新的房地產(chǎn)調(diào)控措施-在線瀏覽
2024-08-09 02:28本頁面
【正文】 不可持續(xù)發(fā)展。國(guó)際上房地產(chǎn)利潤(rùn)率一般維持在5%左右，高的有6%～8%，而中國(guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率高達(dá)30%～40%。在國(guó)外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的3～5倍，而國(guó)內(nèi)工薪階層購一套房的費(fèi)用多是年工資的10～20倍。并人為將房?jī)r(jià)炒高，致使我國(guó)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)偏離其真實(shí)價(jià)值和居民收入水平，出現(xiàn)了較嚴(yán)重的泡沫。具體表現(xiàn)為： 一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。同時(shí)，據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計(jì)，2006年初，在40個(gè)重點(diǎn)城市新上市的商品住房中，%；2007年10月份，這一比重有所提高，%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題 （發(fā)達(dá)國(guó)家和香港政府主要以提供廉租房為主）。 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融依賴程度較高，蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂 我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。尤其是一段時(shí)期以來，個(gè)別開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，人為造成市場(chǎng)緊張，惡意哄抬房?jī)r(jià)，帶來一些項(xiàng)目的房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。 三、此輪調(diào)整的必然性 綜合來看，此輪房市調(diào)整有其必然性和合理性。 2007年，北京、%、%，其他不少城市也出現(xiàn)了大幅上漲情況，這樣的上漲速度顯然難以持續(xù)。 對(duì)房市的專項(xiàng)調(diào)控政策和宏觀緊縮政策是導(dǎo)致此次調(diào)整的直接原因 2006年2007年，房?jī)r(jià)快速上漲使投資、投機(jī)需求迅速增加，而這又進(jìn)一步造成了房?jī)r(jià)的暴漲，土地價(jià)格也出現(xiàn)了飛漲現(xiàn)象。其中，以“二套房貸”為標(biāo)志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然缺血，投資、投機(jī)需求遭到重大打擊，不少資金離場(chǎng)，需求開始萎縮。在調(diào)整初期，因高房?jī)r(jià)下有效需求不足，從而使行業(yè)表現(xiàn)出明顯的銷量下降，經(jīng)過一段時(shí)間的博弈，價(jià)格開始調(diào)整。 除銀根緊縮政策外，房地產(chǎn)行業(yè)的其他調(diào)控政策也推動(dòng)了行業(yè)本輪調(diào)整的發(fā)生。次貸危機(jī)的爆發(fā)在某種程度上也傳導(dǎo)至中國(guó)，增加了我國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的外部壓力、加大了我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)，也在一定程度上改變了我國(guó)房市的預(yù)期。次貸危機(jī)使我國(guó)政府意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚的金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)金融危機(jī)會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來極大的破壞，會(huì)危及我國(guó)改革開放的成果和社會(huì)穩(wěn)定，因而有必要采取緊縮措施，加大擠壓我國(guó)房市泡沫，使我國(guó)房市能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。 二是改變了金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期。美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)對(duì)中國(guó)金融業(yè)的影響幾乎是立竿見影的，為降低風(fēng)險(xiǎn)，銀行采取了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)的措施。 四是改變了房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期。 以上預(yù)期的改變都會(huì)改變我國(guó)房市的供求狀況，使得房?jī)r(jià)在近期有向下調(diào)整的需要。此輪周期始于2004年初，并于2007年達(dá)到波峰。目前，民眾普遍關(guān)注的問題是我國(guó)房市此輪調(diào)整的時(shí)間有多長(zhǎng)，幅度有多大，何時(shí)見底，其未來的走向如何？根據(jù)我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期趨勢(shì)、我國(guó)城市化和工業(yè)化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)以及世界其他國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，我們可以得出以下推斷和結(jié)論： 我國(guó)房市已進(jìn)入調(diào)整期，但不會(huì)崩盤 決定我國(guó)房市不會(huì)崩盤的原因如下： 一是房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，政府不允許房?jī)r(jià)崩盤。并且，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長(zhǎng)，對(duì)相關(guān)的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業(yè)有著很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。加上房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費(fèi)，兩者合計(jì)約占財(cái)政收入的27%，若考慮相關(guān)建材、建筑等行業(yè)，貢獻(xiàn)的收入就更大了。由于我國(guó)處于城市化的快速發(fā)展和住房條件不斷改善的階段，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該比國(guó)際上通常的6～8倍要高。對(duì)于二線城市，由于其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距，因此，我們認(rèn)為二線城市的房?jī)r(jià)收入比在8～10倍的
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