商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位112頁(yè)ppt112頁(yè))(完整版)
【正文】 巫山現(xiàn)有商圈內(nèi)的各個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)間如何互補(bǔ)、是否存在空白★ 了解巫山各階層消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者、投資者的消費(fèi)偏好、習(xí)慣和消費(fèi)能力，以及對(duì)商業(yè)整體定位、業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)商家定位、商圈業(yè)態(tài)定位奠定基礎(chǔ)★ 在新商圈內(nèi)，如何從業(yè)態(tài)定位上找準(zhǔn)項(xiàng)目的破市點(diǎn)確定市調(diào)目的82? 調(diào)查時(shí)間： 2023年 *月 8日 —— *月 21日? 被訪問(wèn)對(duì)象： 年齡 20—— 60歲之間? 訪問(wèn)形式： □ 消費(fèi)者及購(gòu)房者：街頭攔截 問(wèn)卷調(diào)查 電話咨詢 □ 經(jīng)營(yíng)者：入戶訪問(wèn) 問(wèn)卷調(diào)查? 訪問(wèn)時(shí)間： 每個(gè)樣本約 1015分鐘討論市調(diào)布署83實(shí)地踩盤調(diào)查（實(shí)地觀察） 對(duì)巫山主要商業(yè)街區(qū)、典型商場(chǎng)、在售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。 項(xiàng)目雖處于文教商圈內(nèi)，但只是一個(gè)端點(diǎn)的位置。 根據(jù)市調(diào)的數(shù)據(jù) ，建酒店或者建一個(gè)滿足以玩為主的酒店式公寓是有巨大市場(chǎng)的。這與全國(guó)各地很多地方截然不同！ 這組數(shù)據(jù)的背后隱藏了什么樣的市場(chǎng)信息呢 ？ 經(jīng)營(yíng)者更偏愛規(guī)模經(jīng)營(yíng)、抱團(tuán)經(jīng)營(yíng)，重視經(jīng)營(yíng)的集群效應(yīng)； 北方受氣候的影響，單個(gè)門店保暖性差； 消費(fèi)者更重視購(gòu)物環(huán)境的大氣、寬敞和舒適； 投資者的多寡有直接關(guān)系，單個(gè)鋪產(chǎn)權(quán)明晰；111兩組市調(diào)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考—— 經(jīng)過(guò)市調(diào)，青島市區(qū)消費(fèi)者有可能到城陽(yáng)區(qū)新商圈進(jìn)行消費(fèi)的占 40%、不愿去的占 40%、說(shuō)不清的占 20%。103104 面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，我們是不是就按著發(fā)展商的原有定位做下去呢？按這樣的定位去做，項(xiàng)目成功的幾率有多大呢！ 如何決策？嚴(yán)密市調(diào)后，我們有四個(gè)重大發(fā)現(xiàn)！！105四個(gè) 重大 發(fā)現(xiàn) ——c景陽(yáng)街調(diào)味品批發(fā)市場(chǎng)即將拆遷，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶將無(wú)處 可去；c南極市場(chǎng)即將升級(jí)改造，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶也將有段時(shí)期無(wú)處經(jīng)營(yíng)；c項(xiàng)目地旁的倉(cāng)儲(chǔ)物流場(chǎng)地準(zhǔn)備整體轉(zhuǎn)讓，完全可以作為項(xiàng)目物流配套，解決調(diào)味品經(jīng)營(yíng)戶的倉(cāng)儲(chǔ)和物流；c陽(yáng)光商城比本項(xiàng)目地段好，軟、硬件也相對(duì)市場(chǎng)作了升級(jí)，卻無(wú)法沖擊飽和的市場(chǎng)，租售停滯。目標(biāo)訪談 A、消費(fèi)者隨機(jī)抽樣訪問(wèn) B、經(jīng)營(yíng)商家入戶訪問(wèn) C、投資者問(wèn)卷調(diào)查政府相關(guān)職能部門 向巫山縣規(guī)劃局了解城市未來(lái)規(guī)劃以及項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展方向，還有統(tǒng)計(jì)局、招商局等等網(wǎng)上查詢 查詢政府及行業(yè)信息網(wǎng)站，收集基礎(chǔ)資料選擇市調(diào)方法84制定市調(diào)時(shí)間85868788與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)89與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)90與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)91與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)92與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)93與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)94與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)95與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)96與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)97與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)98與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)99與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)100與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)101案例六：哈爾濱景陽(yáng)街項(xiàng)目開發(fā)商原有定位：現(xiàn)代化辦公用品批零中心濱 城 財(cái) 富 港開發(fā)商定位依據(jù)： 景陽(yáng)街做為 “辦公用品市場(chǎng) ”在哈爾濱已經(jīng)家喻戶曉，本項(xiàng)目所在地段處于景陽(yáng)街 “亞核心商圈 ”，成熟的辦公用品氛圍仍舊沖擊到本項(xiàng)目； 如果脫離辦公用品而標(biāo)新立異定位其它產(chǎn)品市場(chǎng)，恐怕有 “賠了夫人又折兵 ”之嫌，本身的地段價(jià)值、商業(yè)氛圍將蕩然無(wú)存。75因?yàn)?—— 踩盤，就更簡(jiǎn)單了。4. 市調(diào)的數(shù)據(jù)真正作用不大 。67 招不來(lái)大品牌超市，是否就一定不能成功？而招來(lái)了大品牌超市就一定能成功嗎？回答當(dāng)然是否定的。 這對(duì)矛盾如何解決，必須提升到一個(gè)重要高度來(lái)認(rèn)識(shí)。 二是適度超前，做強(qiáng)做高！不是最大的，但是最好的！63 要確定終端消費(fèi)者的真正需求，首先必須確認(rèn)消費(fèi)群體的特性，即消費(fèi)群體的 …… 從區(qū)域人口特點(diǎn)看，主要由四大塊組成：原住居民、新型社區(qū)居民、大學(xué)生、流動(dòng)人口。 商業(yè)環(huán)境較差、檔次較低、交通混亂、人口素質(zhì)參差不齊。在南段定位準(zhǔn)確的前提下，本段是否承接它的定位？ 如果承接，本段 價(jià)值 則必然低于南段，如果區(qū)別定位，又如何與其保持協(xié)調(diào)、和諧？畢竟整體上這是一個(gè)項(xiàng)目。 天河商圈創(chuàng)業(yè)的 成本 相對(duì)較高，這必然限制了部分客戶，而大品牌是否愿意進(jìn)入地下現(xiàn)在還無(wú)法考量。我們通過(guò)研究，提供的是規(guī)劃設(shè)計(jì)的 指導(dǎo)原則 和其中的 關(guān)鍵、核心 的問(wèn)題！40第三層剖析 :地理位置適合做什么？位于商圈中，還是商圈外？交通網(wǎng)絡(luò)的分布？人流動(dòng)向如何？商業(yè)氛圍怎樣走向？相鄰建筑的影響？……41案例三：廣州人防商業(yè)項(xiàng)目切入點(diǎn) 1—— 項(xiàng)目位于天河的核心商圈 ,向來(lái)是以相對(duì)高檔次商品為消費(fèi)概念的，地下城防能否延續(xù)這種高檔次消費(fèi)概念。38八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā) ，之 八 項(xiàng)目商業(yè)面積如何分配，直接關(guān)系到項(xiàng)目的招商、銷售、營(yíng)運(yùn)等系列問(wèn)題。 但本項(xiàng)目的地塊在新城中雖然是中心位置，但作為住宅用地卻并非是王中之王。 2. 分宜離新余市僅半小時(shí)路程，且交通非常便利。案例二：江西分宜
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