【正文】 商和經(jīng)營(yíng)管理，以承擔(dān)未來經(jīng)營(yíng)管理等不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)來做旺整個(gè)商場(chǎng)，給與投資者和承租戶以足夠的信心。租賃代理保證金的金額不得低于60萬元。 　　城市的綜合租金水平是影響商鋪定價(jià)的直接因素 　　影響商鋪價(jià)格的定性指標(biāo)可能有很多，但是定量依據(jù)指標(biāo)只有一個(gè)，那就是周邊的租金水平。在生產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。所謂“一步三市”就是這個(gè)道理。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中資本流動(dòng)性的原理。在我國(guó)，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，三、四層最貴；而對(duì)高層住宅，一般是越高越貴。朝向通常是指 窗體頂端窗體底端客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見下表：?！　‘?dāng)調(diào)整后的均價(jià)大于通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開發(fā)商與投資者共同把這個(gè)市場(chǎng)推向了高潮。 ，投資者取得對(duì)商鋪的處置權(quán)，會(huì)產(chǎn)生種種難以預(yù)測(cè)的后果。商業(yè)地產(chǎn)總的目標(biāo)是招商、銷售及商業(yè)運(yùn)營(yíng)三個(gè)方面的成功。實(shí)用而非美觀，是商業(yè)地產(chǎn)的推廣思路。所以，宣傳推廣部門的工作不僅僅是發(fā)布廣告、策劃活動(dòng)，也應(yīng)是一個(gè)市場(chǎng)的研究員和熟知目標(biāo)群體心理的專家。例如，國(guó)內(nèi)多數(shù)SHOPPING MALL并不處于傳統(tǒng)的商圈內(nèi)，說服商家入駐就靠開發(fā)商對(duì)前景的規(guī)劃。只有知名度，才能吸引目標(biāo)；只有美譽(yù)度，才能提升項(xiàng)目的前景空間，吸引更多的商家入駐；有了自身品牌和諸多商家的品牌，并成為一個(gè)有機(jī)的品牌集中營(yíng)，后期的銷售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)才能成功。也就是承租人不能證明他是現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)者，結(jié)果：他轉(zhuǎn)租了！第五、物業(yè)一、商場(chǎng)的物業(yè)管理內(nèi)容是哪些？收費(fèi)構(gòu)成怎樣？ 商場(chǎng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括： （4）對(duì)停車場(chǎng)出租費(fèi)用的收取十二、商場(chǎng)細(xì)節(jié)方面根據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的法定代表人來確定承租人是否構(gòu)成違約：法定代表人如果有承租人，則不構(gòu)成違約，否則構(gòu)成違約（不論他們是要結(jié)婚還是其他）；承租人的裝修費(fèi)用由其自己承擔(dān)，你也不承擔(dān)違約責(zé)任：不違法的雙方協(xié)議及相關(guān)條款是合法有效的，承租人在投入資金進(jìn)行房屋裝修前，必須征得出租人的同意，否則在返還房屋時(shí)應(yīng)該恢復(fù)房屋原狀，費(fèi)用由承租人自己負(fù)擔(dān)；政府開發(fā)行為對(duì)合同構(gòu)成不可抗力，出租人對(duì)此免責(zé)，即：不承擔(dān)違約責(zé)任。有一些商業(yè)地產(chǎn)為了達(dá)到迅速招商、銷售的目的，頻頻參加一些展覽會(huì)，把自己混跡于普通住宅、商場(chǎng)項(xiàng)目中，這樣，短期內(nèi)可能會(huì)招攬一些商家，但是也失去了在大眾心中商業(yè)地產(chǎn)品牌的魅力，使大眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)等同于商場(chǎng)，失去好奇感，對(duì)以后的商鋪銷售工作及開業(yè)運(yùn)營(yíng)造成不利的因素。 E、勾繪前景，而非強(qiáng)調(diào)實(shí)用、優(yōu)惠。例如現(xiàn)階段目標(biāo)需要知道的是投資政策，但是卻臆斷或者按照某個(gè)策劃公司一年前撰寫的策劃方案發(fā)布內(nèi)容為投資回報(bào)分析的廣告，這屬于與目標(biāo)群體的溝通不暢，3次之后，目標(biāo)群體的注意力將會(huì)轉(zhuǎn)移，對(duì)項(xiàng)目的正常進(jìn)展造成不利的因素。通俗的講，就是好鋼花在刀刃上，該花的決不手軟，不該花的，一分不動(dòng)。（6）回報(bào)銷售，投資者只須支付部分房款（一般是30％），但暫不使用，一定期限后，（一般是7—10年）此房產(chǎn)歸客戶所有，等于是發(fā)展商用70％的方塊回購(gòu)商鋪前十年的使用權(quán)，前十年的租金也歸發(fā)展商所有，該種方法利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，但不利于快速回收房款。 投資者的風(fēng)險(xiǎn)主要在于： ，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。像投資住宅一樣，北京也有一批瞄準(zhǔn)商鋪投資的炒家，哪兒的商鋪要開始銷售了，這批人消息最靈通；第三類是外地人?！「鲉卧獌r(jià)格的微調(diào)　　上述各單元的初步價(jià)格相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)，用總價(jià)除以總面積所得的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過類比量化定價(jià)法所得出的均價(jià)有一定的出入。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過3%。 　　除了上述因素以外，影響商鋪價(jià)格的因素還有很多，比如當(dāng)前國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政治的穩(wěn)定性、稅收政策的變化等等，但有一點(diǎn)可以肯定的是，住宅價(jià)格不是決定商鋪價(jià)格的影響因素，以住宅價(jià)格來衡量商鋪價(jià)格的做法是沒有任何理論基礎(chǔ)支撐的。一個(gè)城市在商鋪的需求和供應(yīng)相對(duì)平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購(gòu)買商鋪期望的內(nèi)部收益率，他通過調(diào)查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營(yíng)業(yè)凈收入和購(gòu)買商鋪價(jià)格比率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內(nèi)部收益率。如北京的雅寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西單、王府井、國(guó)貿(mào)，因?yàn)樵搮^(qū)域是中國(guó)對(duì)前蘇聯(lián)、東歐國(guó)家貿(mào)易的窗口；而中關(guān)村已經(jīng)形成的電子市場(chǎng)其市場(chǎng)覆蓋華北、東北等市場(chǎng)，所以，小商鋪才能賣出14萬／ｍ2（套內(nèi)面積）的天價(jià)。 城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度是影響城市總體商鋪價(jià)格的關(guān)鍵因素 中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)黃國(guó)雄教授有一個(gè)著名的論段：城市核心競(jìng)爭(zhēng)力主要表現(xiàn)為生產(chǎn)力與流通力的乘數(shù)。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對(duì)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性、管理、稅收、價(jià)值變化等許多因素有自己的考量標(biāo)準(zhǔn)。五、什么叫投資回報(bào)率？怎樣計(jì)算？　　如何計(jì)算投資回報(bào)率　　一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：　　計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率＝月租金12個(gè)月首付款銀行存款利率貸款銀行貸款利率/售價(jià)　　計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)〈備注：無貸款情況〉六、什么叫委托代理租賃？房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的,將業(yè)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。 筑物本身所承受的重量，分為活荷載和死荷載： 活荷載指人，家具，陳設(shè)品等。有利于交通運(yùn)輸。實(shí)踐中，塔樓的分?jǐn)傁禂?shù)一般在0．18—0．26之間。 智能化的推進(jìn)還使辦公設(shè)備面貌一新，傳統(tǒng)的筆、墨、紙、圖板等將逐步減少或絕跡，取而代之的將是計(jì)算機(jī)、打印機(jī)等設(shè)備。其宗旨是提高辦公質(zhì)量和決策水平，減少疏漏差錯(cuò)；提高效率，縮短處理公務(wù)的時(shí)間；改善辦公環(huán)境和條件使辦公人員從復(fù)雜繁重的境況下解脫出來。防火面應(yīng)有直通室外的樓梯或直通樓梯間的出口十四、空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)名稱 夏季 冬季 人工冷源 天然冷源 干球溫度（℃） 26～28 28～30 16～18 相對(duì)溫度（%） 55～65 65～80 30～50 平均風(fēng)速（m/s） ～ ＞ ～ CO2濃度（%） ≯ 最小新風(fēng)量（m3/人?h） 　 商店?duì)I業(yè)廳通風(fēng)設(shè)備允許噪聲，頂層宜取45～55dB(A)，底層宜取50～60dB(A)；當(dāng)周圍環(huán)境噪聲級(jí)較低時(shí)，采用下限允許值，當(dāng)周圍環(huán)境噪聲級(jí)較高時(shí)，采用上限允許值。必須由雙電源供電的用戶，進(jìn)線開關(guān)之間應(yīng)有可靠的連鎖裝置。 工作（明視）照明，環(huán)境（氣氛）照明，照度充分，高低根據(jù)需要，亮度均勻，明亮因地而異，盡量避免眩光，允許少量高光，陰影適可而止，追求立體效果，光源顯色性好，調(diào)動(dòng)顏色功能，方案實(shí)用經(jīng)濟(jì)，局部畫龍點(diǎn)睛，照度穩(wěn)定，消除頻閃效應(yīng)居室人工照明應(yīng)大于10lx（勒克司）八、配電的要求(1) 高壓配電網(wǎng)架應(yīng)與二次送電網(wǎng)密切配合，可以互通容量。六、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)與配比停車場(chǎng)分為配建停車場(chǎng)和公共停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車公共停車場(chǎng)的服務(wù)半徑，在市中心地區(qū)不應(yīng)大于200米在一般地區(qū)不應(yīng)大于300米自行車公共停車場(chǎng)的服務(wù)半徑宜為50——100米，并不得大于200米大中型商店建筑應(yīng)有不少于兩個(gè)面的出入口與城市道路相鄰接；或基地應(yīng)有不小于1/4的周邊總長(zhǎng)度和建筑物不少于兩個(gè)出入口與一邊城市道路相鄰接。儀式一般隆重而簡(jiǎn)單。 展覽通過提供場(chǎng)地，招引客商展示和銷售商品，以及進(jìn)行貿(mào)易活動(dòng)的特殊廣告形式。禮品廣告是企事業(yè)單位在經(jīng)營(yíng)或商務(wù)活動(dòng)中為了提高或擴(kuò)大其知名度， 提高產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率(份額)，獲取更高銷售業(yè)績(jī)和利潤(rùn)而特別采購(gòu)的。DM：這并不是開發(fā)商情愿這樣做，而是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求從選址階段就要開始考慮5年后的業(yè)態(tài)調(diào)整，以適應(yīng)環(huán)境的變化。 無論是零售商還是地產(chǎn)商，選址中都要對(duì)反映商圈及立地條件狀況的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，但這些數(shù)據(jù)使用目的不同。詳細(xì)分類的目的是為了調(diào)整商品構(gòu)成，從而滿足不同客層的不同需求。 對(duì)于地產(chǎn)商提供場(chǎng)地，零售商在此販賣商品，這樣一塊共同使用的場(chǎng)所，了解兩者對(duì)這一場(chǎng)所的不同價(jià)值評(píng)判，不僅直接關(guān)系兩者各自的收益，也是兩者在同一商業(yè)價(jià)值鏈上達(dá)到協(xié)調(diào)一致的關(guān)鍵。目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心的管理更為重要。十三、什么叫提袋率？人流量是怎樣測(cè)算出來的？提袋率(每100位顧客中購(gòu)物的比例) 人流量是在計(jì)劃開店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過的人流，測(cè)算單位時(shí)間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置?！　≈髁Φ甑挠绊懥蛦误w租金回報(bào)，就像翹翹板的兩頭，似乎永遠(yuǎn)都是一對(duì)不可調(diào)和的矛盾。　　萬象城在主力店招商時(shí)，把商品結(jié)構(gòu)的互補(bǔ)性看得非常重要?！　≡诰唧w操作中，主力店的選擇往往并沒有想象中廣泛。　　主力店最好不要占據(jù)商城的優(yōu)勢(shì)位置，比如商場(chǎng)的主入口。然而，一些商場(chǎng)把50%以上的面積租給了一個(gè)主力店，這要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)：租金回報(bào)不會(huì)很理想，后續(xù)調(diào)整的難度也會(huì)非常大。　　主力店的招商應(yīng)該在項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)時(shí)就開始著手。它更像一種期許：通過自身穩(wěn)定的集客力和品牌形象，帶來持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，從而引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)租金、售價(jià)的提升。我們提供：從接待客人訂房，安排車到機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭接客人，根據(jù)客人的要求介紹各特色餐廳，并為其預(yù)訂座位，聯(lián)系旅行社為客人安排好導(dǎo)游，當(dāng)客人需要購(gòu)買禮品時(shí)幫助客人在地圖上標(biāo)明各購(gòu)物點(diǎn)等等，最后當(dāng)客人要離開時(shí)，在灑店里幫助客人買好車、船、機(jī)票，并幫客人托運(yùn)行李物品，如果客人需要的話，還可以訂好下一站的灑店并與下一城市酒店的金鑰匙落實(shí)好客人所需的相應(yīng)服務(wù)。1929年10月6日，11位來自巴黎各大酒店的禮賓司聚集在一起，建立友誼和協(xié)作，這就是金鑰匙組織的雛形。無論從哪方面出發(fā)，都要重視人的需求和需求可能的變化。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場(chǎng)所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。 當(dāng)前，在大盤住宅開發(fā)時(shí)，開發(fā)商也會(huì)利用商業(yè)步行街的模式來引導(dǎo)消費(fèi)。依附于街存在的商業(yè)業(yè)態(tài)也有很多，從步行街的起源來看，街的功能不僅僅在于它有門店，還在于它可以像線一樣穿起零散的“商業(yè)珍珠（大賣場(chǎng)等）”。”Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shopping mall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。三、什么叫購(gòu)物中心？ 世界購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的定義是：“作為一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體。Mall銷售的商品和服務(wù)未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進(jìn)入主流社會(huì)，但主流卻不失其多樣性。 步行街的發(fā)展被人為地劃分過許多階段，不過，終極的描述一般包含有如下元素：休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲、觀光、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)、城市名片、文化集成等。這就是人們常常看到開發(fā)商對(duì)一個(gè)社區(qū)商業(yè)步行街大力渲染的原因。 便利店的興起緣于超市的大型化與郊外化，超市的變化體現(xiàn)在距離、時(shí)間、商品、服務(wù)等多諸方面：如遠(yuǎn)離購(gòu)物者的居住區(qū)，需架車前往；賣場(chǎng)面積巨大，品種繁