【正文】 、家居建材店和專業(yè)店等；根據(jù)規(guī)模，我們會把相對更小的主力店稱之為次主力店，如院線、溜冰場、游樂園、電信、銀行等配套店。然而，這些都是表層的價值，主力店最真實也最根本的價值在于提升整體物業(yè)價值。這就是為什么開發(fā)商愿意以低價將大面積商鋪租給主力店，中小租戶愿意在主力店簽訂后入駐的原因。而且，主力店處于強(qiáng)勢地位，往往會要求好的位置和資源，對拔高中小租戶的租金造成負(fù)面影響。此外，主力店品牌門類齊全，對其他的品牌沖擊明顯，影響租戶業(yè)績提高。主力店招商就像擺在天平一頭的砝碼，它既要有足夠的分量，又不能破壞體系微妙的平衡?！　∈紫缺仨毚_定項目的定位，是屬于高端綜合性購物中心，還是親民大眾型的購物廣場。　　其次，明確各種業(yè)態(tài)的構(gòu)成比例。在一些規(guī)模較大的綜合項目中，甚至?xí)尤胛幕w驗的元素，比如萬達(dá)廣場的第四代產(chǎn)品，考慮到了項目交流、展示等方面的需求。由于項目類型不同，主力店的規(guī)模很難用一個精確的數(shù)字界定。華潤萬象城項目的經(jīng)驗是主力店的面積占比為整個商場的15%～30%，盡量不超過30%。這種“多重主力店”和“次主力店化”的主力店招商模式，對商業(yè)項目的貢獻(xiàn)更多，同時對于商業(yè)項目運(yùn)作的專業(yè)程度提出的要求也更高。在樓層的選擇上，主力店一定要豎向切割，讓它跨越很多層，帶動垂直人流的運(yùn)動。從百貨自身經(jīng)營方便的角度來講，每一層的適用面積是4000～5000平方米，便于管理，效率最高。也就是說，對中小租戶最容易產(chǎn)生租金溢價的位置，都應(yīng)該盡可能保留。所以，如果有兩家主力店，則多呈“啞鈴形”布局，或者將其中一家主力店安排在頂層，拉動客流向上。主力店的租金常常是小店鋪的1/3甚至1/10：沃爾瑪租萬達(dá)商業(yè)廣場，租金每平方米每天1元左右?！　⊥瑫r，在其他諸如立面裝飾、廣告位、車位、通道甚至稅收等細(xì)節(jié)問題上，主力商家還會有一些很苛刻的要求，要滿足這些要求，開發(fā)商往往要犧牲巨大的贏利空間。主力店商家有自身的拓展規(guī)劃，比如伊勢丹、華堂商場、君太百貨、太平洋商場等日式百貨，對中西部的拓展持相對保守的態(tài)度，開發(fā)商提供的條件再好，也可能不考慮設(shè)店。此外，主力店對項目有些硬件的規(guī)定，也會影響他們的入駐決定?！　∷?，出于對租金總回報最優(yōu)的考慮，開發(fā)商在主力店預(yù)留時，應(yīng)該有一定兼容性，以便和同等定位的主力店進(jìn)行廣泛接觸，多個同類同等級租戶一起談判。主力店招商中，面積、位置、租金等要求都可以嘗試著接受，但底線是不能影響整個商場的業(yè)態(tài)規(guī)劃。主力店最重要的功能之一就是集客，但是這種集聚的能力必須能與其他租戶分享。這對實現(xiàn)物業(yè)整體價值的提升是非常不利的?！　≡谂c百貨簽約前，萬象城就把雙方擁有品牌的資源進(jìn)行了分配，并通過合同附件的形式確立下來，避免日后的沖突。當(dāng)然，互補(bǔ)也意味著商場需要放棄一些業(yè)種的經(jīng)營。在與主力店的溝通中，必須守住主力店業(yè)種、品牌和整個商場業(yè)態(tài)布局不沖突的底線。因為主力店招商，醉翁之意不在酒，在乎的是對提升物業(yè)價值的期許。對于零售企業(yè)，商圈是指來商家的顧客的居住范圍，或商家能夠吸引顧客的范圍。主要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高，每個顧客的平均購貨額也最高，顧客的集中度也較高；次要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少，顧客也較為分散；邊緣商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當(dāng)少，且非常分散。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面的人流量。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費，就不算對面的人流量十四、什么叫平效？平效（單位面積銷售額）。十六、什么叫折扣店？什么叫特賣場？折扣店是店鋪裝修簡單，提供有限服務(wù)，商品價格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。特賣場以特價商品為主的零售業(yè)態(tài)十七、什么叫商業(yè)管理？對于購物中心開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。如果購物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。十八、不同商業(yè)地產(chǎn)的選址要求 無論是零售商選址開店，還是地產(chǎn)商選址搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，選址的實質(zhì)都是對商業(yè)經(jīng)營場所的價值判斷。其原因，是土地的商業(yè)用途劃分不由開發(fā)商決定，再加上前些年土地供應(yīng)緊張，開發(fā)商拿地的壓力，使其很難再注重土地商用價值的評判。以下就兩者在價值評判中的幾個不同點談?wù)勛约旱目捶ā?一．看場所的視點不同更具體地說，零售商以自己店鋪所處場所為視點，判斷商圈及立地條件是否滿足開店的要求。前者是由小向大看，即由場所看商圈；后者是由大向小看，即由商圈看場所。 二．對顧客類型劃分的標(biāo)準(zhǔn)不同但是，兩者對顧客類型的劃分卻有如下的不同。 零售商面對的是某一類消費群體的某種特定需求。例如，時裝店要依據(jù)顧客的年齡段、工作性質(zhì)、工資收入、生活方式等從不同角度進(jìn)行詳細(xì)縱向分類。例如，高收入中年女性購買服裝去百貨店、一般家庭婦女購買服裝去綜合超市、年輕女孩購買服裝去時裝店等。由此，為確立招商目標(biāo)、制定租金價位提供依據(jù)。 三．對場所的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)使用目的不同 零售商利用此數(shù)據(jù)的目的是進(jìn)行營業(yè)額預(yù)測。對于剛剛起步的新區(qū)建設(shè)，用此數(shù)據(jù)與最低端商業(yè)活動得以成立的最低要求進(jìn)行比較，直接就可以判斷項目的可行與否。 四．對商圈未來發(fā)展方向的期望不同因為，每一個成熟的店鋪都需要一個穩(wěn)定的消費群體，商圈同質(zhì)化擴(kuò)大意味著適宜自己的顧客增加。地產(chǎn)商不僅希望未來商圈擴(kuò)大，同時希望商圈質(zhì)的提高。對一般的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說，建設(shè)周期一年，35年收回建筑投資，接下來就是業(yè)態(tài)調(diào)整。電視廣告以電視廣播作媒介，以視覺形象和聽覺形象結(jié)合的形式來傳遞產(chǎn)品或勞務(wù)信息的廣告。以廣播作媒介，通過語言和音響效果等聽覺訴求方式來傳遞產(chǎn)品或勞務(wù)信息的廣告。mail,譯為“直郵郵件”、“廣告信函”、“直接郵寄函件”等、是指具有個人資訊的功能，通過DN的媒體進(jìn)行寄遞、創(chuàng)造顧客的一種方式，簡單理解就是一種廣告宣傳的手段。新聞廣告直接以新聞名義實施廣告的行為。內(nèi)刊廣告報刊**中附加的部分廣告，發(fā)行量不一定與其刊物等同。 夾報是憑借報紙現(xiàn)有的發(fā)行網(wǎng)，以隨報夾送的方式進(jìn)行宣傳以達(dá)到銷售商品及推銷服務(wù)目的的一種廣告形式。事件廣告策劃制造與項目相關(guān)的轟動性事件，可引發(fā)公眾輿論的廣告形式。樣板房指用于直觀體現(xiàn)產(chǎn)品功能配置、布局設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)的展示房。名人秀邀請行業(yè)精英或者有社會新聞效應(yīng)的名人聚集，以酒會或其他主題性聚會的形式開展活動，活動特色就是規(guī)模相對較小，以小眾群體為主，但影響力可以相當(dāng)大。 演出以娛樂的方式為觀眾提供舞蹈、歌唱、相聲等多種形式的表演，活動特色就是形式規(guī)?？梢远嘧?，接受的觀眾層面也較廣，活動好處是豐富多彩、熱鬧喜慶。運(yùn)動會屬于主題性活動的一種，主要是針對“健康、陽光”等主題展開，組織各類型例如農(nóng)運(yùn)會、水上運(yùn)動會等，活動特色就是可參與感強(qiáng)，同時帶出健康的信息。 業(yè)主聯(lián)誼會因應(yīng)不同的節(jié)日、項目的階段需求組織針對樓盤業(yè)主這個特定群體做的面對面的推廣活動，例如中秋聯(lián)誼會，業(yè)主春游會等，定期向業(yè)主傳遞相應(yīng)的樓盤信息，增強(qiáng)他們購買的信心，鼓勵他們帶朋友參加，并帶來新的成交。 開放日樓盤的某特色部分向公眾開放的特定時間，例如新板房開放日、會所開放日等，讓購買者提前體驗居住的感受，加強(qiáng)購買的信心。 簽約儀式活動組織時間多為商場招商的早期或者中期，在物業(yè)擁有一個或多個可帶動性的大商家或者一定數(shù)量商家進(jìn)入的情況下，通過簽約儀式帶動更多的商家進(jìn)入商場。 新聞發(fā)布會策劃轟動性事件前或為澄清負(fù)面信息而組織新聞媒體召開的會議，會議的主題明確，一般通過發(fā)言人講話和提供新聞稿的形式發(fā)布信息，會議一般隆重而簡單，但最主要的是其后面產(chǎn)生的新聞價值和傳播效應(yīng)。活動以推廣新產(chǎn)品為目標(biāo)，可以配以其他例如演出、小型party等豐富其內(nèi)容。大中型菜市場類建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口紅線轉(zhuǎn)彎起點處不應(yīng)小于70m。商店建筑不宜設(shè)在有甲、乙類火災(zāi)危險性廠房、倉庫和易燃、可燃材料堆場附近；如因用地條件所限，其安全距離應(yīng)符合防火規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。大中型商店基地內(nèi)，在建筑物背面或側(cè)面，應(yīng)設(shè)置凈寬度不小于4m的運(yùn)輸?shù)缆?。新建大中型商店建筑的主要出入口前，按?dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求，應(yīng)留有適當(dāng)集散場地。二、不同商業(yè)業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積、規(guī)模與場地、樓層的要求商店建筑的規(guī)模，根據(jù)其使用類別、建筑面積分為大、中、小型，百貨商店、商場建筑面積（m2） 菜市場類建筑面積（m2） 專業(yè)商店建筑（m2）大型 15000 6000 5000中型 3000～15000 1200～6000 1000～5000小型 3000 1200 1000三、中庭的規(guī)劃要求中庭也叫內(nèi)院，在多層和高層建筑中也叫天井，其主要是對采光的要求，滿足建筑底層有日照四、通道的規(guī)劃要求外廊式（布置單面房）—— 內(nèi)廊式（雙面房）—— 最遠(yuǎn)的房間到廁所的距離應(yīng)小于50米超過50平方米或60人以上的房間應(yīng)有兩個出口，兩出口間距5米以上一建筑兩端頭設(shè)置疏散樓梯時，房間到樓梯的距離在40米以內(nèi)一建筑單側(cè)設(shè)置一部疏散樓梯時，最遠(yuǎn)的房間到樓梯的距離在22米內(nèi)一房間內(nèi)一角設(shè)置有樓梯時，房間對角線的距離在40米以內(nèi)五、電梯的配比要求大型商店營業(yè)部分層數(shù)為四層及四層以上時，宜設(shè)乘客電梯或自動扶梯；商店的多層倉庫可按規(guī)模設(shè)置載貨電梯或電動提升機(jī)、輸送機(jī)。；二、自動扶梯上下兩端水平部分3m范圍內(nèi)不得兼作它用；三、當(dāng)只設(shè)單向自動扶梯時，附近應(yīng)設(shè)置相配伍的樓梯。城市公共停車場總面積 F=A*n*aF——停車場所需面積 A——城市規(guī)劃期末的汽車總數(shù)n——使用停車場的汽車百分?jǐn)?shù) a每輛汽車所占用的面積,其中：機(jī)動車停車場的用地為80%——90% 自行車停車場的用地為10%——20%七、燈光照明的要求照明除滿足視覺功能外，還應(yīng)強(qiáng)調(diào)藝術(shù)效果照明數(shù)量按工作精細(xì)度分級照明質(zhì)量：高壓配電網(wǎng)架宜按遠(yuǎn)期規(guī)劃一次建成，一般應(yīng)在二十年內(nèi)保持不變。高壓配電網(wǎng)中每一主干線路和配電變壓器，都應(yīng)有比較明顯的供電范圍，不宜交錯重疊。大城網(wǎng)和特大城網(wǎng)，應(yīng)采用多回線式或環(huán)式，必要時可增設(shè)開閉所。（3）配電網(wǎng)應(yīng)不斷加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，盡量提高供電可靠性，以適應(yīng)擴(kuò)大用戶連接用電的需要，逐步減少重要用戶建設(shè)雙電源和專線供電線路。（4）城市公路燈照明線路是配電網(wǎng)的一個組成，配電網(wǎng)規(guī)劃中應(yīng)包括路燈照明的改進(jìn)和發(fā)展部分。十二、首層設(shè)計的層高考慮首層主要是門廳，是一個建筑的展示空間，在效果上講究大氣，莊重，豪華，故首層層高可考慮通高兩層，甚至三層，——.十三、通風(fēng)、采光、消防規(guī)范通風(fēng)：南北房間應(yīng)考慮通風(fēng)，并組織穿堂風(fēng)采光：住宅的間距應(yīng)保證第一層樓在冬至（12月22日）有至少一小時的日照居室天然采光系數(shù)（開窗面積/地面面積）應(yīng)不小于1/10消防規(guī)范：（1） 道路消防規(guī)范（A）當(dāng)建筑沿街部分長度超過150米或總長度超過220米，應(yīng)設(shè)穿過建筑的消防車道（B）沿街建筑應(yīng)設(shè)連接街道和內(nèi)院的通道，其間距不大于80米（C）建筑物內(nèi)開設(shè)的消防車道，凈高和凈寬均應(yīng)大于或等于4米（D），凈空高度不應(yīng)小于4米（E）盡端式消防道的回車場尺度應(yīng)大于等于15米*15米（F）高層建筑宜設(shè)環(huán)形消防車道，或沿兩長邊設(shè)消防車道（G）超過3000座的體育館，超過2000座的會堂，占地面積超過3000平方米的展覽館，博物館，商場，宜設(shè)環(huán)形消防車道(2) 建筑物消防間距多層建筑與多層建筑的防火間距不應(yīng)小于6米高層建筑與多層建筑的防火間距不應(yīng)小于9米 高層建筑