）周邊項(xiàng)目臨街部分住宅情況 3． 1 臨街住宅部分使用情況描述 項(xiàng)目名稱(chēng) 戶型比較 戶型比例比較 戶型使用情況比較 沿街 整 體 沿街 整體 沿街 整體 幸福家園 一居 一居 35% 25% 自住、投資 自住、投資 二居 二居 40% 30% 自住、投資 自住、投資 三居 三居 25% 35% 自住 自住 四居 10% 自住 本家潤(rùn)園 一居 一居 35% 10% 自住、投資 自住、投資 二居 二居 30% 10% 自住、投資 自住、投資