【正文】 、過戶、納稅等事項，有些還以投資者身份參與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務。 所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪,即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念,這是產(chǎn)權(quán)式商鋪最核心、最基礎的理念。或采用雙層墻隔聲二十九、貨梯的布局及數(shù)量配比 貨梯應考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設計而相應配比。地下水位不能太高，不應布置在潮濕的洼地上。 公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；過小，則影響居住的舒適度。更重要的是，它有利于綜合布線，靈活設置接頭、插座，可保證在辦公位置重新調(diào)整時方便地連接和使用各種先進設備?！　〈箝T熱風幕或空氣幕宜采用自上向下送風，條縫和孔口處的送風速度應保證氣流射向地面；熱風幕送風溫度不宜超過50℃。低壓配電網(wǎng)一般采用放射式，負荷密度地區(qū)及電纜線路宜采用環(huán)式，市中心個別地區(qū)有條件時可采用格網(wǎng)式。營業(yè)部分設置的自動扶梯應符合下列規(guī)定：一、自動扶梯傾斜部分的水平夾角應等于或小于30176。小區(qū)內(nèi)的商店建筑服務半徑不宜超過300m。旅游參觀聯(lián)系短程旅游團帶游客免費參觀社區(qū)，這主要是針對相對郊外的樓盤所組織的活動，目的是展示樓盤在景觀和環(huán)境上的特長，吸引某部分特定人士，如需養(yǎng)老或者度假等。 論壇廣泛邀請政府官員、業(yè)內(nèi)精英、社會學者專家甚至群眾參加，以集中討論某個話題、解決問題為主要目的的活動，活動特色就是規(guī)模可大可小，但必須有需討論和解決的集中主題，活動好處是有社會權(quán)威性。移動廣告電信運營商或者內(nèi)容提供商或者非運營商機構(gòu)以及個人提供經(jīng)過接收者許可的文字、表格、圖片或者語音的電話或者信息用來推銷商品或服務，但事先經(jīng)過接收人邀請雙方已經(jīng)建立商業(yè)關(guān)系除外。電臺廣告高層次的商圈可以吸引高端商業(yè)的進入，同時帶來物業(yè)的升值。 地產(chǎn)商利用這些基礎數(shù)據(jù)，是以駐場所有店鋪的整體收益最大化為目標，確定招商的業(yè)種、業(yè)態(tài)及規(guī)劃建設規(guī)模。所以，零售商對顧客進行分類時，是依據(jù)店鋪經(jīng)營的商品品種，對這類消費群體進行詳細分類。地產(chǎn)商以商圈及立地條件為視點，判斷場所具有多大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價值。但是，隨著商業(yè)用地的不斷增多，加之失敗的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所導致的店鋪空置問題日益嚴重，對商業(yè)用地進行價值評判的重要性已經(jīng)引起業(yè)界的高度重視。擁有不到 2000 個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。根據(jù)來店顧客的比率，商圈又可以進一步劃分為主要商業(yè)圈、次要商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。同時，在招商過程中，定期舉行招商協(xié)調(diào)會，主力店的招商進度、品牌結(jié)構(gòu)和商品結(jié)構(gòu)要告訴商場業(yè)主，互相知會進展?！　I(yè)種互補是底線　　所有的退讓都必須有底線。不少開發(fā)商為吸引主力店，還會開出長達一兩年的免租期條件。如百貨公司作為主力店，它可以承受比較多的樓層數(shù)量，最理想的樓層數(shù)是四至五層，八層則是極限?！　≡诖_定項目定位和業(yè)態(tài)構(gòu)成后，主力店的面積和位置就得提上日程。　　然而，只要主力店的入駐對整個物業(yè)增值的期許有足夠的說服力，即便有100個反對的理由也無濟于事。無論哪種形態(tài)，常規(guī)說法往往把它們的意義落在品牌號召力、聚客能力、提升形象等層面。國際金鑰匙組織利用遍布全球的會員所形成的網(wǎng)絡，從而使金鑰匙服務有著獨特的跨地區(qū)、跨國界的優(yōu)勢。酒店式公寓最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的“臨時住宅”。這兩點主要由環(huán)境系統(tǒng)來提供：內(nèi)部環(huán)境具體包括空間高度、室內(nèi)溫度、通風（這是對封閉的室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的反思）、室內(nèi)光線、遮陽、環(huán)境質(zhì)量、空間布局（是開放鼓勵交流的還是封閉強調(diào)權(quán)威，或者別的什么帶有文化特性的格局）等；外部環(huán)境包括外部的景觀、休閑場所（包括會所、俱樂部、酒店等）、商業(yè)場所等。 九、什么叫寫字樓？什么是連鎖店？連鎖店是指眾多小規(guī)模的、分散的、經(jīng)營同類商品和服務的同一品牌的零售店，在總部的組織領(lǐng)導下，采取共同經(jīng)營方針、一致的營銷行動，實行集中采購和分散銷售的有機結(jié)合，通過規(guī)范化的經(jīng)營實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效益的聯(lián)合體。 七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店的概念？ 從“街”到“商業(yè)街”，從“商業(yè)街”到“商業(yè)步行街”，三個概念的跳躍產(chǎn)生了從“走路、購物”到“休閑購物、享受生活”的變遷。但近幾年來，深圳市場上已初步形成兩大超級市場集團，港資“百佳”與中資“華潤”作龍虎斗；美國新帕斯曼公司與南京新街口百貨商店股份有限公司協(xié)議投資１０００萬美元，興建南京超級市場。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。第一、概念一、什么是商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。四、什么叫MALL？Mall（音譯 “摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。五、什么叫超市？超市是超級市場的簡稱，英文叫“super market 超級市場這一西方行之有效的零售經(jīng)營方式，自１９８１年引入我國后，一直成效不大。由此看來，商業(yè)步行街不是簡單的商業(yè)街的升級。人們期待著百年德化街、商業(yè)步行街步出迷宮，有一個輝煌燦爛的明天。 典型的代表，如天下城和鑫苑名家社區(qū)的底商，因為未來都有總面積近百萬平方米的住宅、數(shù)千個住戶做依托，投資者對底商的發(fā)展前景基本看好，項目銷售由此被帶動。從這個角度來講這個空間又必須滿足兩大需求：對健康的需求和人對文化的需求。酒店服務式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有酒店經(jīng)營的純服務公寓。業(yè)態(tài)傾向于把主力店分為百貨、大賣場、家居建材店和專業(yè)店等；根據(jù)規(guī)模，我們會把相對更小的主力店稱之為次主力店，如院線、溜冰場、游樂園、電信、銀行等配套店。此外，主力店品牌門類齊全，對其他的品牌沖擊明顯，影響租戶業(yè)績提高。在一些規(guī)模較大的綜合項目中，甚至會加入文化體驗的元素，比如萬達廣場的第四代產(chǎn)品，考慮到了項目交流、展示等方面的需求。在樓層的選擇上，主力店一定要豎向切割，讓它跨越很多層，帶動垂直人流的運動。主力店的租金常常是小店鋪的1/3甚至1/10：沃爾瑪租萬達商業(yè)廣場，租金每平方米每天1元左右。　　所以，出于對租金總回報最優(yōu)的考慮，開發(fā)商在主力店預留時，應該有一定兼容性，以便和同等定位的主力店進行廣泛接觸，多個同類同等級租戶一起談判?！　≡谂c百貨簽約前，萬象城就把雙方擁有品牌的資源進行了分配，并通過合同附件的形式確立下來，避免日后的沖突。對于零售企業(yè)，商圈是指來商家的顧客的居住范圍，或商家能夠吸引顧客的范圍。十六、什么叫折扣店？什么叫特賣場？折扣店是店鋪裝修簡單，提供有限服務，商品價格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。其原因，是土地的商業(yè)用途劃分不由開發(fā)商決定，再加上前些年土地供應緊張，開發(fā)商拿地的壓力，使其很難再注重土地商用價值的評判。更具體地說，零售商以自己店鋪所處場所為視點，判斷商圈及立地條件是否滿足開店的要求。 零售商面對的是某一類消費群體的某種特定需求。由此，為確立招商目標、制定租金價位提供依據(jù)。地產(chǎn)商不僅希望未來商圈擴大，同時希望商圈質(zhì)的提高。電視廣告以電視廣播作媒介，以視覺形象和聽覺形象結(jié)合的形式來傳遞產(chǎn)品或勞務信息的廣告。內(nèi)刊廣告報刊**中附加的部分廣告，發(fā)行量不一定與其刊物等同。名人秀邀請行業(yè)精英或者有社會新聞效應的名人聚集，以酒會或其他主題性聚會的形式開展活動，活動特色就是規(guī)模相對較小，以小眾群體為主，但影響力可以相當大。 開放日樓盤的某特色部分向公眾開放的特定時間，例如新板房開放日、會所開放日等，讓購買者提前體驗居住的感受，加強購買的信心。大中型菜市場類建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口紅線轉(zhuǎn)彎起點處不應小于70m。二、不同商業(yè)業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積、規(guī)模與場地、樓層的要求商店建筑的規(guī)模，根據(jù)其使用類別、建筑面積分為大、中、小型，百貨商店、商場建筑面積（m2） 菜市場類建筑面積（m2） 專業(yè)商店建筑（m2）大型 15000 6000 5000中型 3000～15000 1200～6000 1000～5000小型 3000 1200 1000三、中庭的規(guī)劃要求中庭也叫內(nèi)院，在多層和高層建筑中也叫天井，其主要是對采光的要求，滿足建筑底層有日照四、通道的規(guī)劃要求外廊式（布置單面房）—— 內(nèi)廊式（雙面房）—— 最遠的房間到廁所的距離應小于50米超過50平方米或60人以上的房間應有兩個出口，兩出口間距5米以上一建筑兩端頭設置疏散樓梯時，房間到樓梯的距離在40米以內(nèi)一建筑單側(cè)設置一部疏散樓梯時，最遠的房間到樓梯的距離在22米內(nèi)一房間內(nèi)一角設置有樓梯時，房間對角線的距離在40米以內(nèi)五、電梯的配比要求大型商店營業(yè)部分層數(shù)為四層及四層以上時，宜設乘客電梯或自動扶梯；商店的多層倉庫可按規(guī)模設置載貨電梯或電動提升機、輸送機。大城網(wǎng)和特大城網(wǎng)，應采用多回線式或環(huán)式，必要時可增設開閉所?！?機械送風系統(tǒng)（包括與熱風采暖合并的系統(tǒng)）的送風方式應采用上側(cè)送；當有吊頂可以利用時，可采用散流器直送。這種辦公室由屏風或家具圍合而成，同處于一個大空間內(nèi)，又有相對獨立性，既能提供方便聯(lián)絡，又能保證各自安靜。它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。用地：地勢高，地形平坦，有一定坡度，利于排水。隔墻布置吸聲材料：如多孔吸聲材料，薄板，穿孔板，特殊吸聲構(gòu)造。 售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。但在許多二、三級城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營、柳州等，當?shù)氐纳啼亙r格基本是住宅價格的5－10倍，甚至更高。 　 對任何一個城市而言，由于級差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域的商鋪租金肯定是有差距的，關(guān)鍵是差異大小的問題。比如新加坡之所以取得舉世矚目的經(jīng)濟成就，并不在于它的生產(chǎn)優(yōu)勢，而在于強大的流通力；我國的香港之所以成為國際大都市，被評為亞洲最佳商業(yè)城市，也是因為其第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達。 　　在這里我們講的是資本化率，而不是內(nèi)部收益率（ＩＲＲ），雖然在某些時候他們可能表達了同一個意思，但有本質(zhì)的不同。即使要投資房地產(chǎn)，商鋪也是惟一的選擇，因為這樣的城市根本沒有寫字樓和公寓租賃市場?！　「鶕?jù)項目位置價格調(diào)整系數(shù)和項目樓層價格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價（1+項目位置價格調(diào)整系數(shù))（1+項目樓層價格調(diào)整系數(shù))得出各棟樓各層的均價，筆者將此價格稱之為樓層均價。其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15%，對多面景觀也最多不要超過20%。二是將那些條件好的單元價格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符。 。（2）分期付款：分為免息分期和低息分期（3）銀行按皆：又稱購房抵押貸款，是購房者以所購房屋2之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向要銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由三成到九成不等。在項目的運作過程中，宣傳推廣應根據(jù)項目實際進展狀況劃分階段。不能產(chǎn)生經(jīng)濟、社會的收益，那么廣告就可以判斷為無效廣告。平面廣告是通過創(chuàng)意的新穎和訴求點的針對性傳播信息；公關(guān)則通過新聞、事件的策劃和推廣傳遞企業(yè)的信息。相反，如果一味的強調(diào)優(yōu)惠，被人認為有某些陰暗面是對項目非常不利的。所以宣傳推廣一定要建立他人較難模仿的優(yōu)勢。 （5）對品牌商家進行公關(guān)促銷活動收取場地租賃費用44 /