【正文】 與高層建筑的防火間距不應(yīng)小于13米(3) 、建筑設(shè)計(jì) 高層建筑主體須有不小于1/4周長(zhǎng)的防火面，在防火面一側(cè)建筑的裙房，高度不應(yīng)大于5米，深度不應(yīng)大于4米?！? 當(dāng)計(jì)算空氣調(diào)節(jié)冷負(fù)荷時(shí)，營(yíng)業(yè)廳人數(shù)應(yīng)包括顧客和售貨員兩部分，顧客人數(shù)應(yīng)按星期日平均流量計(jì)算?！?商店?duì)I業(yè)廳空氣調(diào)節(jié)宜采用低速全空氣單風(fēng)道系統(tǒng)；有條件時(shí)，可采用變風(fēng)量系統(tǒng)。　 機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)（包括與熱風(fēng)采暖合并的系統(tǒng)）的送風(fēng)方式應(yīng)采用上側(cè)送；當(dāng)有吊頂可以利用時(shí)，可采用散流器直送。十五、辦公智能化辦公智能化是指辦公人員利用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)辦公活動(dòng)自動(dòng)化和科學(xué)化。完整的辦公智能化系統(tǒng)由計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)及相關(guān)設(shè)備組成，具有信息準(zhǔn)備、輸入、保存、處理、分發(fā)和傳播等功能。 建筑智能化在建筑領(lǐng)域的影響是全方位的，包括改變建筑的結(jié)構(gòu)、形式和設(shè)備，但影響最為直接的將是室內(nèi)環(huán)境。這種辦公室由屏風(fēng)或家具圍合而成，同處于一個(gè)大空間內(nèi)，又有相對(duì)獨(dú)立性，既能提供方便聯(lián)絡(luò)，又能保證各自安靜。目前，國(guó)內(nèi)的一些新型屏風(fēng)家具，已擁有較完善的線路管理系統(tǒng)，在桌面多個(gè)角落設(shè)有走線口，并設(shè)插座、臺(tái)底電線槽和地腳線板，能把所有電線隱藏，并按不同的電線類型，分隔于不同的分線槽或支柱內(nèi)坑內(nèi)，即使重新編排線路，也無(wú)需移動(dòng)桌面或吊柜?！盁o(wú)紙辦公”未必是未來(lái)辦公廳唯一模式，但在一定條件下是完全可以實(shí)現(xiàn)的。地價(jià)及其稅收，方案設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑安裝成本、配套、營(yíng)銷和管理及稅收。它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。那么，公攤面積多大才適宜呢？一般來(lái)說(shuō)，塔樓的分?jǐn)偯娣e要大于板樓的分?jǐn)偯娣e。而板樓的分?jǐn)傁禂?shù)則在0．14—0．16之間。二十二、鋪位分割設(shè)計(jì)要考慮哪些因素首先考慮是商鋪的單價(jià)比，還有市場(chǎng)的需求和商鋪的定位，考慮到客戶的承受心理和商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍。用地：地勢(shì)高，地形平坦，有一定坡度，利于排水。土壤承載力高，當(dāng)沿河時(shí)，應(yīng)考慮河岸的穩(wěn)固性和土壤耐壓力。有利于建設(shè)，有利于經(jīng)營(yíng),節(jié)約用地，但有一定發(fā)展余地沿河時(shí)，必須留出岸線。設(shè)備用房應(yīng)集中布置作為裙房，資源盡量公享二十六、辦公及管理用房的布局辦公與管理用房等與主樓的結(jié)合方式：（1）上下分層,（2）庭院組合式,（3）中庭式二十七、店招的設(shè)計(jì)規(guī)格 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，所有臨街店面和單位要基本做到一店一招，同一建筑物要統(tǒng)設(shè)計(jì)，統(tǒng)一規(guī)格；店招店牌還要無(wú)陳舊破損、別字、錯(cuò)字等。隔墻布置吸聲材料：如多孔吸聲材料，薄板，穿孔板，特殊吸聲構(gòu)造。三十、什么叫荷載？不同商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)對(duì)荷載的要求？計(jì)算方法怎樣 荷載是建貨梯應(yīng)考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)而相應(yīng)配比。死荷載指樓板，隔墻，門窗等建筑實(shí)際構(gòu)成部分。 一般是指商鋪或某些單身公寓吧,開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)承諾你買去的房產(chǎn)保證可以租出去...二、什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？產(chǎn)權(quán)式商鋪是國(guó)際流行的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式,最早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代的歐美發(fā)達(dá)國(guó)家,近年才開(kāi)始出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市。據(jù)資料統(tǒng)計(jì),國(guó)際上主流的連鎖百貨品牌中超過(guò)60%均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。 售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。 房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。 從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須與指定銀行簽訂租金代收、代付委托協(xié)議并按協(xié)議約定在該銀行開(kāi)設(shè)賬戶、交納租賃代理保證金。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)必須通過(guò)指定銀行代收、代付租金。但在許多二、三級(jí)城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營(yíng)、柳州等，當(dāng)?shù)氐纳啼亙r(jià)格基本是住宅價(jià)格的5－10倍，甚至更高。 　　那么，商鋪的價(jià)格到底由哪些因素決定，其定價(jià)的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，開(kāi)發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開(kāi)發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤(rùn)就得出銷售價(jià)格，但實(shí)際情況并非如此簡(jiǎn)單。因此，我們就需要從以下幾個(gè)大的方面探討影響或決定商鋪價(jià)格的主要因素。大凡投資人在買商鋪的時(shí)候，會(huì)首先調(diào)查項(xiàng)目周邊的租金水平，根據(jù)這個(gè)城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報(bào)基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價(jià)格。 　 對(duì)任何一個(gè)城市而言，由于級(jí)差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹂隙ㄊ怯胁罹嗟?，關(guān)鍵是差異大小的問(wèn)題。因此我們可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處位置的租金水平將直接決定項(xiàng)目本身的定價(jià)。即：競(jìng)爭(zhēng)力＝生產(chǎn)力＋流通力。流通力小于1，不僅本地生產(chǎn)能力無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而且內(nèi)外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競(jìng)爭(zhēng)力。比如新加坡之所以取得舉世矚目的經(jīng)濟(jì)成就，并不在于它的生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，而在于強(qiáng)大的流通力；我國(guó)的香港之所以成為國(guó)際大都市，被評(píng)為亞洲最佳商業(yè)城市，也是因?yàn)槠涞谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)。即使在同一個(gè)城市不同區(qū)域，因?yàn)榱魍Φ牟町悾啼佔(zhàn)饨鸬牟町愐卜浅４蟆?　　所以，開(kāi)發(fā)商在給商鋪定價(jià)的時(shí)候，還應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，即使同一個(gè)項(xiàng)目隔一條馬路，價(jià)格也許會(huì)差幾倍。 　　投資渠道是決定一個(gè)城市商鋪價(jià)格水平的重要因素 　　我們?cè)谏綎|東營(yíng)曾經(jīng)對(duì)商鋪投資人進(jìn)行定性訪談，當(dāng)?shù)赝顿Y人投資預(yù)期“只要回報(bào)比銀行利息高，我們就能接受”，意味著投資人的期望內(nèi)部收益率在4％－5％；而在北京，投資人普遍預(yù)期是在8－10年收回全部投資，期望的內(nèi)部收益率在10％－15％。 　　在這里我們講的是資本化率，而不是內(nèi)部收益率（ＩＲＲ），雖然在某些時(shí)候他們可能表達(dá)了同一個(gè)意思，但有本質(zhì)的不同。而資本化率是指物業(yè)購(gòu)買價(jià)格和營(yíng)業(yè)凈收入之間的比率，該值通過(guò)市場(chǎng)上的可比物業(yè)或市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料來(lái)獲得。 　　這幾年北京的商鋪投資市場(chǎng)涌入了大量的外地投資人，如建外ＳＯＨＯ五次拍賣中有4套被外地人買走；中關(guān)村科貿(mào)開(kāi)盤溫州人提前10多個(gè)小時(shí)就開(kāi)始排隊(duì)；銀科大廈01號(hào)商鋪更是被神秘山西買家以7500萬(wàn)買走，創(chuàng)下中關(guān)村單筆商鋪成交的最高紀(jì)錄。 　　如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個(gè)很重要的因素。即使要投資房地產(chǎn)，商鋪也是惟一的選擇，因?yàn)檫@樣的城市根本沒(méi)有寫(xiě)字樓和公寓租賃市場(chǎng)。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、惟一的投資品種，由于投資的人多、而投資項(xiàng)目少，這也是為什么許多二、三級(jí)城市商鋪銷售價(jià)格遠(yuǎn)高于北京的原因。八、不同樓層的定價(jià)方法？項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來(lái)調(diào)整的樓宇價(jià)格。針對(duì)不同樓層其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)下表： 　　　注：①m=k/N，其中k為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取10%～15%?！　「鶕?jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價(jià)（1+項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù))（1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù))得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱之為樓層均價(jià)?！　?2)戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來(lái)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的系數(shù)?！　?3)單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面布局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整系數(shù)?！卧騼r(jià)格調(diào)整系數(shù)表 　　(4)景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　景觀對(duì)于住宅購(gòu)買者而言，常具有決定性的影響力，對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對(duì)沒(méi)有景觀的單元而言，價(jià)格要高出許多。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò)15%，對(duì)多面景觀也最多不要超過(guò)20%?！　∪缓笥妹織潣堑母鲗訕堑臉菍泳鶅r(jià)（1+項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù))，即得各單元的初步價(jià)格?？梢杂靡韵路椒ㄟM(jìn)行微調(diào)。二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。二是將那些條件好的單元價(jià)格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。隨著人們生活水平的提高，一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝等精品店和休閑行業(yè)的人越來(lái)越多，這批人是最早關(guān)注商鋪的人；第二類是商鋪炒家。由于較早地接受商鋪投資的觀念，近年由于股票風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行利率的一降再降，房產(chǎn)投資便無(wú)疑成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)?！肮芾硇蜕啼仭钡某霈F(xiàn)，對(duì)廣大的購(gòu)房投資者有利有弊： 利益方面：，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，可得到極大的便利。 。 、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)物業(yè)與租金的長(zhǎng)期增值。在委托經(jīng)營(yíng)合同長(zhǎng)達(dá)10—20年運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，商業(yè)管理公司無(wú)力承擔(dān)租金回報(bào)，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無(wú)收?；蛟S部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報(bào)，要求自行出租或者自營(yíng)，這是合理且合法的要求，這將逐漸破壞原有的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和布局，甚至對(duì)整體的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面的影響，風(fēng)險(xiǎn)在此時(shí)將漸漸暴露。（2）分期付款：分為免息分期和低息分期（3）銀行按皆：又稱購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋2之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先支付房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向要銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由三成到九成不等。（5）升值銷售，發(fā)展商向客戶承諾，若干年后該物業(yè)將升多少，如屆時(shí)達(dá)不到這一幅度，則發(fā)展商將按當(dāng)初承諾價(jià)收回。十一、商業(yè)地產(chǎn)廣告的訴求特點(diǎn)A、推廣要從商業(yè)地產(chǎn)的終級(jí)目的出發(fā)，為招商、銷售、運(yùn)營(yíng)服務(wù)。招商吸引到具有強(qiáng)大品牌效力的主力店，并確保商家入駐率達(dá)到85%左右；商鋪銷售任務(wù)一年的完成率最低應(yīng)達(dá)到30%—50%，兩年內(nèi)基本銷售完成；商業(yè)運(yùn)營(yíng)也就通過(guò)宣傳、推廣活動(dòng)間接或直接帶來(lái)人流、產(chǎn)生利潤(rùn)，并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。在項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，宣傳推廣應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r劃分階段。這樣可以避免盲目的為了宣傳而宣傳的事情發(fā)生，并可以有效的控制推廣、宣傳中所產(chǎn)生的費(fèi)用，合理的分配預(yù)算費(fèi)用。B、宣傳推廣中，應(yīng)該明確推廣目的及審核標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，在實(shí)用的前提下，提升更多附加屬性是最佳的，但是，許多時(shí)候，宣傳推廣中的廣告推廣過(guò)于注重美觀、活動(dòng)策劃過(guò)于偏重表面的熱鬧，淹沒(méi)掉了本應(yīng)張揚(yáng)的主題、迷失了預(yù)定的目標(biāo)。不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的收益，那么廣告就可以判斷為無(wú)效廣告。簡(jiǎn)單的說(shuō)，要知道目標(biāo)群體到底需要什么，而非我要告訴你什么，更不能憑空猜測(cè)。宣傳推廣部門在進(jìn)行一項(xiàng)推廣、宣傳工作之前，一定要先調(diào)查市場(chǎng)，摸清目標(biāo)群體的需要，然后對(duì)癥下藥。 D、公關(guān)多一些還是廣告多一些？公關(guān)與平面廣告在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中孰重孰輕？這曾是業(yè)內(nèi)人士爭(zhēng)論的焦點(diǎn)之一。平面廣告是通過(guò)創(chuàng)意的新穎和訴求點(diǎn)的針對(duì)性傳播信息；公關(guān)則通過(guò)新聞、事件的策劃和推廣傳遞企業(yè)的信息。但是從影響效果來(lái)說(shuō)，公關(guān)的千人成本更低、造成的口碑和影響力更高一些，此外，它的時(shí)效性也比平面廣告更長(zhǎng)。住宅的推廣格言是：地段、地段、再地段，不行再加上降價(jià)（優(yōu)惠）；商業(yè)地產(chǎn)不光強(qiáng)調(diào)地理上的優(yōu)勢(shì)，還需要強(qiáng)調(diào)其商業(yè)上的前景。雖然商家大多以利益為上，但是真正有實(shí)力的商家會(huì)看重長(zhǎng)期利益。相反，如果一味的強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠，被人認(rèn)為有某些陰暗面是對(duì)項(xiàng)目非常不利的。 F、自抬身價(jià)，知名度與美譽(yù)度并進(jìn)，張顯品牌魅力。在商業(yè)地產(chǎn)中，宣傳推廣要始終堅(jiān)持知名度與美譽(yù)度并進(jìn)，張顯品牌魅力。所以，在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中，知名度、美譽(yù)度、品牌魅力三者應(yīng)緊密結(jié)合，絕不能顧此失彼，G、挖掘自身，樹(shù)立他人較難模仿的優(yōu)勢(shì)。所以宣傳推廣一定要建立他人較難模仿的優(yōu)勢(shì)。想在當(dāng)今激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中站住腳,推廣工作在剛起步時(shí)就應(yīng)該建立自己的、他人難以模仿的優(yōu)勢(shì)，也許項(xiàng)目自身的有些優(yōu)勢(shì)別人的確難以模仿，但不證明無(wú)法模仿，所以我們一定要鞏固自身已有的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)必須大力挖掘項(xiàng)目在推廣中新的優(yōu)勢(shì)和宣傳中的自有模式。 不論其合伙協(xié)議是否真實(shí)，都不能作為承租人免責(zé)的理由，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)執(zhí)照是公文書(shū)，其證據(jù)效力大于協(xié)議（私文書(shū)）。（1） 維護(hù)管理：清潔維護(hù)管理、機(jī)電維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、咨詢系統(tǒng)維護(hù) （1）對(duì)眾多品牌商家收取商鋪?zhàn)饨?（3）自營(yíng)部分的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)所得 （5）對(duì)品牌商家進(jìn)行公關(guān)促銷活動(dòng)收取場(chǎng)地租賃費(fèi)用44 /