商業(yè)地產(chǎn)策劃定位基礎(chǔ)培訓(xùn)-在線瀏覽
2025-03-31 15:02本頁面
【正文】 023 年以來的建成或在建的 100 個(gè)新建筑綜合體研究顯示： 65% 的建筑綜合體 具有 酒店、辦公、公寓、商業(yè) 四大基本功能。 城西區(qū)域中心 杭州的 “ 圓周輻射型 ” 多中心發(fā)展模式，催生大量城市綜合體 濱江新城 錢江世紀(jì)城 臨平新城 城市 核心 城市圈 運(yùn)河新城 城東新城 錢江新城 未來之核 下沙新城 之江新城 湘湖新城 本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 杭州運(yùn)河商務(wù)區(qū) 杭州西溪天堂 總建約 30萬㎡，含博物館、國際品牌五星級酒店、超五星級度假酒店、精品商業(yè)、頂級產(chǎn)權(quán)式酒店、五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓、旅游集散中心等。 杭州來福士廣場 總建 39萬㎡（含地下），含星級酒店、甲級寫字樓、大型商業(yè)廣場、服務(wù)式公寓等。繼上海來福士廣場、北京來福士中心、成都來福士廣場之后，杭州市國內(nèi)最大的來福士廣場。 本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 ?室內(nèi)外相結(jié)合的購物空間：商業(yè)步行街 以零售商業(yè)為主，由一條城市主干輔道，輔之以廣場、街巷，形成一個(gè)相對的固定區(qū)域。 ?流通型商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場、批發(fā)市場 一般位臵較好，常成行成市發(fā)展，以商品流通為主要功能。 本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較 規(guī)劃層面的區(qū)別 開發(fā)流程層面的區(qū)別 利益層面的區(qū)別 規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡 ?大型商業(yè)地立項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問題。 本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 規(guī)劃層面的區(qū)別 開發(fā)流程層面的區(qū)別 利益層面的區(qū)別 本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 租金收入 自營收入 銷售收入 其他收入 二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較 ?商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復(fù)雜 規(guī)劃層面的區(qū)別 開發(fā)流程層面的區(qū)別 利益層面的區(qū)別 ?商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系 開發(fā)商 小業(yè)主 經(jīng)營者 管理者 消費(fèi)者 出售 出租 出租 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型 住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型 總銷售收入 （銷售額） 總成本 利潤 總收入 總成本 利潤 本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤密碼 只租不售 只售不租 又租又售，且租且售 SOHO地產(chǎn) 六佰本 大成國際購物中心 萬達(dá)廣場 中糧大悅城 本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 整體出租 不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，升值空間較大，有利開發(fā)新項(xiàng)目，帶租約更有利于日后整體銷售 收益低、在 3~5%之間的回報(bào)率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對租戶的評估。 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 ?商業(yè)地發(fā)開發(fā)商要具備長線贏利心態(tài)： （例如：上海正大廣場、金源茂，成功商業(yè)地產(chǎn)的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開發(fā)的利潤） ?商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)具備正視風(fēng)險(xiǎn)心態(tài)： （防范物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)、防范市場環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)） 本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 ?成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常是由基金作為項(xiàng)目的主要投資人，或是開發(fā)完成后由基金購買，再進(jìn)行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營等。 本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 ?發(fā)展商需要在 專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及 商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 的協(xié)助下，才能使一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到專業(yè)化的高度。 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 支持管理者的專業(yè)意見 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 消費(fèi)者 管理者 站在城市建設(shè)的高度帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 保證投資者的租金收入 預(yù)留經(jīng)營者的增值空間 符合消費(fèi)者的消費(fèi)取向 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利益共同體 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 政府 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤密碼 本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 無論是向心格局，還是集群效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)的相生相旺最終歸為一點(diǎn) —— 成功的 主題定位（用系統(tǒng)的理論來分析，包括市場定位、消費(fèi)者定位、業(yè)態(tài)定位等） 。 如何進(jìn)行商業(yè)定位 四 ? 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)市場定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 商業(yè)與住宅面積配比法 本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位 根據(jù)生活配套類商業(yè)業(yè)態(tài)商家開店規(guī)模所需及項(xiàng)目適合引進(jìn)的店鋪個(gè)數(shù)推算匯總商業(yè)規(guī)模（下表舉例） 業(yè)態(tài)組合反推法 本報(bào)告嚴(yán)格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 如何進(jìn)行商業(yè)市場定位 項(xiàng)目立地條件研究 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 商
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1