【正文】 組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進行走訪、座談或組織聽證； （四）控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機關(guān)提出修改或不修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的建議，向原審批機關(guān)專題報告，并附有關(guān)部門意見及論證、公示等情況。專家與申請調(diào)整容積率的單位或個人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避； （三）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進行走訪、座談或組織聽證； （四）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示等情況報城市、縣人民政府批準(zhǔn) ； （五）經(jīng)城市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。 對同一建設(shè)項目，在給出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項目竣工規(guī)劃核實過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門給定的 容積率均應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率，且前后一致，并將各環(huán)節(jié)的審批結(jié)果公開，直至該項目竣工驗收完成。 第十三條 因建設(shè)單位或個人原因提出申請容積率調(diào)整而不能按期開工的項目，依據(jù)土地閑置處置有關(guān) 規(guī)定執(zhí)行。 蘭州市城中村改造中房屋拆遷安置及產(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法 為認(rèn)真貫徹落實《中共蘭州市委蘭州市人民政府關(guān)于加快實施城中村改造的決定》精神，合理利用城市土地、優(yōu)化城市 空間布局、改善城市居民生活環(huán)境、提升城市形象和加快城市化進程，現(xiàn)就城中村改造中房屋拆遷安置及產(chǎn)權(quán)登記制定以下管理暫行辦法。 城中村改造拆遷農(nóng)民住宅房屋，無論實行貨幣補償還是房屋安置，一律不再對各戶單獨另行劃撥宅基地。 6協(xié)議。 二 拆遷補償安置 拆遷城中村農(nóng)民合法宅基地上的住宅房屋可以實行貨幣安置，如地下室、圍墻、大門、滲井、棚房、果樹等按評估價給予貨幣補償。被拆遷房屋不足標(biāo)準(zhǔn)面積約可按標(biāo)準(zhǔn)面積補償安置。 1被拆遷戶是 1 人戶或 6 人以上含 6 人戶的各區(qū)可列為特殊情況制定相應(yīng)的補償安置辦法。一律按重置價給予貨補償。 20 二、房屋產(chǎn)權(quán)登記 21華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》管理。 管部門確定不予保留的房屋，一律不再進行所有權(quán)登記其房屋在改造時按有關(guān)規(guī)定處理。 四、本辦法自下發(fā)之日起實行。 通常情況下，在“城中村”改造項目拿地階段，伴隨著各項經(jīng)濟測算與評估工作的實施推進，開發(fā)商需要完成以下幾項主要的法律性工作： 與政府談判，獲取擬開發(fā)“城中村”改造項目的基本政策信息并爭取符合該“城中村”改造項目開發(fā)要求的政策支持； 初步制定拆遷補償方案及標(biāo)準(zhǔn)，征詢村集體組織及村民意見，獲取“城中村”改造項目開發(fā)認(rèn)可； 與政府簽訂“城中村”改造《意向性協(xié)議》或《合作協(xié)議》； 協(xié)調(diào)政府并辦理取得“城中村”改造范圍的拆遷許可批準(zhǔn)文件； 調(diào)查了解“城中村” 改造范圍其他土地及房屋權(quán)屬情況，測算前期拆遷補償成本，制定具體拆遷補償方案及標(biāo)準(zhǔn)； 與村集體協(xié)商并簽訂《征地補償協(xié)議書》； 與各村民協(xié)商并簽訂《拆遷補償安置協(xié)議書》； 與“城中村”改造范圍內(nèi)其他土地使用權(quán)人及房屋所有權(quán)人協(xié)商并簽訂《拆遷補償安置協(xié)議書》等相關(guān)協(xié)議； 針對可能產(chǎn)生的“釘子戶”提出的特殊拆遷要求，制定特別處置策略及相關(guān)協(xié)議； 拆遷施工過程中的突發(fā)事件處置預(yù)案草擬，包括施工安全、司法或行政強拆配合等； 1融資方案的法律可行性論證及實施，包括普通融資、股權(quán)融資、內(nèi)部認(rèn)購或合 作開發(fā)等； 1專項規(guī)劃談判及報件，獲取“城中村”改造項目的詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)及條件； 1一級土地開發(fā)成本核算，配合政府完成土地使用權(quán)出讓條件的制定； 1進入“城中村”改造項目用地的招、拍、掛程序，摘取項目用地使用權(quán)或獲得一級土地開發(fā)補償； 1取得項目用地使用權(quán)的，須完成《土地使用權(quán)出讓合同》的協(xié)商、簽署及履行，并辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以及《國有土地使用證》等相關(guān)項目批文； 1未能取得項目用地使用權(quán)的，按照相關(guān)協(xié)議以及出讓條件獲取土地開發(fā)補償； 1應(yīng)對“城中村”改造過程中的各類潛在的訴訟 或仲裁。與此同時，昆明“一村一策”的城中村改造原則，也給予了開發(fā)商更多的政策爭取空間，諸如規(guī)劃指標(biāo)、摘牌條件等等。 拆遷補償?shù)囊?guī)范化控制 包括：根據(jù)“城中村”改造范圍內(nèi)土地及房屋的不同權(quán)屬狀況合理制定拆遷補償安置方案，依據(jù)談判及簽約情況針對少數(shù)被拆遷人及時調(diào)整談判策略以及補償方案，完善《拆遷補償安置協(xié)議》條款及簽約流程，制定拆遷突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等。 而事實上，從數(shù)個成功拆遷的舊城改造以及城中村改造項目來看，一份經(jīng)過精細(xì)測算、相對公允、符合項目 實際并具有可執(zhí)行性的拆遷方案，將可以最大限度的為開發(fā)商降低“釘子戶”的發(fā)生概率，規(guī)避并弱化拆遷矛盾，避免因“釘子戶”問題導(dǎo)致的拆遷成本過高及項目停滯的風(fēng)險。如果實行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開發(fā)，也將必然為開發(fā)商造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個項目內(nèi)全部擬建建筑的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、驗收等行政許可之間的相互繳裹或拖累。 專項報規(guī)的特殊化控制 包括 ：根據(jù)開發(fā)商項目開發(fā)需求及投資目的，有針對性地制定項目專項詳細(xì)規(guī)劃方案的特殊規(guī)劃條件，并對項目擬銷售部分予以初步的合理劃分。 此外，因為“城中村”改造項目的特殊性，政府對于進入一級土地整合市場的開發(fā)商有著較為明顯的政策傾斜，其中就包括規(guī)劃條件的制定，開發(fā)商完全可以有效利用這樣的政策傾斜，根據(jù)自己對該項目的整體定位，在符合規(guī)劃行政主管部門所確定的限制性規(guī)劃條件前提下，定制更符合自己對項目開發(fā)需要的規(guī)劃條件，并以此避免第三人對地塊的搶牌。而其中，無論是配合政府制定土地招拍掛條件還是核算投資補償，都又必須有 賴于開發(fā)商自進入該“城中村”開發(fā)項目時與政府之間簽訂的“城中村”改造《合作協(xié)議》的條款細(xì)化。而這也成為了迫使一部分開發(fā)商對“城中村”改造項目不敢貿(mào)然推進的主要原因之一。有眼光的開發(fā)商早兩年前就把眼光瞄準(zhǔn)了城之中的最后一塊肥肉 城中村，如升龍置業(yè)投資開發(fā)的金水區(qū)曼哈頓（燕莊村）項目和二七區(qū)的升龍國際（小李莊）項目。 二、城中村改造中涉及的主要法律關(guān)系 城中村改造過程中參與主體之間的法律關(guān)系 城中村改造過程中一般會有三方利益的代表參與，即及代表政府利益的相關(guān)政府、代表投資人利益的投資商或者是開發(fā)商以及代表村民利益的村民或者是村 民委員會。所以，城中村改造政府主導(dǎo)是關(guān)鍵。所以城中村改造項目中投資人、村民、政府三方利益關(guān)系的平衡，能否最終找到一個切入點關(guān)系到一個城中村改造項目的成敗。但城中改造項目不一樣，改造就是將現(xiàn)有的建筑格局打破、拆除，首要問題就是考慮土地征用、拆遷安置問題。而城中村的土地性質(zhì)在征用前仍為集體土地性質(zhì)，那就意味著政府需要按照《土地管理法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，將城中村的集體土地征用并更為國有土地后，在通過招牌掛的方式出讓給投資人的方式進行房地產(chǎn)開發(fā)活動。上述三個方面的關(guān)系的調(diào)整和平衡，將決定著城中村改造的進展。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、辦事處審核相關(guān)資料后，提出審核意見呈報所屬區(qū)人民政府。 第二階段為土地和規(guī)劃手續(xù)辦理階段 區(qū)人民政府組織區(qū)國土資源局進行城中村土地地籍調(diào)查，經(jīng)市國土資源局審核，報市人民政府批準(zhǔn)后，由市國土資源局進行土地初始登記發(fā)證。需要注明的是在各區(qū)按要求提供齊全相關(guān)資料后，安置基數(shù)測算與控制性詳細(xì)規(guī)劃編制同時開展20 個工作日內(nèi)完成初步方案。 市土地儲備中心審核城中村改造用地規(guī)模，會同區(qū)人民政府?dāng)M定土地儲備方案，簽訂土地儲備協(xié)議或出具相關(guān)說明。需要注明的是注銷拆遷村民原有房產(chǎn)證之日起 5 個工作日內(nèi)完成。 市城中村改造辦公室組織審核城中村改造方案，報市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo) 小組會議研究，市人民政府批準(zhǔn)。其中時限要求：市城中村改造辦公室接區(qū)人民政府申請后， 5 個工作日內(nèi)批準(zhǔn)實施拆遷。時限要求：資料齊全并符合報件要求之日起 3 個工作日內(nèi)完成對有關(guān)收費項目的審核；資金收妥之日起 3 個工作日內(nèi)完成規(guī)費減、免手續(xù)； 3 億元以下項目交清土地出讓價款之日起 15 個工作日內(nèi)（不含報批時間）完成撥付； 3 億元以上項目，自資金到位之日起20個工作日內(nèi)將 50%的土地出讓金撥付到區(qū)財政，其余 50%自城建計劃下達之日起 15 個工作日內(nèi)撥付到位。 市國土資源局為土地取得者辦理國有土地使用證。 區(qū)人民政府對相關(guān)資金實施監(jiān)管并及時撥付，配合相關(guān)部門確保安置房建設(shè)工程安全和質(zhì)量合格。對于經(jīng)備案的工程由區(qū) 人民政府組織村民回遷。 二○○八年八月七日 蘭州市工業(yè)企業(yè)出城入園搬遷改造項目審查暫行規(guī)定 第一條 為了進一步規(guī)范工業(yè)企業(yè)出城入園搬遷改造項目投資行為，提升項目技術(shù)水平，確定科學(xué)合理的項目經(jīng)濟規(guī)模和投資規(guī)模，依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》、《甘肅省人民政府投資項目管理暫行辦法》等規(guī)定，結(jié)合蘭州市實際，制定本暫行規(guī)定。市經(jīng)委、市財政局、市國土局、市規(guī)劃局、市建管委、市環(huán)保局、市監(jiān)察局等有關(guān)部門，在各自職責(zé)范圍內(nèi)依法依規(guī)做好相關(guān)工作。 可行性研究報告應(yīng)附技術(shù)來源及技術(shù)先進性的有關(guān)證明文件。項目可行性研究報告編制單位不得作為該項目的評估機構(gòu)。 第十一條 市發(fā)展改革部門根據(jù)咨詢機構(gòu)的評估意見，在 10 個工作日內(nèi)組織相關(guān)職能部門和專家進行 審查，并在審查后的 5 個工作日內(nèi)提出審查意見。 第十四條 投資項目的設(shè)備采購、施工、監(jiān)理等事項應(yīng)當(dāng)依法進行招投標(biāo)并實行合同管理