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房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料-在線瀏覽

2024-08-07 15:03本頁面
  

【正文】 使用該房屋,或出租該房屋獲取租金收入,出售該房屋獲取增值,將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。1)征稅范圍及納稅人。2)稅率和計(jì)稅方法。其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為:應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額適用稅率。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時(shí)繳納,合同在簽訂時(shí)繳納,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,施工期短,建造成本低廉,給人以親切安寧、有天有地的感覺,它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。但是,低層房屋占地多,土地利用率低,特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。小高層住宅一般采用 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),帶電梯。同時(shí),小高層對(duì)土地的利用率提高,土地成本相對(duì)下降,很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。:多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊,通風(fēng)采光狀況好,空間緊湊而不閉塞。:作為住宅上的新品種,板式小高層目前沒有明確的定義。 :躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層,有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層;一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間,最好有一間臥室,二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。其目的是提高住宅空間利用率?!痉康禺a(chǎn)名詞解釋:套內(nèi)建筑面積】一、成套房屋的套內(nèi)建筑面積(GB/T )成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積,套內(nèi)墻體面積,套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積,未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計(jì)算。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積?!痉康禺a(chǎn)名詞解釋:建筑面積】建筑面積亦稱建筑展開面積,它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它包括三項(xiàng),即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。在住宅建筑中,計(jì)算建筑面積的范圍和方法是: (1)單層建筑物不論其高度如何,均按一層計(jì)算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的 外圍水平面積計(jì)算。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積,是按各層建筑面積的總和計(jì)算,其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算,二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用,按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用),按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等,按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(12)封閉式陽臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。另外,在住宅的建筑中,不計(jì)算建筑面積的范圍有:(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板,如:柱、垛、勒腳等。(3)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(5)(設(shè)備層)。(7),坡地建筑物吊腳架空間。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí),如果對(duì)此不了解,或者對(duì)計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑,可以咨詢專業(yè)人員或請(qǐng)專門測(cè)量機(jī)構(gòu),依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測(cè)量計(jì)算?!痉康禺a(chǎn)名詞解釋:住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式】住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式住宅的結(jié)構(gòu)是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墻等),其作用是保證住宅在使用期限內(nèi),把作用在住宅上的各種荷載或作用力,可靠地承擔(dān)起來,同時(shí)在保證住宅的強(qiáng)度、剛度和耐久性的情況下,把所有的作用力可靠地傳到地基中去。商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分的。通俗地講,磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu),又稱鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)??梢赃@樣說,磚的形狀越規(guī)則,砂漿的強(qiáng)度越高,灰縫越薄越均勻,砌體的強(qiáng)度就越高,房屋的耐用年限就越長(zhǎng)。 ②它具有很好的耐久性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性。 ④施工技術(shù)與施工設(shè)備簡(jiǎn)單。 (2)磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑,樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。它的空間分隔較方便,自重輕,并且施工工藝簡(jiǎn)單,材料也比較單一。  (3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu),如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,墻用磚或其他材料施工建造的房屋。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑依其施工方式的不同可分為:現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)與預(yù)制裝配式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩大類?!荆荷唐贩康匿N售面積如何計(jì)算】商品房的銷售面積如何計(jì)算按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字[1998]第1285號(hào)):商品房的銷售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法:①套內(nèi)使用面積:住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ9686)規(guī)定的方法計(jì)算;其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。下列空間不得計(jì)入公用建筑面積:(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。公用建筑面積計(jì)算公式:公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)因此,商品房銷售面積公式還可表達(dá)為:商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))北方地區(qū)歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習(xí)慣,造成消費(fèi)者“有錢就買東南房”的需求心理。因客廳朝南,在冬天無凜冽寒風(fēng)呼嘯,在夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其次,消費(fèi)者應(yīng)挑臥室的朝向。而且在大多數(shù)情況下是有好有差。臥室也以南向?yàn)榧?,但最好不要靠外墻。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可,最好不選朝西的臥室。廚房、衛(wèi)生間的朝向相對(duì)要次要一些。因其使用是間斷的和短時(shí)間的,但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。具體的方法是看各個(gè)房的門、窗是否在一個(gè)方向上,如果建筑與建筑之間間距過小,底層就會(huì)由于上面建筑的遮擋,而終年不見陽光。廚房由于本身會(huì)產(chǎn)生許多油煙,因此,其室內(nèi)空氣最須與外界經(jīng)常保持交換。一般來說,要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大,引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。一般來說,一天之內(nèi)陽光能射入時(shí)間2~3小時(shí),對(duì)于消除房間內(nèi)濕氣,殺滅細(xì)菌,調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度,加速空氣流動(dòng)均有好處。對(duì)于廚房,應(yīng)避免西向?yàn)橐?,因廚房?jī)?nèi)本來已有熱源,再接受陽光直射,其溫度會(huì)更高。因衛(wèi)生間相對(duì)來說陰暗潮濕,有陽光的射入能避免病菌滋生?,F(xiàn)在多數(shù)的商品房住宅為一梯二戶型。而這種建筑的朝向多為南北向,因此,有一半左右的房間均是朝北的。對(duì)于點(diǎn)式一梯二戶,一套房至少有三個(gè)面臨空,因此其房間的朝向應(yīng)該都較滿意。低層建筑一般為一至二層。高屋建筑一般為八至三十層。因此,這就為建筑層數(shù)的挑選提供了可能和廣闊的天地。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。底層的排水系統(tǒng)是否單獨(dú)和獨(dú)立。如果底層的管道與上面各層是相連,那么消費(fèi)者要看其管道是否在一樓變粗、變大。自然界有好的一面,也有不利的一面,如果底層四周下水道管處理不當(dāng)、化糞池處理不當(dāng),往往會(huì)造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生??搓?、陽溝是否通暢,看化糞池口是否離自己住宅較遠(yuǎn)。消費(fèi)者在選擇底層時(shí),對(duì)這些問題一定要—一察之,不然等搬進(jìn)去再后悔,已是悔之晚矣。但是,買房不在冬天,一到冬天才知此房終日不見太陽。一、現(xiàn)澆混凝土及鋼筋混凝土模板工程量計(jì)算規(guī)則 構(gòu)造柱與墻接觸面不計(jì)算模板面積。(雨篷、陽臺(tái))按圖示外挑部分尺寸的水平投影面積計(jì)算。 樓梯的踏步、踏步板平臺(tái)梁等側(cè)面模板,不另行計(jì)算。10.混凝土臺(tái)階不包括梯帶,按圖示臺(tái)階尺寸的水平面積計(jì)算,臺(tái)階端頭兩側(cè)不另計(jì)算模板面積。11.現(xiàn)澆混凝土小型池槽按構(gòu)件外圍體積計(jì)算,池槽內(nèi)、外側(cè)及底部的模板不另行計(jì)算。二、預(yù)制鋼筋混凝土構(gòu)件模板工程量計(jì)算規(guī)則 三、構(gòu)筑物鋼筋混凝土模板工程量計(jì)算規(guī)則 預(yù)制倒圓錐形水塔罐殼模板按砼體積以m3計(jì)算。、提升、就位,按不同容積以座計(jì)算。(1)腳手架搭設(shè)前基礎(chǔ)要平整夯實(shí),架基及周圍不得積水,設(shè)置一排水溝,在最低點(diǎn),設(shè)置積水坑,水流入坑內(nèi),用潛水泵將水排出,排水溝坡度為35‰。 (2)回填土夯實(shí)后,3m木腳手板,之后在木腳手板上放置鋼底座,鋼底座上放置立桿,之后按設(shè)計(jì)的立桿間距進(jìn)行放線定位,鋪設(shè)木腳手板要平穩(wěn),不得懸空。立桿搭設(shè)要垂直,橫桿搭設(shè)要水平,立桿搭設(shè)垂直度為1/400,全高不大于177。20mm,立桿的縱距排距偏差不大于177。 (2)架體與建筑物的拉結(jié),架體高度每樓層用短鋼管與樓層柱子拉結(jié),并且用拉結(jié)桿里外腳手架與立桿或大橫桿用扣件扣牢。布設(shè)形式采用花排。剪刀撐下端一定要落地。 (5)操作層、通道口的防護(hù),但必須掛設(shè)有準(zhǔn)用證的密目式立網(wǎng),立網(wǎng)的邊繩與大橫桿靠緊,并用繩系結(jié)牢固,并設(shè)180mm高的踢腳板用木腳板代替。 (6)腳手架體與建筑物之間封閉辦法:密目網(wǎng)垂直封閉,密目網(wǎng)的質(zhì)量要求:① 密目網(wǎng)要四證齊全,要有阻燃性能,其續(xù)燃,陰燃時(shí)間均不得大于4秒。② 每10CM10CM=100CM2的面積上,有2000以上網(wǎng)目。密目網(wǎng)貫穿試驗(yàn):做耐貫穿試驗(yàn)時(shí),將網(wǎng)與地面成30度夾角拉平,在其中心上方3米處,用5KG重的鋼管(管徑4851mm)垂直自由落下,不穿透即為合格產(chǎn)品。系蠅的材質(zhì)應(yīng)符合GB16909的規(guī)定。 (7)腳手架的上下通道:腳手架體要設(shè)置安全馬道:① 馬道寬度不小于1米,坡度以1:3(高:長(zhǎng))為宜。③。⑤設(shè)置護(hù)欄桿,同時(shí)設(shè)180mm寬檔腳板。 卸料平臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)算 立桿橫距b=1米,立桿縱距L=1.5m,步距h=1.5m 剪刀撐連續(xù)設(shè)置,卸料平臺(tái)寬度C=2m。 常見的基礎(chǔ)常識(shí)12墻一個(gè)平方需要64塊標(biāo)準(zhǔn)磚 18墻一個(gè)平方需要96塊標(biāo)準(zhǔn)磚 24墻一個(gè)平方需要128塊標(biāo)準(zhǔn)磚 37墻一個(gè)平方需為192塊標(biāo)準(zhǔn)磚 49墻一個(gè)平方需為256塊標(biāo)準(zhǔn)磚 計(jì)算公式: 單位立方米240墻磚用量1/(**) 單位立方米370墻磚用量1/(**) 空心24墻一個(gè)平方需要80多塊標(biāo)準(zhǔn)磚 一、普通住宅建筑混凝土用量和用鋼量: 多層砌體住宅: 鋼筋30KG/m2 — 多層框架 鋼筋38—42KG/m2 — 小高層11—12層 鋼筋50—52KG/m2 高層17—18層 鋼筋54—60KG/m2 高層30層H=94米 鋼筋65—75KG/m2 — 高層酒店式公寓28層H=90米 鋼筋65—70KG/m2 — 7 、別墅混凝土用量和用鋼量介于多層砌體住宅和高層11—12層之間 以上數(shù)據(jù)按抗震7度區(qū)規(guī)則結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 二、普通多層住宅樓施工預(yù)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 室外門窗(不包括單元門、防盜門)— 三、施工功效 一個(gè)抹灰工一天抹灰在35平米 一個(gè)磚工一天砌紅磚1000—1800塊 一個(gè)磚工一天砌空心磚800—1000塊 瓷磚15平米 刮大白第一遍300平米/天,第二遍180平米/天,第三遍壓光90平米/天 四、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 混凝土重量2500KG/m3 *d*d 干砂子重量1500KG/m3,濕砂重量1700KG/m3 石子重量2200KG/m3 一立方米紅磚525塊左右(分墻厚) 6 、一立方米空心磚175塊左右 一點(diǎn)不同觀點(diǎn): 一般多層砌體住宅: 鋼筋2530KG/m2,其中經(jīng)濟(jì)適用房為1618KG/m2. 一般多層砌體住宅。 一個(gè)磚工一天砌240磚墻1000—1800塊,370或500墻20003000塊。 工程石子重量1800KG/m3 。鋼筋重量與直徑(半徑)的平方成正比。 f值:。 各長(zhǎng)度單位均為毫米 一、普通住宅建筑混凝土用量和用鋼量: 多層砌體住宅: 鋼筋30KG/m2 —多層框架 鋼筋38—42KG/m2 —小高層11—12層 鋼筋50—52KG/m2 高層17—18層 鋼筋54—60KG/m2 高層30層H=94米 鋼筋65—75KG/m2 —
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