【正文】 的心態(tài)，而國際頂尖的時(shí)尚品牌大多采取直營的形式，它們寧愿不開業(yè)，也不愿冒險(xiǎn)在商圈前景不確定的物業(yè)貿(mào)然出擊?！　≈髁Φ甑恼猩虘?yīng)該在項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)時(shí)就開始著手。　　然而，只要主力店的入駐對(duì)整個(gè)物業(yè)增值的期許有足夠的說服力，即便有100個(gè)反對(duì)的理由也無濟(jì)于事。同時(shí)，主力店面積較大，對(duì)后續(xù)招商調(diào)整不利。　　主力店簽約的租期一般很長，可能長達(dá)20～30年，如果無法帶動(dòng)整個(gè)物業(yè)的增值，開發(fā)商以低價(jià)租出，是很不明智的。它更像一種期許：通過自身穩(wěn)定的集客力和品牌形象，帶來持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)績增長，從而引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)租金、售價(jià)的提升。無論哪種形態(tài)，常規(guī)說法往往把它們的意義落在品牌號(hào)召力、聚客能力、提升形象等層面?！　≈髁Φ甑姆诸惒]有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。英語中主力店被稱為anchor stores，因?yàn)樗麄兿皴^一樣，牢牢地定住了商場的形象、定位和價(jià)值。我們提供：從接待客人訂房，安排車到機(jī)場、車站、碼頭接客人，根據(jù)客人的要求介紹各特色餐廳，并為其預(yù)訂座位，聯(lián)系旅行社為客人安排好導(dǎo)游，當(dāng)客人需要購買禮品時(shí)幫助客人在地圖上標(biāo)明各購物點(diǎn)等等，最后當(dāng)客人要離開時(shí)，在灑店里幫助客人買好車、船、機(jī)票，并幫客人托運(yùn)行李物品，如果客人需要的話，還可以訂好下一站的灑店并與下一城市酒店的金鑰匙落實(shí)好客人所需的相應(yīng)服務(wù)。國際金鑰匙組織利用遍布全球的會(huì)員所形成的網(wǎng)絡(luò)，從而使金鑰匙服務(wù)有著獨(dú)特的跨地區(qū)、跨國界的優(yōu)勢。國際金鑰匙組織的國際性標(biāo)志為垂直交*的兩把金鑰匙，代表兩種主要的職能：一把金鑰匙用于開啟飯店綜合服務(wù)的大門；另一把金鑰匙用于開啟城市綜合服務(wù)的大門。1929年10月6日，11位來自巴黎各大酒店的禮賓司聚集在一起，建立友誼和協(xié)作，這就是金鑰匙組織的雛形。酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。 酒店式公寓不算新概念，它的存在和發(fā)展是引人注目而又讓人困惑的熱門話題。十、什么叫公寓？,我理解為要根據(jù)地塊位置\周邊環(huán)境及市場消費(fèi)等情況而定.酒店式公寓？ 指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理；公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。這兩點(diǎn)主要由環(huán)境系統(tǒng)來提供：內(nèi)部環(huán)境具體包括空間高度、室內(nèi)溫度、通風(fēng)（這是對(duì)封閉的室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的反思）、室內(nèi)光線、遮陽、環(huán)境質(zhì)量、空間布局（是開放鼓勵(lì)交流的還是封閉強(qiáng)調(diào)權(quán)威，或者別的什么帶有文化特性的格局）等；外部環(huán)境包括外部的景觀、休閑場所（包括會(huì)所、俱樂部、酒店等）、商業(yè)場所等。其次，作為人度過生命中很長一段時(shí)間的空間，寫字樓必須是一個(gè)能讓人們工作在其中充滿活力的空間。無論從哪方面出發(fā)，都要重視人的需求和需求可能的變化。 九、什么叫寫字樓？目前市場上，大盤社區(qū)因?yàn)橛卸喽€(wěn)定的住戶，商鋪的經(jīng)營勝算相對(duì)較高，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一些，其底商率先得到投資者青睞。一般住宅，特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價(jià)位也較其他層位低。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。什么是連鎖店？連鎖店是指眾多小規(guī)模的、分散的、經(jīng)營同類商品和服務(wù)的同一品牌的零售店，在總部的組織領(lǐng)導(dǎo)下，采取共同經(jīng)營方針、一致的營銷行動(dòng)，實(shí)行集中采購和分散銷售的有機(jī)結(jié)合，通過規(guī)范化的經(jīng)營實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的聯(lián)合體。于是人們需要一種能夠滿足便利店購買需求的小超市來填補(bǔ)空白。該業(yè)態(tài)最早起源于美國，繼而衍生出兩個(gè)分支，即傳統(tǒng)型便利店與加油站型便利店，前者在日本，中國臺(tái)灣等亞洲諸國得以發(fā)展成熟，后者則在歐美地區(qū)較為盛行。 七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店的概念？ 真正意義上的一個(gè)城市的商業(yè)步行街，它承載著傳播地域文化、提升城市品位、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的責(zé)任，體現(xiàn)了城市商業(yè)運(yùn)營的基本水準(zhǔn)，不能停在“步行商業(yè)街”的層面。沿街鋪面無論是出租、出售，都是商家必爭之地。 當(dāng)前，在大盤住宅開發(fā)時(shí)，開發(fā)商也會(huì)利用商業(yè)步行街的模式來引導(dǎo)消費(fèi)。 從“街”到“商業(yè)街”，從“商業(yè)街”到“商業(yè)步行街”，三個(gè)概念的跳躍產(chǎn)生了從“走路、購物”到“休閑購物、享受生活”的變遷。中國著名的商業(yè)步行街研究專家、北京大學(xué)著名學(xué)者胡兆量提出了4個(gè)觀點(diǎn)：景觀文脈化，環(huán)境生態(tài)化，功能休閑化，管理現(xiàn)代化。在國外，還有位于地下的商業(yè)步行街，它不受氣候的影響，是休閑購物的好去處。依附于街存在的商業(yè)業(yè)態(tài)也有很多，從步行街的起源來看，街的功能不僅僅在于它有門店，還在于它可以像線一樣穿起零散的“商業(yè)珍珠（大賣場等）”。但近幾年來，深圳市場上已初步形成兩大超級(jí)市場集團(tuán)，港資“百佳”與中資“華潤”作龍虎斗；美國新帕斯曼公司與南京新街口百貨商店股份有限公司協(xié)議投資１０００萬美元，興建南京超級(jí)市場。青少年覺得mall很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛mall，使之成為一種習(xí)慣和嗜好。Mall是中產(chǎn)階級(jí)的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務(wù)。”Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費(fèi)或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意?！庇纱丝梢姡粋€(gè)有計(jì)劃的購物中心對(duì)其租戶是有很大的控制權(quán)，這也是購物中心最終能否取得成功。目前東莞大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有華南mall、地王廣場、世博廣場和第一國際等。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shopping mall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。第一、概念一、什么是商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分？　　商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。三、什么叫購物中心？ 世界購物中心協(xié)會(huì)對(duì)購物中心的定義是：“作為一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體。四、什么叫MALL？Mall（音譯 “摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。Mall常常被冠以各種不同的商業(yè)地產(chǎn)概念：“動(dòng)力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業(yè)Mall” “商業(yè)廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗(yàn)商場”、“泛商業(yè)Mall”、“動(dòng)力型Mall”……粗略統(tǒng)計(jì)一下，以Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達(dá)60余種。Mall銷售的商品和服務(wù)未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進(jìn)入主流社會(huì)，但主流卻不失其多樣性。五、什么叫超市？超市是超級(jí)市場的簡稱，英文叫“super market 超級(jí)市場這一西方行之有效的零售經(jīng)營方式，自１９８１年引入我國后，一直成效不大。六、步行街的起源？為什么是步行街？這一問號(hào)的出發(fā)點(diǎn)是業(yè)態(tài)，為什么會(huì)出現(xiàn)步行街這種業(yè)態(tài)組合形式？商業(yè)業(yè)態(tài)有許多種，僅零售就有百貨店、超級(jí)市場、大型綜合超市、便利店、倉儲(chǔ)式商場、專業(yè)市場、專賣店、購物中心等。 據(jù)專業(yè)人士分析：在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，街鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)最低，是被普遍看好的一種“商業(yè)地產(chǎn)”，基于這種認(rèn)識(shí)，“金街”、“銀街”的說法便油然而生。 步行街的發(fā)展被人為地劃分過許多階段，不過，終極的描述一般包含有如下元素：休閑、娛樂、購物、餐飲、觀光、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)、城市名片、文化集成等。由此看來，商業(yè)步行街不是簡單的商業(yè)街的升級(jí)。所以說，商業(yè)步行街是社會(huì)文明進(jìn)化的結(jié)果，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的象征，尤其是代表了一個(gè)城市的形象，成了城市的“會(huì)客廳”。人車分流的社區(qū)里，一條富有特色的商業(yè)步行街是神來之筆，它不僅負(fù)起了社區(qū)配套的功能，也樹立了樓盤的形象和品質(zhì)，一舉多得。這就是人們常?？吹介_發(fā)商對(duì)一個(gè)社區(qū)商業(yè)步行街大力渲染的原因。人們期待著百年德化街、商業(yè)步行街步出迷宮，有一個(gè)輝煌燦爛的明天。什么是專賣店？專門經(jīng)營銷售特定商品，這些商品具有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，或者同一個(gè)品牌的商品，或者一個(gè)系列專門的商品的商店，其特征為，非常講究店面裝飾，給人以精品的感覺。什么是便利店？便利店，英文簡稱CVS（Convenience Store）是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)。 便利店的興起緣于超市的大型化與郊外化，超市的變化體現(xiàn)在距離、時(shí)間、商品、服務(wù)等多諸方面：如遠(yuǎn)離購物者的居住區(qū)，需架車前往；賣場面積巨大，品種繁多的商品消耗了購物者大量的時(shí)間和精力；結(jié)賬時(shí)還要忍“受大排長龍”等候之苦，以上種種使得那些想購買少量商品或滿足即刻所需的購物者深感不便。 　　八、什么叫街鋪？ 根據(jù)以上對(duì)商鋪歷史的回顧，我們可以對(duì)商鋪?zhàn)鲆韵露x，即商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或感受體驗(yàn)The meaning of Public Space!的場所。什么叫底商？底商，是指住宅的第一層、第二層。開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商，價(jià)格可以賣得更好，同時(shí)小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社區(qū)的底商，因?yàn)槲磥矶加锌偯娣e近百萬平方米的住宅、數(shù)千個(gè)住戶做依托，投資者對(duì)底商的發(fā)展前景基本看好，項(xiàng)目銷售由此被帶動(dòng)。但這里必須有兩層考慮： 首先，由于寫字樓的使用者基本上是用來進(jìn)行盈利活動(dòng)的組織，所以必須從錢的角度考慮三個(gè)需求：一是要求寫字樓提供方便和快捷的辦公條件，主要包括兩個(gè)交通系統(tǒng)：對(duì)外的交通（交通便利一直以來對(duì)寫字樓非常重要，所以才有位置的強(qiáng)調(diào)）和對(duì)內(nèi)交通：比如電梯和通道（安全通道也應(yīng)算在此列）、便利的自動(dòng)化系統(tǒng)和快速的通信系統(tǒng)；二是要求寫字樓提供他們所需要的形象（主要目的獲得客戶）；三是能從產(chǎn)品功能的設(shè)計(jì)上考慮對(duì)后期的物業(yè)管理金的節(jié)約。從這個(gè)角度來講這個(gè)空間又必須滿足兩大需求：對(duì)健康的需求和人對(duì)文化的需求。什么叫場所精神？所謂場所精神源于古羅馬，“根據(jù)古羅馬人的信仰，每一個(gè)獨(dú)立的本體都有自己的靈魂，這種靈魂賦予人和場所生命，同時(shí)也決定他們的特性與本質(zhì)”。酒店式公寓作為近年來一種新興的物業(yè)類型，由于地段好、總價(jià)低、易出租，既可以出售換取買賣差價(jià)，也可以收取租金，換取長期的投資收益等特點(diǎn)，成為不少市民置業(yè)投資的首選。酒店服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。 國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度成為酒店式公寓立項(xiàng)的基本條件什么叫酒店？其分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是什么？　　CONCIERGE是一個(gè)非常法國化的單詞，通常被譯為酒店里的“禮賓司”。1952年4月25日，歐洲金鑰匙組織成立，1972年絯組織發(fā)展成為一個(gè)國際性的組織，目前，國際金鑰匙組織共有34個(gè)國家和地區(qū)參加，約有會(huì)員3500人。也就是說，飯店金鑰匙成為飯店內(nèi)外綜合服務(wù)的總代理。酒店金鑰匙的服務(wù)宗旨，是在不違反國家法律的前提下，使客人獲得滿意驚喜的服務(wù)。十一、什么叫主力店？商業(yè)項(xiàng)目招商，主力店不僅首當(dāng)其沖，也是重中之重。主力店知名度高、信譽(yù)好，有強(qiáng)大的集客能力，消費(fèi)者被吸引進(jìn)入商場后，同時(shí)會(huì)光顧其周邊的零售店鋪。業(yè)態(tài)傾向于把主力店分為百貨、大賣場