【正文】 另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數會有一個較大的跳躍。　　根據項目位置價格調整系數和項目樓層價格調整系數，利用公式類比量化法的樓宇均價（1+項目位置價格調整系數)（1+項目樓層價格調整系數)得出各棟樓各層的均價，筆者將此價格稱之為樓層均價?！　№椖克絻r格調整系數　　(1)項目區(qū)位價格調整系數　　區(qū)位價格調整系數指的是那種靠近電梯、過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠離電梯、過道的單元所形成的價格調整系數，一般此價格調整系數上下不要超過1%?！　?2)戶型價格調整系數　　戶型價格調整系數是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風如何，是否有暗房，是否有恰當的面積配合比等方面來進行價格調整的系數。其價格調整系數一般不要超過3%?！　?3)單元朝向價格調整系數　　單元朝向價格調整系數是指根據單元的朝向、采光、平面布局、消費習慣等而進行的價格調整系數。朝向通常是指 窗體頂端窗體底端客廳的朝向，根據朝向的不同，其價格調整系數見下表：?！卧騼r格調整系數表 　　(4)景觀價格調整系數　　景觀對于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對沒有景觀的單元而言，價格要高出許多。故景觀價格調整系數就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價格調整系數。其價格調整系數一般不要超過15%，對多面景觀也最多不要超過20%。　　綜合項目的區(qū)位價格調整系數、戶型價格調整系數、單元朝向價格調整系數、景觀價格調整系數得出項目水平價格調整系數。　　然后用每棟樓的各層樓的樓層均價（1+項目水平價格調整系數)，即得各單元的初步價格?！「鲉卧獌r格的微調　　上述各單元的初步價格相應各單元的面積之和得出整個項目的總價，用總價除以總面積所得的調整后均價與我們前面通過類比量化定價法所得出的均價有一定的出入。可以用以下方法進行微調。　　當調整后的均價大于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價除以系數k，其中系數k＝調整后均價/類比量化定價法得出的均價。二是將那些條件差的單元價格再次調低，使最終得出的調整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符?！　‘斦{整后的均價小于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價乘以系數k，其中系數k＝調整后均價/類比量化定價法得出的均價。二是將那些條件好的單元價格再次調高，使最終得出的調整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符。 九、投資客心理分析投資商鋪的主要有三類人：一類屬于商鋪經營者。隨著人們生活水平的提高，一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝等精品店和休閑行業(yè)的人越來越多，這批人是最早關注商鋪的人；第二類是商鋪炒家。像投資住宅一樣，北京也有一批瞄準商鋪投資的炒家，哪兒的商鋪要開始銷售了，這批人消息最靈通；第三類是外地人。由于較早地接受商鋪投資的觀念，近年由于股票風險太大，銀行利率的一降再降，房產投資便無疑成為投資者關注的焦點。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購物中心、專業(yè)市場等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現，開發(fā)商與投資者共同把這個市場推向了高潮?！肮芾硇蜕啼仭钡某霈F，對廣大的購房投資者有利有弊： 利益方面：，對于投資者來說，可得到極大的便利。 ，經營管理公司具備對物業(yè)進行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項利益。 。一般管理型商鋪委托經營合同簽訂時，都附有若干期限的固定回報條款，即在市場啟動初期的若干年限內，由營運管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報，租賃期限相對穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經營風險。 、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實現商業(yè)物業(yè)的整體競爭力，促進物業(yè)與租金的長期增值。 投資者的風險主要在于： ，各個商鋪能否增值與口岸關系不大，主要依賴于商場整體經營的成功。在委托經營合同長達10—20年運營期內，一旦商場經營失敗，商業(yè)管理公司無力承擔租金回報，會導致業(yè)主租金顆粒無收。 ，投資者取得對商鋪的處置權，會產生種種難以預測的后果?；蛟S部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報，要求自行出租或者自營，這是合理且合法的要求，這將逐漸破壞原有的經營規(guī)劃和布局，甚至對整體的經營產生負面的影響，風險在此時將漸漸暴露。十、商鋪的推廣銷售策略技巧有哪些主要有：（1）一次性付款：通常都有折扣。（2）分期付款：分為免息分期和低息分期（3）銀行按皆：又稱購房抵押貸款，是購房者以所購房屋2之產權作抵押，由銀行先支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向要銀行分期支付本息，銀行按揭的成數通常由三成到九成不等。（4）返租，購房者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商，租價和租期由雙方協(xié)定。（5）升值銷售，發(fā)展商向客戶承諾，若干年后該物業(yè)將升多少，如屆時達不到這一幅度，則發(fā)展商將按當初承諾價收回。（6）回報銷售，投資者只須支付部分房款（一般是30％），但暫不使用，一定期限后，（一般是7—10年）此房產歸客戶所有，等于是發(fā)展商用70％的方塊回購商鋪前十年的使用權，前十年的租金也歸發(fā)展商所有，該種方法利于統(tǒng)一經營，但不利于快速回收房款。十一、商業(yè)地產廣告的訴求特點A、推廣要從商業(yè)地產的終級目的出發(fā)，為招商、銷售、運營服務。商業(yè)地產總的目標是招商、銷售及商業(yè)運營三個方面的成功。招商吸引到具有強大品牌效力的主力店，并確保商家入駐率達到85%左右；商鋪銷售任務一年的完成率最低應達到30%—50%，兩年內基本銷售完成；商業(yè)運營也就通過宣傳、推廣活動間接或直接帶來人流、產生利潤，并實現利潤的最大化。如何有效的推動招商、銷售、運營工作的進展，就是評價宣傳推廣工作是否合理有效的鐵定標準。在項目的運作過程中，宣傳推廣應根據項目實際進展狀況劃分階段。并且使每個階段的目的、投入、策略明確，保證推廣的順暢和各階段間的延續(xù)性。這樣可以避免盲目的為了宣傳而宣傳的事情發(fā)生，并可以有效的控制推廣、宣傳中所產生的費用，合理的分配預算費用。通俗的講，就是好鋼花在刀刃上，該花的決不手軟，不該花的，一分不動。B、宣傳推廣中，應該明確推廣目的及審核標準。實用而非美觀，是商業(yè)地產的推廣思路。當然，在實用的前提下，提升更多附加屬性是最佳的，但是，許多時候，宣傳推廣中的廣告推廣過于注重美觀、活動策劃過于偏重表面的熱鬧，淹沒掉了本應張揚的主題、迷失了預定的目標。作為推廣中面對目標群體的產物，追求廣告畫面的個性、漂亮，追求活動的轟動效應是沒有錯的，但是必須確定一個前提，即在構思、制作時，要將策劃案與廣告稿看為一種能產生收益的投資行為，并能得到數量化的預期收益指標。不能產生經濟、社會的收益，那么廣告就可以判斷為無效廣告。 C、宣傳推廣中，也要作營銷者，而非生硬的推銷者。簡單的說，要知道目標群體到底需要什么，而非我要告訴你什么，更不能憑空猜測。例如現階段目標需要知道的是投資政策，但是卻臆斷或者按照某個策劃公司一年前撰寫的策劃方案發(fā)布內容為投資回報分析的廣告，這屬于與目標群體的溝通不暢，3次之后，目標群體的注意力將會轉移，對項目的正常進展造成不利的因素。宣傳推廣部門在進行一項推廣、宣傳工作之前，一定要先調查市場，摸清目標群體的需要，然后對癥下藥。所以，宣傳推廣部門的工作不僅僅是發(fā)布廣告、策劃活動，也應是一個市場的研究員和熟知目標群體心理的專家。 D、公關多一些還是廣告多一些？公關與平面廣告在商業(yè)地產的推廣宣傳中孰重孰輕？這曾是業(yè)內人士爭論的焦點之一。就筆者看來，公關與平面廣告在商業(yè)項目推廣中的作用是一樣的，只是根據不同階段和傳達不同信息所選擇的手段。平面廣告是通過創(chuàng)意的新穎和訴求點的針對性傳播信息；公關則通過新聞、事件的策劃和推廣傳遞企業(yè)的信息。作為企業(yè)宣傳推廣的有效工具，是相輔相成的。但是從影響效果來說，公關的千人成本更低、造成的口碑和影響力更高一些，此外，它的時效性也比平面廣告更長。 E、勾繪前景，而非強調實用、優(yōu)惠。住宅的推廣格言是：地段、地段、再地段，不行再加上降價（優(yōu)惠）；商業(yè)地產不光強調地理上的優(yōu)勢，還需要強調其商業(yè)上的前景。例如，國內多數SHOPPING MALL并不處于傳統(tǒng)的商圈內，說服商家入駐就靠開發(fā)商對前景的規(guī)劃。雖然商家大多以利益為上，但是真正有實力的商家會看重長期利益。企業(yè)一方面要用市場的實績來證明自己的優(yōu)秀，另一方面企業(yè)要不斷描述自己的美好前景給目標群體，目標客戶認可了公司的理念、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經營思路，即使暫時有各方面的顧慮，也終將成為開發(fā)商的堅定擁護者，與項目站在一起，共同提升項目的品牌。相反，如果一味的強調優(yōu)惠，被人認為有某些陰暗面是對項目非常不利的。而且，商家不會為一些優(yōu)惠去冒更大的風險。 F、自抬身價，知名度與美譽度并進，張顯品牌魅力。有一些商業(yè)地產為了達到迅速招商、銷售的目的，頻頻參加一些展覽會，把自己混跡于普通住宅、商場項目中，這樣，短期內可能會招攬一些商家，但是也失去了在大眾心中商業(yè)地產品牌的魅力，使大眾對項目的認識等同于商場，失去好奇感，對以后的商鋪銷售工作及開業(yè)運營造成不利的因素。在商業(yè)地產中，宣傳推廣要始終堅持知名度與美譽度并進，張顯品牌魅力。只有知名度，才能吸引目標；只有美譽度，才能提升項目的前景空間，吸引更多的商家入駐；有了自身品牌和諸多商家的品牌，并成為一個有機的品牌集中營，后期的銷售、商業(yè)運營才能成功。所以，在商業(yè)地產的推廣宣傳中，知名度、美譽度、品牌魅力三者應緊密結合，絕不能顧此失彼，G、挖掘自身，樹立他人較難模仿的優(yōu)勢。在宣傳推廣中，許多成功的操作模式和項目的自身模式，往往容易被競爭者模仿、抄襲。所以宣傳推廣一定要建立他人較難模仿的優(yōu)勢。難模仿意味著競爭的減少。想在當今激烈競爭的市場中站住腳,推廣工作在剛起步時就應該建立自己的、他人難以模仿的優(yōu)勢，也許項目自身的有些優(yōu)勢別人的確難以模仿，但不證明無法模仿，所以我們一定要鞏固自身已有的優(yōu)勢，同時必須大力挖掘項目在推廣中新的優(yōu)勢和宣傳中的自有模式。十二、商場細節(jié)方面根據營業(yè)執(zhí)照上的法定代表人來確定承租人是否構成違約：法定代表人如果有承租人，則不構成違約，否則構成違約（不論他們是要結婚還是其他）；承租人的裝修費用由其自己承擔，你也不承擔違約責任：不違法的雙方協(xié)議及相關條款是合法有效的，承租人在投入資金進行房屋裝修前，必須征得出租人的同意，否則在返還房屋時應該恢復房屋原狀，費用由承租人自己負擔；政府開發(fā)行為對合同構成不可抗力，出租人對此免責，即：不承擔違約責任。 不論其合伙協(xié)議是否真實，都不能作為承租人免責的理由，因為營業(yè)執(zhí)照是公文書，其證據效力大于協(xié)議（私文書）。也就是承租人不能證明他是現在的經營者，結果：他轉租了！第五、物業(yè)一、商場的物業(yè)管理內容是哪些？收費構成怎樣？ 商場的物業(yè)管理內容包括：（1） 維護管理：清潔維護管理、機電維護、環(huán)境衛(wèi)生維護、咨詢系統(tǒng)維護（2） 安全管理：保安勤務管理、中控室管理、消防安全管理、一般安全管理、危機處理、緊急事故處理、風險保險、（3） 市場營銷：廣告營銷、市場企劃、租戶服務、內部裝修、公共關系（4） 業(yè)務管理：商家管理、招商工作、商家和約、商家關系（5） 人事管理：人員培訓、組織設置、人力配置、薪酬制度、人員績效考核、勞資關系（6） 一般管理：財務會計管理、財務出納管理、收銀管理、資產管理、財務管理，資金計劃調度等、行政管理、 貨物運輸裝卸管理、后勤管理、法律事務等（7） 停車管理：交通規(guī)劃、指揮調度、收費管理、交通安全管理等 收費構成： （1）對眾多品牌商家收取商鋪租金 （2）對商場內外廣告宣傳費用的收取 （3）自營部分的經營利潤所得 （4）對停車場出租費用的收取 （5）對品牌商家進行公關促銷活動收取場地租賃費用44 /