商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位112頁ppt112頁)(參考版)
2025-03-01 15:02本頁面
【正文】 因?yàn)槌顷枀^(qū)作為一個(gè)新城區(qū)，離市中心交通距離近 1小時(shí)，同時(shí)目前還沒有直達(dá)車，交通極不方便；另外，城陽新商圈到底有什么新特點(diǎn)目前尚不清楚，在這種情況下，有 40%的人愿意去新區(qū)，值得懷疑。這與全國各地很多地方截然不同！ 這組數(shù)據(jù)的背后隱藏了什么樣的市場信息呢 ？ 經(jīng)營者更偏愛規(guī)模經(jīng)營、抱團(tuán)經(jīng)營，重視經(jīng)營的集群效應(yīng)； 北方受氣候的影響，單個(gè)門店保暖性差； 消費(fèi)者更重視購物環(huán)境的大氣、寬敞和舒適； 投資者的多寡有直接關(guān)系，單個(gè)鋪產(chǎn)權(quán)明晰；111兩組市調(diào)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考—— 經(jīng)過市調(diào)，青島市區(qū)消費(fèi)者有可能到城陽區(qū)新商圈進(jìn)行消費(fèi)的占 40%、不愿去的占 40%、說不清的占 20%。 根據(jù)市調(diào)的數(shù)據(jù) ，建酒店或者建一個(gè)滿足以玩為主的酒店式公寓是有巨大市場的。困 難109 在市調(diào)中一個(gè)數(shù)據(jù)引起我們的思考，就是新余城市不大、人口不多、外來經(jīng)商人員也少，但酒店業(yè)異常火爆，各大小酒店幾乎是滿客。 勝利北路是主要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中地，而勞動(dòng)路是一條交通主干道，商業(yè)相對比較弱，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)開發(fā)商希望也在勞動(dòng)路這一頭打造一個(gè) MALL。103104 面對這樣一個(gè)市場環(huán)境，我們是不是就按著發(fā)展商的原有定位做下去呢？按這樣的定位去做，項(xiàng)目成功的幾率有多大呢！ 如何決策？嚴(yán)密市調(diào)后，我們有四個(gè)重大發(fā)現(xiàn)??！105四個(gè) 重大 發(fā)現(xiàn) ——c景陽街調(diào)味品批發(fā)市場即將拆遷，現(xiàn)有經(jīng)營戶將無處 可去；c南極市場即將升級改造，現(xiàn)有經(jīng)營戶也將有段時(shí)期無處經(jīng)營；c項(xiàng)目地旁的倉儲(chǔ)物流場地準(zhǔn)備整體轉(zhuǎn)讓，完全可以作為項(xiàng)目物流配套，解決調(diào)味品經(jīng)營戶的倉儲(chǔ)和物流；c陽光商城比本項(xiàng)目地段好，軟、硬件也相對市場作了升級，卻無法沖擊飽和的市場，租售停滯。 項(xiàng)目雖處于文教商圈內(nèi)，但只是一個(gè)端點(diǎn)的位置。 項(xiàng)目西側(cè)是電纜廠（哈爾濱哈纜廠）和物流業(yè)（威龍物流、老董頭物流）及倉儲(chǔ)，且衛(wèi)生狀況差。項(xiàng)目正對景陽高架橋，兩者水平距離約為 5米，項(xiàng)目地面與高架橋面高差 3米多。目標(biāo)訪談 A、消費(fèi)者隨機(jī)抽樣訪問 B、經(jīng)營商家入戶訪問 C、投資者問卷調(diào)查政府相關(guān)職能部門 向巫山縣規(guī)劃局了解城市未來規(guī)劃以及項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展方向，還有統(tǒng)計(jì)局、招商局等等網(wǎng)上查詢 查詢政府及行業(yè)信息網(wǎng)站，收集基礎(chǔ)資料選擇市調(diào)方法84制定市調(diào)時(shí)間85868788與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)89與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)90與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)91與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)92與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)93與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)94與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)95與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)96與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)97與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)98與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)99與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)100與陳仁科一起探尋 ……中旗地產(chǎn)101案例六：哈爾濱景陽街項(xiàng)目開發(fā)商原有定位：現(xiàn)代化辦公用品批零中心濱 城 財(cái) 富 港開發(fā)商定位依據(jù)： 景陽街做為 “辦公用品市場 ”在哈爾濱已經(jīng)家喻戶曉，本項(xiàng)目所在地段處于景陽街 “亞核心商圈 ”，成熟的辦公用品氛圍仍舊沖擊到本項(xiàng)目； 如果脫離辦公用品而標(biāo)新立異定位其它產(chǎn)品市場，恐怕有 “賠了夫人又折兵 ”之嫌，本身的地段價(jià)值、商業(yè)氛圍將蕩然無存。★ 巫山現(xiàn)有商圈內(nèi)的各個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)間如何互補(bǔ)、是否存在空白★ 了解巫山各階層消費(fèi)者經(jīng)營者、投資者的消費(fèi)偏好、習(xí)慣和消費(fèi)能力，以及對商業(yè)整體定位、業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)商家定位、商圈業(yè)態(tài)定位奠定基礎(chǔ)★ 在新商圈內(nèi)，如何從業(yè)態(tài)定位上找準(zhǔn)項(xiàng)目的破市點(diǎn)確定市調(diào)目的82? 調(diào)查時(shí)間： 2023年 *月 8日 —— *月 21日? 被訪問對象： 年齡 20—— 60歲之間? 訪問形式： □ 消費(fèi)者及購房者：街頭攔截 問卷調(diào)查 電話咨詢 □ 經(jīng)營者：入戶訪問 問卷調(diào)查? 訪問時(shí)間： 每個(gè)樣本約 1015分鐘討論市調(diào)布署83實(shí)地踩盤調(diào)查（實(shí)地觀察） 對巫山主要商業(yè)街區(qū)、典型商場、在售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。77 以上四種 手法都因其自身的局限而無法真正全面、真實(shí)、客觀、科學(xué)、準(zhǔn)確地反映我們項(xiàng)目所處的市場狀況。76因?yàn)?—— 最后是請代理公司做市調(diào)，我可以說絕大部分的代理公司的策劃、營銷人員沒經(jīng)過專門市調(diào)培訓(xùn)的，市調(diào)畢竟是一個(gè)專門的行業(yè)，既然是專門的行業(yè)，就有其一定的專業(yè)性、標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)含量。75因?yàn)?—— 踩盤，就更簡單了。很多 開發(fā)商是這樣 實(shí)施 市調(diào)的 ——72這是正確的態(tài)度嗎？這是正確的方法嗎？這樣做能給項(xiàng)目開發(fā)帶來正確的指導(dǎo)嗎？不！！為什么？你們真正了解市調(diào)的作用嗎？73 首先，專業(yè)市調(diào)公司不懂房地產(chǎn)，在設(shè)置問卷、訪問、踩盤等方面都無法和房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系起來，他們采摘的數(shù)據(jù)也許真實(shí)、客觀，但可用性不強(qiáng)。自己去踩盤 。很多 開發(fā)商是這樣 理解 市調(diào)的 ——71 請專業(yè)市調(diào)公司進(jìn)行市調(diào) 。4. 市調(diào)的數(shù)據(jù)真正作
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