商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位112頁ppt112頁)-在線瀏覽
2025-03-31 15:02本頁面
【正文】 這部分消費者 對現(xiàn)有購物場所不滿意 在哪里？—— 這部分消費者 對現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)不滿意 在哪里？……12從商業(yè) 格局 看，看什么 ？—— 有多少個商圈？各個商圈怎樣的規(guī)模？—— 各個商圈的相對位置、距離—— 各個商圈功能、關(guān)系—— 商圈是自然形成的嗎—— 政府層面對商業(yè)的布局規(guī)劃—— 項目在一個成熟商圈內(nèi)，競爭激烈，該怎么定位？—— 項目不在成熟商圈內(nèi)，配套不全、設(shè)施不完善，又 該怎樣定位？……13案例一：江西新余新鋼項目 新余市 地處江西省中西部，被譽為江西的 “ 鋼城 ”。 新余市房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的起跑階段，雖然各項指標的基數(shù)較小，但增長速度飛快！1415 以洪客隆百貨為代表的大型購物中心，以洪客隆商業(yè)街、抱石步行街為代表的商業(yè)步行街，以東方巴黎家居廣場為代表的大型專業(yè)市場，以國美電器為代表的主題式商城和以新一佳為代表的超市 …… 表明新余市商業(yè)物業(yè) 多業(yè)態(tài)并存、競爭慘烈。 即使把對人群年齡估算的誤差因素考慮在內(nèi)，我們?nèi)匀豢梢缘贸鼋Y(jié)論：勝利北路南來北往的人流中， 年輕人占據(jù)了大部分 。 他們的購買力是不容被忽視的。案例解析26分宜縣 —— 地處贛西中部，為新余市轄縣，距省會南昌 178公里。 礦產(chǎn)資源豐富。 連續(xù)兩年被授予 “ 全省綜合經(jīng)濟發(fā)展先進縣 ” 。住宅僅占 44780㎡ ，商業(yè)為 59900㎡ ，總建 104680㎡ ，容積率 。 。33八點思考 解密 該項目開發(fā)，之 三 該區(qū)域需要一個較為大型的超市及較為集中的商業(yè)配套。城中幾條商業(yè)街以國內(nèi)二、三線服裝品牌為主，且品牌數(shù)不多。較高和較集中的消費一般會選擇新余。商業(yè)面積越大，其收益越高。銷售不出去，對開發(fā)商的資金壓力將越大。而要提高住宅價格，要看整體市場發(fā)展趨勢如何，還要看項目如何定位。如果其它地塊迅速開工，與本項目同期進行，其競爭強度必然會加大。 這對項目的品質(zhì)和層次都會有影響，如何規(guī)避并化劣勢為優(yōu)勢是一個考人的課題。 現(xiàn)在項目四面臨路，都可作為主入口，但是主入口只有一個。不同的重點則有不同的選擇。 大型超市是必要的，而品牌商家是很難進駐縣城一級的。如果整體商業(yè)面積過大，僅靠服裝等常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)是難以滿足的。商圈的建立都是需要經(jīng)過漫長的時間積累達到的。39 從以上 八點思考 方向去展開深入的研究，并逐一找到思考的結(jié)果，那么就能清晰的洞察到本項目的定位方向、精準的制定出項目的規(guī)劃原則，并為之后的推廣、銷售工作做好鋪墊！ 有必要說明一點 ，我們不是專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計院，很多發(fā)展商要求我們出圖紙、做設(shè)計，這些我們是沒法做到的。 廣州的地下城防商業(yè)如流行前線、康王城、五月花、動漫星城等卻都不是高檔消費。 商家 在進駐前不可能不考慮此類問題，這直接影響到項目前期的招商、放租等環(huán)節(jié)。這就決定了必然和真正的流行前線進行消費群的競爭。44切入點 4—— 廣州是創(chuàng)業(yè)的天堂，商家品牌多，可供選擇多。45切入點 5—— 本項目由于無產(chǎn)權(quán)，極有可能只能租不能賣。46切入點 6—— 人防商業(yè)最大的難題是如何將地上的人流、商氣引入地下，這除了項目定位、業(yè)態(tài)組合準確外，在建筑形式、標志識別、入口處理、交通導(dǎo)線、裝修風(fēng)格等都必須有獨特的 個性 。47切入點 7—— 天河城人防商業(yè)由南北兩端組成，現(xiàn)南段已開始招商。48切入點 8—— 南段雖然與本段一路之隔，但商業(yè) 價值 顯然大于本段。49切入點 9—— 如果南段定位不準確、招商不成功，本段如何擺脫其不良影響 ，另辟捷徑？ 除了與其協(xié)商外，最可能的就是改變其業(yè)態(tài)組合。50切入點 10—— 本段最大的難題是負二層的招商和招租，如果其業(yè)態(tài)無法與負一層 承接 ，則必須考慮其他業(yè)態(tài)，而這種業(yè)態(tài)又必須和負一層的消費相 銜接 ，但又不能影響整個項目的檔次和環(huán)境。尤其是為項目的市場研究指明了方向。也許開發(fā)商的選擇會很多 —— 但最適合的選擇卻只有一個！53那么項目真正適合做什么？如何切入到準確的定位？準確的項目定位必須從 終端消費者 的 研究研究 開始 ！我 認為 ——54終端消費者的研究是研究什么？那 么55終端消費者研究 其一 是否當?shù)厝嘶榉裎幕瘜哟涡詣e職業(yè)收入水平家庭結(jié)構(gòu)年齡終端消費者人口特征56終端消費者研究 其二終端消費者群體的區(qū)分按年齡區(qū)分按收入水平區(qū)分按地域來源區(qū)分按家庭內(nèi)地位區(qū)分按職業(yè)區(qū)分57終端消費者研究 其三不同消費群體各自的 ……消費習(xí)慣消費偏好消費結(jié)構(gòu)消費實力58終端消費者研究 其三消費習(xí)慣消費地點消費頻次消費層次 ……消費偏好休閑消費健康消費 ……生活消費消費結(jié)構(gòu)飲食 服飾 日常用品 ……59終端消費者研究 其四因 為所以 必須一個商業(yè)物業(yè)是不可能滿足所有消費群體需求的！找出各個消費群體的共性和個性！60終端消費者研究 其五通過各個消費群體共性和個性的研究把各個消費群體進行并類和分類主力消費群體次主力消費群體特殊消費群體 主力消費群體 的特性揭示項目的定位方向！6
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