【正文】 的管理工作 ,其管理意義是延長房屋的使用壽命，對物業(yè)起到增值、保值作用；房屋管理要求包括巡檢管理、養(yǎng)護管理、修繕管理及技術(shù)專業(yè)化等特點，以及常規(guī)性工作的累積管理。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 5） 治安秩序員要監(jiān)督進出區(qū)域的車輛不超過 515 ㎞ /h 的速度行駛，禁止鳴笛。 （ 2） 在地下停車場設(shè)立明顯的導(dǎo)向標志，使行人與車輛流向明確，避免車道發(fā)生堵 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷦踊鹑藛T和監(jiān)護人員必須對臨時動火區(qū)的防火安全負責(zé)。 消防應(yīng)急處理程序 當發(fā)生火災(zāi)時，值班領(lǐng)導(dǎo)任臨時指揮，負責(zé)滅火的協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)、指揮、組織實施等工作；治安門崗位值班人員負責(zé)人員疏散疏導(dǎo)、警戒工作；義務(wù)消防人員負責(zé)滅火工 作，水電維修人員負責(zé)對水電的控制和應(yīng)急使用，其他工種人員負責(zé)救火滅火及救援任務(wù)；值班人員負責(zé)與各方面的聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)，并用對講機與公司客戶服務(wù)中心聯(lián)系調(diào)動周邊區(qū)域的公司治安人員協(xié)助，確保將火災(zāi)消滅于萌芽狀態(tài)。 撥打“ 119”電話報警程序 （ 1） 拿起話筒撥打“ 119”號鍵，準確講清起火單位名稱，所在位置。 嚴禁亂拉亂接臨時用電線路。 消防設(shè)備故障及 時報告并配合工程管理部門跟蹤落實維護處理。 ③ 要經(jīng)常教育巡邏人員增強敵情觀念，要求每個巡邏人員在具體巡邏中全神貫注，細心觀察，不忽視一點可疑跡象，不放過任何應(yīng)該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點，以及不正常的煙氣、火光等。這種巡邏方法有利于調(diào)動巡邏人員的積極性和主動性，且不易被他人了解，對容易發(fā)生問題的部位能納入巡邏人員的視線。 （ 9）監(jiān)管消防設(shè)備設(shè)施，及時對火險存在隱患問題，要立即報告上級，并采取適當措施。 （四）保安巡邏防范措施 小區(qū)保安措施 （ 1）實行 24 小時（分為三或四個班）監(jiān)視和巡查，防止不安全事件的發(fā)生。第一梯隊的快速分隊裝備電動巡邏車，隨時聽候調(diào)遣，在報警 4 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場；第二梯 隊的快速支援分隊在緊急狀況下隨時召集，對第一梯隊及時支援；在確實需要緊急增援的情況下，由公司秩序部調(diào)度公司治安隊實施緊急增援。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （二）確立治安重點 —— 加大對小區(qū)人流、物流、車流的有效監(jiān)控： 人流控制 —— 對來訪人員須通過門崗，與被訪當事人通話后方可進入，并進行訪問登記和離去注銷手續(xù)。 （三）人員落實 物業(yè)公司的 主要領(lǐng)導(dǎo)兼任安全小組組長，把安全管理工作提到日常的議事日程，選派得力的干部出任管理處主任，配備高素質(zhì)的安全保衛(wèi)人員。 交通秩序的維護和管理。 （二）消防安全管理范圍： 預(yù)防和控制火災(zāi)的發(fā)生。通過綜合考評，實行員工隊伍每年 10%換崗、首數(shù) 5%提薪和末數(shù) 5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)創(chuàng)新的企業(yè)精神，對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊》中做出了明確的規(guī)定，并通過量化考核辦法，不斷強調(diào)員工的進取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和積極主動投入的工作態(tài)度。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 封閉、強化培訓(xùn)，重點為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入駐后培訓(xùn)，采用定期、實操、教練式培訓(xùn)， 激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績評估，鞏固培訓(xùn)效果。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 貫徹員工培訓(xùn)原則，堅持培訓(xùn)體系不漏項，切實達到培訓(xùn)效果； 在管理骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗的專業(yè)人員負責(zé)培訓(xùn)工作； 通過培訓(xùn)制度和運 行機制的確定，使員工培訓(xùn)成為管理中心整個工作的必備環(huán)節(jié)，避免流于形式； 注重課程開發(fā)教材選定，解決培訓(xùn)深度和特色問題； 加強流程中的培訓(xùn)績效評估和培訓(xùn)需求分析兩個薄弱環(huán)節(jié)。 負責(zé)擬定 億嘉廣場 各種管理項目的月工作計劃。 保潔員 負責(zé)常規(guī)保潔、公共防疫操作。 人員的配備 億嘉廣場 物業(yè) 服務(wù) 整體方案確定后， 服務(wù)團隊的人員配備和素質(zhì)就成了服務(wù) 好物業(yè)的決定性因素。 在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對“億嘉廣場”的特色及實際情況，我們進一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。物業(yè)服務(wù) 者 與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。 二、推廣“平等互動”的服務(wù)文化 服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。 我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)”的人居理想模式，強調(diào)由物業(yè)業(yè)服務(wù)上升到文化管理，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融和的“文化社區(qū)”的管理目標?！皟|嘉廣場”總占地面積為 平方米，總建筑面積為 22671平方米，綠化面積達 70%，一至三層的商鋪裙樓 、五層以上為住宅和大面積的空中花園所組成，電梯 9臺（ 4臺住宅客梯和 5臺商業(yè)扶梯），有車位近 100個。我們將在此基礎(chǔ)上，引進并修改后應(yīng)用于“億嘉廣場”物業(yè)項目的管理中，以此提高整體的管理服務(wù)質(zhì)量。陸續(xù)成功接管了玉林市華商國際 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 為應(yīng)對日益激烈的市場競爭，做強 新海 ，公司于 2020 年開始實施異地“二次創(chuàng)業(yè)”拓展戰(zhàn)略，其中在海南、廣西先后注冊成立了“柳州分公司”、“南寧分公司”、“桂林分公司”、“玉林分公司”、“北海分公司”、 “?？诜止尽薄ⅰ皬V柳公司”、“三亞分公司”等 9家分支機構(gòu)。包括《治安秩序管理服務(wù)質(zhì)量標準化》、《機電工程維修服務(wù)質(zhì)量標準化》、《環(huán) 境衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量標準化》、《綠化養(yǎng)護服務(wù)質(zhì)量標準化》等，目前已通過運用在住宅小區(qū)、工業(yè)園區(qū)、辦公樓、商場寫字樓等物業(yè)項目，得到委托方和業(yè)主的認可。 該項目是凱嘉實業(yè)有限公司重點開發(fā)和建設(shè)的樓盤。開展物業(yè)服務(wù)工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動參與社區(qū)建設(shè)的愿望。此外，我們還將借鑒業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗，實施“服務(wù)報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)綜合服務(wù)費的收支使用情況，以及治安秩序、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。 四、塑造“親和人文”的環(huán)境文化 現(xiàn)代信息時代的到來，業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。 ●致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系；推廣“平等互動”的服務(wù)文化。 第二節(jié) 實現(xiàn)管理目標的保證措施 一、 管理體制和人員配備 管理架構(gòu) 我公司擬成立 億嘉廣場 物業(yè)管理處 ，全面負責(zé)小區(qū)的日常管理運作，縱向關(guān)系與內(nèi)部管理機構(gòu)分別見圖示。 熟悉保潔作業(yè)體系、綠化作業(yè)體系。 合理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作。 新海 物業(yè)一貫高度重視員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計劃，具體做法如下： 一、培訓(xùn)體系 二、培訓(xùn)體系描述 培訓(xùn)績效評估 培訓(xùn)需求分析 培訓(xùn)計劃 組織實施 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)考核 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 年度培訓(xùn)計劃 新海 物業(yè)公司擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)，采用集中、 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松貙W(xué)歷而不惟學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫戎氐?。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 能下、待遇能高能低的用人機制，盤活人力資源。 對防護區(qū)域內(nèi)的環(huán)境及秩序進行維護，保持正常的生活秩序。 車輛 安全防范管理。 （二）組織落實 物業(yè)公司由主管領(lǐng)導(dǎo)掛帥，成立安全領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)安全管理工作，同時建立具體的安全管理機構(gòu)，負責(zé)具體領(lǐng)導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)，建立有效的管理機制，時刻監(jiān)控和掌握 小 區(qū)內(nèi)治安安全管理動態(tài)，維護小區(qū)正常的治安秩序。 三、 億嘉廣場 治安管理措施 （一）安全管理運做流程 記錄 公司安全事務(wù)主管檢查、 登記 定崗值勤 應(yīng)急分隊 報 警 發(fā)現(xiàn)問題 及時處理作好日記 交公司及派出所編號存檔 緊急情況通 知主管 視 情況由應(yīng)急分隊或報轄區(qū)公安機關(guān)應(yīng)急妥善處理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 保安巡邏“三速”推進，即徒步、單車、機動車三速巡邏，統(tǒng)籌安排“三速”巡邏的時間，并利用智能巡更系統(tǒng)對“三速”巡邏進行績效監(jiān)控； 機動增援進行“三級”調(diào)度，即實施快速推進體系。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 當有外來車輛駛進門口時，值勤秩序員應(yīng)立正站在汽車的側(cè)前方，面向汽車，將右手臂向前平伸，五指并攏，指尖向上，掌心朝向汽車，左手隨后向前抬起，置于右手下方，微微彎曲，掌心朝上讓其停車一側(cè)，連續(xù)擺動數(shù)次，示意靠邊停車，待車停穩(wěn)后，實施檢查驗證。 （ 8）每日做好全小區(qū)巡視，特別是重點部位的管理登記，對重大問題要及時匯報。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 自由選定巡邏路線，往返曲折地進行巡邏。 ② 要經(jīng)常結(jié)合敵情和治安方面的新動向，研究一個時期巡邏應(yīng)注意和加 強的方面，并及時調(diào)整力量和巡邏方法。 以管理處秩序隊為主組建小區(qū)義務(wù)消防隊，秩序隊負責(zé)控制檢查滅火及演練管理，管理處負責(zé)監(jiān)控火災(zāi)報警控制及協(xié)調(diào)工程技術(shù)部門維修保養(yǎng)工作。 經(jīng)常宣傳貫徹以預(yù)防為主，防消結(jié)合的方針，加強小區(qū)內(nèi)所有人員的消防知識的宣傳，提高防火意識。 （ 6） 消防值班員應(yīng)密切關(guān)注滅火動態(tài)，保持現(xiàn)場的聯(lián)絡(luò)暢通，及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。 ■三級檢查由公司安全主管與管理處實施，每季度由公司安全主管會同管理處主要領(lǐng)導(dǎo)對區(qū)內(nèi)進行重點檢查 1 次及抽查，每季度不少于一次檢查。 動火作業(yè)人員必須持 證上崗，作業(yè)完畢后，動火人員和監(jiān)護人員必須認真檢查，臨時動火區(qū)域是否有火災(zāi)萌發(fā)的可能。在對 億嘉廣場 實地勘察和分析的基礎(chǔ)上，我司擬采取以下車輛管理辦法： 車輛管理措施 （ 1） 門崗進入實行人車分流管理。 （ 4） 當接到交通事故救助時，應(yīng)注重時效性靈活運用應(yīng)急措施進行處理。 （ 3） 視事故發(fā)生情況撥打“ 120”送重傷員到醫(yī)院搶救，并報公司總部及轄區(qū)派出所等相關(guān)部門進行處理。 （ 4） 車輛停放保持整齊有序，其他臨時車位由巡邏秩序員負責(zé)，對違章停放的車輛采取相應(yīng)措施進行糾正。建立巡查養(yǎng)護制度，由房管員每日 1 次次對小區(qū)進行系統(tǒng)巡查，巡查范圍包括屋頂（面）、電梯、樓梯及扶手、走廊、外墻、道路、車場、圍墻、公共門窗、設(shè)備機房、門廳、化糞池、其他配套設(shè)施及環(huán)境巡視；對巡查發(fā)現(xiàn)的需進行維護的，由管理處 及時組織相關(guān)施工部門進行維護；對環(huán)境問題及時協(xié)調(diào)處理和整改。 五、白蟻防治 物業(yè)管理工作將白蟻防治列入房屋管理的重要日程；通過培訓(xùn)、掌握白蟻活動規(guī)律、生存條件及防治的基本知識和技巧；采取有效措施進行防治和殺滅。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 質(zhì)量直接影響著居住秩序。為了保障系統(tǒng)供電的連續(xù)性， 新海 物業(yè)管理公司將根據(jù) 億嘉廣場 用電性質(zhì)和特點，配備相應(yīng)技術(shù)人員，制定行之有效的運行管理制度和維護保養(yǎng)方案，確保供配電系統(tǒng)的正常運行。 我公司工程部總工程師根據(jù)運行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運行操作人員崗位職責(zé)履行情況 ，檢查設(shè)備運行安全性、合理性、經(jīng)濟性，檢查運行記錄、維修保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細填寫報告，物業(yè)公司工程部經(jīng)理監(jiān)督整改情況。 計劃維修是指在設(shè)施設(shè)備沒有發(fā)生問題前，對其劣化和缺陷部件進行預(yù)先維護和修理。派工單的處理與跟進流程按委托維修規(guī)定進行。費用的預(yù)算和決算是按年度進行的，所以通過物業(yè)公司年度預(yù)算后，報委托方審核和批準 ，還須經(jīng)審計部門的審計后方能執(zhí)行。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 宣傳欄、開關(guān)、滅火器（箱） 外表光亮、目視無明顯灰塵、亂張貼現(xiàn)象 每天清抹 1 次 休閑小品 外表光亮、目視無明顯灰塵、亂張貼現(xiàn)象 每天清潔 1 次，不定期進行保潔 工具、藥品擺放 藥劑、物品外表干凈、無污跡，能按指定位置擺放，保持道路通暢，未給為主帶來干攏 儀容儀表 按規(guī)定著裝、衣冠整潔，佩戴整齊，精神飽滿，勤理個人衛(wèi)生，不蓬頭散發(fā) 工作紀律 按時上下班、無遲到早退現(xiàn)象，上班時間不會客，不做與本職工作無關(guān)之事 服務(wù)態(tài)度 舉止文、熱情、有禮，愛崗敬 業(yè)，人勤手快，按時保量完成任務(wù) 三、責(zé)任區(qū)及人員定崗定編。 污染控制 物業(yè)公司對可能出現(xiàn)的污染源（化糞池溢出、車輛漏油、大風(fēng)大雨天氣產(chǎn)生的灰塵及積水、生活垃圾的處理及四害的消殺）采取有效的控制。 噴殺操作要點： □ 穿戴好防護衣帽； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 滅鼠區(qū)域投放鉺料應(yīng)注意事項： □ 先放一張寫有“滅鼠專用”的紙片； □ 將鼠藥成堆放在紙片上； □ 盡量放在隱蔽處或角落； □ 禁止成片或隨意撒放。 （五）消殺工作的管理與檢查 消殺工作前，保潔主管必須詳盡地告訴作業(yè)人員應(yīng)注意的