【正文】 生“釘子戶”時為開發(fā)商爭取政府的協(xié)調(diào)取得先機。 在“城中村”改造項目各項環(huán)節(jié)中，拆遷被公認(rèn)為是最大最難啃的硬骨頭：一旦拆遷過程中遇 到了為數(shù)不多的“釘子戶”不予配合或漫天要價，那么這個項目的時間成本與資金成本都會變成難以掌控的風(fēng)險因素，這兩大成本風(fēng)險對于開發(fā)商而言，都可以說是致命的。這些，都為開發(fā)商的“城中村”改造項目參與熱情創(chuàng)造了較好的保障性環(huán)境。 在上述一系列工作中，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)關(guān)注并把握如下幾個關(guān)鍵的風(fēng)險控制點： 政策支持的合約化控制 包括：規(guī)范制定與政府簽署的 “城中村”改造系列協(xié)議書，明確政府對擬開發(fā)“城中村”改造項目承諾的特殊扶持政策，從法律及政策角度出發(fā)，綜合考慮并設(shè)計土地整合整體風(fēng)險控制方案，并積極尋求符合項目投資目的的風(fēng)險分散渠道以及必要的資本退出機制等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“城中村”改造項目中的法律控制 根據(jù)現(xiàn)有的“城 中村”改造政策與實際操作流程，“城中村”項目成敗的核心更多在于項目開發(fā)前期對改造范圍內(nèi)的土地整合階段：開發(fā)商在獲得土地之前就必須投入大量資金為政府進行一級土地整合收儲，而一級土地整合收儲后開發(fā)商仍需通過招、拍、掛程序方能獲得土地使用權(quán)進行開發(fā)。凡存在房屋城中村改造中一并解決。 2在城中村集體土地按國有土地確權(quán)后，其地上建筑物按以下情況進行產(chǎn)權(quán)登記。 1對被拆遷戶選擇房屋安置且自行過渡的每戶每月發(fā)放 600 元400 元搬家補助費。 1被拆遷戶有一處以上合法宅基地房屋的只按一處確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)面積進行補償安置。不足部分被拆遷戶選擇房屋安置的按重置價購買，選擇貨幣安置的按重置價給予補償。 拆遷城中村住宅房屋按標(biāo)準(zhǔn)建筑面積以下簡稱：標(biāo) 準(zhǔn)面積、補償安置。 拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定補償方式、補償金額、安置房屋面積、安置地點、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、結(jié)算方式、違約責(zé)任以及糾紛處理方式等主要事項。 制定城中村房屋拆遷補償安置實施方案，必須經(jīng)過以下程序： 1. 3. 。 一、房屋拆遷安置 城中村改造按農(nóng)民集體土地上的房屋進行拆遷根據(jù)《中華人辦法》以及省、市征用集體土地相關(guān)法規(guī)給予補償、安置。 第十四條 建設(shè)單位或個人違反本辦法規(guī)定，擅自調(diào)整容積率進行建設(shè)的，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定查處。 對于分期開發(fā)的建設(shè)項目，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，應(yīng)該符合規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的容積率要求。 第十條 城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點和政府網(wǎng)站上公開。經(jīng)原審批機關(guān)同意修改的，方可組織編制修改方案； （五）修改后的控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按法定程序報城市、縣人民政府批準(zhǔn)。 第六條 在國有土地使用權(quán)劃撥或出讓前需調(diào)整控制性詳細規(guī)劃確定的容積率的，應(yīng)當(dāng)遵照《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》第二十條的規(guī)定執(zhí)行。 以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地容積率等控制性指標(biāo)，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 容積率計算規(guī)則由省（自治區(qū)）、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范確定。 建設(shè)用地容積率管理辦法》 關(guān)于印發(fā)《建設(shè)用地容積率管理辦法》的通知 建規(guī)〔 2020〕 22 號 各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市規(guī)劃局（委）： 為規(guī)范建設(shè)用地容積率管理，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃依法行政水平，促進反腐倡廉工作，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》，我部制定了《建設(shè)用地容積率管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)你們，請認(rèn)真貫徹落實。 第十六條 : 未列入改造范圍的市區(qū)其他村鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)用地，應(yīng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。對未編制城中村改造專項規(guī)劃的村莊，城市規(guī)劃行政主管部門不得為其辦理規(guī)劃審批手續(xù)。 第十二條 : 城中村改造居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》進行編制。 第八條 : 城中村改造專項規(guī)劃應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》要求的內(nèi)容進行編制，除依據(jù)國家規(guī)定的強制性內(nèi)容外，還必須明確以下內(nèi)容： 城中村改造的用地范圍，改造村莊的人口數(shù)量、戶數(shù)、經(jīng)濟發(fā)展情況、現(xiàn)狀建筑規(guī)模等，并綜合分析城中村存在的問題； 分析城中村的主要屬性和特征，將城中村改造總體規(guī)劃中的相關(guān)規(guī)定具體化； 根據(jù)拆遷安置人口、 戶數(shù)以及該城中村在城市中的區(qū)位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質(zhì)和規(guī)模，以及規(guī)劃建設(shè)規(guī)模； 根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理確定的其他用地性質(zhì)和規(guī)模； 根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的城市公共設(shè)施、公共綠地、公共停車場等基礎(chǔ)設(shè)施布局。 市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)會同國土資源、建設(shè)、市政等部門及區(qū)人民政府，依據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃編制全市城中村改造總體規(guī)劃，并報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作為指導(dǎo)全市城 中村改造工作的依據(jù)。 第四條 : 市城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)全市城中村改造的規(guī)劃管理工作。 第十九條： 本辦法自下發(fā)之日起實施。 第十五條 : 除城市規(guī)劃涉及的市政公用設(shè)施及市級以上（含市級）重大公益建設(shè)項目外，城中村的現(xiàn)有集體所有土地，不再審批與城中村改造無關(guān)的項目， 主要 1 用于城中村的改造，確保城中村改造用地。 第十三條 : 城中村改造過程中的新建、改建、擴建項目 ，應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的全市城中村改造總體規(guī)劃和城中村改造專項規(guī)劃實施。 第十一條 : 市城市規(guī)劃行政主管部門和各區(qū)人民政府分別負(fù)責(zé)將批準(zhǔn)的城中村改造總體規(guī)劃和城中村改造專項規(guī)劃在辦公場所和受影響的范圍予以公告。其主要內(nèi)容包括： 分析全市城中村的現(xiàn)狀和主要問題； 確定全市城中村改造的原則、總體目標(biāo)、分項目標(biāo)和階段目標(biāo)； 確定全市城中村的改造內(nèi)容、改造模式、空間布局、功能 定位及實施時序； 確定全市城中村改造建設(shè)用地布局； 擬訂城中村改造專項規(guī)劃的具體技術(shù)要求； 全市城中村改造的各項建設(shè)的總體安排和分期實施建設(shè)的建議。 城中村改造規(guī)劃包括全市城中村改造總體規(guī)劃和城中村改造專項規(guī)劃。 第三條 : 本市市區(qū)范圍內(nèi)城中村改造的規(guī)劃、建設(shè)、管理，適用 本辦法，列入改造范圍的城中村，由市人民政府公告。 第二條 : 本辦法所稱城中村是指在本市市區(qū)范圍內(nèi)，使用集體土地，并以村民委員會為組織形式的農(nóng)民聚居村落。 第六條 : 城中村改造規(guī)劃的編制和審批。 第七條 : 全市城中村改造總體規(guī)劃的編制必須從實際出發(fā)，根據(jù)蘭州市城市發(fā)展的需要，對城中村的布局進行合理的安排。 第十條 : 城中村改造規(guī)劃的編制應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理規(guī)定》，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位進行。同時，應(yīng)合理規(guī)劃停車場、公共綠地以及中小學(xué)、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施。 第十四條 : 市城市規(guī)劃行政主管部門要加強城中村改造建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃管理，嚴(yán)格按照法定程序辦理“一書兩證”規(guī)劃審批手續(xù)，并對規(guī)劃實施情況進行監(jiān)督和定期檢查。 第十八條 : 本辦法由蘭州市規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。 第三條 : 本市市區(qū)范圍內(nèi)城中村改造的規(guī)劃、建設(shè)、管理，適用本辦法，列入改造范圍的城 中村，由市人民政府公告。 城中村改造規(guī)劃包括全市城中村改造總體規(guī)劃和城中村改造專項規(guī)劃。其主要內(nèi)容包括： 分析全市城中村的現(xiàn)狀和主要問題； 確定全市城中村改造的原則、總體目標(biāo)、分項目標(biāo)和階段目標(biāo)； 確定全市城中村的改造內(nèi)容、改造模式、空間布局、功能定位及實施時序； 確定 全市城中村改造建設(shè)用地布局； 擬訂城中村改造專項規(guī)劃的具體技術(shù)要求； 全市城中村改造的各項建設(shè)的總體安排和分期實施建設(shè)的建議。 第十一條 : 市城市規(guī)劃行政主管部 門和各區(qū)人民政府分別負(fù)責(zé)將批準(zhǔn)的城中村改造總體規(guī)劃和城中村改造專項規(guī)劃在辦公場所和受影響的范圍予以公告。 第十三條 : 城中村改造過程中的新建、改建、擴建項目，應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的全市城中村改造總體 規(guī)劃和城中村改造專項規(guī)劃實施。 第十五條 : 除城市規(guī)劃涉及的市政公用設(shè)施及市級以上（含市級）重大公益建設(shè)項目外，城中村的現(xiàn)有集體所有土地，不再審批與城中村改造無關(guān)的項目，主要 1 用于城中村的改造，確保城中村改造 用地。 第十九條： 本辦法自下發(fā)之日起實施。 第三條 容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無效。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進行，不得以政府會議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。 第八條 國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求： （一）建設(shè)單位或個人向控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)提出書面申請并說明變更理由； （二）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)就是否需要收回國有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家等對容積率修改的必要性進行專題論證； （三）控制性詳細規(guī)劃