【正文】 （五）消殺工作的管理與檢查 消殺工作前，保潔主管必須詳盡地告訴作業(yè)人員應(yīng)注意的安全事項(xiàng)。 噴殺操作要點(diǎn)： □ 穿戴好防護(hù)衣帽； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 32 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 宣傳欄、開關(guān)、滅火器（箱） 外表光亮、目視無明顯灰塵、亂張貼現(xiàn)象 每天清抹 1 次 休閑小品 外表光亮、目視無明顯灰塵、亂張貼現(xiàn)象 每天清潔 1 次，不定期進(jìn)行保潔 工具、藥品擺放 藥劑、物品外表干凈、無污跡，能按指定位置擺放，保持道路通暢，未給為主帶來干攏 儀容儀表 按規(guī)定著裝、衣冠整潔，佩戴整齊，精神飽滿，勤理個(gè)人衛(wèi)生，不蓬頭散發(fā) 工作紀(jì)律 按時(shí)上下班、無遲到早退現(xiàn)象，上班時(shí)間不會(huì)客，不做與本職工作無關(guān)之事 服務(wù)態(tài)度 舉止文、熱情、有禮，愛崗敬 業(yè)，人勤手快，按時(shí)保量完成任務(wù) 三、責(zé)任區(qū)及人員定崗定編。派工單的處理與跟進(jìn)流程按委托維修規(guī)定進(jìn)行。 我公司工程部總工程師根據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)履行情況 ，檢查設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢查運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對(duì)發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填寫報(bào)告，物業(yè)公司工程部經(jīng)理監(jiān)督整改情況。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 質(zhì)量直接影響著居住秩序。建立巡查養(yǎng)護(hù)制度，由房管員每日 1 次次對(duì)小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)巡查，巡查范圍包括屋頂（面）、電梯、樓梯及扶手、走廊、外墻、道路、車場(chǎng)、圍墻、公共門窗、設(shè)備機(jī)房、門廳、化糞池、其他配套設(shè)施及環(huán)境巡視；對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)的需進(jìn)行維護(hù)的，由管理處 及時(shí)組織相關(guān)施工部門進(jìn)行維護(hù)；對(duì)環(huán)境問題及時(shí)協(xié)調(diào)處理和整改。 （ 3） 視事故發(fā)生情況撥打“ 120”送重傷員到醫(yī)院搶救，并報(bào)公司總部及轄區(qū)派出所等相關(guān)部門進(jìn)行處理。在對(duì) 億嘉廣場(chǎng) 實(shí)地勘察和分析的基礎(chǔ)上，我司擬采取以下車輛管理辦法： 車輛管理措施 （ 1） 門崗進(jìn)入實(shí)行人車分流管理。 ■三級(jí)檢查由公司安全主管與管理處實(shí)施，每季度由公司安全主管會(huì)同管理處主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)區(qū)內(nèi)進(jìn)行重點(diǎn)檢查 1 次及抽查，每季度不少于一次檢查。 經(jīng)常宣傳貫徹以預(yù)防為主，防消結(jié)合的方針，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)所有人員的消防知識(shí)的宣傳，提高防火意識(shí)。 ② 要經(jīng)常結(jié)合敵情和治安方面的新動(dòng)向，研究一個(gè)時(shí)期巡邏應(yīng)注意和加 強(qiáng)的方面，并及時(shí)調(diào)整力量和巡邏方法。 （ 8）每日做好全小區(qū)巡視，特別是重點(diǎn)部位的管理登記，對(duì)重大問題要及時(shí)匯報(bào)。 保安巡邏“三速”推進(jìn)，即徒步、單車、機(jī)動(dòng)車三速巡邏，統(tǒng)籌安排“三速”巡邏的時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)對(duì)“三速”巡邏進(jìn)行績效監(jiān)控； 機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“三級(jí)”調(diào)度，即實(shí)施快速推進(jìn)體系。 （二）組織落實(shí) 物業(yè)公司由主管領(lǐng)導(dǎo)掛帥，成立安全領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)安全管理工作，同時(shí)建立具體的安全管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)具體領(lǐng)導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)，建立有效的管理機(jī)制，時(shí)刻監(jiān)控和掌握 小 區(qū)內(nèi)治安安全管理動(dòng)態(tài)，維護(hù)小區(qū)正常的治安秩序。 對(duì)防護(hù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境及秩序進(jìn)行維護(hù)，保持正常的生活秩序。重學(xué)歷而不惟學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫戎氐?。 新海 物業(yè)一貫高度重視員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計(jì)劃，具體做法如下： 一、培訓(xùn)體系 二、培訓(xùn)體系描述 培訓(xùn)績效評(píng)估 培訓(xùn)需求分析 培訓(xùn)計(jì)劃 組織實(shí)施 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)考核 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 熟悉保潔作業(yè)體系、綠化作業(yè)體系。 ●致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系；推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化。此外，我們還將借鑒業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施“服務(wù)報(bào)告制度”，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及治安秩序、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。 該項(xiàng)目是凱嘉實(shí)業(yè)有限公司重點(diǎn)開發(fā)和建設(shè)的樓盤。 為應(yīng)對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭，做強(qiáng) 新海 ，公司于 2020 年開始實(shí)施異地“二次創(chuàng)業(yè)”拓展戰(zhàn)略，其中在海南、廣西先后注冊(cè)成立了“柳州分公司”、“南寧分公司”、“桂林分公司”、“玉林分公司”、“北海分公司”、 “?？诜止尽?、“廣柳公司”、“三亞分公司”等 9家分支機(jī)構(gòu)。陸續(xù)成功接管了玉林市華商國際“億嘉廣場(chǎng)”總占地面積為 平方米，總建筑面積為 22671平方米，綠化面積達(dá) 70%，一至三層的商鋪裙樓 、五層以上為住宅和大面積的空中花園所組成，電梯 9臺(tái)（ 4臺(tái)住宅客梯和 5臺(tái)商業(yè)扶梯），有車位近 100個(gè)。 二、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化 服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。 在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對(duì)“億嘉廣場(chǎng)”的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。 保潔員 負(fù)責(zé)常規(guī)保潔、公共防疫操作。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 貫徹員工培訓(xùn)原則，堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng)，切實(shí)達(dá)到培訓(xùn)效果； 在管理骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作； 通過培訓(xùn)制度和運(yùn) 行機(jī)制的確定，使員工培訓(xùn)成為管理中心整個(gè)工作的必備環(huán)節(jié)，避免流于形式； 注重課程開發(fā)教材選定，解決培訓(xùn)深度和特色問題； 加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績效評(píng)估和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中做出了明確的規(guī)定，并通過量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和積極主動(dòng)投入的工作態(tài)度。 （二）消防安全管理范圍： 預(yù)防和控制火災(zāi)的發(fā)生。 （三）人員落實(shí) 物業(yè)公司的 主要領(lǐng)導(dǎo)兼任安全小組組長，把安全管理工作提到日常的議事日程，選派得力的干部出任管理處主任，配備高素質(zhì)的安全保衛(wèi)人員。第一梯隊(duì)的快速分隊(duì)裝備電動(dòng)巡邏車，隨時(shí)聽候調(diào)遣，在報(bào)警 4 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；第二梯 隊(duì)的快速支援分隊(duì)在緊急狀況下隨時(shí)召集，對(duì)第一梯隊(duì)及時(shí)支援；在確實(shí)需要緊急增援的情況下，由公司秩序部調(diào)度公司治安隊(duì)實(shí)施緊急增援。 （ 9）監(jiān)管消防設(shè)備設(shè)施，及時(shí)對(duì)火險(xiǎn)存在隱患問題，要立即報(bào)告上級(jí)，并采取適當(dāng)措施。 ③ 要經(jīng)常教育巡邏人員增強(qiáng)敵情觀念，要求每個(gè)巡邏人員在具體巡邏中全神貫注，細(xì)心觀察，不忽視一點(diǎn)可疑跡象，不放過任何應(yīng)該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點(diǎn)，以及不正常的煙氣、火光等。 嚴(yán)禁亂拉亂接臨時(shí)用電線路。 消防應(yīng)急處理程序 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，值班領(lǐng)導(dǎo)任臨時(shí)指揮，負(fù)責(zé)滅火的協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)、指揮、組織實(shí)施等工作；治安門崗位值班人員負(fù)責(zé)人員疏散疏導(dǎo)、警戒工作；義務(wù)消防人員負(fù)責(zé)滅火工 作，水電維修人員負(fù)責(zé)對(duì)水電的控制和應(yīng)急使用，其他工種人員負(fù)責(zé)救火滅火及救援任務(wù)；值班人員負(fù)責(zé)與各方面的聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)，并用對(duì)講機(jī)與公司客戶服務(wù)中心聯(lián)系調(diào)動(dòng)周邊區(qū)域的公司治安人員協(xié)助，確保將火災(zāi)消滅于萌芽狀態(tài)。 （ 2） 在地下停車場(chǎng)設(shè)立明顯的導(dǎo)向標(biāo)志，使行人與車輛流向明確，避免車道發(fā)生堵 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松⑿纬煞课菥S修方案報(bào)凱嘉實(shí)業(yè)有限公司審核后按計(jì)劃實(shí)施。為此， 海南 新海 物業(yè)綜合管理有限公司將嚴(yán)格按照 ISO9001:2020質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行高質(zhì)高效的定期維護(hù)保養(yǎng)，嚴(yán)格按照各類應(yīng)急處理方案處理機(jī)電設(shè)施設(shè)備的突發(fā)事故。 五、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)，機(jī)電主管負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)維護(hù)保養(yǎng)工作。 七、設(shè)備故障及事故 凡因違反規(guī)程、操作使用不當(dāng)或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到一定時(shí)間或造成損失的，稱為設(shè)備事故。 由公司安排區(qū)域項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)保潔業(yè)務(wù)的工作協(xié)調(diào)開展。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) □ 將噴殺藥品按要求進(jìn)行稀釋注入噴霧器里； □ 對(duì)上述區(qū)域進(jìn)行噴殺。 保潔主管應(yīng)每次檢查消殺工作的進(jìn)行情況并將情況記錄于每天工作日記中。 抽檢各樓層無明顯鼠跡，用布粉檢查老鼠密度，不超過 1%，室外鼠洞每 2 千平方米不超過 1 個(gè)。 消殺方式：以噴藥觸殺為主。 每天清潔至少 2 次 不銹鋼飾品 光亮、無明顯灰塵、水印 每月清潔 3，上油 1次 公共門窗 窗、門面干凈、無明顯手印，邊框無明顯灰塵 保潔每周 1 次， 垃圾桶 垃圾清運(yùn)及時(shí)，桶內(nèi)垃圾不露出桶外，垃圾存放不超過桶高的 2/3，外殼無明顯灰塵、污跡，周邊無垃圾散落、無積水現(xiàn)象 每天至少清理 1 次，垃圾外運(yùn)日產(chǎn)日清 綠化帶 保持干凈，無明顯枯葉、白色污染物 每天清理 1 次，每月進(jìn)行衛(wèi)生大掃除 1 次 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松蓪Ｈ送瓿傻奶囟üぷ鳌? 設(shè)備運(yùn)行操作人員按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程，對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作和檢查，做到運(yùn)行記錄和值班記錄，認(rèn)真做好交接班。 第五節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理措施 億嘉廣場(chǎng) 配套設(shè)施完善，是一個(gè)集商業(yè)、居住為一體的綜合居住小區(qū)，設(shè)施設(shè)備管理的 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 億嘉廣場(chǎng) 屬啟用階段，因此管理處將擬定計(jì)劃后，由房管技術(shù)員每半年定期組織 1 次對(duì)各房屋主體結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行巡檢，分析建筑結(jié)構(gòu)情況，以保證房屋安全使用。 （ 2） 管理處主任或協(xié)管員接到警報(bào)后應(yīng)立即迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)參加搶救，調(diào)遣人員維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序、交通秩序。 第三節(jié) 交通車輛管理措施 一、車輛管理措施 為了搞好 億嘉廣場(chǎng) 物業(yè)管理處的日常管理工作，維護(hù)交通秩序和保障車輛的安全，發(fā)揮車輛管理的作用，使停車交通秩序井然，不發(fā)生交通堵塞，不發(fā)生車輛被盜、損 壞。 ■二級(jí)檢查由管理處組織實(shí)施，管理處每月或半月組織秩序部及工程人員對(duì)其部門消防管理范圍、消防設(shè)備物資進(jìn)行一次檢查，消除火災(zāi)隱患及落實(shí)整改，每月向公司總部匯報(bào)一次消防安全情況。 ■ 制訂消防的防范措施，保證小區(qū)內(nèi)消防安全： 確 保疏散樓梯和通道有明顯標(biāo)志，道口暢通，不堆放雜物和貨物，一旦發(fā)現(xiàn)立即清除。要恰當(dāng)使用人力，明確巡邏的重點(diǎn)時(shí)間、重點(diǎn)部位，安排好線路和時(shí)間，做到在時(shí)空上不斷檔，使整個(gè)保護(hù)目標(biāo)始終置于巡邏人員控制之下。 （ 7）監(jiān)管好小區(qū)范圍內(nèi)的車輛，防止撬、盜車事件 的發(fā)生，及交通事故的出現(xiàn)。 全面防范實(shí)施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)。通過宣傳和不斷學(xué)習(xí)，使內(nèi)部員工、業(yè)主（使用人）、來訪者共同重視安全，懂得規(guī)定和要求，自覺遵守，主動(dòng)配合，共同搞好安全管理工作。 對(duì)防護(hù)區(qū)域內(nèi)設(shè)施及物品的安全進(jìn)行巡視、檢查。物業(yè) 服務(wù) 者首先要管好人， 其次才能理好事；做事先做人，正人先正已。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)的重要環(huán)節(jié)。 熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用及日常管理服務(wù)操作 綠化工 負(fù)責(zé)技術(shù)指導(dǎo)及培訓(xùn)工作。 ●倡導(dǎo)“以客戶為中心”的流程管理思想；建立以流程為基石的客戶需求價(jià)值鏈。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來，參與社區(qū) 的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 是文城鎮(zhèn)的標(biāo)志性建筑無之一，如此優(yōu)越的配套條件，顯赫的地理位置，必然造就億嘉廣場(chǎng)在文昌市地王之地的發(fā)展?jié)摿统鞘腥司用牡貥?biāo)性價(jià)值。我公司服務(wù)的眾多物業(yè)項(xiàng)目分別被國家行政主管部門評(píng)為“省優(yōu)秀物業(yè)管理示 范小區(qū)”、“優(yōu)秀物業(yè)管理示范大廈”、“全國工業(yè)旅游示范點(diǎn)”、“衛(wèi)生達(dá)標(biāo)單位”、“治安達(dá)標(biāo)單位”、“綠化達(dá)標(biāo)單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。香港城、悉尼城、玫瑰花園、嶺南都會(huì)、南寧卷煙廠、柳州卷煙廠、燕京桂林漓泉啤酒廠、廣西花紅藥業(yè)、玉林 制藥廠、中國建行玉林分行、玉林金龍 PS 版南方生產(chǎn)基地、柳州市人大辦公樓、柳州市高級(jí)中學(xué)、柳州市第十二中學(xué)、柳州市腫瘤醫(yī)院、柳州市天天樂制藥廠、北航北海學(xué)院、海南省第一勞教所、藍(lán)島康城、祥閣深藍(lán)灣、海晟瑞景等 10 多個(gè)大型優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目，近期正在洽談位于文昌市政府旁億嘉廣場(chǎng)項(xiàng)目。小區(qū)一卡通智能系統(tǒng)和樓宇全部采用對(duì)講系統(tǒng)，停車智能化系統(tǒng)，目前是文昌區(qū)域集“低密度、高綠化率”于一體的高尚人文住宅社區(qū)。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。 我們的管理思路是： ●強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序 ●強(qiáng)調(diào)管理團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn) ●強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化 ●致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 ●致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以 及社區(qū)全員的參與意識(shí) ●致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境 擬采取的管理措施 第一節(jié) 管理方式 一、項(xiàng)目委托管理方式 凱嘉實(shí)業(yè)有限公司依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及雙方約定的管理事項(xiàng)，以契約形式全權(quán)委托海南 新海 物業(yè)綜合管理有限公司對(duì) 億嘉廣場(chǎng) 實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理活動(dòng)。 熟悉多項(xiàng)清潔作業(yè)操作使用，具有 2年以上相關(guān)物業(yè)保潔經(jīng)驗(yàn)。 三、培訓(xùn)原則 因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。 二、 競(jìng)爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵(lì)人 員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、