【正文】 能全，更易出租且租金水平更高。 下面 對公寓和普通住宅進行了詳細的比較。而如果自住功能完備，配套齊全，投資者完全可以用來自住。 商住公寓 商住公寓主要的特點是兼有辦公和居住功能為一體，它除了提供生活配套設施外，一般還設有寬帶局域網、商務中心、會議室、 票務中心及充足的車位等商務設施。 公寓：商業(yè)地產大熱門 中國最大管理資源中心 公寓無疑是近年來沈陽市場上的大熱門。沈陽市各寫字樓中外資租戶比例與寫字樓租金價位基本呈正比，即高租金的寫字樓其外資租戶比例相應也較高。青年大街上的領先國際城為公寓、寫字間、住宅、酒店等復合型商業(yè)地產項目。 2020年沈陽市寫字樓市場尚無占明顯優(yōu)勢的區(qū)域（即中央商務區(qū)）。 因此，從總體上說，目前沈陽的商鋪市場雖然火熱，但并沒有達到真正的飽和，而是階段性爆發(fā)。 另外，由于以往的經驗，租約也成為商鋪銷售中的最大興奮劑。當然，業(yè)內人士也認為，這些區(qū)域長期市場需求強勁，這種風險更多來自開發(fā)商專業(yè)化操作的風險，而不是市場風險。因此，目前商鋪銷售單靠規(guī)模和華而不實的宣傳是達不到效果的，與市場充分接觸，了解購買者的需求，科學規(guī)劃項目布局才能贏得投資者的認可。像置力商城則屬于只租不售的類型。其實，商業(yè)地產依托的應該是一個商業(yè)的概念，簡單定義：用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產稱之為商業(yè)地產，我們完全沒有必要把它再細分。如果不是中國 25年來商業(yè)市場中發(fā)生的翻天覆地的變化，各種新興的消費方式不斷產生，我們就會仍然滯留在傳統(tǒng)的集市商業(yè)之中。上海新天地還獲得了 2020年美國 ULI規(guī)劃大獎。開發(fā)商之所以延續(xù)住宅開發(fā)模式，就是要解決項目的資金問題，但這樣操作就將未來商業(yè)經營的風險轉嫁到買鋪人甚至銀行身上。 社區(qū)商業(yè)將受青睞 商業(yè)地產的擴大放量目前仍集中在已形成的商圈之中，隨著國家制度的逐步完善，商業(yè)發(fā)展空間逐步縮小，大型體量的商業(yè)物業(yè)將呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)。沈陽商業(yè)地產在大市場、大環(huán)境包容下，其發(fā)展空間無可限量。 南資北上 ， 引領商業(yè)發(fā)展 與南方一些發(fā)達城市比起來 ，由于住宅地產的強勁發(fā)展使沈城的商業(yè)地產發(fā)展略顯滯后。而對于商業(yè)項目建成后的經營管理缺少預見性及前瞻性。 三、沈陽商業(yè)地產存在問題 盲目開發(fā) 近年來，商業(yè) 地產異軍突起，上市量有逐年上升的趨勢。 主要原因有三：一、外地開發(fā)商普通看好東北老工業(yè)基地振興的政策導向；二、金廊建設及大量的土地資源、較低的土地成交價格使其有 利 可圖；三、本地開發(fā)商融資渠道少，而商業(yè)地產需要大量資金，限制其對商業(yè)地產的開發(fā)建設；四、本地開發(fā)商對于商業(yè)地產認識較少，風險的不確定性同樣成為限制其圈地的重要因素。 從類型上看，公寓、酒店、寫字樓、商場與住宅多位一體的項目約占 40%， 60%的項目為純商業(yè)項目 ， 專業(yè)市場與購物中心的比重基本持平。 這部分的商業(yè)形態(tài)主要以日常消費類為主，是大型百貨商店、大型超市以及各種品牌的專賣店比較集中的地方。 特色商業(yè)成為終端走向 自 2020 年開始，不斷有新的商業(yè)地產項目如雨后春筍般出現(xiàn)在城市的幾大商圈中，誰能憑借獨有的特色最終吸引消費者的興趣已經成接下來商業(yè)地產項目經營的主要課題。出現(xiàn)這種強烈的發(fā)展勢頭的原因，主要得益于金廊開發(fā)和渾河兩岸開發(fā)的啟動、以及幾大傳統(tǒng)商圈的大力改造建設而提供的發(fā)展空間。 單一物業(yè)轉向復合物業(yè) 較早一些的商業(yè)物業(yè)形態(tài)大都是些單一的寫字間、賣場和商場等，而如今已落定和正在建設中的實力派復合物業(yè)，則以建筑綜合體的形式濃縮了城市形象和區(qū)域 經濟形態(tài)，賦予城市核心更加旺盛的人氣與商業(yè)集群效應。目前進入沈陽的商業(yè)地產巨頭在資金的投入方面都堪稱大手筆，每個項目的最低投入也是 5 億元以上。從行政區(qū)域上劃分主要以和平、沈河、鐵西為主。在商業(yè)項目招商中，品牌代理商是開發(fā)商的首選。保工街已經形成大型家私建材超市產業(yè)帶，鐵西也成為建材零售大鱷爭斗的焦點。目前國家正積極采取有效措施抑制盲目開發(fā)。 四、沈 陽商業(yè)地產的發(fā)展趨勢 太原街、中街商圈的不斷發(fā)展，使得沈城的商鋪經濟一度繁榮，整個沈陽的商業(yè)地產也突顯出一股強勁的發(fā)展勢頭。沈陽的商業(yè)發(fā)展不如深圳、上海、香港等地，這恰恰是投資商業(yè)地產的良好時機，市場有這種需求和 中國最大管理資源中心 購買力，需要有實力有經驗的開發(fā)商來進行開發(fā)與引導。目前，沈陽市商業(yè)局已經著手東城商業(yè)區(qū)的興建。鄰里購物中心將在性能上彌補社區(qū)商業(yè)的不足，更加貼近百姓生活，同時還能夠給市民帶來更綠色安全的消費模式。但是，如果商業(yè)地產的開發(fā)商沒有辦法在項目的開發(fā)模式之中解決投資商、經營商的長期利益，那就只是建筑了一片沒有使用價值的房子。據(jù)悉，數(shù)月之前曾有某國內知名百貨與該項目進行過接觸，但結果沒有達成合作。 ” 如何讓其發(fā)揮正面的效應，是每一個大型商業(yè)地產項目必須認真面對的課題。 從目前市場上主要的產品類型出發(fā)，作以下總結： 商鋪：一鋪養(yǎng)三代 國內早有 “ 一鋪養(yǎng)三代 ” 的名言，可見商鋪的含金量之高。 同時在一環(huán)以內的商圈中，如太原街商圈、北站商圈、五里河商圈等地區(qū)，也開始有其他商業(yè)地產項目登場銷售。據(jù)不完全統(tǒng)計，超過 60%的人更加傾向于商業(yè)街、 Shopping Mall類項目中的商鋪，認為相比個體經營而言，大型商業(yè)街區(qū)的物業(yè)投資潛力和經營風險都相對低些。規(guī)模的盲目性帶來的后果是無法吸引足夠的人流和購買力來支撐后期的經營管理。從個人的角度，要全面把握一個項目的風險與回報是有些難度的，因此在投資者方面，租約成為衡量商鋪品質的重要標志，租賃情況好代表著商業(yè)經營的起步階段比較順利，而開門紅也正是商業(yè)經營中的一個關鍵因素。但是有北京等城市的前車之鑒，不論是社區(qū)商業(yè)還是商業(yè)街都需要有良好的發(fā)展空間。 從新基火炬大廈開始，方圓大廈、總統(tǒng)大廈等新型寫字樓幾乎都成了企業(yè)形象 的門面代表。 沈陽市寫字樓現(xiàn)有項目主要分布于三個區(qū)域 ： 、太原街 和平大街之間，如總統(tǒng)大廈、中興商業(yè)大廈寫字樓、海潤國際，等 ， CBD周邊，如方圓大廈、新華科技大廈、沈陽財富中心，等 ，如華新國際大廈、中潤國際、百腦匯資訊廣場等。家樂福、沃爾瑪?shù)却笮椭放瞥幸约拜^成熟的餐飲娛樂設施也分別為三個區(qū)域提供了良好的商業(yè)配套，保證了三個區(qū)域的眾多人流量，而周邊寫字樓中的白領人士也保證了所在區(qū)域娛樂、商業(yè)設施的蓬勃發(fā)展，兩者可謂相輔相成。對投資者來說，更關心的是購買公寓后投資回報的問題。如果租用寫字間，租金和各種物業(yè)管理費用都很高，而且由于寫字間單一的功能性，不適合居住。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質量的要求也隨之提升。普通住宅多是以家庭為單位，強調居住，弱化了商務辦公性。僅有嘉潤 而在 星級酒店中， “ 升星 ” 成了這兩年許多本土酒店孜孜以求的目標。 業(yè)內人士稱，從酒店業(yè)的發(fā)展格局看，沈陽金廊沿線將成為星級酒店的爭奪地，金廊沿線將成為豪華酒店密集地區(qū)。與國內一些大中城市相比，沈陽現(xiàn)有豪華酒店的數(shù)量仍偏少，而隨著沈陽投資環(huán)境的改善，商務活動和旅游觀光的客人繼續(xù)保持增長勢頭，因此不用擔心出現(xiàn) “ 僧多粥少 ” 的局面。 沈陽昌鑫置地廣場 : 項目占地 ，總投資 10億元人民幣，總建筑面積 20萬平方米，其中辦公樓面積 6萬平方米，酒店式公寓 8 萬平方米，商場 4萬平方米，其余為停車場及設備用房。正在建設中的中國女人街富騰國際大廈，開發(fā)單位以超低價格推入市場。兩座塔樓均為寫字樓，板樓為多功能商住。 40 平方米 — 167 平方米的各種商務 DC戶型滿足不同人群的需要，坐落于都市商圈內的標志建筑，是洽談生意的理想地點，集辦公、居住、休閑為一體的投資產權式五星級綠色商住空間。坐落于南湖灣畔，方形廣場東南側。 國際為遼寧中潤房地產 中國最大管理資源中心 開發(fā)有限公司在沈陽成功開發(fā)中潤四季家園后的又一房地產項目。 騰龍國際公寓 : 位于沈陽市和平區(qū)同澤北街， 開盤 7600元 /平方米起價，由遼寧華龍府房產開發(fā)有限公司開發(fā)。戶型以 80、 90平方米為主。 沈陽西部汽配城 ： 沈陽西部汽配城位于沈陽西南主入口 ——— 沈遼路與肇工街交會處，沈陽西部汽配城一期總建筑面積 （共計 400余戶），其中一層檔口創(chuàng)下 6小時內售罄的銷售奇跡；二期總建筑面積 4萬多平方米，竣工后總建筑面積將達到 7— 8萬平方米，屆時將成為沈陽最大的汽車配件專營市場。