【文章內(nèi)容簡介】 幣補(bǔ)償?shù)谖鍖?、含五層以上不予補(bǔ)償。 1被拆遷戶是 1 人戶或 6 人以上含 6 人戶的各區(qū)可列為特殊情況制定相應(yīng)的補(bǔ)償安置辦法。 1被拆遷戶有一處以上合法宅基地房屋的只按一處確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)面積進(jìn)行補(bǔ)償安置。其它宅基地上的房屋，一律給予貨幣補(bǔ)償?shù)谝粚影粗刂脙r(jià)給予貨幣補(bǔ)償，第二層、第三層按重置價(jià)的 50給予貨幣補(bǔ)償，第四層以上含四層不予補(bǔ)償。 15如村委會、村辦醫(yī)療所、村辦 學(xué)校的房屋等 。一律按重置價(jià)給予貨補(bǔ)償。 1對被拆遷戶選擇房屋安置且自行過渡的每戶每月發(fā)放 600 元400 元搬家補(bǔ)助費(fèi)。 1凡 2020 年 5 月 30日以后未經(jīng)批準(zhǔn)修建的房屋，一律按違法建筑拆除不予補(bǔ)償安置。 18規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的基礎(chǔ)上可上浮不超過 20 1城郊四區(qū)政府和高新區(qū)管委會根據(jù)本辦法分別制 定城中村改造房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則。 20 二、房屋產(chǎn)權(quán)登記 21華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》管理。 2在城中村集體土地按國有土地確權(quán)后，其地上建筑物按以下情況進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。 ，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)確定于以保留的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記： ①等主管部門聯(lián)合予以確認(rèn)。確認(rèn) 的方式、收取的要件由各區(qū)主管部門 ② 提交要件： 2. 3 ③ 城中村改造中發(fā)放的《房屋所有權(quán)證》附記欄中均應(yīng)注記產(chǎn)權(quán)地使用權(quán)出讓金。 管部門確定不予保留的房屋，一律不再進(jìn)行所有權(quán)登記其房屋在改造時(shí)按有關(guān)規(guī)定處理。凡存在房屋城中村改造中一并解決。 3. ① 按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定新建的房屋申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3 個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記。 ② 提交要件： 1 2 3 4 5 6 2辦理程序 1 2 3 4 5 6 三、房屋產(chǎn)權(quán)登記的辦法由蘭州市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。 四、本辦法自下發(fā)之日起實(shí)行。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“城中村”改造項(xiàng)目中的法律控制 根據(jù)現(xiàn)有的“城 中村”改造政策與實(shí)際操作流程，“城中村”項(xiàng)目成敗的核心更多在于項(xiàng)目開發(fā)前期對改造范圍內(nèi)的土地整合階段：開發(fā)商在獲得土地之前就必須投入大量資金為政府進(jìn)行一級土地整合收儲，而一級土地整合收儲后開發(fā)商仍需通過招、拍、掛程序方能獲得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)。 在這個(gè)過程中，因?yàn)榍捌谫Y金成本投入巨大，為了投資目的的最終實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商往往不得不著重考慮因政策變動、拆遷安置、土地?fù)屌啤⒁?guī)劃條件變更以及融資失敗所可能導(dǎo)致的各種失利風(fēng)險(xiǎn)。在此情形下，如果開發(fā)商想要從“城中春”的耕種中獲取相對穩(wěn)健的投資回報(bào)果實(shí)，那么項(xiàng)目啟動前的法律統(tǒng) 籌與運(yùn)作過程中的法律控制將顯得尤其重要。 通常情況下，在“城中村”改造項(xiàng)目拿地階段，伴隨著各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)測算與評估工作的實(shí)施推進(jìn)，開發(fā)商需要完成以下幾項(xiàng)主要的法律性工作： 與政府談判，獲取擬開發(fā)“城中村”改造項(xiàng)目的基本政策信息并爭取符合該“城中村”改造項(xiàng)目開發(fā)要求的政策支持； 初步制定拆遷補(bǔ)償方案及標(biāo)準(zhǔn)，征詢村集體組織及村民意見，獲取“城中村”改造項(xiàng)目開發(fā)認(rèn)可； 與政府簽訂“城中村”改造《意向性協(xié)議》或《合作協(xié)議》； 協(xié)調(diào)政府并辦理取得“城中村”改造范圍的拆遷許可批準(zhǔn)文件； 調(diào)查了解“城中村” 改造范圍其他土地及房屋權(quán)屬情況，測算前期拆遷補(bǔ)償成本，制定具體拆遷補(bǔ)償方案及標(biāo)準(zhǔn)； 與村集體協(xié)商并簽訂《征地補(bǔ)償協(xié)議書》； 與各村民協(xié)商并簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》； 與“城中村”改造范圍內(nèi)其他土地使用權(quán)人及房屋所有權(quán)人協(xié)商并簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》等相關(guān)協(xié)議； 針對可能產(chǎn)生的“釘子戶”提出的特殊拆遷要求，制定特別處置策略及相關(guān)協(xié)議； 拆遷施工過程中的突發(fā)事件處置預(yù)案草擬，包括施工安全、司法或行政強(qiáng)拆配合等； 1融資方案的法律可行性論證及實(shí)施，包括普通融資、股權(quán)融資、內(nèi)部認(rèn)購或合 作開發(fā)等； 1專項(xiàng)規(guī)劃談判及報(bào)件，獲取“城中村”改造項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)及條件； 1一級土地開發(fā)成本核算，配合政府完成土地使用權(quán)出讓條件的制定； 1進(jìn)入“城中村”改造項(xiàng)目用地的招、拍、掛程序，摘取項(xiàng)目用地使用權(quán)或獲得一級土地開發(fā)補(bǔ)償； 1取得項(xiàng)目用地使用權(quán)的，須完成《土地使用權(quán)出讓合同》的協(xié)商、簽署及履行，并辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以及《國有土地使用證》等相關(guān)項(xiàng)目批文； 1未能取得項(xiàng)目用地使用權(quán)的，按照相關(guān)協(xié)議以及出讓條件獲取土地開發(fā)補(bǔ)償； 1應(yīng)對“城中村”改造過程中的各類潛在的訴訟 或仲裁。 在上述一系列工作中，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)關(guān)注并把握如下幾個(gè)關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)： 政策支持的合約化控制 包括：規(guī)范制定與政府簽署的 “城中村”改造系列協(xié)議書，明確政府對擬開發(fā)“城中村”改造項(xiàng)目承諾的特殊扶持政策，從法律及政策角度出發(fā)，綜合考慮并設(shè)計(jì)土地整合整體風(fēng)險(xiǎn)控制方案，并積極尋求符合項(xiàng)目投資目的的風(fēng)險(xiǎn)分散渠道以及必要的資本退出機(jī)制等。 政策支持一向被開發(fā)商視為“城中村”改造項(xiàng)目能否順利實(shí)施的關(guān)鍵所在。而目前“城中春”的到來也正是得益于昆明市各級政府自2020 年以來不斷優(yōu)化完善的“城中村”改造政策，而這些 政策在充分考慮昆明“城中村”改造實(shí)際的前提下，涉及到了包括征地拆遷補(bǔ)償安置辦法、拆遷安置補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格及高限標(biāo)準(zhǔn)、土地公開交易辦法、村改居人員勞動就業(yè)和社會保障、土地出讓收支管理使用、城中村改造稅費(fèi)優(yōu)惠政策等“城中村”改造項(xiàng)目推進(jìn)的方方面面。與此同時(shí)，昆明“一村一策”的城中村改造原則，也給予了開發(fā)商更多的政策爭取空間，諸如規(guī)劃指標(biāo)、摘牌條件等等。這些，都為開發(fā)商的“城中村”改造項(xiàng)目參與熱情創(chuàng)造了較好的保障性環(huán)境。 然而，也正是基于“一村一策”的基本改造原則，也為開發(fā)商的開發(fā)行為帶來了諸多特有的不確定因素，因此 ，當(dāng)開發(fā)商對某些可能對擬開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)核算以及風(fēng)險(xiǎn)控制具有較大影響的傾斜性政策予以必要的合約化、書面化。避免因政策變化導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)的非穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)以及開發(fā)商因經(jīng)營需要而必須撤資時(shí)的項(xiàng)目停滯。 拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)范化控制 包括：根據(jù)“城中村”改造范圍內(nèi)土地及房屋的不同權(quán)屬狀況合理制定拆遷補(bǔ)償安置方案，依據(jù)談判及簽約情況針對少數(shù)被拆遷人及時(shí)調(diào)整談判策略以及補(bǔ)償方案，完善《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》條款及簽約流程，制定拆遷突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等。 在“城中村”改造項(xiàng)目各項(xiàng)環(huán)節(jié)中，拆遷被公認(rèn)為是最大最難啃的硬骨頭：一旦拆遷過程中遇 到了為數(shù)不多的“釘子戶”不予配合或漫天要價(jià)，那么這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間成本與資金成本都會變成難以掌控的風(fēng)險(xiǎn)因素，這兩大成本風(fēng)險(xiǎn)對于開發(fā)商而言，都可以說是致命的。同時(shí)，因?yàn)椴疬w受限于我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，致使無論是實(shí)施司法強(qiáng)拆還是行政強(qiáng)拆，法院及政府都采取了更為謹(jǐn)慎的處理方式，開發(fā)商希望由政府獲得拆遷風(fēng)險(xiǎn)救濟(jì)的途徑越發(fā)狹窄。這也直接導(dǎo)致了不少有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商在面對“城中村”改造項(xiàng)目的爭奪中選擇了更為淡定的觀望態(tài)度。 而事實(shí)上，從數(shù)個(gè)成功拆遷的舊城改造以及城中村改造項(xiàng)目來看，一份經(jīng)過精細(xì)測算、相對公允、符合項(xiàng)目 實(shí)際并具有可執(zhí)行性的拆遷方案，將可以最大限度的為開發(fā)商降低“釘子戶”的發(fā)生概率，規(guī)避并弱化拆遷矛盾，避免因“釘子戶”問題導(dǎo)致的拆遷成本過高及項(xiàng)目停滯的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，公平的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及規(guī)范的拆遷行為，也將在實(shí)際產(chǎn)生“釘子戶”時(shí)為開發(fā)商爭取政府的協(xié)調(diào)取得先機(jī)。 開發(fā)盤量的分散化控制 包括：根據(jù)開發(fā)商資金狀況以及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排，在不違背城中村改造相關(guān)政策規(guī)定，并通過開發(fā)商與政府簽訂的“城中村”改造《合作協(xié)議》約定，獲得“分期推進(jìn)”的政府許可前提下，對項(xiàng)目開發(fā)盤量做分散化處理，制定切合開發(fā)商及具體項(xiàng)目實(shí)際情況的 “分部拆遷”、“分批拿地”、“分項(xiàng)開發(fā)”操作步驟及方案。 基于城中村“整體改造”的考慮，昆明市動輒數(shù)百畝甚至近千畝的“城中村”項(xiàng)目開發(fā)盤量要求，決定了開發(fā)商在“城中村”改造項(xiàng)目上將必然面對比普通房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更為漫長的開發(fā)周期以及更多的資金投入量。如果實(shí)行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開發(fā)，也將必然為開發(fā)商造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個(gè)項(xiàng)目內(nèi)全部擬建建筑的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、驗(yàn)收等行政許可之間的相互繳裹或拖累。 因此，在規(guī)劃報(bào)件、土地掛牌的階段，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)在征得各級政府同意的前提下，根據(jù)城中 村改造相關(guān)政策規(guī)定對整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)予以合法地有效拆分及分散，減輕一次性投資壓力，避免因開發(fā)盤量過大所導(dǎo)致的資金鏈斷裂、工期延誤等風(fēng)險(xiǎn)。并且，如果以不同項(xiàng)目公司的形式“分批拿地、分批開發(fā)”的，開發(fā)商還將可以通過不同項(xiàng)目公司的股權(quán)質(zhì)押或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取更為靈活的融資渠道或退出機(jī)制。 當(dāng)然，如此運(yùn)作的必要前提是必需符合城中村改造的相關(guān)政策規(guī)定，并保證項(xiàng)目開發(fā)的連續(xù)性、完整性以及時(shí)效性，杜絕炒賣土地、非法轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓批文等運(yùn)作方式的出現(xiàn)，防止回遷房建設(shè)不能按期完成導(dǎo)致的群體性風(fēng)險(xiǎn)。 專項(xiàng)報(bào)規(guī)的特殊化控制 包括 ：根據(jù)開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)需求及投資目的，有針對性地制定項(xiàng)目專項(xiàng)詳細(xì)規(guī)劃方案的特殊規(guī)劃條件，并對項(xiàng)目擬銷售部分予以初步的合理劃分。通過制定為“城中村”改造項(xiàng)目開發(fā)商量身定做的特殊規(guī)劃條件，避免第三人對改造范圍內(nèi)地塊土地使用權(quán)的惡意搶牌行為。 根據(jù)《物權(quán)法》以及最高人民法院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋的相關(guān)規(guī)定，今后