【正文】 即自接到區(qū)人民政府申請之日起 10日內(nèi)完成核查。 市規(guī)劃局委托專業(yè)機構(gòu)進行城中村建筑物基底面積測算，經(jīng)區(qū)人民政府組織補充相關(guān)內(nèi)容，確定相關(guān)數(shù)據(jù)后，核定城中村改造安置基數(shù)，組織編制并審查控制性詳細(xì)規(guī)劃。時限：在修建 性詳細(xì)規(guī)劃按控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)范要求編制完成后，市規(guī)劃局在公示的同時，組織專家評審，無重大問題的，在 22個工作日內(nèi)批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。 市房管局注銷拆 遷村民原有房產(chǎn)證，設(shè)定安置房、配套開發(fā)商品房及廉租房的戶型、套型面積土地出讓前置條件。 區(qū)人民政府核定拆遷補償安置成本，提出安置區(qū)和配套開發(fā)區(qū)土地出讓建議起始價（或底價），并組織確定城中村改造方案。 第三階段為項目建設(shè)階段 市城中村改造辦公室審核批準(zhǔn)城中村進行拆遷，區(qū)人民政府負(fù)責(zé)城中村拆遷，按期提供建設(shè)用地。 市財政局辦理建設(shè)規(guī)費減免、土地總價款收繳及補貼撥付手續(xù)。自資料齊全且符合審批要求之日起 10 個工作日內(nèi)（不含公示期），完成建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)辦理，10 個工作日內(nèi)（不含公示期）完成建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)辦理。時限要求：工程招投標(biāo)程序結(jié)束后， 7 個工作日內(nèi)完成施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。 第四階段為村民回遷階段 首先是市建委進行工程竣工備案。 蘭州市工業(yè)企業(yè)出城入園搬遷改造項目審查暫行規(guī)定 【 實施日期 】 2020/08/07【 頒發(fā)文號 】 蘭政辦發(fā) [2020]139 號【 失效日期 】 蘭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)蘭州市工業(yè)企業(yè)出城入園搬遷改造項目審查暫行規(guī)定的通知 各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門，市屬各單位： 《蘭州市工業(yè)企業(yè)出城入園搬遷改造項目審查暫行規(guī)定》已經(jīng) 2020 年 7月 10 日市政府第 12 次常務(wù)會議研究同意，現(xiàn) 予印發(fā)，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。 第四條 市發(fā)展改革部門是負(fù)責(zé)搬遷改造項目審查的主管部門。按照《一般工業(yè)項目可行性研究編制大綱》的要求，可行性研究報告的具體要求應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： （一）總論； （二）市場預(yù)測； （三）資源條件評價（指資源開發(fā)項目）； （四）建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案； （五）場址選擇； （六）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案； （七）主要原材料、燃料供應(yīng)； （八）總圖、運輸與公用輔助工程； （九）環(huán)境影響評價； （十）能源資源消耗評價； （十一）勞動安全衛(wèi)生與消防； （十二）組織機構(gòu)與人力資源配置； （十三）項目實施進度； （十四）投資估算； （十五）融資方案； （十六）財務(wù)評價； （十七）國民經(jīng)濟評價； （十八）社會評價； （十九）風(fēng)險分析； （二十）研究結(jié)論與建議； （二十一）其他相關(guān)內(nèi)容。 第八條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)客觀、公正地開展評估工作，在委托協(xié)議規(guī)定的時間內(nèi)提出可行性研究報告評估報告，并對出具的評估報告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。情況特殊的，可適當(dāng)延長，但最長不得超過 20 個工作日。 第十三條 項目可行性研究報告的編制和評估審查費，參照國家有關(guān)設(shè)計和評估、審查的咨詢收費規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，由項目投資單位與可行性研究報告編制單位、評估機構(gòu)商定，費用給予優(yōu)惠，可從企業(yè)投資項目前期費用中列支。 。 第十五條 項目單位有下列行為之一的，市發(fā)展改革部門可以責(zé)令項目單位停止建設(shè)行為，限期整改和糾正，并視情節(jié)輕重提請市紀(jì)檢、監(jiān)察機關(guān)給予有關(guān)責(zé)任人黨紀(jì)、政 紀(jì)處分，觸犯法律的，移交司法機關(guān)處理： （一）提供虛假情況獲取評估報告和審查意見的； （二）轉(zhuǎn)移、侵占或者挪用工業(yè)企業(yè)出城入園搬遷改造項目資金的； （三）擅自改變項目總投資和主要建設(shè)內(nèi)容的； （四）無正當(dāng)理由未按要求完成項目建設(shè)進度，延期兩年未驗收的。項目可行性研究報告審查意見所確定的投資規(guī)模、投資強度、項目實施進度作為市政府土地出讓金列支的依據(jù)。 第九條 評估機構(gòu)出具的企業(yè)搬遷改造項目評估報告必須包括以下 8 方面的主要內(nèi)容： （一）技術(shù)、工藝先進性和適用性，是否 達(dá)到國內(nèi)（國際）領(lǐng)先或先進水平； （二）主要設(shè)備選型是否科學(xué)、合理，是否處于行業(yè)領(lǐng)先或先進水平； （三）建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案是否合理，是否達(dá)到經(jīng)濟規(guī)?；蜃罴旬a(chǎn)品方案； （四）投資估算依據(jù)、建設(shè)投資估算、流動資金估算、投資估算表是否科學(xué)、準(zhǔn)確、合理，是否符合國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； （五）項目對產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級是否具有帶動作用； （六）項目單位的經(jīng)營能力和技術(shù)開發(fā)能力； （七）項目的市場前景和經(jīng)濟效益； （八）項目可行性研究報告的可行性及必要性。 第七條 搬遷改造項目可行性研究報告的評估或論證，由市發(fā)展改革部門委托具有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行，組織相關(guān)職能部門和專家進行審查。 第五條 企業(yè)申報搬遷改造項目應(yīng)具備以下基本條件： （一）符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，符合蘭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、工業(yè)企業(yè)出城入園搬遷改造規(guī)劃； （二）選址符合蘭州市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃 ； （三）符合節(jié)能、環(huán)保、安全等要求； （四）項目單位具有較強的技術(shù)依托（開發(fā)）、資金籌措、項目實施能力。 第二條 本暫行規(guī)定所稱工業(yè)企業(yè)出城入園搬遷改造項目（以下簡稱搬遷改造項目），是指全部或部分使用搬遷企業(yè)原址土地出讓金投資建設(shè)的工業(yè)項目。最后由市房管局為分得安置房的村民發(fā)放房產(chǎn)證書。 市房管局核實廉租房戶型、套型面積后，辦理商品房預(yù)售許可手續(xù)和合同備案。時限要求：自出讓土地總價款收繳完畢并辦理用地規(guī)劃許可證之日起 20個工作日內(nèi)辦 理完畢。 市規(guī)劃局組織為土地取得者審查配套開發(fā)區(qū)的修建性詳細(xì)規(guī)劃，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)，依據(jù) 房管局提供的房屋戶型、套型結(jié)構(gòu)比例意見，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)。 市發(fā)展改革委辦理城中村改造投資項目備案手續(xù)。 1市國土資源局依據(jù)城中村改造方案擬定土地出讓方案，報市人民政府批準(zhǔn)后，辦理安置和配套開發(fā)用地公開出讓。 市國土資源局牽頭，會同市財政局委托土地評估機構(gòu)對安置和配套開發(fā)用地進行價款評估，并根據(jù)評估價核算政府收益。需要注明的是市人民政府批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃之日起 15個工作日內(nèi)完成土地儲備方案制定；資料齊全并符合報件要求之日起 2 個工作日內(nèi)出具土地儲備情況說明。在土地確權(quán)完成、區(qū)人民政府按要求反饋補充成果后，市規(guī)劃局在 10個工作日內(nèi)組織完成安置基數(shù)測算與控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，上報省會規(guī)劃委員會辦公室會議或市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議審核，市人民政府批準(zhǔn)。土地確權(quán)資料齊備后，區(qū)人民政府在市規(guī)劃部門組織指導(dǎo)下，委托編制城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃和安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃。區(qū)人民政府審核同意后，組織對村（組）基本情況進行調(diào)查，與村（組）協(xié)商擬定城中村改造方案，經(jīng)村民大會或村民代表大會形成決議，將相關(guān)申請資料呈報市城中村改造辦公室。 三、城中村改造的流程 各個城市所在地的政府關(guān)于城中村改造都制定有一套方案和流程，各級政府制定的方案和流程由于工作機制、權(quán)限的不同，制定的方案和流程都有所差別，大都大同小異。土地制止的變更并不是政府將土地使用證收回，換發(fā)簡單行為。城中村改造中最復(fù)雜的問題恐怕就是拆遷補償安置問題了，拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)如何確定，拆遷補償方式是現(xiàn)金補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷面積如何計算，如何根據(jù)建設(shè)周期確定 過渡費的支付等等細(xì)節(jié)都要設(shè)計清清楚楚。 村民在城中村改造中是最核心的因素，其代表的雖是群體性利益，但其涉及的問題又是事實在在的，非常具體的。 投資人在城中村改造中已不再是單一的房地產(chǎn)商，更高層次上來講，投資人就是城市建設(shè)的運營商。政府、投資人和村民有著不同的資源和利益需求，所以必須明確界定三方的法律關(guān)系。據(jù)了解，鄭州市有 141 個城中村，已完成或正在改造的的已經(jīng)有 38 個，尚有 103 個還沒有正是進行改造，其數(shù)量仍然是誘人的，這 103 個城中村絕對是開發(fā)商眼中的香餑餑。 而作為應(yīng)對，開發(fā)商應(yīng)在事前就做好融資的計劃，通過有效的控制手段，如公司自身結(jié)構(gòu)治理以及合同等，盡可能開拓新的融資渠道及方式，包括股權(quán)融資、委托貸款、信用貸款、信托基金、合作開發(fā)等，多角度保證開發(fā)資金的及時供給與流動。 融資途徑的多樣化選擇 包括：根據(jù)項目開發(fā)盤量以及開發(fā)商的資金安排需求，事前制定長期融資計劃及短期融資應(yīng)急計劃，選擇適合開發(fā)商自身發(fā)展需要以及項目開發(fā)要求的融資渠道及方式，避免資金鏈斷裂導(dǎo)致的項目停滯以及投資失敗的風(fēng)險。 土地摘牌的技術(shù)化控制 包括：核算一級土地開發(fā)成本，根據(jù)與政府簽訂的“城中村”改造《合作協(xié)議》條款約定以及開發(fā)商項目開發(fā)需求及投資目的，配合政府制定符合專項規(guī)劃條件以及項目開發(fā)要求的土地使用 權(quán)招、拍、掛限制性條件。通過制定為“城中村”改造項目開發(fā)商量身定做的特殊規(guī)劃條件，避免第三人對改造范圍內(nèi)地塊土地使用權(quán)的惡意搶牌行為。 因此，在規(guī)劃報件、土地掛牌的階段，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)在征得各級政府同意的前提下，根據(jù)城中 村改造相關(guān)政策規(guī)定對整體開發(fā)風(fēng)險予以合法地有效拆分及分散，減輕一次性投資壓力，避免因開發(fā)盤量過大所導(dǎo)致的資金鏈斷裂、工期延誤等風(fēng)險。同時，公平的補償標(biāo)準(zhǔn)以及規(guī)范的拆遷行為，也將在實際產(chǎn)