【正文】 劃和城中村改造專項規(guī)劃應(yīng)當(dāng)充分聽取村委會村民代表意見，實行“一村一案”。 第十一條 : 市城市規(guī)劃行政主管部 門和各區(qū)人民政府分別負(fù)責(zé)將批準(zhǔn)的城中村改造總體規(guī)劃和城中村改造專項規(guī)劃在辦公場所和受影響的范圍予以公告。有關(guān)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)、容積率、建筑密度等強制性內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第十三條 : 城中村改造過程中的新建、改建、擴建項目，應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的全市城中村改造總體 規(guī)劃和城中村改造專項規(guī)劃實施。土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產(chǎn)登記手續(xù)。 第十五條 : 除城市規(guī)劃涉及的市政公用設(shè)施及市級以上（含市級）重大公益建設(shè)項目外，城中村的現(xiàn)有集體所有土地，不再審批與城中村改造無關(guān)的項目，主要 1 用于城中村的改造，確保城中村改造 用地。 第十七條 : 城市規(guī)劃行政主管部門和城市管理行政執(zhí)法部門應(yīng)加大對城中村和規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)的查處力度，保證城中村改造規(guī)劃和城市整體規(guī)劃的實施。 第十九條： 本辦法自下發(fā)之日起實施。 附件：建設(shè)用地容積率管理辦法 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 二零一二年二月十七日 建設(shè)用地容積率管理辦法 第一條 為進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地容積率的管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性 詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》等法律法規(guī)，制定本辦法。 第三條 容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 第四條 以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無效。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進(jìn)行，不得以政府會議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。 第七條 國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。 第八條 國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求： （一）建設(shè)單位或個人向控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機關(guān)提出書面申請并說明變更理由； （二）控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)就是否需要收回國有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家等對容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證； （三）控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證； （四）控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機關(guān)提出修改或不修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的建議，向原審批機關(guān)專題報告，并附有關(guān)部門意見及論證、公示等情況。報批材料中應(yīng)當(dāng)附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果； （六）經(jīng)城市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃 主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。專家與申請調(diào)整容積率的單位或個人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避； （三）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證； （四）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示等情況報城市、縣人民政府批準(zhǔn) ； （五）經(jīng)城市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。在論證后，應(yīng)將參與論證的專家名單公開。 對同一建設(shè)項目，在給出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項目竣工規(guī)劃核實過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門給定的 容積率均應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率，且前后一致，并將各環(huán)節(jié)的審批結(jié)果公開，直至該項目竣工驗收完成。 第十二條 縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設(shè)工程進(jìn)行核實時，要嚴(yán)格審查建設(shè)工程是否符合容積率要求。 第十三條 因建設(shè)單位或個人原因提出申請容積率調(diào)整而不能按期開工的項目，依據(jù)土地閑置處置有關(guān) 規(guī)定執(zhí)行。 第十五條 違反本辦法規(guī)定進(jìn)行容積率調(diào)整或違反公開公示規(guī)定的，對相關(guān)責(zé)任人員依法給予處分。 蘭州市城中村改造中房屋拆遷安置及產(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法 為認(rèn)真貫徹落實《中共蘭州市委蘭州市人民政府關(guān)于加快實施城中村改造的決定》精神，合理利用城市土地、優(yōu)化城市 空間布局、改善城市居民生活環(huán)境、提升城市形象和加快城市化進(jìn)程，現(xiàn)就城中村改造中房屋拆遷安置及產(chǎn)權(quán)登記制定以下管理暫行辦法。 城中村房屋拆遷工作由城中村所在區(qū)人民政府負(fù)責(zé)。 城中村改造拆遷農(nóng)民住宅房屋，無論實行貨幣補償還是房屋安置，一律不再對各戶單獨另行劃撥宅基地。 城中村 改造拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進(jìn)行下列活動，并由區(qū)人民政府予以公告。 6協(xié)議。 被拆遷制拆遷或申請人民法院強制拆遷。 二 拆遷補償安置 拆遷城中村農(nóng)民合法宅基地上的住宅房屋可以實行貨幣安置，如地下室、圍墻、大門、滲井、棚房、果樹等按評估價給予貨幣補償。標(biāo)準(zhǔn)面積以城中村農(nóng)民戶均宅基地面積和建筑密度為依據(jù)：全市統(tǒng)一確定為每戶 160 平方米指建筑面積下同 。被拆遷房屋不足標(biāo)準(zhǔn)面積約可按標(biāo)準(zhǔn)面積補償安置。 1拆遷標(biāo)準(zhǔn)面積以外的房屋，兩層 以內(nèi)的面積按重置價給予貨幣補償。 1被拆遷戶是 1 人戶或 6 人以上含 6 人戶的各區(qū)可列為特殊情況制定相應(yīng)的補償安置辦法。其它宅基地上的房屋，一律給予貨幣補償?shù)谝粚影粗刂脙r給予貨幣補償，第二層、第三層按重置價的 50給予貨幣補償，第四層以上含四層不予補償。一律按重置價給予貨補償。 1凡 2020 年 5 月 30日以后未經(jīng)批準(zhǔn)修建的房屋，一律按違法建筑拆除不予補償安置。 20 二、房屋產(chǎn)權(quán)登記 21華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》管理。 ，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)確定于以保留的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記： ①等主管部門聯(lián)合予以確認(rèn)。 管部門確定不予保留的房屋，一律不再進(jìn)行所有權(quán)登記其房屋在改造時按有關(guān)規(guī)定處理。 3. ① 按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定新建的房屋申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3 個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記。 四、本辦法自下發(fā)之日起實行。 在這個過程中，因為前期資金成本投入巨大，為了投資目的的最終實現(xiàn)，開發(fā)商往往不得不著重考慮因政策變動、拆遷安置、土地?fù)屌?、?guī)劃條件變更以及融資失敗所可能導(dǎo)致的各種失利風(fēng)險。 通常情況下，在“城中村”改造項目拿地階段，伴隨著各項經(jīng)濟測算與評估工作的實施推進(jìn)，開發(fā)商需要完成以下幾項主要的法律性工作： 與政府談判，獲取擬開發(fā)“城中村”改造項目的基本政策信息并爭取符合該“城中村”改造項目開發(fā)要求的政策支持； 初步制定拆遷補償方案及標(biāo)準(zhǔn)，征詢村集體組織及村民意見，獲取“城中村”改造項目開發(fā)認(rèn)可； 與政府簽訂“城中村”改造《意向性協(xié)議》或《合作協(xié)議》； 協(xié)調(diào)政府并辦理取得“城中村”改造范圍的拆遷許可批準(zhǔn)文件； 調(diào)查了解“城中村” 改造范圍其他土地及房屋權(quán)屬情況，測算前期拆遷補償成本，制定具體拆遷補償方案及標(biāo)準(zhǔn)； 與村集體協(xié)商并簽訂《征地補償協(xié)議書》； 與各村民協(xié)商并簽訂《拆遷補償安置協(xié)議書》； 與“城中村”改造范圍內(nèi)其他土地使用權(quán)人及房屋所有權(quán)人協(xié)商并簽訂《拆遷補償安置協(xié)議書》等相關(guān)協(xié)議； 針對可能產(chǎn)生的“釘子戶”提出的特殊拆遷要求，制定特別處置策略及相關(guān)協(xié)議； 拆遷施工過程中的突發(fā)事件處置預(yù)案草擬，包括施工安全、司法或行政強拆配合等； 1融資方案的法律可行性論證及實施，包括普通融資、股權(quán)融資、內(nèi)部認(rèn)購或合 作開發(fā)等； 1專項規(guī)劃談判及報件，獲取“城中村”改造項目的詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)及條件； 1一級土地開發(fā)成本核算，配合政府完成土地使用權(quán)出讓條件的制定； 1進(jìn)入“城中村”改造項目用地的招、拍、掛程序，摘取項目用地使用權(quán)或獲得一級土地開發(fā)補償； 1取得項目用地使用權(quán)的，須完成《土地使用權(quán)出讓合同》的協(xié)商、簽署及履行，并辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以及《國有土地使用證》等相關(guān)項目批文； 1未能取得項目用地使用權(quán)的，按照相關(guān)協(xié)議以及出讓條件獲取土地開發(fā)補償； 1應(yīng)對“城中村”改造過程中的各類潛在的訴訟 或仲裁。 政策支持一向被開發(fā)商視為“城中村”改造項目能否順利實施的關(guān)鍵所在。與此同時，昆明“一村一策”的城中村改造原則，也給予了開發(fā)商更多的政策爭取空間，諸如規(guī)劃指標(biāo)、摘牌條件等等。 然而，也正是基于“一村一策”的基本改造原則，也為開發(fā)商的開發(fā)行為帶來了諸多特有的不確定因素，因此 ，當(dāng)開發(fā)商對某些可能對擬開發(fā)項目的經(jīng)濟核算以及風(fēng)險控制具有較大影響的傾斜性政策予以必要的合約化、書面化。 拆遷補償?shù)囊?guī)范化控制 包括：根據(jù)“城中村”改造范圍內(nèi)土地及房屋的不同權(quán)屬狀況合理制定拆遷補償安置方案，依據(jù)談判及簽約情況針對少數(shù)被拆遷人及時調(diào)整談判策略以及補償方案，完善《拆遷補償安置協(xié)議》條款及簽約流程，制定拆遷突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等。同時，因為拆遷受限