【正文】 深方向的前后錯，也出現(xiàn)了開間方向的左右錯，或者在一個大空間中利用空間的高低變化，來劃分出兩個或多個不同使用功能的空間。錯層接連要通過樓梯來完成，但過多的扶欄，處理不好會使室內顯得很凌亂。一般生活陽臺68平方米，服務陽臺35平方米，再大就有些累贅。而且，臥室外側設置陽臺會對采光產生遮蔽，陽臺上的懸掛和擺放對室內的視覺也會有影響。過大的玻璃窗會出現(xiàn)“白天陽臺燦燦，晚上冷氣颼颼”，其主要原因就是保溫性能降低，熱量散失過快。飄窗可以增大采光、觀景的視覺，外立面也會產生豐富的變化，但與此同時，位于北側、西北側居室，飄窗增加了迎風面，使該居室與其他側的居室溫差變大。小躍層一般分為重疊式和交錯式：前者因為上下層開間、進深一樣，功能區(qū)域劃分截然不同，“交通”動線會由于各功能空間比例失諧，產生交叉干擾；后者上下層各為板樓和塔樓結構，雖然一定程度上滿足了居室的正常比例，但板樓層比例過于狹長，同樣會使“交通”面積增大。 戶型的設計 ，涉及多方面的因素，以下全文就是圍繞樓盤戶型的設計，進行多方面的簡介和分析，舉例說好戶型的體現(xiàn)。隨著社會的快速進步，信息行業(yè)的高速發(fā)展，人們的居住意識、消費享受意識時刻在發(fā)生改變，昨天的戶型設計如今已無人問津。 1. 地域和環(huán)境因素戶型設計應適應不斷變化的生活方式，從60 年代的一梯多戶的多層住宅到80年代高容積率的板式和塔式高層住宅；從90 年代的帶電梯的小高層到現(xiàn)今風行南北的TOWNHOUSE，住宅戶型設計與居住區(qū)規(guī)劃設計一樣反映了時代的進步和社會需求。2) 居住密度。3) 區(qū)域景觀。2. 政策的導向性首先,戶型設計受國家規(guī)范的影響如:《住宅設計規(guī)范》《防火設計規(guī)范》等,使9 層(多層住宅) 、12層(一電梯一樓梯的小高層) 、18 層(兩電梯一樓梯的中高層) 、30 層(多電梯兩樓梯的高層) 的住宅居多,其次,各地地方查賬銷售面積的方法有微差也對戶型產生較大的影響,如深圳的雙層高的景觀陽臺不計面積,層高低于2. 2 的夾層不計建筑面積,封閉陽臺計半面積等。市場越分越細,沒有一種戶型設計可以滿足如此眾多的個性化需求,因此,針對不同需求的客戶群提供不同的生活空間,已成為戶型設計的依據(jù)。4. 戶型定位沒有最好的戶型，只有最合適的戶型，任何戶型只有滿足了他的目標客戶的需求，客戶喜歡的就是最好的戶型。比如：價位不高的普通樓盤就要充分關注客戶對總價的敏感度，盡量控制戶型總面積，讓客戶用更少的總價買更多的房間。而對于高檔住宅，客戶對價格的敏感度就會相對較低，這時候，住房的舒適度和品質感就會比面積控制更重要。戶型設計不像其它的比如立面、造型等等那樣關注美學效果，需要更多的專業(yè)審美能力。客廳、廚房、餐廳、書房、臥室、衛(wèi)生間各自有不同的功能需求。一個好的戶型設計需要有生活經驗且細心的設計師才能做出來。設計師往往關注產品本身，比如外觀、造型等，因為戶型平面在一定程度上會影響外部造型，所以有很多設計師往往為了造型的需要而隨意改變戶型，這就導致了戶型設計的不合理。二、 戶型設計優(yōu)劣的評判標準銷售總價影響戶型的選擇我們經常出現(xiàn)這種情況，客戶看得上買不起。房屋的銷售總價會影響決策，而銷售總價決定于單價和房屋面積（根據(jù)地方不同分別為建筑面積或使用面積）。在房地產市場中，同一區(qū)段、相同品質的房屋往往單價也會保存一致，這時候，房屋的銷售總價就由戶型面積決定了。房地產項目策劃中很重要的一項就是價格分析，要判斷目標客戶群是否有支付能力，以及客戶對價格的敏感程度。所有的開發(fā)商都希望單價賣得越高越好，因為這是直接體現(xiàn)利潤的，所以只有通過控制面積從而控制總價。在賣期房的過程中有個很重要的現(xiàn)象，就是期房是看不見的，看得見的是什么？實際就是戶型，這是客戶能看到的。比如精裝修的房屋，所有的室內設施在銷售名詞上都只能標注同檔次品牌。結果到客戶那里就是開發(fā)商什么都沒有承諾，地磚也好、潔具也好，浴霸、櫥柜也好，什么都不能承諾。所以客戶會非常關心。因為這就是他以后的生活，戶型在很大程度上決定了住戶的生活方式。而且很多客戶非常成熟，他自己可以做一點家居布置，以前住過什么樣的房子，他想要什么樣的空間，要買什么樣的家具，他都在設想。三、 戶型設計注意問題可以說，戶型定位是否準確、戶型設計是否科學合理是事關項目成敗極為關鍵的因素。其中包括：目前的戶型需求多樣化，市場上并無絕對的主尊戶型。戶型需求的多樣化源自市場消費層次的多樣化：比如作為移民城市的深圳，人口來自全國各地，多種地域文化形成撞擊，不同地域、不同文化層次的消費構成了不同的需求層次，消費心理難以一一把握，銷售難度往往集中于如何將不同需求導向某個需求目標。購買群年輕化，購房者年齡大都在25—45歲之間，年輕化使需求呈現(xiàn)復雜的個性化。還有一種就是有固定住房，追求自在新潮的生活，經濟實力強的上班族，其購買心理也是不確定性，因為其購房主要目的調節(jié)生活或者爭脫父母的束縛。面積適當?shù)膹d，滿足會客、團聚、視聽、休閑的公共性活動功能。廳內不要有太多的洞口和門，以方面家具的擺設和隱私的保護。廚房和餐廳最好相鄰，以便用餐和撤除餐具。集中歸納起來，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私（公用區(qū)和私密區(qū)）分區(qū)應是使用功能合理的基本原則。以前多為平均一梯8戶甚至10戶，現(xiàn)在減少平均一梯4—6戶，最少一梯1—2戶。二是平面形式增多，以前那種簡單的十字形也在變化?，F(xiàn)在較多采用的是“品”字型（或“工”字形）結構和蝶式設計。內部間隔以往戶型間隔布局雜亂，功能分區(qū)不明。為此，戶型間隔上應注意：開門是廳或玄關，飯廳與廚房相鄰。走廊盡端是主臥室。戶型大小和構成戶型大小與產品形態(tài)有著很大的關聯(lián)。除此之外，常見戶型設計的細部處理還需改進的地方：起居室窗戶：目前窗臺高8090厘米，外有封閉式陽臺，兩層窗戶遮光，人們站在陽臺上不舒服，現(xiàn)在改進為落地窗戶加透空欄桿，陽臺有陽光室的作用。窗臺：現(xiàn)在已從900、850厘米的窗臺變矮、變大，下面可以走暖氣、視野好，但需要有鐵欄桿的保護。這樣增加了面積，但舒適度上升，特別是六層樓，會令老人、小孩舒服。復式層頂：，有的采用威盧克斯窗直接開在坡屋頂上，采光好，但視野不好，不能看到天空。室外防護護欄：一層防護欄桿開始縮回墻面，以至整棟樓都不得不做欄桿。私密休息廳：供處理私人事務、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等。這些分區(qū)各有明確的專門使用功能，有動、靜的區(qū)別，有小環(huán)境的要求。戶型布局戶型內部應如何布局和配比面積。可見布局的重要性。有專家認為目前在130140平方米總面積的戶型里設計30平方米比較合適，從趨勢上看，廳的面積下調，主臥室面積從1518平方米調至25平方米。社區(qū)設置會所，會所改變了交友一定要在家的概念。在設計中通常安排餐廳和起居廳結合，但高標準的住宅內，可以考慮分開設置。特別是中小型住宅，一個大起居室的空間感、尺度感和生活氛圍，便優(yōu)于兩個廳的分離設計。去化速度帶來的時間成本每個開發(fā)商都會考慮的。很多樓盤會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，有30%或者80%的戶型銷售非常好，但是有一批戶型銷不動，有的是一年以后都銷不動，這種情況就給開發(fā)商帶來了時間成本。b. 戶型影響利潤空間一些具有高創(chuàng)新價值的產品，經過營銷的引導，會獲得更高的價值。比如武漢四季花城，在2005 年多層賣2300，情景花園洋房賣3100，這樣通過戶型的創(chuàng)新獲得了一