【文章內(nèi)容簡介】 幣補償?shù)谖鍖?、含五層以上不予補償。 1被拆遷戶是 1 人戶或 6 人以上含 6 人戶的各區(qū)可列為特殊情況制定相應的補償安置辦法。 1被拆遷戶有一處以上合法宅基地房屋的只按一處確認標準面積進行補償安置。其它宅基地上的房屋，一律給予貨幣補償?shù)谝粚影粗刂脙r給予貨幣補償，第二層、第三層按重置價的 50給予貨幣補償，第四層以上含四層不予補償。 15如村委會、村辦醫(yī)療所、村辦 學校的房屋等 。一律按重置價給予貨補償。 1對被拆遷戶選擇房屋安置且自行過渡的每戶每月發(fā)放 600 元400 元搬家補助費。 1凡 2020 年 5 月 30日以后未經(jīng)批準修建的房屋，一律按違法建筑拆除不予補償安置。 18規(guī)定標準面積的基礎上可上浮不超過 20 1城郊四區(qū)政府和高新區(qū)管委會根據(jù)本辦法分別制 定城中村改造房屋拆遷補償安置實施細則。 20 二、房屋產(chǎn)權(quán)登記 21華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》管理。 2在城中村集體土地按國有土地確權(quán)后，其地上建筑物按以下情況進行產(chǎn)權(quán)登記。 ，經(jīng)有關部門批準確定于以保留的房屋進行產(chǎn)權(quán)登記： ①等主管部門聯(lián)合予以確認。確認 的方式、收取的要件由各區(qū)主管部門 ② 提交要件： 2. 3 ③ 城中村改造中發(fā)放的《房屋所有權(quán)證》附記欄中均應注記產(chǎn)權(quán)地使用權(quán)出讓金。 管部門確定不予保留的房屋，一律不再進行所有權(quán)登記其房屋在改造時按有關規(guī)定處理。凡存在房屋城中村改造中一并解決。 3. ① 按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定新建的房屋申請人應當在房屋竣工后的3 個月內(nèi)向登記機關申請房屋所有權(quán)初始登記。 ② 提交要件： 1 2 3 4 5 6 2辦理程序 1 2 3 4 5 6 三、房屋產(chǎn)權(quán)登記的辦法由蘭州市房地產(chǎn)管理局負責解釋。 四、本辦法自下發(fā)之日起實行。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“城中村”改造項目中的法律控制 根據(jù)現(xiàn)有的“城 中村”改造政策與實際操作流程，“城中村”項目成敗的核心更多在于項目開發(fā)前期對改造范圍內(nèi)的土地整合階段：開發(fā)商在獲得土地之前就必須投入大量資金為政府進行一級土地整合收儲，而一級土地整合收儲后開發(fā)商仍需通過招、拍、掛程序方能獲得土地使用權(quán)進行開發(fā)。 在這個過程中，因為前期資金成本投入巨大，為了投資目的的最終實現(xiàn)，開發(fā)商往往不得不著重考慮因政策變動、拆遷安置、土地搶牌、規(guī)劃條件變更以及融資失敗所可能導致的各種失利風險。在此情形下，如果開發(fā)商想要從“城中春”的耕種中獲取相對穩(wěn)健的投資回報果實，那么項目啟動前的法律統(tǒng) 籌與運作過程中的法律控制將顯得尤其重要。 通常情況下，在“城中村”改造項目拿地階段，伴隨著各項經(jīng)濟測算與評估工作的實施推進，開發(fā)商需要完成以下幾項主要的法律性工作： 與政府談判，獲取擬開發(fā)“城中村”改造項目的基本政策信息并爭取符合該“城中村”改造項目開發(fā)要求的政策支持； 初步制定拆遷補償方案及標準，征詢村集體組織及村民意見，獲取“城中村”改造項目開發(fā)認可； 與政府簽訂“城中村”改造《意向性協(xié)議》或《合作協(xié)議》； 協(xié)調(diào)政府并辦理取得“城中村”改造范圍的拆遷許可批準文件； 調(diào)查了解“城中村” 改造范圍其他土地及房屋權(quán)屬情況，測算前期拆遷補償成本，制定具體拆遷補償方案及標準； 與村集體協(xié)商并簽訂《征地補償協(xié)議書》； 與各村民協(xié)商并簽訂《拆遷補償安置協(xié)議書》； 與“城中村”改造范圍內(nèi)其他土地使用權(quán)人及房屋所有權(quán)人協(xié)商并簽訂《拆遷補償安置協(xié)議書》等相關協(xié)議； 針對可能產(chǎn)生的“釘子戶”提出的特殊拆遷要求，制定特別處置策略及相關協(xié)議； 拆遷施工過程中的突發(fā)事件處置預案草擬，包括施工安全、司法或行政強拆配合等； 1融資方案的法律可行性論證及實施，包括普通融資、股權(quán)融資、內(nèi)部認購或合 作開發(fā)等； 1專項規(guī)劃談判及報件，獲取“城中村”改造項目的詳細規(guī)劃指標及條件； 1一級土地開發(fā)成本核算，配合政府完成土地使用權(quán)出讓條件的制定； 1進入“城中村”改造項目用地的招、拍、掛程序，摘取項目用地使用權(quán)或獲得一級土地開發(fā)補償； 1取得項目用地使用權(quán)的，須完成《土地使用權(quán)出讓合同》的協(xié)商、簽署及履行，并辦理《建設用地規(guī)劃許可證》以及《國有土地使用證》等相關項目批文； 1未能取得項目用地使用權(quán)的，按照相關協(xié)議以及出讓條件獲取土地開發(fā)補償； 1應對“城中村”改造過程中的各類潛在的訴訟 或仲裁。 在上述一系列工作中，開發(fā)商應當關注并把握如下幾個關鍵的風險控制點： 政策支持的合約化控制 包括：規(guī)范制定與政府簽署的 “城中村”改造系列協(xié)議書，明確政府對擬開發(fā)“城中村”改造項目承諾的特殊扶持政策，從法律及政策角度出發(fā)，綜合考慮并設計土地整合整體風險控制方案，并積極尋求符合項目投資目的的風險分散渠道以及必要的資本退出機制等。 政策支持一向被開發(fā)商視為“城中村”改造項目能否順利實施的關鍵所在。而目前“城中春”的到來也正是得益于昆明市各級政府自2020 年以來不斷優(yōu)化完善的“城中村”改造政策，而這些 政策在充分考慮昆明“城中村”改造實際的前提下，涉及到了包括征地拆遷補償安置辦法、拆遷安置補償基準價格及高限標準、土地公開交易辦法、村改居人員勞動就業(yè)和社會保障、土地出讓收支管理使用、城中村改造稅費優(yōu)惠政策等“城中村”改造項目推進的方方面面。與此同時，昆明“一村一策”的城中村改造原則，也給予了開發(fā)商更多的政策爭取空間，諸如規(guī)劃指標、摘牌條件等等。這些，都為開發(fā)商的“城中村”改造項目參與熱情創(chuàng)造了較好的保障性環(huán)境。 然而，也正是基于“一村一策”的基本改造原則，也為開發(fā)商的開發(fā)行為帶來了諸多特有的不確定因素，因此 ，當開發(fā)商對某些可能對擬開發(fā)項目的經(jīng)濟核算以及風險控制具有較大影響的傾斜性政策予以必要的合約化、書面化。避免因政策變化導致項目推進的非穩(wěn)定性風險以及開發(fā)商因經(jīng)營需要而必須撤資時的項目停滯。 拆遷補償?shù)囊?guī)范化控制 包括：根據(jù)“城中村”改造范圍內(nèi)土地及房屋的不同權(quán)屬狀況合理制定拆遷補償安置方案，依據(jù)談判及簽約情況針對少數(shù)被拆遷人及時調(diào)整談判策略以及補償方案，完善《拆遷補償安置協(xié)議》條款及簽約流程，制定拆遷突發(fā)事件應急預案等。 在“城中村”改造項目各項環(huán)節(jié)中，拆遷被公認為是最大最難啃的硬骨頭：一旦拆遷過程中遇 到了為數(shù)不多的“釘子戶”不予配合或漫天要價，那么這個項目的時間成本與資金成本都會變成難以掌控的風險因素，這兩大成本風險對于開發(fā)商而言，都可以說是致命的。同時，因為拆遷受限于我國《物權(quán)法》的相關規(guī)定，致使無論是實施司法強拆還是行政強拆，法院及政府都采取了更為謹慎的處理方式，開發(fā)商希望由政府獲得拆遷風險救濟的途徑越發(fā)狹窄。這也直接導致了不少有實力有經(jīng)驗的開發(fā)商在面對“城中村”改造項目的爭奪中選擇了更為淡定的觀望態(tài)度。 而事實上，從數(shù)個成功拆遷的舊城改造以及城中村改造項目來看，一份經(jīng)過精細測算、相對公允、符合項目 實際并具有可執(zhí)行性的拆遷方案，將可以最大限度的為開發(fā)商降低“釘子戶”的發(fā)生概率，規(guī)避并弱化拆遷矛盾，避免因“釘子戶”問題導致的拆遷成本過高及項目停滯的風險。同時，公平的補償標準以及規(guī)范的拆遷行為，也將在實際產(chǎn)生“釘子戶”時為開發(fā)商爭取政府的協(xié)調(diào)取得先機。 開發(fā)盤量的分散化控制 包括：根據(jù)開發(fā)商資金狀況以及項目開發(fā)進度安排，在不違背城中村改造相關政策規(guī)定，并通過開發(fā)商與政府簽訂的“城中村”改造《合作協(xié)議》約定，獲得“分期推進”的政府許可前提下，對項目開發(fā)盤量做分散化處理，制定切合開發(fā)商及具體項目實際情況的 “分部拆遷”、“分批拿地”、“分項開發(fā)”操作步驟及方案。 基于城中村“整體改造”的考慮，昆明市動輒數(shù)百畝甚至近千畝的“城中村”項目開發(fā)盤量要求，決定了開發(fā)商在“城中村”改造項目上將必然面對比普通房地產(chǎn)開發(fā)項目更為漫長的開發(fā)周期以及更多的資金投入量。如果實行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開發(fā)，也將必然為開發(fā)商造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個項目內(nèi)全部擬建建筑的規(guī)劃、建設、銷售、驗收等行政許可之間的相互繳裹或拖累。 因此，在規(guī)劃報件、土地掛牌的階段，開發(fā)商就應當在征得各級政府同意的前提下，根據(jù)城中 村改造相關政策規(guī)定對整體開發(fā)風險予以合法地有效拆分及分散，減輕一次性投資壓力，避免因開發(fā)盤量過大所導致的資金鏈斷裂、工期延誤等風險。并且，如果以不同項目公司的形式“分批拿地、分批開發(fā)”的，開發(fā)商還將可以通過不同項目公司的股權(quán)質(zhì)押或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取更為靈活的融資渠道或退出機制。 當然，如此運作的必要前提是必需符合城中村改造的相關政策規(guī)定，并保證項目開發(fā)的連續(xù)性、完整性以及時效性，杜絕炒賣土地、非法轉(zhuǎn)讓項目、轉(zhuǎn)讓批文等運作方式的出現(xiàn)，防止回遷房建設不能按期完成導致的群體性風險。 專項報規(guī)的特殊化控制 包括 ：根據(jù)開發(fā)商項目開發(fā)需求及投資目的，有針對性地制定項目專項詳細規(guī)劃方案的特殊規(guī)劃條件，并對項目擬銷售部分予以初步的合理劃分。通過制定為“城中村”改造項目開發(fā)商量身定做的特殊規(guī)劃條件，避免第三人對改造范圍內(nèi)地塊土地使用權(quán)的惡意搶牌行為。 根據(jù)《物權(quán)法》以及最高人民法院關于建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋的相關規(guī)定，今后