【正文】 前在歐美十分普及。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。始于1994年，意為“酒店式服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺(jué)。智能化小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。專(zhuān)家認(rèn)為，“綠色住宅”以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，好在“以人為本”的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來(lái)創(chuàng)造一個(gè)舒適、健康的生活環(huán)境，同時(shí)又要控制對(duì)自然資源的使用實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報(bào)之間的平衡。實(shí)際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。（1） 節(jié)約土地資源。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。另外有一種木屑制作磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng)度卻是普通磚的兩倍。住宅采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。（3） 垃圾的分類(lèi)處理。SHOPPINGMALL：直譯為“步行街購(gòu)物廣場(chǎng)”，是目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最佳的零售百貨模式，它具有四大開(kāi)放性的公共休閑廣場(chǎng)，強(qiáng)烈吸引人氣；開(kāi)放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣；相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流；購(gòu)物與休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。多層住宅：是指層數(shù)為4至7層的住宅。小高層住宅：按照國(guó)際通告劃分標(biāo)準(zhǔn)，小高層住宅是指層數(shù)為8~16層的住宅。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅?，F(xiàn)房：這種所謂的“現(xiàn)房”，就是指消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)權(quán)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。準(zhǔn)現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。二手房：即舊房。存量房：即二手房的書(shū)面稱(chēng)呼，是相對(duì)首次成交的商品房而言。按通常的理解，是指未經(jīng)過(guò)處理或只經(jīng)過(guò)部分裝修處理的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住。二、建筑與規(guī)劃知識(shí)（一） 基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)居住區(qū)：是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對(duì)獨(dú)立的居住生活聚居地區(qū)。住宅用地：住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱(chēng)。（1） 居住區(qū)（級(jí)）道路：一般用以劃分小區(qū)的道路，在大城市中通常與城市支路同級(jí)。（3） 組團(tuán)（級(jí)）路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。公共活動(dòng)中心：是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門(mén)，一般每個(gè)樓梯可以安排2~4戶（大進(jìn)深住宅每層一梯可安排5~8戶）?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。（三） 戶型結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。其特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過(guò)公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。人們常把影視中看到的那種樓上樓下、兩層一戶的住宅理解為復(fù)式住宅。從外觀來(lái)說(shuō)，躍層式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。錯(cuò)層住宅：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系?？梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間。目前國(guó)內(nèi)建造的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅。如有孩子，也可有獨(dú)自的小天地。此種小戶型住房，對(duì)稍具實(shí)力的“單身貴族”、離婚居住者、打工族、新婚小兩口等購(gòu)房者成為實(shí)惠。“毛坯型”住宅：是指在住宅在交房時(shí)未經(jīng)裝飾，也不附過(guò)多的起居設(shè)施，公是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。陽(yáng)臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。過(guò)道：是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。隔斷：是指專(zhuān)門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不至頂?shù)陌虢亓⒚妗＃ㄋ模?住宅的建筑結(jié)構(gòu)所謂住宅的結(jié)構(gòu)，一般而言是指其建筑的承重結(jié)構(gòu)和圍護(hù)結(jié)構(gòu)兩個(gè)部分。住宅的建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)有許多方法?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。目前，高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)，其缺點(diǎn)是工藝較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。板樓：從建筑物本身來(lái)說(shuō)，板樓和塔樓反映的只不過(guò)是一個(gè)建筑物的長(zhǎng)、寬、高之比。板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。綜合而言，板樓有四大優(yōu)點(diǎn)：（1） 南北通透，便于采光通風(fēng)。通常而言，由于板樓的面積充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，除一些配套設(shè)施要求較少外，僅外墻粉刷的日常維護(hù)費(fèi)用就要比塔樓便宜得多。使用率通常高于塔樓戶型。同時(shí)，板樓也有兩項(xiàng)缺點(diǎn)：（1） 建筑密度低，房?jī)r(jià)高。（2） 戶型格局不宜改造。塔樓：是現(xiàn)今商品房市場(chǎng)上采用得最多的一種建筑形態(tài)，它以電梯、樓梯為布局核心，通常為一梯六戶到八戶，上到樓層之后，向四面走即進(jìn)入各家戶內(nèi)。這種樓房的高度從12層到35層，超過(guò)35層的是超高層。由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房?jī)r(jià)，讓更多的人安居。塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)澆筑樓板，因而其強(qiáng)度結(jié)構(gòu)比板樓高，抗震性與安全性很好。塔樓住戶可盡覽都市美景，相信低層板樓的住房是無(wú)法領(lǐng)略這一份心曠神怡的感受的。塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達(dá)12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。（2） 面積使用率不高，存在灰色空間。（五） 住宅的三維空間：無(wú)論何種住宅，都可以用特定的寬度、長(zhǎng)度和高度指標(biāo)來(lái)描述和測(cè)量。住宅的開(kāi)間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是一間房屋內(nèi)一面墻到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。目前。但同時(shí)，小開(kāi)間住宅也存在著許多弊病。住宅的進(jìn)深：住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI10087）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：、。不能任意擴(kuò)大。具體地說(shuō)，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間豎向尺寸。~。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。由于這個(gè)部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來(lái)保護(hù)。中空玻璃：中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門(mén)窗的革新，是現(xiàn)代門(mén)窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱(chēng)中空玻璃，這種技術(shù)的運(yùn)用使門(mén)窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。（2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影面積計(jì)算。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，、冰箱間、按外圍水平投影面積計(jì)算。（7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。（11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊，門(mén)斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。（13）屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。計(jì)算一半的建筑面積有哪些？（1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。（3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。（5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。（2）檢修、消防等室外爬梯。（4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。（6）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。哪些公用面積不能分?jǐn)?？不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車(chē)庫(kù)、地下設(shè)備用房等。以下所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。建筑容積率：所謂建筑容積率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應(yīng)把附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但不計(jì)算面積的附屬建筑物除外?？傆玫孛娣e100%。10000）。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。這里的建筑物基底面積應(yīng)包括構(gòu)筑物的基底面積。總用地面積100%例如：某小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地總面積為10000平方米，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和為3000平方米，則其建筑密度為30%（3000247。建筑密度作為一項(xiàng)指標(biāo)，可以直接反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度。綠地率：所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。通常情況下，住宅項(xiàng)目的綠地率應(yīng)不低于30%。這里必須注意，綠地率不同于綠化覆蓋率。在計(jì)算時(shí)，不得計(jì)入綠化用地。相反，計(jì)算綠化覆蓋率時(shí)，有塊草皮就可以計(jì)入，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。戶型比：戶型比是指各種戶型在總戶樓群中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放。RUN智能家居布線系統(tǒng)：是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，建立在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之上，以TIA/EOA570A為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電（電話、電腦、視頻、BA）的應(yīng)用，由雙絞線、同軸電纜、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均接于頒布在每個(gè)房間的通訊插座和面板，并可簡(jiǎn)單地自動(dòng)連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、電視、傳真、防盜警報(bào)系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。出讓的土地，可以是生地，也可能是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租的市場(chǎng)，一般是指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：是指已獲得房地產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)或交換、轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。（二） 商品房預(yù)售：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。（1） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證?！渡唐贩款A(yù)售許可證》：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售合同：商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。權(quán)屬登記：預(yù)售的商品房使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。該意見(jiàn)明確指出，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。根據(jù)規(guī)定，在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)；商品房銷(xiāo)售實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷(xiāo)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。商品房現(xiàn)售條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。（2） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（4） 拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。（6） 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（1） 當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所。（3） 商品房的銷(xiāo)售方式。（5） 交付使用條件及日期。（7） 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。（9） 面積差異的處理方式。（11） 解決爭(zhēng)議的方法。（13） 雙方約定的其他事項(xiàng)。五證：是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》?！渡唐贩夸N(xiāo)售（預(yù)售）許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)?！皟蓵?shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可以為開(kāi)發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格較低，通常會(huì)吸引眾多購(gòu)房人士。因此，購(gòu)房者在進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)應(yīng)慎重地考察該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否除了《商品房預(yù)售許可證》外其他證件都齊備，以免使自己的合法權(quán)益受到損害。（六）格式條款格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合