【正文】 多的商品消耗了購物者大量的時(shí)間和精力；結(jié)賬時(shí)還要忍“受大排長龍”等候之苦，以上種種使得那些想購買少量商品或滿足即刻所需的購物者深感不便。開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商，價(jià)格可以賣得更好，同時(shí)小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。酒店式公寓作為近年來一種新興的物業(yè)類型，由于地段好、總價(jià)低、易出租，既可以出售換取買賣差價(jià)，也可以收取租金，換取長期的投資收益等特點(diǎn)，成為不少市民置業(yè)投資的首選。也就是說，飯店金鑰匙成為飯店內(nèi)外綜合服務(wù)的總代理。主力店知名度高、信譽(yù)好，有強(qiáng)大的集客能力，消費(fèi)者被吸引進(jìn)入商場后，同時(shí)會(huì)光顧其周邊的零售店鋪。而且，主力店處于強(qiáng)勢地位，往往會(huì)要求好的位置和資源，對拔高中小租戶的租金造成負(fù)面影響?！　∑浯危鞔_各種業(yè)態(tài)的構(gòu)成比例。這種“多重主力店”和“次主力店化”的主力店招商模式，對商業(yè)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)更多，同時(shí)對于商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的專業(yè)程度提出的要求也更高。所以，如果有兩家主力店，則多呈“啞鈴形”布局，或者將其中一家主力店安排在頂層，拉動(dòng)客流向上。此外，主力店對項(xiàng)目有些硬件的規(guī)定，也會(huì)影響他們的入駐決定。這對實(shí)現(xiàn)物業(yè)整體價(jià)值的提升是非常不利的。因?yàn)橹髁Φ暾猩?，醉翁之意不在酒，在乎的是對提升物業(yè)價(jià)值的期許。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費(fèi)，就不算對面的人流量十四、什么叫平效？平效（單位面積銷售額）。十八、不同商業(yè)地產(chǎn)的選址要求 無論是零售商選址開店，還是地產(chǎn)商選址搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，選址的實(shí)質(zhì)都是對商業(yè)經(jīng)營場所的價(jià)值判斷。 一．看場所的視點(diǎn)不同但是，兩者對顧客類型的劃分卻有如下的不同。例如，高收入中年女性購買服裝去百貨店、一般家庭婦女購買服裝去綜合超市、年輕女孩購買服裝去時(shí)裝店等。 零售商利用此數(shù)據(jù)的目的是進(jìn)行營業(yè)額預(yù)測。因?yàn)椋恳粋€(gè)成熟的店鋪都需要一個(gè)穩(wěn)定的消費(fèi)群體，商圈同質(zhì)化擴(kuò)大意味著適宜自己的顧客增加。新聞廣告直接以新聞名義實(shí)施廣告的行為。樣板房指用于直觀體現(xiàn)產(chǎn)品功能配置、布局設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)的展示房。 業(yè)主聯(lián)誼會(huì)因應(yīng)不同的節(jié)日、項(xiàng)目的階段需求組織針對樓盤業(yè)主這個(gè)特定群體做的面對面的推廣活動(dòng)，例如中秋聯(lián)誼會(huì)，業(yè)主春游會(huì)等，定期向業(yè)主傳遞相應(yīng)的樓盤信息，增強(qiáng)他們購買的信心，鼓勵(lì)他們帶朋友參加，并帶來新的成交?；顒?dòng)以推廣新產(chǎn)品為目標(biāo)，可以配以其他例如演出、小型party等豐富其內(nèi)容。新建大中型商店建筑的主要出入口前，按當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求，應(yīng)留有適當(dāng)集散場地。高壓配電網(wǎng)中每一主干線路和配電變壓器，都應(yīng)有比較明顯的供電范圍，不宜交錯(cuò)重疊。十二、首層設(shè)計(jì)的層高考慮首層主要是門廳，是一個(gè)建筑的展示空間，在效果上講究大氣，莊重，豪華，故首層層高可考慮通高兩層，甚至三層，——.十三、通風(fēng)、采光、消防規(guī)范通風(fēng)：南北房間應(yīng)考慮通風(fēng)，并組織穿堂風(fēng)采光：住宅的間距應(yīng)保證第一層樓在冬至（12月22日）有至少一小時(shí)的日照居室天然采光系數(shù)（開窗面積/地面面積）應(yīng)不小于1/10消防規(guī)范：（1） 道路消防規(guī)范（A）當(dāng)建筑沿街部分長度超過150米或總長度超過220米，應(yīng)設(shè)穿過建筑的消防車道（B）沿街建筑應(yīng)設(shè)連接街道和內(nèi)院的通道，其間距不大于80米（C）建筑物內(nèi)開設(shè)的消防車道，凈高和凈寬均應(yīng)大于或等于4米（D），凈空高度不應(yīng)小于4米（E）盡端式消防道的回車場尺度應(yīng)大于等于15米*15米（F）高層建筑宜設(shè)環(huán)形消防車道，或沿兩長邊設(shè)消防車道（G）超過3000座的體育館，超過2000座的會(huì)堂，占地面積超過3000平方米的展覽館，博物館，商場，宜設(shè)環(huán)形消防車道(2) 建筑物消防間距多層建筑與多層建筑的防火間距不應(yīng)小于6米高層建筑與多層建筑的防火間距不應(yīng)小于9米 高層建筑與高層建筑的防火間距不應(yīng)小于13米(3) 、建筑設(shè)計(jì)　 商店?duì)I業(yè)廳空氣調(diào)節(jié)宜采用低速全空氣單風(fēng)道系統(tǒng)；有條件時(shí)，可采用變風(fēng)量系統(tǒng)。 建筑智能化在建筑領(lǐng)域的影響是全方位的，包括改變建筑的結(jié)構(gòu)、形式和設(shè)備，但影響最為直接的將是室內(nèi)環(huán)境。地價(jià)及其稅收，方案設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑安裝成本、配套、營銷和管理及稅收。二十二、鋪位分割設(shè)計(jì)要考慮哪些因素首先考慮是商鋪的單價(jià)比，還有市場的需求和商鋪的定位，考慮到客戶的承受心理和商鋪的經(jīng)營范圍。設(shè)備用房應(yīng)集中布置作為裙房，資源盡量公享二十六、辦公及管理用房的布局辦公與管理用房等與主樓的結(jié)合方式：（1）上下分層,（2）庭院組合式,（3）中庭式二十七、店招的設(shè)計(jì)規(guī)格 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，所有臨街店面和單位要基本做到一店一招，同一建筑物要統(tǒng)設(shè)計(jì)，統(tǒng)一規(guī)格；店招店牌還要無陳舊破損、別字、錯(cuò)字等。 一般是指商鋪或某些單身公寓吧,開發(fā)商在銷售時(shí)承諾你買去的房產(chǎn)保證可以租出去...二、什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？ 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)必須通過指定銀行代收、代付租金。大凡投資人在買商鋪的時(shí)候，會(huì)首先調(diào)查項(xiàng)目周邊的租金水平，根據(jù)這個(gè)城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報(bào)基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價(jià)格。流通力小于1，不僅本地生產(chǎn)能力無法實(shí)現(xiàn)，而且內(nèi)外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力。 　　投資渠道是決定一個(gè)城市商鋪價(jià)格水平的重要因素 　　我們在山東東營曾經(jīng)對商鋪投資人進(jìn)行定性訪談，當(dāng)?shù)赝顿Y人投資預(yù)期“只要回報(bào)比銀行利息高，我們就能接受”，意味著投資人的期望內(nèi)部收益率在4％－5％；而在北京，投資人普遍預(yù)期是在8－10年收回全部投資，期望的內(nèi)部收益率在10％－15％。 　　如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個(gè)很重要的因素。針對不同樓層其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見下表： 　　　注：①m=k/N，其中k為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取10%～15%?！卧騼r(jià)格調(diào)整系數(shù)表 　　(4)景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　景觀對于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對沒有景觀的單元而言，價(jià)格要高出許多。二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。“管理型商鋪”的出現(xiàn)，對廣大的購房投資者有利有弊： 利益方面：，對于投資者來說，可得到極大的便利?；蛟S部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報(bào)，要求自行出租或者自營，這是合理且合法的要求，這將逐漸破壞原有的經(jīng)營規(guī)劃和布局，甚至對整體的經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面的影響，風(fēng)險(xiǎn)在此時(shí)將漸漸暴露。招商吸引到具有強(qiáng)大品牌效力的主力店，并確保商家入駐率達(dá)到85%左右；商鋪銷售任務(wù)一年的完成率最低應(yīng)達(dá)到30%—50%，兩年內(nèi)基本銷售完成；商業(yè)運(yùn)營也就通過宣傳、推廣活動(dòng)間接或直接帶來人流、產(chǎn)生利潤，并實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。當(dāng)然，在實(shí)用的前提下，提升更多附加屬性是最佳的，但是，許多時(shí)候，宣傳推廣中的廣告推廣過于注重美觀、活動(dòng)策劃過于偏重表面的熱鬧，淹沒掉了本應(yīng)張揚(yáng)的主題、迷失了預(yù)定的目標(biāo)。 D、公關(guān)多一些還是廣告多一些？公關(guān)與平面廣告在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中孰重孰輕？這曾是業(yè)內(nèi)人士爭論的焦點(diǎn)之一。雖然商家大多以利益為上，但是真正有實(shí)力的商家會(huì)看重長期利益。所以，在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中，知名度、美譽(yù)度、品牌魅力三者應(yīng)緊密結(jié)合，絕不能顧此失彼，G、挖掘自身，樹立他人較難模仿的優(yōu)勢。（1） 維護(hù)管理：清潔維護(hù)管理、機(jī)電維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、咨詢系統(tǒng)維護(hù) （3）自營部分的經(jīng)營利潤所得想在當(dāng)今激烈競爭的市場中站住腳,推廣工作在剛起步時(shí)就應(yīng)該建立自己的、他人難以模仿的優(yōu)勢，也許項(xiàng)目自身的有些優(yōu)勢別人的確難以模仿，但不證明無法模仿，所以我們一定要鞏固自身已有的優(yōu)勢，同時(shí)必須大力挖掘項(xiàng)目在推廣中新的優(yōu)勢和宣傳中的自有模式。 F、自抬身價(jià)，知名度與美譽(yù)度并進(jìn)，張顯品牌魅力。但是從影響效果來說，公關(guān)的千人成本更低、造成的口碑和影響力更高一些，此外，它的時(shí)效性也比平面廣告更長。簡單的說，要知道目標(biāo)群體到底需要什么，而非我要告訴你什么，更不能憑空猜測。這樣可以避免盲目的為了宣傳而宣傳的事情發(fā)生，并可以有效的控制推廣、宣傳中所產(chǎn)生的費(fèi)用，合理的分配預(yù)算費(fèi)用。（5）升值銷售，發(fā)展商向客戶承諾，若干年后該物業(yè)將升多少，如屆時(shí)達(dá)不到這一幅度，則發(fā)展商將按當(dāng)初承諾價(jià)收回。 、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競爭力，促進(jìn)物業(yè)與租金的長期增值。隨著人們生活水平的提高，一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝等精品店和休閑行業(yè)的人越來越多，這批人是最早關(guān)注商鋪的人；第二類是商鋪炒家?！　∪缓笥妹織潣堑母鲗訕堑臉菍泳鶅r(jià)（1+項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù))，即得各單元的初步價(jià)格。　　(2)戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的系數(shù)。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、惟一的投資品種，由于投資的人多、而投資項(xiàng)目少，這也是為什么許多二、三級城市商鋪銷售價(jià)格遠(yuǎn)高于北京的原因。而資本化率是指物業(yè)購買價(jià)格和營業(yè)凈收入之間的比率，該值通過市場上的可比物業(yè)或市場數(shù)據(jù)資料來獲得。即使在同一個(gè)城市不同區(qū)域，因?yàn)榱魍Φ牟町?，商鋪?zhàn)饨鸬牟町愐卜浅４蟆Ｒ虼宋覀兛梢哉f，開發(fā)項(xiàng)目所處位置的租金水平將直接決定項(xiàng)目本身的定價(jià)。 　　那么，商鋪的價(jià)格到底由哪些因素決定，其定價(jià)的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，開發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤就得出銷售價(jià)格，但實(shí)際情況并非如此簡單。 房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國際流行的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式,最早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代的歐美發(fā)達(dá)國家,近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市。三十、什么叫荷載？不同商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營對荷載的要求？計(jì)算方法怎樣 荷載是建貨梯應(yīng)考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)而相應(yīng)配比。土壤承載力高，當(dāng)沿河時(shí)，應(yīng)考慮河岸的穩(wěn)固性和土壤耐壓力。那么，公攤面積多大才適宜呢？一般來說，塔樓的分?jǐn)偯娣e要大于板樓的分?jǐn)偯娣e。目前，國內(nèi)的一些新型屏風(fēng)家具，已擁有較完善的線路管理系統(tǒng)，在桌面多個(gè)角落設(shè)有走線口，并設(shè)插座、臺(tái)底電線槽和地腳線板，能把所有電線隱藏，并按不同的電線類型，分隔于不同的分線槽或支柱內(nèi)坑內(nèi)，即使重新編排線路，也無需移動(dòng)桌面或吊柜。十五、辦公智能化辦公智能化是指辦公人員利用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)辦公活動(dòng)自動(dòng)化和科學(xué)化。 高層建筑主體須有不小于1/4周長的防火面，在防火面一側(cè)建筑的裙房，高度不應(yīng)大于5米，深度不應(yīng)大于4米。（3）配電網(wǎng)應(yīng)不斷加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，盡量提高供電可靠性，以適應(yīng)擴(kuò)大用戶連接用電的需要，逐步減少重要用戶建設(shè)雙電源和專線供電線路。；二、自動(dòng)扶梯上下兩端水平部分3m范圍內(nèi)不得兼作它用；三、當(dāng)只設(shè)單向自動(dòng)扶梯時(shí)，附近應(yīng)設(shè)置相配伍的樓梯。商店建筑不宜設(shè)在有甲、乙類火災(zāi)危險(xiǎn)性廠房、倉庫和易燃、可燃材料堆場附近；如因用地條件所限，其安全距離應(yīng)符合防火規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。 簽約儀式活動(dòng)組織時(shí)間多為商場招商的早期或者中期，在物業(yè)擁有一個(gè)或多個(gè)可帶動(dòng)性的大商家或者一定數(shù)量商家進(jìn)入的情況下，通過簽約儀式帶動(dòng)更多的商家進(jìn)入商場。 演出以娛樂的方式為觀眾提供舞蹈、歌唱、相聲等多種形式的表演，活動(dòng)特色就是形式規(guī)?？梢远嘧儯邮艿挠^眾層面也較廣，活動(dòng)好處是豐富多彩、熱鬧喜慶。 夾報(bào)是憑借報(bào)紙現(xiàn)有的發(fā)行網(wǎng)，以隨報(bào)夾送的方式進(jìn)行宣傳以達(dá)到銷售商品及推銷服務(wù)目的的一種廣告形式。以廣播作媒介，通過語言和音響效果等聽覺訴求方式來傳遞產(chǎn)品或勞務(wù)信息的廣告。對一般的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說，建設(shè)周期一年，35年收回建筑投資，接下來就是業(yè)態(tài)調(diào)整。對于剛剛起步的新區(qū)建設(shè)，用此數(shù)據(jù)與最低端商業(yè)活動(dòng)得以成立的最低要求進(jìn)行比較，直接就可以判斷項(xiàng)目的可行與否。 三．對場所的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)使用目的不同例如，時(shí)裝店要依據(jù)顧客的年齡段、工