【正文】 及面積要求 設(shè)備用房單獨(dú)設(shè)置出入口，靠近次干道，避免和主次入口沖突。有利于交通運(yùn)輸。地下水位不能太高，不應(yīng)布置在潮濕的洼地上。二十三、衛(wèi)生間的設(shè)計與配比要求一戶衛(wèi)生間的總面積以3—5平方米為宜，廁所和洗浴放在一起二十四、倉庫的設(shè)計布局要求 倉庫分一般性綜合倉庫和特種倉庫（如冷藏，易燃，易爆）。這也是一套房屋公攤面積的適“度”范圍。實(shí)踐中，塔樓的分?jǐn)傁禂?shù)一般在0．18—0．26之間。 公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；過小，則影響居住的舒適度。十八、主入口及次入口的規(guī)劃要求入口位置距道路交叉口的距離不應(yīng)小于70米,主入口是大量車流人流交通的出入口,次入口主要是后勤，服務(wù)用房，管理等的出入口十九、外立面風(fēng)格與顏色格調(diào)的要求 外立面風(fēng)格一般有古典式（古希臘，古羅馬），一般采用白色現(xiàn)代的有：玻璃鋼架，通透；原始材質(zhì)，保持材料的本色二十、頂部的處理手法頂部采用彈性面層處理，彈性墊層處理，樓板做吊頂處理可降低噪音，屋頂要做防水，保溫，隔熱，排水等處理二十一、攤公的構(gòu)成及減低公攤的辦法 公攤面積是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱。十六、幕墻設(shè)計幕墻設(shè)計也是主要外立面的設(shè)計，是建筑臨街面，是建筑的展示面，有一定視覺效果要求幕墻材質(zhì)有大片玻璃幕墻，或通透玻璃幕墻，或粉飾幕墻，石才幕墻等十七、不同商業(yè)物業(yè)的成本構(gòu)成及大致比例。 智能化的推進(jìn)還使辦公設(shè)備面貌一新，傳統(tǒng)的筆、墨、紙、圖板等將逐步減少或絕跡，取而代之的將是計算機(jī)、打印機(jī)等設(shè)備。更重要的是，它有利于綜合布線，靈活設(shè)置接頭、插座，可保證在辦公位置重新調(diào)整時方便地連接和使用各種先進(jìn)設(shè)備。 以辦公樓為例，由于實(shí)現(xiàn)智能化，傳統(tǒng)的空間形式會受到明顯沖擊，封閉式的小開間辦公室將部分或大部分地被開敞式辦公室取代。通訊自動化系統(tǒng)目的在保證隨時與世界各地進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，其設(shè)備應(yīng)包括與國際聯(lián)網(wǎng)的計算機(jī)系統(tǒng)、直撥電話、可視電話、電子郵件及電話會議、電視會議設(shè)備等。其宗旨是提高辦公質(zhì)量和決策水平，減少疏漏差錯；提高效率，縮短處理公務(wù)的時間；改善辦公環(huán)境和條件使辦公人員從復(fù)雜繁重的境況下解脫出來?！　〈箝T熱風(fēng)幕或空氣幕宜采用自上向下送風(fēng)，條縫和孔口處的送風(fēng)速度應(yīng)保證氣流射向地面；熱風(fēng)幕送風(fēng)溫度不宜超過50℃?！?商店?duì)I業(yè)廳空氣調(diào)節(jié)，空氣處理宜采用噴水室或帶噴水的冷水表曲式冷卻器；冬季不應(yīng)加濕。　 當(dāng)計算人體散熱量時，應(yīng)考慮顧客和售貨員中成年男子、成年女子和兒童的比例及其散熱量不同的群集系數(shù)。防火面應(yīng)有直通室外的樓梯或直通樓梯間的出口十四、空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)名稱 夏季 冬季 人工冷源 天然冷源 干球溫度（℃） 26～28 28～30 16～18 相對溫度（%） 55～65 65～80 30～50 平均風(fēng)速（m/s） ～ ＞ ～ CO2濃度（%） ≯ 最小新風(fēng)量（m3/人?h） 　 商店?duì)I業(yè)廳通風(fēng)設(shè)備允許噪聲，頂層宜取45～55dB(A)，底層宜取50～60dB(A)；當(dāng)周圍環(huán)境噪聲級較低時，采用下限允許值，當(dāng)周圍環(huán)境噪聲級較高時，采用上限允許值。九、商場層高設(shè)計規(guī)范*** ——6米十、寫字樓層高設(shè)計規(guī)范十一、步行商業(yè)街的街寬要求步行街要增加綠化，布置環(huán)境設(shè)施，如：座椅，休息廊，路燈，雕塑，水池，廣場，裝修店面，街寬至少12米左右。必須由雙電源供電的用戶，進(jìn)線開關(guān)之間應(yīng)有可靠的連鎖裝置。低壓配電網(wǎng)一般采用放射式，負(fù)荷密度地區(qū)及電纜線路宜采用環(huán)式，市中心個別地區(qū)有條件時可采用格網(wǎng)式。（2）高壓配電網(wǎng)架的結(jié)線方式，可采用放射式。當(dāng)負(fù)荷密度增加到一定程度時，可插入新的變電所，使網(wǎng)架結(jié)構(gòu)基本不變。 工作（明視）照明，環(huán)境（氣氛）照明，照度充分，高低根據(jù)需要，亮度均勻，明亮因地而異，盡量避免眩光，允許少量高光，陰影適可而止，追求立體效果，光源顯色性好，調(diào)動顏色功能，方案實(shí)用經(jīng)濟(jì)，局部畫龍點(diǎn)睛，照度穩(wěn)定，消除頻閃效應(yīng)居室人工照明應(yīng)大于10lx（勒克司）八、配電的要求(1) 高壓配電網(wǎng)架應(yīng)與二次送電網(wǎng)密切配合，可以互通容量。六、停車場的設(shè)計與配比停車場分為配建停車場和公共停車場機(jī)動車公共停車場的服務(wù)半徑，在市中心地區(qū)不應(yīng)大于200米在一般地區(qū)不應(yīng)大于300米自行車公共停車場的服務(wù)半徑宜為50——100米，并不得大于200米營業(yè)部分設(shè)置的自動扶梯應(yīng)符合下列規(guī)定：一、自動扶梯傾斜部分的水平夾角應(yīng)等于或小于30176。大中型商店建筑，如附近無公共停車場地時，按當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求，應(yīng)在基地內(nèi)設(shè)停車場地或在建筑物內(nèi)設(shè)停車庫。基地內(nèi)消防車道也可與運(yùn)輸?shù)缆方Y(jié)合設(shè)置。大中型商店建筑應(yīng)有不少于兩個面的出入口與城市道路相鄰接；或基地應(yīng)有不小于1/4的周邊總長度和建筑物不少于兩個出入口與一邊城市道路相鄰接。小區(qū)內(nèi)的商店建筑服務(wù)半徑不宜超過300m。第三、規(guī)劃一、不同商業(yè)地產(chǎn)的選址要求大中型商店建筑基地宜選擇在城市商業(yè)地區(qū)或主要道路的適宜位置。 產(chǎn)品介紹會屬于階段性的推廣活動，一般在樓盤推出的初期或者有新貨推出的階段組織。儀式一般隆重而簡單。旅游參觀聯(lián)系短程旅游團(tuán)帶游客免費(fèi)參觀社區(qū)，這主要是針對相對郊外的樓盤所組織的活動，目的是展示樓盤在景觀和環(huán)境上的特長，吸引某部分特定人士，如需養(yǎng)老或者度假等?；顒右部赡軒硪恍┎焕蛩?，可能造成某些負(fù)面信息在業(yè)主間的互相傳遞。 主題節(jié)針對不同的節(jié)日、項(xiàng)目的階段需求組織各式各樣的主題性活動，例如啤酒節(jié)、潑水節(jié)、圣誕party等，活動特色是參與感強(qiáng)、層面廣，對增強(qiáng)現(xiàn)場人流有很好的幫助。 展覽通過提供場地，招引客商展示和銷售商品，以及進(jìn)行貿(mào)易活動的特殊廣告形式。 論壇廣泛邀請政府官員、業(yè)內(nèi)精英、社會學(xué)者專家甚至群眾參加，以集中討論某個話題、解決問題為主要目的的活動，活動特色就是規(guī)?？纱罂尚。仨氂行栌懻摵徒鉀Q的集中主題，活動好處是有社會權(quán)威性。 網(wǎng)絡(luò)廣告利用通訊線路將若干臺電腦有序的聯(lián)結(jié)在一起成為一個可以制造、加工、傳遞、處理信息，實(shí)現(xiàn)共享信息資源的信息系統(tǒng)。禮品廣告是企事業(yè)單位在經(jīng)營或商務(wù)活動中為了提高或擴(kuò)大其知名度， 提高產(chǎn)品的市場占有率(份額)，獲取更高銷售業(yè)績和利潤而特別采購的。移動廣告電信運(yùn)營商或者內(nèi)容提供商或者非運(yùn)營商機(jī)構(gòu)以及個人提供經(jīng)過接收者許可的文字、表格、圖片或者語音的電話或者信息用來推銷商品或服務(wù)，但事先經(jīng)過接收人邀請雙方已經(jīng)建立商業(yè)關(guān)系除外。廣告**通常指電臺或電視廣告中較長的專題廣告。 手機(jī)短消息通過手機(jī)功能發(fā)布信息或交流的傳播媒體。DM：電臺廣告 第二、廣告及廣告活動報紙廣告以平面紙張作為載體（媒介），以視覺形式來傳遞產(chǎn)品或勞務(wù)信息的廣告。 除此之外，兩者對商圈范圍的界定、競合店的選出、進(jìn)駐成熟商圈的條件等等也有很大不同。這并不是開發(fā)商情愿這樣做，而是激烈的市場競爭要求從選址階段就要開始考慮5年后的業(yè)態(tài)調(diào)整，以適應(yīng)環(huán)境的變化。高層次的商圈可以吸引高端商業(yè)的進(jìn)入，同時帶來物業(yè)的升值。商圈性質(zhì)的變化意味著店鋪不是因顧客減少而遭淘汰，就是在開發(fā)商的業(yè)態(tài)調(diào)整中遭淘汰。 零售商希望未來商圈的同質(zhì)化擴(kuò)大，不希望商圈的性質(zhì)發(fā)生變化。 地產(chǎn)商利用這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是以駐場所有店鋪的整體收益最大化為目標(biāo)，確定招商的業(yè)種、業(yè)態(tài)及規(guī)劃建設(shè)規(guī)模。特別是經(jīng)營管理模式已經(jīng)定型的大型連鎖業(yè)，讓它去改變經(jīng)營管理模式去適應(yīng)商圈及立地條件非常困難，所以，店鋪的商圈及立地條件就成了店鋪是否盈利的決定性因素。 無論是零售商還是地產(chǎn)商，選址中都要對反映商圈及立地條件狀況的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計，但這些數(shù)據(jù)使用目的不同。橫向分類的目的是根據(jù)不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的店鋪在城市空間中的分布規(guī)律，選取與場所相適宜的業(yè)種、業(yè)態(tài)，依據(jù)消費(fèi)者的空間性購物行為來判斷這里能來多少顧客。 地產(chǎn)商面對的是各類不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的店鋪所包含的綜合性顧客群體，所以，地產(chǎn)商是依據(jù)現(xiàn)有的各種業(yè)種、業(yè)態(tài)所服務(wù)的顧客特征對整個商圈內(nèi)的顧客進(jìn)行橫向分類。詳細(xì)分類的目的是為了調(diào)整商品構(gòu)成，從而滿足不同客層的不同需求。所以，零售商對顧客進(jìn)行分類時，是依據(jù)店鋪經(jīng)營的商品品種，對這類消費(fèi)群體進(jìn)行詳細(xì)分類。 顧客不僅是零售商獲取收益的直接保障，同時，地產(chǎn)商也要依據(jù)場所能給零售商帶來多少顧客、帶來什么樣的顧客來收取店鋪?zhàn)饨?。地產(chǎn)商以商圈及立地條件為視點(diǎn)，判斷場所具有多大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價值。 以什么為標(biāo)準(zhǔn)評價商業(yè)經(jīng)營場所的價值？零售商是以自己的店鋪為標(biāo)準(zhǔn)，地產(chǎn)商是以商圈及立地條件為標(biāo)準(zhǔn)。 對于地產(chǎn)商提供場地，零售商在此販賣商品，這樣一塊共同使用的場所，了解兩者對這一場所的不同價值評判，不僅直接關(guān)系兩者各自的收益，也是兩者在同一商業(yè)價值鏈上達(dá)到協(xié)調(diào)一致的關(guān)鍵。但是，隨著商業(yè)用地的不斷增多，加之失敗的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所導(dǎo)致的店鋪空置問題日益嚴(yán)重，對商業(yè)用地進(jìn)行價值評判的重要性已經(jīng)引起業(yè)界的高度重視。相對于地產(chǎn)商如何選址，人們大多議論的是零售商如何選址的話題。綜觀國外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。擁有不到 2000 個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。十五、什么叫專業(yè)市場？專門經(jīng)營某種特定商品的大的建筑物。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。十三、什么叫提袋率？人流量是怎樣測算出來的？提袋率(每100位顧客中購物的比例) 人流量是在計劃開店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過的人流，測算單位時間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。根據(jù)來店顧客的比率，商圈又可以進(jìn)一步劃分為主要商業(yè)圈、次要商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。十二、什么叫商圈？怎樣劃分商圈？守住了這個原則，其他一切都有回旋的余地?！　≈髁Φ甑挠绊懥蛦误w租金回報，就像翹翹板的兩頭，似乎永遠(yuǎn)都是一對不可調(diào)和的矛盾。同時，在招商過程中，定期舉行招商協(xié)調(diào)會，主力店的招商進(jìn)度、品牌結(jié)構(gòu)和商品結(jié)構(gòu)要告訴商場業(yè)主，互相知會進(jìn)展。所以，需要特別注意業(yè)態(tài)聯(lián)動和品牌互動。我們常常看見這樣的情景：沃爾瑪、家樂福等熙熙攘攘，而同一商場其他樓層的店鋪門可羅雀?！　∪f象城在主力店招商時，把商品結(jié)構(gòu)的互補(bǔ)性看得非常重要。　　業(yè)種互補(bǔ)是底線　　所有的退讓都必須有底線。很多開發(fā)商害怕招不到主力店，在設(shè)計定位、定向招商時，針對性過強(qiáng)，幾乎是量身定制，把所有的賭注壓在一家租戶上，使自己陷入極端被動的局面。而商場本身的定位也會縮減一部分主力店候選名單?！　≡诰唧w操作中，主力店的選擇往往并沒有想象中廣泛。不少開發(fā)商為吸引主力店，還會開出長達(dá)一兩年的免租期條件?！　≈髁Φ曜赓U條件方面，如租金、面積和時間，開發(fā)商往往并不處于強(qiáng)勢地位。如果必須將優(yōu)勢位置出讓給主力店，商場則必須在整體上形成呼應(yīng)，讓消費(fèi)者從一個主力店到另一個主力店時，盡可能多經(jīng)過其他租戶?！　≈髁Φ曜詈貌灰紦?jù)商城的優(yōu)勢位置，比如商場的主入口。如百貨公司作為主力店，它可以承受比較多的樓層數(shù)量，最理想的樓層數(shù)是四至五層，八層則是極限?！　〈送?，位置的選擇也非常重要。當(dāng)然，這個比例是所有主力店、次主力店加起來的面積之和的占比。然而，一些商場把50%以上的面積租給了一個主力店，這要承擔(dān)很大的風(fēng)險：租金回報不會很理想，后續(xù)調(diào)整的難度也會非常大?！　≡诖_定項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)構(gòu)成后，主力店的面積和位置就得提上日程。單純強(qiáng)化購物的比例往往會適得其反，對消費(fèi)者的黏著性危害很大，所以必須平衡購物與娛樂休閑的比例。大型商業(yè)在定位時容易存在急于拔高