【正文】 報市城市規(guī)劃行政主管部門審查批準，作為城中村改造項目進行規(guī)劃管理的依據(jù)。 蘭州市規(guī)劃局關于城中村改造規(guī)劃管理暫行辦法 發(fā)布時間： 20200923 來源：蘭州市規(guī)劃局 第一條 : 為了加快蘭州城市化進程，推進城中村改造建設工作，改善城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃、建設、管理水平，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《中共蘭州市委蘭州市人民政府關于加快實施城中村改造的決定》等有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結合我市城中村改造的實際情況，制定本辦法。對未編制城中村改造專項規(guī)劃的村莊，城市規(guī)劃行政主管部門不得為其辦理規(guī)劃審批手續(xù)。 第八條 : 城中村改造專項規(guī)劃應按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》要求的內容進行編制，除依據(jù)國家規(guī)定的強制性內容外，還必須明確以下內容： 城中村改造的用地范圍，改造村莊的人口數(shù)量、戶數(shù)、經濟發(fā)展情況、現(xiàn)狀建筑規(guī)模等，并綜合分析城中村存在的問題； 分析城中村的主要屬性和特征，將城中村改造總體規(guī)劃中的相關規(guī)定具體 化； 根據(jù)拆遷安置人口、戶數(shù)以及該城中村在城市中的區(qū)位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質和規(guī)模，以及規(guī)劃建設規(guī)模； 根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理確定的其他用地性質和規(guī)模； 根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的城市公共設施、公共綠地、公共停車場等基礎設施布局。 第四條 : 市城市規(guī)劃行政主管部門負責全市城中村改造的規(guī)劃管理工作。 第五條： 城中村改造規(guī)劃管理堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設、突出重點、逐步改造的原則。 第九條 : 編制全市城中村改造總體規(guī)劃和城中村改造專項規(guī)劃應當充分聽取村委會村民代表意見，實行“一村一案”。土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產登記手續(xù)。 第二條 : 本辦法所稱城中村是指在本市市區(qū)范圍內，使用集體土地，并以村民委員會為組織形式的農民聚居村落。 第七條 : 全市城中村改造總體規(guī)劃的編制必須從實際出發(fā)，根據(jù)蘭州市城市發(fā)展的需要，對城中村的布局進行合理的安排。同時，應合理規(guī)劃停車場、公共綠地以及中小學、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務中心等公共服務設施。 第十八條 : 本辦法由蘭州市規(guī)劃局負責解釋。未 確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。符合下列情形之一的，方可進行調整： （一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的； （二）因城鄉(xiāng)基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓 或劃撥地塊的大小及相關建設條件發(fā)生變化的； （三）國家和省、自治區(qū)、直轄市的有關政策發(fā)生變化的； （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第十一條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在對建設項目實施規(guī)劃管理，必須嚴格遵守經批準的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率。 第十六條 本辦法自 2020 年 3 月 1 日起施行。 1. 2. 3. 4. 。 1拆遷標準面積以內的房屋，被拆遷戶選擇房屋安置的按標準以一等磚混結構房屋重置價每平方米 649 元，以下所稱重置價均為每平方米 649 元 約兩倍給予貨幣補償。 15如村委會、村辦醫(yī)療所、村辦 學校的房屋等 。確認 的方式、收取的要件由各區(qū)主管部門 ② 提交要件： 2. 3 ③ 城中村改造中發(fā)放的《房屋所有權證》附記欄中均應注記產權地使用權出讓金。在此情形下，如果開發(fā)商想要從“城中春”的耕種中獲取相對穩(wěn)健的投資回報果實，那么項目啟動前的法律統(tǒng) 籌與運作過程中的法律控制將顯得尤其重要。避免因政策變化導致項目推進的非穩(wěn)定性風險以及開發(fā)商因經營需要而必須撤資時的項目停滯。 基于城中村“整體改造”的考慮，昆明市動輒數(shù)百畝甚至近千畝的“城中村”項目開發(fā)盤量要求，決定了開發(fā)商在“城中村”改造項目上將必然面對比普通房地產開發(fā)項目更為漫長的開發(fā)周期以及更多的資金投入量。因此，從項目盈利安全的角度，在規(guī)劃時，就應當詳細考慮未來項目建成后的物權區(qū)分方 式。因為缺乏有效的抵押物（即尚未拿到擬開發(fā)土地的使用權證），再加上國家近兩年不斷收緊的貸款政策，開 發(fā)商大多在項目啟動前期都面臨著融資困難、融資渠道狹窄、企業(yè)資金鏈緊張的問題。 一、城中村改造的概念 城中村改造是指在城市建成區(qū)的集體土地上，周圍已被城市建設用地包圍，但土地權屬、戶籍、管理仍然保留農村模式的聚居區(qū)進行土地征用、開發(fā)、升級的建設工程。比如有的城中村改造項目需要投資人承擔公益設施的建設，如學校幼兒園、醫(yī)院等。 集體土地性質的變性問題 按照《城市房地產管理法》的規(guī)定，從事房地產開發(fā)，必須是在國有土地上進行。具體內容如下： 第一階段為啟動改造階段 首先由村（組）班子征求村民意見，提出改造設想，經村民大會或村民代表大會形成同意實施城中村改造決議及同意集體土地轉國有決議，呈報所屬鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、辦事處。 市規(guī)劃局委托專業(yè)機構進行城中村建筑物基底面積測算，經區(qū)人民政府組織補充相關內容，確定相關數(shù)據(jù)后，核定城中村改造安置基數(shù)，組織編制并審查控制性詳細規(guī)劃。 市房管局注銷拆 遷村民原有房產證，設定安置房、配套開發(fā)商品房及廉租房的戶型、套型面積土地出讓前置條件。 第三階段為項目建設階段 市城中村改造辦公室審核批準城中村進行拆遷，區(qū)人民政府負責城中村拆遷，按期提供建設用地。自資料齊全且符合審批要求之日起 10 個工作日內（不含公示期），完成建設用地規(guī)劃許可手續(xù)辦理，10 個工作日內（不含公示期）完成建設工程規(guī)劃許可手續(xù)辦理。 第四階段為村民回遷階段 首先是市建委進行工程竣工備案。 第四條 市發(fā)展改革部門是負責搬遷改造項目審查的主管部門。 第八條 評估機構應當客觀、公正地開展評估工作，在委托協(xié)議規(guī)定的時間內提出可行性研究報告評估報告，并對出具的評估報告承擔相應的法律責任。 第十三條 項目可行性研究報告的編制和評估審查費，參照國家有關設計和評估、審查的咨詢收費規(guī)定標準，由項目投資單位與可行性研究報告編制單位、評估機構商定，費用給予優(yōu)惠，可從企業(yè)投資項目前期費用中列支。 第十五條 項目單位有下列行為之一的，市發(fā)展改革部門可以責令項目單位停止建設行為，限期整改和糾正，并視情節(jié)輕重提請市紀檢、監(jiān)察機關給予有關責任人黨紀、政 紀處分，觸犯法律的，移交司法機關處理： （一）提供虛假情況獲取評估報告和審查意見的； （二）轉移、侵占或者挪用工業(yè)企業(yè)出城入園搬遷改造項目資金的； （三）擅自改變項目總投資和主要建設內容的； （四）無正當理由未按要求完成項目建設進度，延期兩年未驗收的。 第九條 評估機構出具的企業(yè)搬遷改造項目評估報告必須包括以下 8 方面的主要內容： （一）技術、工藝先進性和適用性，是否 達到國內（國際）領先或先進水平； （二）主要設備選型是否科學、合理，是否處于行業(yè)領先或先進水平； （三）建設規(guī)模與產品方案是否合理，是否達到經濟規(guī)?；蜃罴旬a品方案； （四）投資估算依據(jù)、建設投資估算、流動資金估算、投資估算表是否科學、準確、合理，是否符合國家及行業(yè)標準； （五）項目對產業(yè)的優(yōu)化升級是否具有帶動作用； （六）項目單位的經營能力和技術開發(fā)能力； （七）項目的市場前景和經濟效益； （八）項目可行性研究報告的可行性及必要性。 第五條 企業(yè)申報搬遷改造項目應具備以下基本條件： （一）符合國家產業(yè)政策和行業(yè)準入標準，符合蘭州市國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、工業(yè)企業(yè)出城入園搬遷改造規(guī)劃； （二）選址符合蘭州市產業(yè)布局規(guī)劃 ； （三）符合節(jié)能、環(huán)保、安全等要求； （四）項目單位具有較強的技術依托（開發(fā)）、資金籌措、項目實施能力。最后由市房管局為分得安置房的村民發(fā)放房產證書。時限要求：自出讓土地總價款收繳完畢并辦理用地規(guī)劃許可證之日起 20個工作日內辦 理完畢。 市發(fā)展改革委辦理城中村改造投資項目備案手續(xù)。 市國土資源局牽頭，會同市財政局委托土地評估機構對安置和配套開發(fā)用地進行價款評估，并根據(jù)評估價核算政府收益。在土地確權完成、區(qū)人民政府按要求反饋補充成果后，市規(guī)劃局在 10個工作日內組織完成安置基數(shù)測算與控制性詳細規(guī)劃編制，上報省會規(guī)劃委員會辦公室會議或市城中村改造工作領導小組會議審核，市人民政府批準。區(qū)人民政府審核同意后，組織對村（組）基本情況進行調查，與村（組）協(xié)商擬定城中村改造方案，經村民大會或村民代表大會形成決議，將相關申請資料呈報市城中村改造辦公室。土地制止的變更并不是政府將土地使用證收回，換發(fā)簡單行為。 村民在城中村改造中是最核心的因素，其代表的雖是群體性利益，但其涉及的問題又是事實在在的，非常具體的。政府、投資人和村民有著不同的資源和利益需求，所以必須明確界定三方的法律關系。 而作為應對，開發(fā)商應在事前就做好融資的計劃，通過有效的控制手段，如公司自身結構治理以及合同等，盡可能開拓新的融資渠道及方式，包括股權融資、委托貸款、信用貸款、信托基金、合作開發(fā)等，多角度保證開發(fā)資金的及時供給與流動。 土地摘牌的技術化控制 包括：核算一級土地開發(fā)成本，根據(jù)與政府簽訂的“城中村”改造《合作協(xié)議》條款約定以及開