【正文】 各區(qū)人民政府應(yīng)依據(jù)城中村改造總體規(guī)劃，以村莊為單位，組織編制城中村改造專項規(guī)劃，報市城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)，作為城中村改造項目進(jìn)行規(guī)劃管理的依據(jù)。 第十七條 : 城市規(guī)劃行政主管部門和城市管理行政執(zhí)法部門應(yīng)加大對城中村和規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)的查處力度，保證城中村改造規(guī)劃和城市整體規(guī)劃的實施。 第七條 國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。 第十五條 違反本辦法規(guī)定進(jìn)行容積率調(diào)整或違反公開公示規(guī)定的，對相關(guān)責(zé)任人員依法給予處分。標(biāo)準(zhǔn)面積以城中村農(nóng)民戶均宅基地面積和建筑密度為依據(jù)：全市統(tǒng)一確定為每戶 160 平方米指建筑面積下同 。 ，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)確定于以保留的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記： ①等主管部門聯(lián)合予以確認(rèn)。 然而，也正是基于“一村一策”的基本改造原則，也為開發(fā)商的開發(fā)行為帶來了諸多特有的不確定因素，因此 ，當(dāng)開發(fā)商對某些可能對擬開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)核算以及風(fēng)險控制具有較大影響的傾斜性政策予以必要的合約化、書面化。 根據(jù)《物權(quán)法》以及最高人民法院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋的相關(guān)規(guī)定，今后的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，規(guī)劃將成為最終決定開發(fā)商項目可售范圍的丈量尺：只有規(guī)劃報批為建筑物專有部分的建筑，開發(fā)商方可予以處置。但是城中村改造又不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā) ，城中村改造既涉及到土地征用、拆遷安置，有涉及到城市規(guī)劃和社區(qū)管理以及社會保障等問題，是一項非常復(fù)雜的社會工程和民生工程。前期問題、最復(fù)雜問題解決，城中村改造的后續(xù)過程就不會有后遺癥出現(xiàn)。需要注明的是資料齊全并符合報件要求之日起市國土資源局20 個工作日內(nèi)完成土地初始登記發(fā)證。需注明的是自市人民政府批準(zhǔn)改造方案之日起 10 個工作日（不含報批時間）內(nèi)完成。時限要求：會同所在區(qū)人民政府對過渡性廉租住房具體座落認(rèn)定后，對達(dá)到預(yù)售條件的商品房，在 3 個工作日內(nèi)完成預(yù)售許可和合同備案?？尚行匝芯繄蟾嬖u估機(jī)構(gòu)由市發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)審查并向社會公布。 第十六條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。 第六條 項目單位應(yīng)根據(jù)第五條的相關(guān)規(guī)定，委托具有乙級及以上工程咨詢資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制可行性研究報告。 市建委辦理工程招投標(biāo)、施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。需要注明的是期限是在接區(qū)人民政府申請之日起 7 個工作日內(nèi)完成。市城中村改造辦公室組織核查確認(rèn)后，報市人民政府審定；市人民政府收到市城中村改造辦公室的核查報告后，審查確定是否批準(zhǔn)實施城中村改造。如拆遷補償安置問題，村民待遇問題、村民的身份轉(zhuǎn)變的問題等等，這些問題如果有一個得不到解決，就會影響城中村改造的立項和順利實施。 城中村改造設(shè)計的法律關(guān)系和流程 來源 :河南天坤律師 城中村改造涉及的主要法律關(guān)系和流程 2020 年和 2020 年初的一段時間內(nèi)，政府陸續(xù)出臺了調(diào)整房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，而且相關(guān)措施正逐步在落實，其中限制土地供應(yīng)的方法，以見到成效。并且，如果以不同項目公司的形式“分批拿地、分批開發(fā)”的，開發(fā)商還將可以通過不同項目公司的股權(quán)質(zhì)押或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取更為靈活的融資渠道或退出機(jī)制。 政策支持一向被開發(fā)商視為“城中村”改造項目能否順利實施的關(guān)鍵所在。 1凡 2020 年 5 月 30日以后未經(jīng)批準(zhǔn)修建的房屋，一律按違法建筑拆除不予補償安置。 被拆遷制拆遷或申請人民法院強(qiáng)制拆遷。 第十二條 縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設(shè)工程進(jìn)行核實時，要嚴(yán)格審查建設(shè)工程是否符合容積率要求。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產(chǎn)登記手續(xù)。 第五條： 城中村改造規(guī)劃管理堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、突出重點、逐步改造的原則。 第十二條 : 城中村改造居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》進(jìn)行編制。蘭州市規(guī)劃局關(guān)于城中村改造規(guī)劃管理暫行辦法 第一條 : 為了加快蘭州城市化進(jìn)程，推進(jìn)城中村改造建設(shè)工作，改善城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《中共蘭州市委蘭州市人民政府關(guān)于加快實施城中村改造的決定》等有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市城中村改造的實際情況，制定本辦法。有關(guān)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)、容積率、建筑密度等強(qiáng)制性內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第六條 : 城中村改造規(guī)劃的編制和審批。 第十四條 : 市城市規(guī)劃行政主管部門要加強(qiáng)城中村改造建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃管理，嚴(yán)格按照法定程序辦理“一書兩證”規(guī)劃審批手續(xù)，并對規(guī)劃實施情況進(jìn)行監(jiān)督和定期檢查。 第五條 任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積 率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。未經(jīng)核實或經(jīng)核實不符合容積率要求的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。 8被拆遷戶、給予適當(dāng)獎勵。 18規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的基礎(chǔ)上可上浮不超過 20 1城郊四區(qū)政府和高新區(qū)管委會根據(jù)本辦法分別制 定城中村改造房屋拆遷補償安置實施細(xì)則。而目前“城中春”的到來也正是得益于昆明市各級政府自2020 年以來不斷優(yōu)化完善的“城中村”改造政策，而這些 政策在充分考慮昆明“城中村”改造實際的前提下，涉及到了包括征地拆遷補償安置辦法、拆遷安置補償基準(zhǔn)價格及高限標(biāo)準(zhǔn)、土地公開交易辦法、村改居人員勞動就業(yè)和社會保障、土地出讓收支管理使用、城中村改造稅費優(yōu)惠政策等“城中村”改造項目推進(jìn)的方方面面。 當(dāng)然，如此運作的必要前提是必需符合城中村改造的相關(guān)政策規(guī)定，并保證項目開發(fā)的連續(xù)性、完整性以及時效性，杜絕炒賣土地、非法轉(zhuǎn)讓項目、轉(zhuǎn)讓批文等運作方式的出現(xiàn)，防止回遷房建設(shè)不能按期完成導(dǎo)致的群體性風(fēng)險。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)已不再只是錢的問題。 城中村改造過程中 的拆遷補償安置的法律關(guān)系 一般的房地產(chǎn)開發(fā)，通常情況下是通過招牌掛的程序從政府取得土地使用權(quán)，然后完成建設(shè)、銷售的行為，基本上是在和政府簽訂土使用權(quán)出讓合同是會要求政府將“三通一平”或者是“七通一平”的土地交給開發(fā)商，開發(fā)商要求的是凈地交付，一般不會涉及的拆遷問題。其中 明確了市城中村改造辦公室和車期限，即自接到區(qū)人民政府申請之日起 10日內(nèi)完成核查。 區(qū)人民政府核定拆遷補償安置成本，提出安置區(qū)和配套開發(fā)區(qū)土地出讓建議起始價（或底價），并組織確定城中村改造方案。時限要求：工程招投標(biāo)程序結(jié)束后， 7 個工作日內(nèi)完成施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。按照《一般工業(yè)項目可行性研究編制大綱》的要求，可行性研究報告的具體要求應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： （一）總論； （二）市場預(yù)測； （三）資源條件評價（指資源開發(fā)項目）； （四）建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案； （五）場址選擇； （六）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案； （七）主要原材料、燃料供應(yīng)； （八）總圖、運輸與公用輔助工程； （九）環(huán)境影響評價； （十）能源資源消耗評價； （十一）勞動安全衛(wèi)生與消防； （十二）組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置； （十三）項目實施進(jìn)度； （十四）投資估算； （十五）融資方案； （十六）財務(wù)評價； （十七）國民經(jīng)濟(jì)評價； （十八）社會評價； （十九）風(fēng)險分析； （二十）研究結(jié)論與建議； （二十一）其他相關(guān)內(nèi)容。 。 第七條 搬遷改造項目可行性研究報告的評估或論證，由市發(fā)展改革部門委托具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，組織相關(guān)職能部門和專家進(jìn)行審查。 市房管局核實廉租房戶型、套型面積后，辦理商品房預(yù)售許可手續(xù)和合同備案。 1市國土資源局依據(jù)城中村改造方案擬定土地出讓方案，報市人民政府批準(zhǔn)后，辦理安置和配套開發(fā)用地公開出讓。土地確權(quán)資料齊備后，區(qū)人民政府在市規(guī)劃部門組織指導(dǎo)下，委托編制城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃和安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃。城中村改造中最復(fù)雜的問題恐怕就是拆遷補償安置問題了，拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)如何確定，拆遷補償方式是現(xiàn)金補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷面積如何計算，如何根據(jù)建設(shè)周期確定 過渡費的支付等等細(xì)節(jié)都要設(shè)計清清楚楚。據(jù)了解，鄭州市有 141 個城中村，已完成或正在改造的的已經(jīng)有 38 個，尚有 103 個還沒有正是進(jìn)行改造，其數(shù)量仍然是誘人的，這 103 個城中村絕對是開發(fā)商眼中的香餑餑。通過制定為“城中村”改造項目開發(fā)商量身定做的特殊規(guī)劃條件，避免第三人對改造范圍內(nèi)地塊土地使用權(quán)的惡意搶牌行為。這些，都為開發(fā)商的“城中村”改造項目參與熱情創(chuàng)造了較好的保障性環(huán)境。 2在城中村集體土地按國有土地確權(quán)后，其地上建筑物按以下情況進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。 拆遷城中村住宅房屋按標(biāo)準(zhǔn)建筑面積以下簡稱：標(biāo) 準(zhǔn)面積、補償安置。 第十四條 建設(shè)單位或個人違反本辦法規(guī)定，擅自調(diào)整容積率進(jìn)行建設(shè)的，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定查處。 第六條 在國有土地使用權(quán)劃撥或出讓前需調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率的，應(yīng)當(dāng)遵照《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》第二十條的規(guī)定執(zhí)行。 第十六條 : 未列入改造范圍的市區(qū)其他村鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)用地，應(yīng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。 市城市規(guī)劃行政主管部