【正文】 入式更衣間 面積≥ 15 ㎡ 次臥 4 一層設(shè)置一間帶衛(wèi)生間的老人房 ， 二層設(shè)置兩個(gè)次臥 開(kāi)間≥ ，面積≥ 12 ㎡ 衛(wèi)生間 3 面積≥ 5 ㎡ 車庫(kù) 1 地下室內(nèi) 3 個(gè)車位 工人區(qū) 1 工人房、洗衣房、獨(dú) 10 ㎡左右 公司 logo 公司名稱 第 11 頁(yè) / 共 34 頁(yè) 立衛(wèi)生間 活動(dòng)房 1 地下室 20 平米 影音室 1 地下室 20 平米 其他功能空間 由設(shè)計(jì)方根據(jù)設(shè)備設(shè)施需要酌情考慮 5) 單體庭院建議 （ 1） 庭院是 單體建筑的補(bǔ)充和襯托 ， 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，客戶對(duì)私家庭院的面積非常關(guān)注，設(shè)計(jì)中應(yīng) 力求最大限度地 完善 不同方位的院落與室內(nèi)在行動(dòng)、視 線 、景觀等關(guān)系的處理 ；考慮私家庭院與公共景觀之間的融合；私家花園的圍合形式力求多樣化，豐富視覺(jué)效果，同時(shí)考慮對(duì)私密性的保護(hù)。 （ 2） 在后 期預(yù)留比較大的單體基地位置，以便后期根據(jù)市場(chǎng)情況推出高總價(jià)產(chǎn)品。 售樓處： （ 聯(lián)排別墅的 四聯(lián)排 中三聯(lián) ） （ 1） 總面積： 750 ㎡ ，共 三 層 （ 2） 內(nèi)部主要空間分布： 一層： 門(mén)區(qū)、服務(wù)臺(tái)、 模型區(qū)、 影音 區(qū)、貴賓洽談區(qū) 、酒吧臺(tái) 二層： 代理 銷售經(jīng)理辦公、 甲方營(yíng)銷辦公、 簽約、財(cái)務(wù)、會(huì)議室 地下： 物業(yè)管理、銷售員辦公、 保安室、庫(kù)房 模型區(qū)： 面積不小于，放置一個(gè)大模型以及若干單體模型，邊緣布置3～ 4 組洽談桌。 貴賓洽談區(qū)：建議做 1～ 2 個(gè) 相對(duì)私密的“紅酒雪茄”室（一大一?。﹥?nèi)公司 logo 公司名稱 第 12 頁(yè) / 共 34 頁(yè) 部可容納 3～ 4 人、 5～ 6 人，進(jìn)行深度洽談和未來(lái)簽約之用。 8) 造價(jià)控制 （請(qǐng)?jiān)靸r(jià)部確認(rèn)） （ 1） 建安成本控制： 獨(dú)棟 元 /平方米； 聯(lián)排 元 /平方米； （ 2） 園林綠化成本控制 主入口及 中央景觀軸 350 元 /平方米 ； 售樓處及樣板間 600 元 /平方米； 公共空間及宅前綠化： 300 元 /平方米； 唐胥路沿線及看房動(dòng)線： 250 元 /平方米； 四、設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì) 成果要求 設(shè)計(jì)依據(jù) ☆ 《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》 ☆ 《建筑工程勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)管理規(guī)定》 ☆ 《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》 ☆ 國(guó)家及 唐山 地方有關(guān)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理法規(guī)和規(guī)章 ☆ 建設(shè)工程相關(guān)批準(zhǔn)文件 開(kāi)發(fā)商提供的資料 序號(hào) 資料及文件名稱 份數(shù) 提交日期 有關(guān)事宜 1 現(xiàn)狀地形圖 1 2 該地塊規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 1 3 發(fā)包人設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 1 4 市政綜合管線條件 1 5 地勘成果報(bào)告 1 設(shè)計(jì)成果要求 公司 logo 公司名稱 第 13 頁(yè) / 共 34 頁(yè) 分為規(guī)劃概念方案階段和建筑概念方案階段 1) 概念 規(guī)劃方案階段 ☆ 設(shè)計(jì)成果電子文檔 1 份及圖冊(cè) 8 份。 ~4 z8 i。 |5 q4 ~ {第一、技術(shù)手段及優(yōu)劣分析 4 H/ N4 ?% t+ C. v 為防止和控制竄貨發(fā)生，企業(yè)利用技術(shù)手段來(lái)配合和加強(qiáng)對(duì)竄貨的 管理 ，所采用的形式主要是對(duì) 銷售 產(chǎn)品 區(qū)域 差異化：從顏色、規(guī)格、包裝、區(qū)域編碼等方面區(qū)分不同銷售地區(qū)。 y39。 Q39。 m+ f ] 即同種產(chǎn)品的商標(biāo)在不同的地區(qū)，在保持其它標(biāo)識(shí)不變的前提下，采用不同的顏色加以區(qū)分；比如銷往 山東 的外包裝采用紅色，銷往河北的外包裝采用藍(lán)色。但隨著這也帶來(lái)了一些問(wèn)題，首先產(chǎn)品外包裝的生產(chǎn)有個(gè)規(guī)?；瘑?wèn)題，如果產(chǎn)品規(guī)模不大，或者銷售區(qū)域劃分過(guò)細(xì)的情況下，會(huì)使包裝成本增大。 $ j* m$ T a9 R 二， 產(chǎn)品包裝、規(guī)格顏色差異化區(qū)分 即同種產(chǎn)品的商標(biāo)在不同的地區(qū)，在保持其它標(biāo)識(shí)不變的前提下，采用不同的規(guī)格加以區(qū)分；比如銷往山東的外包裝采用盒裝，銷往河北的外包裝采用單位裝?；蛘弑热玟N往河北的采用 30*12*8（單位 CM）規(guī)格，內(nèi)裝 36袋。但隨著這 也帶來(lái)了一些問(wèn)題，除了包裝成本增加、擾亂定位外，還給產(chǎn)品的特性有關(guān)，比如 藥品 ，可能吃 40小袋是一個(gè)療程，如果買(mǎi)銷往山東的產(chǎn)品兩盒剛好一個(gè)療程，買(mǎi)銷往山東的 1 盒不夠， 2 盒太多，買(mǎi)與不買(mǎi)，都讓消費(fèi)者為難。 6 m: _% W c* Q* I9 ^2 L6 Y$ i 三， 產(chǎn)品編碼差異化區(qū)分 即同種產(chǎn)品的商標(biāo)在不同的地區(qū)，在保持其它標(biāo)識(shí)不變的前提下，利用文字、圖形、字母、郵編、數(shù)字或這些圖形文字的組合等標(biāo)明銷售區(qū)域。 / damp。 S1 d. T* t! q 通過(guò)文字標(biāo)示，即在每種產(chǎn)品的外包裝上印刷 “ 專供某某地區(qū)銷售 ” 的字樣，或者標(biāo)示 代 理商 的名字，或者印上 “ 豫 ” 銷往 河南 ， “ 冀 ” 銷往河北； “A” 代表 安徽， “B” 代表 北京 ； “ 蘋(píng)果 ” 圖案代表山東， “ 香蕉 ” 代表 廣東 等，當(dāng)然圖案可能有多種等。比如在盒里標(biāo)注圖案，盒外又標(biāo)注數(shù)碼。雖然很多企業(yè)利用數(shù)字，但數(shù)字的形式不同，有的數(shù)字是有規(guī)律的比如有順序的阿拉伯?dāng)?shù)字、郵政編碼、 電話 區(qū)號(hào)、生產(chǎn)批號(hào)，有的數(shù)字沒(méi)有規(guī)律。 c。 X 3. 沒(méi)規(guī)律的數(shù)字區(qū)分 p/ J3 Iamp。 二） 數(shù)字、文字、圖案等標(biāo)注途徑： 。 , |39。 2. 區(qū)分的程度不一 樣：外箱、中包、小盒（小瓶）等最小 營(yíng)銷 單位、 膠囊 箔片，有的企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)想在每個(gè)膠囊上做標(biāo)記了。 ( S7 c ?8 x9 39。實(shí)踐中，除了上面講述的問(wèn)題，許多的問(wèn)題就會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。 M9 d$ | R 橡皮章蓋碼、噴碼、打碼等油墨容易被酒精、巴士消毒液、醋等溶液擦去；鋼印、激光打碼不容易擦去，但竄貨經(jīng)銷商以同樣形式覆蓋原來(lái)的編碼、鋼印碼、圖案，使原來(lái)的編碼、圖案無(wú)法辨別，致使防竄貨措施失效。 u6 w* o( U6 s( _! c! v 使用隱形油墨不但成本高，識(shí)別難度也很大，需要借助專用工具 。 ! B3 m! P$ W9 Namp。竄貨經(jīng)銷商采取簡(jiǎn)單的手段，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的操作，即能讓原來(lái)的防竄貨手段形同虛設(shè)。利用印制的特定代碼進(jìn)行防竄貨時(shí)，當(dāng)竄貨經(jīng)銷商涂改掉該代碼時(shí)，從法律上來(lái)說(shuō)，該種行為不負(fù)任何法律責(zé)任。 % B5 pamp。 ^ \問(wèn)題二：防竄貨形同虛設(shè)，效果大打折扣 `` % j0 ?% t: B8 s. L: M: k( q 原因：有些企業(yè)在箱子上打碼，無(wú)法對(duì)單件產(chǎn)品進(jìn)行管理。 問(wèn)題三：缺乏預(yù)警性，只能事后補(bǔ)救 原因：傳統(tǒng)防竄貨，只有在竄貨很嚴(yán)重的情況下才有可能被發(fā)現(xiàn)，企業(yè)不能事前防范，這就使得經(jīng)銷商抱有某種僥幸心理，肆意踐踏企業(yè)規(guī)定。雖然按規(guī)定對(duì)竄貨經(jīng)銷商處罰，但顯然給各方感情造成傷害。 這些防竄貨的技術(shù)手段還有一個(gè)共同特點(diǎn)僅僅利用企業(yè)自身的力量，不能很好的利用社會(huì) 資源 ，忽視了群眾基礎(chǔ)。 原因：沒(méi)有將防偽和防竄貨結(jié)合起來(lái)。 z3 j7 t9 z7 r. B a7 R7 } 問(wèn) 題五：信息反饋不方便，容易出錯(cuò)，影響信息反饋的速度和質(zhì)量 原因：采用簡(jiǎn)單的編碼和圖案，只能利用人工對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行登記、校正、錄入、回傳，很容易受操作工人精力和狀態(tài)的影響，在分銷商數(shù)量大的情況下，操作工人狀態(tài)不好，影響信息的反饋速度，公司 logo 公司名稱 第 18 頁(yè) / 共 34 頁(yè) 還容易出錯(cuò)，而且一處出錯(cuò)，則會(huì)錯(cuò)一大片。 ( n% tamp。 h: |* B39。 S 原因：區(qū)域碼在銷售、庫(kù)存中都是計(jì)劃好的。 * ?% \4 m$ C$ h! m i8 s( }4 B5 Y% p 問(wèn)題七：庫(kù)房管理不便 原因：在倉(cāng)庫(kù)里，產(chǎn)品都是按編號(hào)對(duì)應(yīng)銷售區(qū)域（經(jīng)銷商）擺放的，市場(chǎng)異常情況下，某些銷售商（區(qū)域）不能完成銷售額，無(wú)法完整提貨，小批零散產(chǎn)品會(huì)占據(jù)整個(gè)庫(kù)位；由于有對(duì)應(yīng)的銷售區(qū)域（經(jīng)銷商）編號(hào)，無(wú)法把這些產(chǎn)品擺放到別的庫(kù)位，別的產(chǎn)品也無(wú)法擺放到這個(gè)庫(kù)位，給庫(kù)位造成很大浪費(fèi)，也會(huì)給庫(kù)房管理帶來(lái)不便。 A39。 c: d6 t 原因：企業(yè)為對(duì)付經(jīng)銷商的破壞，會(huì)在包裝盒內(nèi)外都打上編碼，一旦經(jīng)銷商把包裝外的編碼破壞，必須破壞封口簽，并打開(kāi)包裝才能對(duì)是否竄貨進(jìn)行識(shí)別，不但給包裝造成破壞，還給竄貨取證帶來(lái)不便。 C c. u 1. 對(duì)潛在的竄貨經(jīng)銷商是個(gè)巨大的心理威懾。 N39。 C* K。采用的技術(shù)手段受法律保護(hù)，且竄貨商采用普通手段不易破壞。 K。采用帶有防偽防竄貨編碼的標(biāo)簽對(duì)企業(yè)產(chǎn)品最小單位進(jìn)行編碼管理，許多先進(jìn)的生產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)率先采用了這種技術(shù)，這種技術(shù)手段的特點(diǎn)，主要借助通訊技術(shù)和電腦技術(shù)，在產(chǎn)品出庫(kù)、流通到經(jīng)銷渠道各個(gè)環(huán)節(jié)中，對(duì)編碼進(jìn)行銷售區(qū)域、真假等信息加載，并通過(guò)一定的技術(shù)手段，追蹤產(chǎn)品上的編碼，監(jiān)控產(chǎn)品的流動(dòng)，對(duì)竄貨現(xiàn)象進(jìn)行適時(shí)的監(jiān)控。 . ?7 F。 3) 防偽、防竄貨碼同時(shí)做在標(biāo)簽上，經(jīng)銷商如果破壞防竄貨碼，實(shí)際上破壞了防偽防竄貨標(biāo)識(shí)，有可能破壞了防偽編碼，還會(huì)給產(chǎn)品 包裝一定程度的破壞，會(huì)影響產(chǎn)品銷售。如果破壞了防偽碼，消費(fèi)者可能就不會(huì)購(gòu)買(mǎi)了，竄貨商得不償失，使竄貨成本大大提高?，F(xiàn)在有專門(mén)為企業(yè)設(shè)計(jì)防竄貨解決 方案的企業(yè)，而且據(jù)說(shuō)這些企業(yè)的技術(shù)手段經(jīng)過(guò)眾多試驗(yàn)，讓竄貨經(jīng)銷商無(wú)法破壞。 7 X。 y7 Damp。 3. 可以充分利用社會(huì)資 源，建立防竄貨預(yù)警平臺(tái)。確保整個(gè)銷售體系的和諧、平順 。 第四，防竄貨技術(shù)手段和管理手段的結(jié)合 我們?cè)谇懊娴奈恼轮兄v到，技術(shù)手段是配合防竄貨管理的工具和手段，防竄貨不能完全依賴技術(shù)手段，需要嚴(yán)格的管理手段。 單純采用防竄貨的技術(shù)手段和單純采用防竄貨的管理手段都是不能有效的對(duì)竄貨進(jìn)行預(yù)防和控制。 s2 W。 I) A , E9 X1 n39。 比如派市場(chǎng)監(jiān)督人員監(jiān)督市場(chǎng)銷售情況，追蹤產(chǎn)品流向，掐短竄貨苗頭。比如打電話給竄貨經(jīng)銷商 “ 劉總啊，你的貨竄到老劉那了，趁他還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)之前，把還沒(méi)有賣掉的產(chǎn)品拿回去吧。 2. 當(dāng)竄貨很嚴(yán)重時(shí)，可以利用技術(shù)手段，迅速處理和控制竄貨，防止竄貨破壞擴(kuò)大。 d4 u f1 T/ o6 ]比如，比如利用技術(shù)手段，對(duì)竄貨情況進(jìn)行調(diào)查，找到誰(shuí)在竄貨，尋找竄貨證據(jù)，掌握竄貨發(fā)生的時(shí)間、竄貨比率、對(duì)市場(chǎng)體系的破壞程度等，對(duì)其進(jìn)行處罰。 r! E+ | b. N c39。 M。有經(jīng)銷商為達(dá)到竄貨目的，會(huì)拿出一部費(fèi)用破壞技術(shù)手段，使企業(yè)建立的防竄貨體系行同虛設(shè)。比如針對(duì)企業(yè)提出的防竄貨 標(biāo)簽容易被破壞，企業(yè)可以把防竄貨標(biāo)簽做封口貼，若竄貨商破壞封口貼，就違反藥品管理法。 考慮如何防范和控制竄貨。在事發(fā)之前做好防備工作，構(gòu)建出一個(gè)立體式全方位防竄貨平臺(tái)， 減少竄貨發(fā)生的機(jī)率；二是如何控制已經(jīng)發(fā)生的竄貨以防其惡性蔓延。對(duì)于竄貨的善后，一定要從嚴(yán)處理。殺一儆百，增加對(duì)經(jīng)銷商的威懾力；當(dāng)然，企業(yè)本身做到言而有信，是給經(jīng)銷商的最好的定心丸。 由于分公司與 業(yè)務(wù) 員在不同市場(chǎng)上的竄貨原因基本相同， 對(duì)于這種情況的竄貨，可采類似的策略，而且，分公司和業(yè)務(wù)員可以通過(guò)企業(yè)制度進(jìn)行管理，更容易處理，這里不再贅述。 E3 }0 N1 |* | 3 J7 R3 F, P, X1 x* K3 i 1 一、消除竄貨產(chǎn)生的條件，掃除竄貨根源 9 | ~! |/ v9 S: qamp。 c% A2 y 竄貨的發(fā)生需要具備三個(gè)條件：竄貨主體、誘因、環(huán)境。 + amp。 b 。 ?1 G$ {7 Q9 g 2 建立好銷售體系，做好銷售通路。 6 y% C2 D! s2 R2 Y! g39。 f: S6 ^8 a+ \ ^ R 選擇好經(jīng)銷商，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理竄貨經(jīng)銷商，消除主體條件。 0 B5 S5 x z。 |. { 2) 及時(shí)發(fā)現(xiàn)和清理竄貨經(jīng)銷商，控制和穩(wěn)定市場(chǎng)，防止竄貨經(jīng)銷商對(duì)市場(chǎng)體系的進(jìn)一步破壞。但是隨著市場(chǎng)的擴(kuò)大和健全，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的控制力，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理竄貨經(jīng)銷商。 q F x( t \ 合理劃分銷售區(qū)域。清掃竄貨土壤，讓竄貨沒(méi)有寄生環(huán)境。比如：實(shí)行區(qū)域?qū)Ｙu，專門(mén)為這些區(qū)域商家 開(kāi)發(fā) 專銷產(chǎn)品，且專銷商只經(jīng)營(yíng)一種品牌產(chǎn)品，與其它經(jīng)銷商的產(chǎn)品區(qū)別開(kāi)來(lái)，使經(jīng)銷商與企業(yè)結(jié)成利益共同體，經(jīng)銷商對(duì)產(chǎn)品的熱情高，對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度也會(huì)提高，企業(yè)比較好管理；再比如，為某一產(chǎn)品開(kāi)辟一個(gè)零經(jīng)銷商區(qū)，在該區(qū)域的市場(chǎng)不設(shè)經(jīng)銷商，把該區(qū)域作為周邊各經(jīng)銷商調(diào)整和緩沖區(qū)域，允許周邊經(jīng)銷商在該區(qū)域自由競(jìng)爭(zhēng)。 D/ p+ Z, z。按不同實(shí)力規(guī)模劃分經(jīng)銷區(qū)域、下派銷售任務(wù)。 。 在制定銷售計(jì)劃時(shí)，企業(yè) 應(yīng)確保產(chǎn)品年度總供求的平衡，年內(nèi)各時(shí)間點(diǎn)供求的平衡，計(jì)劃不超過(guò)市場(chǎng)容量，避免因市場(chǎng)變化引致供求失衡而催生竄貨。 C9 e$ Hamp。 m0 C3 a 1) 企業(yè)充分調(diào)查市場(chǎng)情況，結(jié)合企業(yè)實(shí)力，在制定銷售計(jì)劃時(shí)，使銷售計(jì)劃盡可能接近市場(chǎng)容量；定期分析各經(jīng)銷商的銷售、庫(kù)存與市場(chǎng)狀況，及時(shí)防止貨物過(guò)多與脫銷引