【正文】 權(quán)式商鋪,即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念,這是產(chǎn)權(quán)式商鋪最核心、最基礎(chǔ)的理念。每平方米的單位面積/每平方米的單位重量=每單位平方米的荷載第四、營銷一、返租是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后（主要針對現(xiàn)鋪）發(fā)展商許諾在未來的三到五年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報（約為8%—12%），而在這期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有，這種形式的實質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，以承擔(dān)未來經(jīng)營管理等不可預(yù)知風(fēng)險的代價來做旺整個商場，給與投資者和承租戶以足夠的信心?；虿捎秒p層墻隔聲二十九、貨梯的布局及數(shù)量配比 貨梯應(yīng)考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計而相應(yīng)配比。注意城市環(huán)境保護(hù)，防止污染，保證城市安全二十五、設(shè)備房的設(shè)計布局及面積要求 設(shè)備用房單獨設(shè)置出入口，靠近次干道，避免和主次入口沖突。地下水位不能太高，不應(yīng)布置在潮濕的洼地上。這也是一套房屋公攤面積的適“度”范圍。 公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；過小，則影響居住的舒適度。十六、幕墻設(shè)計幕墻設(shè)計也是主要外立面的設(shè)計，是建筑臨街面，是建筑的展示面，有一定視覺效果要求幕墻材質(zhì)有大片玻璃幕墻，或通透玻璃幕墻，或粉飾幕墻，石才幕墻等十七、不同商業(yè)物業(yè)的成本構(gòu)成及大致比例。更重要的是，它有利于綜合布線，靈活設(shè)置接頭、插座，可保證在辦公位置重新調(diào)整時方便地連接和使用各種先進(jìn)設(shè)備。通訊自動化系統(tǒng)目的在保證隨時與世界各地進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，其設(shè)備應(yīng)包括與國際聯(lián)網(wǎng)的計算機(jī)系統(tǒng)、直撥電話、可視電話、電子郵件及電話會議、電視會議設(shè)備等?！　〈箝T熱風(fēng)幕或空氣幕宜采用自上向下送風(fēng)，條縫和孔口處的送風(fēng)速度應(yīng)保證氣流射向地面；熱風(fēng)幕送風(fēng)溫度不宜超過50℃?！?當(dāng)計算人體散熱量時，應(yīng)考慮顧客和售貨員中成年男子、成年女子和兒童的比例及其散熱量不同的群集系數(shù)。九、商場層高設(shè)計規(guī)范*** ——6米十、寫字樓層高設(shè)計規(guī)范十一、步行商業(yè)街的街寬要求步行街要增加綠化，布置環(huán)境設(shè)施，如：座椅，休息廊，路燈，雕塑，水池，廣場，裝修店面，街寬至少12米左右。低壓配電網(wǎng)一般采用放射式，負(fù)荷密度地區(qū)及電纜線路宜采用環(huán)式，市中心個別地區(qū)有條件時可采用格網(wǎng)式。當(dāng)負(fù)荷密度增加到一定程度時，可插入新的變電所，使網(wǎng)架結(jié)構(gòu)基本不變。營業(yè)部分設(shè)置的自動扶梯應(yīng)符合下列規(guī)定：一、自動扶梯傾斜部分的水平夾角應(yīng)等于或小于30176?；貎?nèi)消防車道也可與運輸?shù)缆方Y(jié)合設(shè)置。小區(qū)內(nèi)的商店建筑服務(wù)半徑不宜超過300m。 產(chǎn)品介紹會屬于階段性的推廣活動，一般在樓盤推出的初期或者有新貨推出的階段組織。旅游參觀聯(lián)系短程旅游團(tuán)帶游客免費參觀社區(qū)，這主要是針對相對郊外的樓盤所組織的活動，目的是展示樓盤在景觀和環(huán)境上的特長，吸引某部分特定人士，如需養(yǎng)老或者度假等。 主題節(jié)針對不同的節(jié)日、項目的階段需求組織各式各樣的主題性活動，例如啤酒節(jié)、潑水節(jié)、圣誕party等，活動特色是參與感強、層面廣，對增強現(xiàn)場人流有很好的幫助。 論壇廣泛邀請政府官員、業(yè)內(nèi)精英、社會學(xué)者專家甚至群眾參加，以集中討論某個話題、解決問題為主要目的的活動，活動特色就是規(guī)?？纱罂尚?，但必須有需討論和解決的集中主題，活動好處是有社會權(quán)威性。網(wǎng)絡(luò)廣告利用通訊線路將若干臺電腦有序的聯(lián)結(jié)在一起成為一個可以制造、加工、傳遞、處理信息，實現(xiàn)共享信息資源的信息系統(tǒng)。移動廣告電信運營商或者內(nèi)容提供商或者非運營商機(jī)構(gòu)以及個人提供經(jīng)過接收者許可的文字、表格、圖片或者語音的電話或者信息用來推銷商品或服務(wù)，但事先經(jīng)過接收人邀請雙方已經(jīng)建立商業(yè)關(guān)系除外。 手機(jī)短消息通過手機(jī)功能發(fā)布信息或交流的傳播媒體。電臺廣告 除此之外，兩者對商圈范圍的界定、競合店的選出、進(jìn)駐成熟商圈的條件等等也有很大不同。高層次的商圈可以吸引高端商業(yè)的進(jìn)入，同時帶來物業(yè)的升值。 零售商希望未來商圈的同質(zhì)化擴(kuò)大，不希望商圈的性質(zhì)發(fā)生變化。 地產(chǎn)商利用這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是以駐場所有店鋪的整體收益最大化為目標(biāo)，確定招商的業(yè)種、業(yè)態(tài)及規(guī)劃建設(shè)規(guī)模。 地產(chǎn)商面對的是各類不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的店鋪所包含的綜合性顧客群體，所以，地產(chǎn)商是依據(jù)現(xiàn)有的各種業(yè)種、業(yè)態(tài)所服務(wù)的顧客特征對整個商圈內(nèi)的顧客進(jìn)行橫向分類。所以，零售商對顧客進(jìn)行分類時，是依據(jù)店鋪經(jīng)營的商品品種，對這類消費群體進(jìn)行詳細(xì)分類。 顧客不僅是零售商獲取收益的直接保障，同時，地產(chǎn)商也要依據(jù)場所能給零售商帶來多少顧客、帶來什么樣的顧客來收取店鋪租金。地產(chǎn)商以商圈及立地條件為視點，判斷場所具有多大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價值。但是，隨著商業(yè)用地的不斷增多，加之失敗的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所導(dǎo)致的店鋪空置問題日益嚴(yán)重，對商業(yè)用地進(jìn)行價值評判的重要性已經(jīng)引起業(yè)界的高度重視。綜觀國外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。擁有不到 2000 個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。根據(jù)來店顧客的比率，商圈又可以進(jìn)一步劃分為主要商業(yè)圈、次要商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。守住了這個原則，其他一切都有回旋的余地。同時，在招商過程中，定期舉行招商協(xié)調(diào)會，主力店的招商進(jìn)度、品牌結(jié)構(gòu)和商品結(jié)構(gòu)要告訴商場業(yè)主，互相知會進(jìn)展。我們常?？匆娺@樣的情景：沃爾瑪、家樂福等熙熙攘攘，而同一商場其他樓層的店鋪門可羅雀?！　I(yè)種互補是底線　　所有的退讓都必須有底線。而商場本身的定位也會縮減一部分主力店候選名單。不少開發(fā)商為吸引主力店，還會開出長達(dá)一兩年的免租期條件。如果必須將優(yōu)勢位置出讓給主力店，商場則必須在整體上形成呼應(yīng)，讓消費者從一個主力店到另一個主力店時，盡可能多經(jīng)過其他租戶。如百貨公司作為主力店，它可以承受比較多的樓層數(shù)量，最理想的樓層數(shù)是四至五層，八層則是極限。當(dāng)然，這個比例是所有主力店、次主力店加起來的面積之和的占比?！　≡诖_定項目定位和業(yè)態(tài)構(gòu)成后，主力店的面積和位置就得提上日程。大型商業(yè)在定位時容易存在急于拔高的心態(tài)，而國際頂尖的時尚品牌大多采取直營的形式，它們寧愿不開業(yè)，也不愿冒險在商圈前景不確定的物業(yè)貿(mào)然出擊?！　∪欢?，只要主力店的入駐對整個物業(yè)增值的期許有足夠的說服力，即便有100個反對的理由也無濟(jì)于事?！　≈髁Φ旰灱s的租期一般很長，可能長達(dá)20～30年，如果無法帶動整個物業(yè)的增值，開發(fā)商以低價租出，是很不明智的。無論哪種形態(tài)，常規(guī)說法往往把它們的意義落在品牌號召力、聚客能力、提升形象等層面。英語中主力店被稱為anchor stores，因為他們像錨一樣，牢牢地定住了商場的形象、定位和價值。國際金鑰匙組織利用遍布全球的會員所形成的網(wǎng)絡(luò)，從而使金鑰匙服務(wù)有著獨特的跨地區(qū)、跨國界的優(yōu)勢。國際金鑰匙組織的國際性標(biāo)志為垂直交*的兩把金鑰匙，代表兩種主要的職能：一把金鑰匙用于開啟飯店綜合服務(wù)的大門；另一把金鑰匙用于開啟城市綜合服務(wù)的大門。酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅”。十、什么叫公寓？,我理解為要根據(jù)地塊位置\周邊環(huán)境及市場消費等情況而定.酒店式公寓？ 指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理；公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。這兩點主要由環(huán)境系統(tǒng)來提供：內(nèi)部環(huán)境具體包括空間高度、室內(nèi)溫度、通風(fēng)（這是對封閉的室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的反思）、室內(nèi)光線、遮陽、環(huán)境質(zhì)量、空間布局（是開放鼓勵交流的還是封閉強調(diào)權(quán)威，或者別的什么帶有文化特性的格局）等；外部環(huán)境包括外部的景觀、休閑場所（包括會所、俱樂部、酒店等）、商業(yè)場所等。 九、什么叫寫字樓？一般住宅，特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低。什么是連鎖店？連鎖店是指眾多小規(guī)模的、分散的、經(jīng)營同類商品和服務(wù)的同一品牌的零售店，在總部的組織領(lǐng)導(dǎo)下，采取共同經(jīng)營方針、一致的營銷行動，實行集中采購和分散銷售的有機(jī)結(jié)合，通過規(guī)范化的經(jīng)營實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的聯(lián)合體。該業(yè)態(tài)最早起源于美國，繼而衍生出兩個分支，即傳統(tǒng)型便利店與加油站型便利店，前者在日本，中國臺灣等亞洲諸國得以發(fā)展成熟，后者則在歐美地區(qū)較為盛行。 七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店的概念？沿街鋪面無論是出租、出售，都是商家必爭之地。 從“街”到“商業(yè)街”，從“商業(yè)街”到“商業(yè)步行街”，三個概念的跳躍產(chǎn)生了從“走路、購物”到“休閑購物、享受生活”的變遷。在國外，還有位于地下的商業(yè)步行街，它不受氣候的影響，是休閑購物的好去處。但近幾年來，深圳市場上已初步形成兩大超級市場集團(tuán)，港資“百佳”與中資“華潤”作龍虎斗；美國新帕斯曼公司與南京新街口百貨商店股份有限公司協(xié)議投資１０００萬美元，興建南京超級市場。Mall是中產(chǎn)階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務(wù)。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。目前東莞大型商業(yè)地產(chǎn)項目有華南mall、地王廣場、世博廣場和第一國際等。第一、概念一、什么是商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。四、什么叫MALL？Mall（音譯 “摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。Mall常常被冠以各種不同的商業(yè)地產(chǎn)概念：“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業(yè)Mall” “商業(yè)廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗商場”、“泛商業(yè)Mall”、“動力型Mall”……粗略統(tǒng)計一下，以Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達(dá)60余種。五、什么叫超市？超市是超級市場的簡稱，英文叫“super market 超級市場這一西方行之有效的零售經(jīng)營方式，自１９８１年引入我國后，一直成效不大。 據(jù)專業(yè)人士分析：在商業(yè)地產(chǎn)的運作中，街鋪的投資風(fēng)險最低，是被普遍看好的一種“商業(yè)地產(chǎn)”，基于這種認(rèn)識，“金街”、“銀街”的說法便油然而生。由此看來，商業(yè)步行街不是簡單的商業(yè)街的升級。人車分流的社區(qū)里，一條富有特色的商業(yè)步行街是神來之筆，它不僅負(fù)起了社區(qū)配套的功能，也樹立了樓盤的形象和品質(zhì)，一舉多得。人們期待著百年德化街、商業(yè)步行街步出迷宮，有一個輝煌燦爛的明天。什么是便利店？便利店，英文簡稱CVS（Convenience Store）是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)。 什么叫底商？底商，是指住宅的第一層、第二層。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社區(qū)的底商，因為未來都有總面積近百萬平方米的住宅、數(shù)千個住戶做依托，投資者對底商的發(fā)展前景基本看好，項目銷售由此被帶動。但這里必須有兩層考慮： 首先，由于寫字樓的使用者基本上是用來進(jìn)行盈利活動的組織，所以必須從錢的角度考慮三個需求：一是要求寫字樓提供方便和快捷的辦公條件，主要包括兩個交通系統(tǒng)：對外的交通（交通便利一直以來對寫字樓非常重要，所以才有位置的強調(diào)）和對內(nèi)交通：比如電梯和通道（安全通道也應(yīng)算在此列）、便利的自動化系統(tǒng)和快速的通信系統(tǒng)；二是要求寫字樓提供他們所需要的形象（主