【正文】 （4）對(duì)停車場(chǎng)出租費(fèi)用的收取 （2）對(duì)商場(chǎng)內(nèi)外廣告宣傳費(fèi)用的收取（2） 安全管理：保安勤務(wù)管理、中控室管理、消防安全管理、一般安全管理、危機(jī)處理、緊急事故處理、風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)、（3） 市場(chǎng)營(yíng)銷：廣告營(yíng)銷、市場(chǎng)企劃、租戶服務(wù)、內(nèi)部裝修、公共關(guān)系（4） 業(yè)務(wù)管理：商家管理、招商工作、商家和約、商家關(guān)系（5） 人事管理：人員培訓(xùn)、組織設(shè)置、人力配置、薪酬制度、人員績(jī)效考核、勞資關(guān)系（6） 一般管理：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理、財(cái)務(wù)出納管理、收銀管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)管理，資金計(jì)劃調(diào)度等、行政管理、 貨物運(yùn)輸裝卸管理、后勤管理、法律事務(wù)等（7） 停車管理：交通規(guī)劃、指揮調(diào)度、收費(fèi)管理、交通安全管理等 收費(fèi)構(gòu)成：也就是承租人不能證明他是現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)者，結(jié)果：他轉(zhuǎn)租了！第五、物業(yè)一、商場(chǎng)的物業(yè)管理內(nèi)容是哪些？收費(fèi)構(gòu)成怎樣？ 商場(chǎng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括：十二、商場(chǎng)細(xì)節(jié)方面根據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的法定代表人來(lái)確定承租人是否構(gòu)成違約：法定代表人如果有承租人，則不構(gòu)成違約，否則構(gòu)成違約（不論他們是要結(jié)婚還是其他）；承租人的裝修費(fèi)用由其自己承擔(dān)，你也不承擔(dān)違約責(zé)任：不違法的雙方協(xié)議及相關(guān)條款是合法有效的，承租人在投入資金進(jìn)行房屋裝修前，必須征得出租人的同意，否則在返還房屋時(shí)應(yīng)該恢復(fù)房屋原狀，費(fèi)用由承租人自己負(fù)擔(dān)；政府開(kāi)發(fā)行為對(duì)合同構(gòu)成不可抗力，出租人對(duì)此免責(zé)，即：不承擔(dān)違約責(zé)任。難模仿意味著競(jìng)爭(zhēng)的減少。在宣傳推廣中，許多成功的操作模式和項(xiàng)目的自身模式，往往容易被競(jìng)爭(zhēng)者模仿、抄襲。只有知名度，才能吸引目標(biāo)；只有美譽(yù)度，才能提升項(xiàng)目的前景空間，吸引更多的商家入駐；有了自身品牌和諸多商家的品牌，并成為一個(gè)有機(jī)的品牌集中營(yíng)，后期的銷售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)才能成功。有一些商業(yè)地產(chǎn)為了達(dá)到迅速招商、銷售的目的，頻頻參加一些展覽會(huì)，把自己混跡于普通住宅、商場(chǎng)項(xiàng)目中，這樣，短期內(nèi)可能會(huì)招攬一些商家，但是也失去了在大眾心中商業(yè)地產(chǎn)品牌的魅力，使大眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)等同于商場(chǎng)，失去好奇感，對(duì)以后的商鋪銷售工作及開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)造成不利的因素。而且，商家不會(huì)為一些優(yōu)惠去冒更大的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)一方面要用市場(chǎng)的實(shí)績(jī)來(lái)證明自己的優(yōu)秀，另一方面企業(yè)要不斷描述自己的美好前景給目標(biāo)群體，目標(biāo)客戶認(rèn)可了公司的理念、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)思路，即使暫時(shí)有各方面的顧慮，也終將成為開(kāi)發(fā)商的堅(jiān)定擁護(hù)者，與項(xiàng)目站在一起，共同提升項(xiàng)目的品牌。例如，國(guó)內(nèi)多數(shù)SHOPPING MALL并不處于傳統(tǒng)的商圈內(nèi)，說(shuō)服商家入駐就靠開(kāi)發(fā)商對(duì)前景的規(guī)劃。 E、勾繪前景，而非強(qiáng)調(diào)實(shí)用、優(yōu)惠。作為企業(yè)宣傳推廣的有效工具，是相輔相成的。就筆者看來(lái)，公關(guān)與平面廣告在商業(yè)項(xiàng)目推廣中的作用是一樣的，只是根據(jù)不同階段和傳達(dá)不同信息所選擇的手段。所以，宣傳推廣部門的工作不僅僅是發(fā)布廣告、策劃活動(dòng)，也應(yīng)是一個(gè)市場(chǎng)的研究員和熟知目標(biāo)群體心理的專家。例如現(xiàn)階段目標(biāo)需要知道的是投資政策，但是卻臆斷或者按照某個(gè)策劃公司一年前撰寫的策劃方案發(fā)布內(nèi)容為投資回報(bào)分析的廣告，這屬于與目標(biāo)群體的溝通不暢，3次之后，目標(biāo)群體的注意力將會(huì)轉(zhuǎn)移，對(duì)項(xiàng)目的正常進(jìn)展造成不利的因素。 C、宣傳推廣中，也要作營(yíng)銷者，而非生硬的推銷者。作為推廣中面對(duì)目標(biāo)群體的產(chǎn)物，追求廣告畫面的個(gè)性、漂亮，追求活動(dòng)的轟動(dòng)效應(yīng)是沒(méi)有錯(cuò)的，但是必須確定一個(gè)前提，即在構(gòu)思、制作時(shí)，要將策劃案與廣告稿看為一種能產(chǎn)生收益的投資行為，并能得到數(shù)量化的預(yù)期收益指標(biāo)。實(shí)用而非美觀，是商業(yè)地產(chǎn)的推廣思路。通俗的講，就是好鋼花在刀刃上，該花的決不手軟，不該花的，一分不動(dòng)。并且使每個(gè)階段的目的、投入、策略明確，保證推廣的順暢和各階段間的延續(xù)性。如何有效的推動(dòng)招商、銷售、運(yùn)營(yíng)工作的進(jìn)展，就是評(píng)價(jià)宣傳推廣工作是否合理有效的鐵定標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)地產(chǎn)總的目標(biāo)是招商、銷售及商業(yè)運(yùn)營(yíng)三個(gè)方面的成功。（6）回報(bào)銷售，投資者只須支付部分房款（一般是30％），但暫不使用，一定期限后，（一般是7—10年）此房產(chǎn)歸客戶所有，等于是發(fā)展商用70％的方塊回購(gòu)商鋪前十年的使用權(quán)，前十年的租金也歸發(fā)展商所有，該種方法利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，但不利于快速回收房款。（4）返租，購(gòu)房者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商，租價(jià)和租期由雙方協(xié)定。十、商鋪的推廣銷售策略技巧有哪些主要有：（1）一次性付款：通常都有折扣。 ，投資者取得對(duì)商鋪的處置權(quán)，會(huì)產(chǎn)生種種難以預(yù)測(cè)的后果。 投資者的風(fēng)險(xiǎn)主要在于： ，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。一般管理型商鋪委托經(jīng)營(yíng)合同簽訂時(shí)，都附有若干期限的固定回報(bào)條款，即在市場(chǎng)啟動(dòng)初期的若干年限內(nèi)，由營(yíng)運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報(bào)，租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 ，經(jīng)營(yíng)管理公司具備對(duì)物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商與投資者共同把這個(gè)市場(chǎng)推向了高潮。像投資住宅一樣，北京也有一批瞄準(zhǔn)商鋪投資的炒家，哪兒的商鋪要開(kāi)始銷售了，這批人消息最靈通；第三類是外地人。 九、投資客心理分析投資商鋪的主要有三類人：一類屬于商鋪經(jīng)營(yíng)者?！　‘?dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。　　當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)大于通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。　各單元價(jià)格的微調(diào)　　上述各單元的初步價(jià)格相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)，用總價(jià)除以總面積所得的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過(guò)類比量化定價(jià)法所得出的均價(jià)有一定的出入。　　綜合項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)、戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)、景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)得出項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)。故景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指 窗體頂端窗體底端客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)下表：。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò)3%。　　項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　(1)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過(guò)道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠(yuǎn)離電梯、過(guò)道的單元所形成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，一般此價(jià)格調(diào)整系數(shù)上下不要超過(guò)1%?！　、谌绻辛順钦趽醣緲?，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)較大的跳躍。在我國(guó)，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，三、四層最貴；而對(duì)高層住宅，一般是越高越貴。 　　除了上述因素以外，影響商鋪價(jià)格的因素還有很多，比如當(dāng)前國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政治的穩(wěn)定性、稅收政策的變化等等，但有一點(diǎn)可以肯定的是，住宅價(jià)格不是決定商鋪價(jià)格的影響因素，以住宅價(jià)格來(lái)衡量商鋪價(jià)格的做法是沒(méi)有任何理論基礎(chǔ)支撐的。以呼和浩特為例，呼市現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)真正的公寓項(xiàng)目，惟一已經(jīng)面市銷售和租賃的3棟寫字樓中，50％是開(kāi)發(fā)商頂債銷售出去的。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等，即使投資房地產(chǎn)還可以考慮公寓、寫字樓，但是在中國(guó)的許多中小城市還沒(méi)有形成這樣的市場(chǎng)，有些城市甚至沒(méi)有股票市場(chǎng)，至于投資古玩、字畫也需要到北京來(lái)進(jìn)行交易，何況投資該類市場(chǎng)專業(yè)知識(shí)要求更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中資本流動(dòng)性的原理。一個(gè)城市在商鋪的需求和供應(yīng)相對(duì)平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購(gòu)買商鋪期望的內(nèi)部收益率，他通過(guò)調(diào)查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營(yíng)業(yè)凈收入和購(gòu)買商鋪價(jià)格比率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）是指將房地產(chǎn)投資未來(lái)現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用的貼現(xiàn)率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤(rùn)百分比。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預(yù)期問(wèn)題。所謂“一步三市”就是這個(gè)道理。如北京的雅寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西單、王府井、國(guó)貿(mào)，因?yàn)樵搮^(qū)域是中國(guó)對(duì)前蘇聯(lián)、東歐國(guó)家貿(mào)易的窗口；而中關(guān)村已經(jīng)形成的電子市場(chǎng)其市場(chǎng)覆蓋華北、東北等市場(chǎng)，所以，小商鋪才能賣出14萬(wàn)／ｍ2（套內(nèi)面積）的天價(jià)。 　　而流通力的發(fā)達(dá)程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，將直接影響當(dāng)?shù)厣啼佔(zhàn)饨鸷弯N售價(jià)格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣得快、價(jià)格高，就是因?yàn)楫?dāng)?shù)匾呀?jīng)形成的各種規(guī)模和市場(chǎng)，不僅影響到全國(guó)，而且輻射世界。如果流通力大于1，不僅可以彌補(bǔ)本地生產(chǎn)能力的不足，而且通過(guò)促進(jìn)內(nèi)外交流、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。在生產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。 城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度是影響城市總體商鋪價(jià)格的關(guān)鍵因素 中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)黃國(guó)雄教授有一個(gè)著名的論段：城市核心競(jìng)爭(zhēng)力主要表現(xiàn)為生產(chǎn)力與流通力的乘數(shù)。對(duì)中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有1－2個(gè)，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)與其他區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價(jià)格非常高；對(duì)大城市來(lái)說(shuō)，不僅有市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，相對(duì)于小城市而言，其租金的差異不是特別大。該方法最適用于針對(duì)具體項(xiàng)目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購(gòu)買商鋪的性價(jià)比是否合適。 　　城市的綜合租金水平是影響商鋪定價(jià)的直接因素 　　影響商鋪價(jià)格的定性指標(biāo)可能有很多，但是定量依據(jù)指標(biāo)只有一個(gè)，那就是周邊的租金水平。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對(duì)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性、管理、稅收、價(jià)值變化等許多因素有自己的考量標(biāo)準(zhǔn)。以柳州為例，當(dāng)?shù)氐乃白≌N售價(jià)格每平方米不到3000元，一般商品房?jī)r(jià)格每平方米2000元出頭，但商鋪的價(jià)格基本在每平方米3萬(wàn)元，有些甚至達(dá)到5萬(wàn)多元。七、商鋪定價(jià)要參照哪些因素？在北京，開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅底商定價(jià)的時(shí)候，主要參考住宅價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)，商鋪價(jià)格是住宅價(jià)格的兩倍。租賃代理保證金的金額不得低于60萬(wàn)元。五、什么叫投資回報(bào)率？怎樣計(jì)算？　　如何計(jì)算投資回報(bào)率　　一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：　　計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率＝月租金12個(gè)月首付款銀行存款利率貸款銀行貸款利率/售價(jià)　　計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)〈備注：無(wú)貸款情況〉六、什么叫委托代理租賃？房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。四、什么叫房地產(chǎn)信托？房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過(guò)戶、納稅等事項(xiàng)，有些還以投資者身份參與對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的,將業(yè)權(quán)商鋪通過(guò)發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。 所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪,即所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念,這是產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)詈诵摹⒆罨A(chǔ)的理念。每平方米的單位面積/每平方米的單位重量=每單位平方米的荷載第四、營(yíng)銷一、返租是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后（主要針對(duì)現(xiàn)鋪）發(fā)展商許諾在未來(lái)的三到五年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報(bào)（約為8%—12%），而在這期間商鋪的經(jīng)營(yíng)、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有，這種形式的實(shí)質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報(bào)買斷未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，以承擔(dān)未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理等不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)來(lái)做旺整個(gè)商場(chǎng)，給與投資者和承租戶以足夠的信心。 筑物本身所承受的重量，分為活荷載和死荷載： 活荷載指人，家具，陳設(shè)品等。或采用雙層墻隔聲二十九、貨梯的布局及數(shù)量配比 貨梯應(yīng)考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)而相應(yīng)配比。二十八、隔墻的處理辦法兩戶之間的墻和樓板要有良好的隔聲。注意城市環(huán)境保護(hù)，防止污染，保證城市安全二十五、設(shè)備房的設(shè)計(jì)布局