【正文】 色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次：提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長勢以承續(xù)設(shè)計(jì)理念：以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共 融的“文化社區(qū)”。作為億嘉廣場的“管家”，為了給一個(gè)安全的居住保障，我司將與保險(xiǎn)公司合作，為小區(qū)內(nèi)業(yè)主 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 第四節(jié) 第四節(jié) “億嘉廣場”管理模式 我們確立”億嘉廣場”的管理模式是： ●緊密圍繞“質(zhì)量、 成本雙否決”的運(yùn)作核心；提供“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的服務(wù)產(chǎn)品。 ●致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系；推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化。 我們的管理思路是： ●強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序 ●強(qiáng)調(diào)管理團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn) ●強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化 ●致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 ●致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以 及社區(qū)全員的參與意識(shí) ●致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境 擬采取的管理措施 第一節(jié) 管理方式 一、項(xiàng)目委托管理方式 凱嘉實(shí)業(yè)有限公司依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及雙方約定的管理事項(xiàng)，以契約形式全權(quán)委托海南 新海 物業(yè)綜合管理有限公司對(duì) 億嘉廣場 實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理活動(dòng)。 二、管理運(yùn)作方式 由海南新海物業(yè)綜合管理有限公司輸出服務(wù) 人力資源，對(duì) 億嘉廣場 開展物業(yè) 服務(wù) 活 動(dòng)，并高度注重物業(yè) 服務(wù) 的專業(yè)化，充分利用自身在制度、人力、設(shè)備、經(jīng)營、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)優(yōu)勢和現(xiàn)代化的 服務(wù) 手段，為 服務(wù) 工作提供專業(yè)保障，通過總體協(xié)調(diào)與管理，最 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 我司擬在 億嘉廣場 設(shè)立物業(yè)管理處，全面負(fù)責(zé)委托管理項(xiàng)目的日常管理運(yùn)作，并根據(jù)雙方約定的服務(wù)內(nèi)容和管理目標(biāo)，對(duì)治安秩序維護(hù)、消防控制、交通車輛指揮及停放、設(shè)施設(shè)備管理、清潔保潔作業(yè)服務(wù)、房屋管理、社區(qū)文化建設(shè)與綜合便民服務(wù)等內(nèi)容制定相應(yīng)內(nèi)部規(guī)章和作業(yè)流程、管理標(biāo)準(zhǔn)。 第二節(jié) 實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的保證措施 一、 管理體制和人員配備 管理架構(gòu) 我公司擬成立 億嘉廣場 物業(yè)管理處 ，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理運(yùn)作，縱向關(guān)系與內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)分別見圖示。 新海 公司總部擬挑選安排具有豐富經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的業(yè)務(wù)骨干擔(dān)任 億嘉廣場 物物業(yè)管理處 業(yè)主委員會(huì) 新成海物業(yè)公司 文昌市主管部門 小區(qū)業(yè)主 轄區(qū)派出所 房管 秩序 綜合事務(wù)部 房屋管理 機(jī)電管理 環(huán)境美化管理 治安管理 消防管理 交通車輛管理 社區(qū)文化服務(wù) 綜合服務(wù)管理 工程 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松覀儗⒃?億嘉廣場 物業(yè)管理處 配備如下管理人員： 序號(hào) 崗位 編制 /人 備注 1 管理處主任 1 負(fù)責(zé)全面的日常管理工作 2 水電工 2 負(fù)責(zé)機(jī)電維修管理工作 3 秩序員 10 負(fù)責(zé)辦公樓以及宿舍區(qū)的治安防范工作 4 保潔員 5 負(fù)責(zé)辦公區(qū)、宿舍區(qū)的保潔 5 綠化工 1 負(fù)責(zé)空中花園綠化養(yǎng)護(hù)工作 小計(jì) 19 骨干人員的素質(zhì)要求 崗位 職責(zé) 現(xiàn)具備條件（擬招聘條件） 備注 管理處 主任 全面負(fù)責(zé) 億嘉廣場 的物業(yè)管理工作。 秩序員 負(fù)責(zé) 小 區(qū)治安秩序、車輛交通、車場管理工作、消防應(yīng)急處理。 熟悉保潔作業(yè)體系、綠化作業(yè)體系。 熟悉多項(xiàng)清潔作業(yè)操作使用，具有 2年以上相關(guān)物業(yè)保潔經(jīng)驗(yàn)。 具有 3 年以上水電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn) 二、管理 處組織管理要求 負(fù)責(zé)對(duì) 億嘉廣場 實(shí)施各類專項(xiàng)管理活動(dòng)，業(yè)務(wù)方面接受海南 新海 物業(yè)綜合管理有限公司總體指導(dǎo)和監(jiān)督。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) PDCA 循環(huán)要求實(shí)施日常服務(wù) 。 合理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作。 接受凱嘉實(shí)業(yè)有限公司和公司總部的日常監(jiān)督和檢查。 第三節(jié) 工作人員的培訓(xùn) 持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作 ，是企業(yè)保持競爭力的重要手段?；鶎訂T工在某些工作上的不足，特別是服務(wù)觀念上的差距，也可以通過培訓(xùn)得到解決。 新海 物業(yè)一貫高度重視員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計(jì)劃，具體做法如下： 一、培訓(xùn)體系 二、培訓(xùn)體系描述 培訓(xùn)績效評(píng)估 培訓(xùn)需求分析 培訓(xùn)計(jì)劃 組織實(shí)施 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)考核 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 三、培訓(xùn)原則 因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。 五、培訓(xùn)內(nèi)容 觀念培訓(xùn)（針對(duì)管理管理中心全體員工） 服務(wù)觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及 新海企業(yè)文化。 崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對(duì)操作層） 基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。 年度培訓(xùn)計(jì)劃 新海 物業(yè)公司擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)，采用集中、 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 億嘉廣場物業(yè)管理處 對(duì)員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為：人均受訓(xùn) 130 課時(shí)以上，秩序員受訓(xùn)260 課時(shí)以上。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 六、培訓(xùn)方式 七、培訓(xùn)效果： 通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果，培訓(xùn)前安排測試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對(duì)員工工作業(yè)績進(jìn)行跟蹤評(píng)估。在公司里， 經(jīng)營和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡的崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。重學(xué)歷而不惟學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫戎氐?。 二、 競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵(lì)人 員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)新性管理等尤為重要。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們?cè)诹炕芾?、成本管理和?jì) 算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。 鼓勵(lì)員工通過電大、夜大和自學(xué)等方式充電 短期研修，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流等。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。 三、 以企業(yè)文化感召人，留住人 由企業(yè)價(jià)值觀、經(jīng)營 服務(wù) 理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的 新海 企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。我們堅(jiān)持定期征詢廣大員工對(duì)公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作中的不足。 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案 第一節(jié) 治安管理措施 億嘉廣場目前正在銷售階段，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于前期服務(wù)階段，工程施工、業(yè)主裝修將人流量大，人員復(fù)雜將是本項(xiàng)目前期治安重點(diǎn)管理之一 ， 我司擬對(duì)億嘉廣場 的治安防范和各方面管理措施如下： 一、 安全秩序工作專項(xiàng)管理內(nèi)容： 物業(yè)安 全秩序管理的主要內(nèi)容包括治安秩序管理、消防秩序管理以及交通秩序管理： （一）治安管理范圍： 對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人員及在區(qū)內(nèi)行為按制度進(jìn)行規(guī)范和控制。 對(duì)防護(hù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境及秩序進(jìn)行維護(hù)，保持正常的生活秩序。 消防安全知識(shí)的宣傳。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 臺(tái)風(fēng)及內(nèi)澇水浸的防范措施。 車輛 安全防范管理。 小 區(qū)重大活動(dòng)的交通車輛管理。同時(shí)要做好安全應(yīng)急預(yù)案，對(duì)于萬一出現(xiàn)的安全事故，要根據(jù)具體情況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，并采取一切有效的手段和措施，進(jìn)行處理，力爭將事故控制在萌芽狀態(tài)或最低限度減少損失。物業(yè)公司將大力進(jìn)行安全的宣傳教育，組織學(xué)習(xí)有關(guān)的法律法規(guī)，學(xué)習(xí)和借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制訂各項(xiàng)安全制度、崗位責(zé)任制和操作規(guī)程。 （二）組織落實(shí) 物業(yè)公司由主管領(lǐng)導(dǎo)掛帥，成立安全領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)安全管理工作，同時(shí)建立具體的安全管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)具體領(lǐng)導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)，建立有效的管理機(jī)制，時(shí)刻監(jiān)控和掌握 小 區(qū)內(nèi)治安安全管理動(dòng)態(tài)，維護(hù)小區(qū)正常的治安秩序。安全保衛(wèi)人員必須經(jīng)過專業(yè)的崗位培訓(xùn)，具有較高的政治素質(zhì)、體能素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 落到崗位。 （五）裝備落實(shí) 配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理設(shè)備設(shè)施，如自動(dòng)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)以及其他安全管理器材，對(duì)講機(jī)通信系統(tǒng)、警棍、防暴物 品等以增強(qiáng)安全管理的安全系數(shù)與效率。 三、 億嘉廣場 治安管理措施 （一）安全管理運(yùn)做流程 記錄 公司安全事務(wù)主管檢查、 登記 定崗值勤 應(yīng)急分隊(duì) 報(bào) 警 發(fā)現(xiàn)問題 及時(shí)處理作好日記 交公司及派出所編號(hào)存檔 緊急情況通 知主管 視 情況由應(yīng)急分隊(duì)或報(bào)轄區(qū)公安機(jī)關(guān)應(yīng)急妥善處理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮?duì)人員及物質(zhì)采取辦理出入證管理，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；經(jīng)常配合派出所做好周邊治安整治工作。對(duì)不符合進(jìn)出小區(qū)手續(xù)的物質(zhì)、車輛不予以放行，并詳細(xì)做值班記錄。 車流控制 —— 針對(duì)億嘉廣場的實(shí)際情況，合理規(guī)劃小區(qū)車輛行駛路線，實(shí)現(xiàn)人車分流、出入分流。 保安巡邏“三速”推進(jìn)，即徒步、單車、機(jī)動(dòng)車三速巡邏，統(tǒng)籌安排“三速”巡邏的時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)對(duì)“三速”巡邏進(jìn)行績效監(jiān)控； 機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“三級(jí)”調(diào)度，即實(shí)施快速推進(jìn)體系。此外，我們將進(jìn)一步密切與當(dāng)?shù)毓膊块T的聯(lián)系，積極配合派出所工作，加大治安綜合管理力度。 保持門口通道的暢通，有車輛出入時(shí)，應(yīng)快速打開伸縮門后站在門外車輛拐彎的外側(cè)，勸阻過往行人注意安全，暫停避讓，保證領(lǐng) 導(dǎo)車輛順利通行，并實(shí)施禮儀。當(dāng)與秩序員相距一至二米時(shí)，請(qǐng)其止步出示證件，待來訪遞過證件后，秩序員應(yīng)仔細(xì)查驗(yàn)：先看證件封面，再翻看內(nèi)側(cè)姓名、單位，對(duì)照片與其相貌是否相符，鋼印上的單位與簽發(fā)證件單位是否相符，有效日期是否已過時(shí)。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 當(dāng)有外來車輛駛進(jìn)門口時(shí)，值勤秩序員應(yīng)立正站在汽車的側(cè)前方，面向汽車，將右手臂向前平伸，五指并攏，指尖向上，掌心朝向汽車，左手隨后向前抬起，置于右手下方，微微彎曲，掌心朝上讓其停車一側(cè)，連續(xù)擺動(dòng)數(shù)次，示意靠邊停車，待車停穩(wěn)后，實(shí)施檢查驗(yàn)證。 （ 2）對(duì)于形跡可疑的人進(jìn)行證件檢查，必要時(shí)檢查其所帶物品。 （ 4）制止本小區(qū)范圍內(nèi)的打架斗毆、糾紛爭吵事件。 （ 6）發(fā)現(xiàn)重大可疑情況，要立即向總值班室或值班隊(duì)長匯報(bào)，并立刻前去現(xiàn)場處理、維護(hù)，同時(shí)與各值勤點(diǎn)聯(lián)系。 （ 8）每日做好全小區(qū)巡視，特別是重點(diǎn)部位的管理登記，對(duì)重大問題要及時(shí)匯報(bào)。 巡防辦法： 每 3 小時(shí)至少對(duì)整個(gè)小區(qū)所轄范圍內(nèi)巡查一遍。 （ 1）巡防力度： 采取定線及不定點(diǎn)相結(jié)合的巡邏線路進(jìn)行巡邏。定線巡邏由巡防人員由 A 點(diǎn)出發(fā)到 B 點(diǎn)，然后，再由 B 點(diǎn)沿原路返回 A 點(diǎn)，依據(jù) 順線和逆線巡邏。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 自由選定巡邏路線，往返曲折地進(jìn)行巡邏。 定線與不定點(diǎn)相結(jié)合巡邏，按定線巡邏與不定點(diǎn)巡防交叉進(jìn)行。 （ 2）采取點(diǎn)與線結(jié)合的巡防力度： 所謂點(diǎn)，就是在巡邏范圍內(nèi)的重點(diǎn)，要害部位或容易出現(xiàn)問題的薄弱環(huán)節(jié)，確定專門力量警戒、保護(hù)，或在小范圍內(nèi)采取巡回的方法，有重點(diǎn)地巡查、警戒。 （ 3）保安巡邏應(yīng)注意的事項(xiàng)： 根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，結(jié)合高層住宅區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，為提高保安巡邏的效果和質(zhì)量，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題： ① 時(shí)空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理。 ② 要經(jīng)常結(jié)合敵情和治安方面的新動(dòng)向，研究一個(gè)時(shí)期巡邏應(yīng)注意和加 強(qiáng)的方面，并及時(shí)調(diào)整力量和巡邏方法。 第二節(jié) 消防安全管理措施 億嘉廣場 的防火工作，主要是保證消防設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行正常。我們的做法是，首先熟悉和掌握本區(qū)域的地形地貌，物業(yè) 和消防設(shè)施平面布置，加強(qiáng)和貫徹國家及海南省消防部門的消防法規(guī)，加 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 一、我們的具體要求是： 貫徹落實(shí)國家和海南省、文昌市消防部門有關(guān)消防法規(guī)法令，做到以預(yù)防為主，防消結(jié)合。 以管理處秩序隊(duì)為主組建小區(qū)義務(wù)消防隊(duì)，秩序隊(duì)負(fù)責(zé)控制檢查滅火及演練管理，管理處負(fù)責(zé)監(jiān)控火災(zāi)報(bào)警控制及協(xié)調(diào)工程技術(shù)部門維修保養(yǎng)工作。 值班人員必須熟悉火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的報(bào)警信號(hào)和各火災(zāi)監(jiān)測點(diǎn)之間對(duì)應(yīng)信號(hào)和安排。 ■任何人未經(jīng)消防部門批準(zhǔn)不得擅自拆改、移動(dòng)消防設(shè)施，更不得在消防設(shè)施前堆放物品或設(shè)置障礙從而影響臨警狀態(tài)下的使用。定期深入各樓層巡視消防設(shè)施的完好和防火安全情況，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)糾正火災(zāi)隱患。 經(jīng)常宣傳貫徹以預(yù)防為主，防消結(jié)合的方針，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)所有人員的消防知識(shí)的宣傳，提高防火意識(shí)。 嚴(yán)禁在小區(qū)燃燒廢物等。 小區(qū)內(nèi)動(dòng)火及電焊必須經(jīng)管理處同意，并注意安全，在使用時(shí)必須有人看護(hù)，監(jiān)督工作由秩序員員實(shí)施。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 56 頁 中