【正文】 報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)，作為城中村改造項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃管理的依據(jù)。 蘭州市規(guī)劃局關(guān)于城中村改造規(guī)劃管理暫行辦法 發(fā)布時(shí)間： 20200923 來(lái)源：蘭州市規(guī)劃局 第一條 : 為了加快蘭州城市化進(jìn)程，推進(jìn)城中村改造建設(shè)工作，改善城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》和《中共蘭州市委蘭州市人民政府關(guān)于加快實(shí)施城中村改造的決定》等有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市城中村改造的實(shí)際情況，制定本辦法。對(duì)未編制城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的村莊，城市規(guī)劃行政主管部門不得為其辦理規(guī)劃審批手續(xù)。 第八條 : 城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》要求的內(nèi)容進(jìn)行編制，除依據(jù)國(guó)家規(guī)定的強(qiáng)制性內(nèi)容外，還必須明確以下內(nèi)容： 城中村改造的用地范圍，改造村莊的人口數(shù)量、戶數(shù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、現(xiàn)狀建筑規(guī)模等，并綜合分析城中村存在的問(wèn)題； 分析城中村的主要屬性和特征，將城中村改造總體規(guī)劃中的相關(guān)規(guī)定具體 化； 根據(jù)拆遷安置人口、戶數(shù)以及該城中村在城市中的區(qū)位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質(zhì)和規(guī)模，以及規(guī)劃建設(shè)規(guī)模； 根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理確定的其他用地性質(zhì)和規(guī)模； 根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的城市公共設(shè)施、公共綠地、公共停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施布局。 第四條 : 市城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)全市城中村改造的規(guī)劃管理工作。 第五條： 城中村改造規(guī)劃管理堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、突出重點(diǎn)、逐步改造的原則。 第九條 : 編制全市城中村改造總體規(guī)劃和城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)充分聽取村委會(huì)村民代表意見，實(shí)行“一村一案”。土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產(chǎn)登記手續(xù)。 第二條 : 本辦法所稱城中村是指在本市市區(qū)范圍內(nèi)，使用集體土地，并以村民委員會(huì)為組織形式的農(nóng)民聚居村落。 第七條 : 全市城中村改造總體規(guī)劃的編制必須從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)蘭州市城市發(fā)展的需要，對(duì)城中村的布局進(jìn)行合理的安排。同時(shí)，應(yīng)合理規(guī)劃停車場(chǎng)、公共綠地以及中小學(xué)、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施。 第十八條 : 本辦法由蘭州市規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。未 確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。符合下列情形之一的，方可進(jìn)行調(diào)整： （一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的； （二）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓 或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的； （三）國(guó)家和省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)政策發(fā)生變化的； （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第十一條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃管理，必須嚴(yán)格遵守經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率。 第十六條 本辦法自 2020 年 3 月 1 日起施行。 1. 2. 3. 4. 。 1拆遷標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的房屋，被拆遷戶選擇房屋安置的按標(biāo)準(zhǔn)以一等磚混結(jié)構(gòu)房屋重置價(jià)每平方米 649 元，以下所稱重置價(jià)均為每平方米 649 元 約兩倍給予貨幣補(bǔ)償。 15如村委會(huì)、村辦醫(yī)療所、村辦 學(xué)校的房屋等 。確認(rèn) 的方式、收取的要件由各區(qū)主管部門 ② 提交要件： 2. 3 ③ 城中村改造中發(fā)放的《房屋所有權(quán)證》附記欄中均應(yīng)注記產(chǎn)權(quán)地使用權(quán)出讓金。在此情形下，如果開發(fā)商想要從“城中春”的耕種中獲取相對(duì)穩(wěn)健的投資回報(bào)果實(shí)，那么項(xiàng)目啟動(dòng)前的法律統(tǒng) 籌與運(yùn)作過(guò)程中的法律控制將顯得尤其重要。避免因政策變化導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)的非穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)以及開發(fā)商因經(jīng)營(yíng)需要而必須撤資時(shí)的項(xiàng)目停滯。 基于城中村“整體改造”的考慮，昆明市動(dòng)輒數(shù)百畝甚至近千畝的“城中村”項(xiàng)目開發(fā)盤量要求，決定了開發(fā)商在“城中村”改造項(xiàng)目上將必然面對(duì)比普通房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更為漫長(zhǎng)的開發(fā)周期以及更多的資金投入量。因此，從項(xiàng)目盈利安全的角度，在規(guī)劃時(shí)，就應(yīng)當(dāng)詳細(xì)考慮未來(lái)項(xiàng)目建成后的物權(quán)區(qū)分方 式。因?yàn)槿狈τ行У牡盅何铮瓷形茨玫綌M開發(fā)土地的使用權(quán)證），再加上國(guó)家近兩年不斷收緊的貸款政策，開 發(fā)商大多在項(xiàng)目啟動(dòng)前期都面臨著融資困難、融資渠道狹窄、企業(yè)資金鏈緊張的問(wèn)題。 一、城中村改造的概念 城中村改造是指在城市建成區(qū)的集體土地上，周圍已被城市建設(shè)用地包圍，但土地權(quán)屬、戶籍、管理仍然保留農(nóng)村模式的聚居區(qū)進(jìn)行土地征用、開發(fā)、升級(jí)的建設(shè)工程。比如有的城中村改造項(xiàng)目需要投資人承擔(dān)公益設(shè)施的建設(shè)，如學(xué)校幼兒園、醫(yī)院等。 集體土地性質(zhì)的變性問(wèn)題 按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)，必須是在國(guó)有土地上進(jìn)行。具體內(nèi)容如下： 第一階段為啟動(dòng)改造階段 首先由村（組）班子征求村民意見，提出改造設(shè)想，經(jīng)村民大會(huì)或村民代表大會(huì)形成同意實(shí)施城中村改造決議及同意集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有決議，呈報(bào)所屬鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、辦事處。 市規(guī)劃局委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行城中村建筑物基底面積測(cè)算，經(jīng)區(qū)人民政府組織補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容，確定相關(guān)數(shù)據(jù)后，核定城中村改造安置基數(shù)，組織編制并審查控制性詳細(xì)規(guī)劃。 市房管局注銷拆 遷村民原有房產(chǎn)證，設(shè)定安置房、配套開發(fā)商品房及廉租房的戶型、套型面積土地出讓前置條件。 第三階段為項(xiàng)目建設(shè)階段 市城中村改造辦公室審核批準(zhǔn)城中村進(jìn)行拆遷，區(qū)人民政府負(fù)責(zé)城中村拆遷，按期提供建設(shè)用地。自資料齊全且符合審批要求之日起 10 個(gè)工作日內(nèi)（不含公示期），完成建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)辦理，10 個(gè)工作日內(nèi)（不含公示期）完成建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)辦理。 第四階段為村民回遷階段 首先是市建委進(jìn)行工程竣工備案。 第四條 市發(fā)展改革部門是負(fù)責(zé)搬遷改造項(xiàng)目審查的主管部門。 第八條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)客觀、公正地開展評(píng)估工作，在委托協(xié)議規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提出可行性研究報(bào)告評(píng)估報(bào)告，并對(duì)出具的評(píng)估報(bào)告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 第十三條 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制和評(píng)估審查費(fèi)，參照國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)和評(píng)估、審查的咨詢收費(fèi)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，由項(xiàng)目投資單位與可行性研究報(bào)告編制單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)商定，費(fèi)用給予優(yōu)惠，可從企業(yè)投資項(xiàng)目前期費(fèi)用中列支。 第十五條 項(xiàng)目單位有下列行為之一的，市發(fā)展改革部門可以責(zé)令項(xiàng)目單位停止建設(shè)行為，限期整改和糾正，并視情節(jié)輕重提請(qǐng)市紀(jì)檢、監(jiān)察機(jī)關(guān)給予有關(guān)責(zé)任人黨紀(jì)、政 紀(jì)處分，觸犯法律的，移交司法機(jī)關(guān)處理： （一）提供虛假情況獲取評(píng)估報(bào)告和審查意見的； （二）轉(zhuǎn)移、侵占或者挪用工業(yè)企業(yè)出城入園搬遷改造項(xiàng)目資金的； （三）擅自改變項(xiàng)目總投資和主要建設(shè)內(nèi)容的； （四）無(wú)正當(dāng)理由未按要求完成項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，延期兩年未驗(yàn)收的。 第九條 評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的企業(yè)搬遷改造項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告必須包括以下 8 方面的主要內(nèi)容： （一）技術(shù)、工藝先進(jìn)性和適用性，是否 達(dá)到國(guó)內(nèi)（國(guó)際）領(lǐng)先或先進(jìn)水平； （二）主要設(shè)備選型是否科學(xué)、合理，是否處于行業(yè)領(lǐng)先或先進(jìn)水平； （三）建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案是否合理，是否達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模或最佳產(chǎn)品方案； （四）投資估算依據(jù)、建設(shè)投資估算、流動(dòng)資金估算、投資估算表是否科學(xué)、準(zhǔn)確、合理，是否符合國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； （五）項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)是否具有帶動(dòng)作用； （六）項(xiàng)目單位的經(jīng)營(yíng)能力和技術(shù)開發(fā)能力； （七）項(xiàng)目的市場(chǎng)前景和經(jīng)濟(jì)效益； （八）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的可行性及必要性。 第五條 企業(yè)申報(bào)搬遷改造項(xiàng)目應(yīng)具備以下基本條件： （一）符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，符合蘭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、工業(yè)企業(yè)出城入園搬遷改造規(guī)劃； （二）選址符合蘭州市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃 ； （三）符合節(jié)能、環(huán)保、安全等要求； （四）項(xiàng)目單位具有較強(qiáng)的技術(shù)依托（開發(fā)）、資金籌措、項(xiàng)目實(shí)施能力。最后由市房管局為分得安置房的村民發(fā)放房產(chǎn)證書。時(shí)限要求：自出讓土地總價(jià)款收繳完畢并辦理用地規(guī)劃許可證之日起 20個(gè)工作日內(nèi)辦 理完畢。 市發(fā)展改革委辦理城中村改造投資項(xiàng)目備案手續(xù)。 市國(guó)土資源局牽頭，會(huì)同市財(cái)政局委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)安置和配套開發(fā)用地進(jìn)行價(jià)款評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估價(jià)核算政府收益。在土地確權(quán)完成、區(qū)人民政府按要求反饋補(bǔ)充成果后，市規(guī)劃局在 10個(gè)工作日內(nèi)組織完成安置基數(shù)測(cè)算與控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，上報(bào)省會(huì)規(guī)劃委員會(huì)辦公室會(huì)議或市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審核，市人民政府批準(zhǔn)。區(qū)人民政府審核同意后，組織對(duì)村（組）基本情況進(jìn)行調(diào)查，與村（組）協(xié)商擬定城中村改造方案，經(jīng)村民大會(huì)或村民代表大會(huì)形成決議，將相關(guān)申請(qǐng)資料呈報(bào)市城中村改造辦公室。土地制止的變更并不是政府將土地使用證收回，換發(fā)簡(jiǎn)單行為。 村民在城中村改造中是最核心的因素，其代表的雖是群體性利益，但其涉及的問(wèn)題又是事實(shí)在在的，非常具體的。政府、投資人和村民有著不同的資源和利益需求，所以必須明確界定三方的法律關(guān)系。 而作為應(yīng)對(duì)，開發(fā)商應(yīng)在事前就做好融資的計(jì)劃，通過(guò)有效的控制手段，如公司自身結(jié)構(gòu)治理以及合同等，盡可能開拓新的融資渠道及方式，包括股權(quán)融資、委托貸款、信用貸款、信托基金、合作開發(fā)等，多角度保證開發(fā)資金的及時(shí)供給與流動(dòng)。 土地摘牌的技術(shù)化控制 包括：核算一級(jí)土地開發(fā)成本，根據(jù)與政府簽訂的“城中村”改造《合作協(xié)議》條款約定以及開