【正文】 方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設(shè)項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境等各方面效益。要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實。[6]本報告主要是對“匯嘉”建設(shè)項目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項目建設(shè)及實施進度、項目經(jīng)濟分析及項目風險控制管理編制項目可行性研究。溫家寶總理說：“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用?！笆晃濉逼陂g，為應對國際金融危機帶來的負面影響，中央及時制定了“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進一步飆升。“十二五”期間房地產(chǎn)業(yè)應從“保增長”轉(zhuǎn)向“保民生”，在控制、防范和釋放風險的前提下，進入一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期。在第五條“嚴格住房用地供應管理”中提到“各地要增加土地有效供應……今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量?！本C上所述可以看出，在中央打壓樓市過熱的當下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會遭受重大影響。國務院總理溫家寶27日在接受中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟發(fā)展速度是7%。從三大需求來看，消費有望繼續(xù)穩(wěn)定增長，考慮到價格上漲因素，消費品零售總額實際增速可能比2010年略有回落。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2010年112月，%，2010年112月，2010年12月末，%左右的增速。，廣漢市區(qū)人口在基本處于均勻增長。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對本項目非常有利。 2005年全市人口低速增長。[1]根據(jù)廣漢市住戶調(diào)查資料顯示：2008年111月城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)人居可支配收入11205元，同比增加13389元，%。[1]數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪—2010年廣漢市人均消費性支出趨勢。2008年，由于“”大地震原因，作為重災區(qū)，廣漢市的經(jīng)濟受到巨大的沖擊，各類經(jīng)濟指標都有所下降。根據(jù)2002—2010年消費額的發(fā)展趨勢可見，廣漢市市場發(fā)展?jié)摿艽?，市場需求能夠有效地支撐城市發(fā)展。廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值160億元，人均GDP已突破3萬元，超過全省平均水平，屬于四川中上等經(jīng)濟水平。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以旅游、醫(yī)藥、機械、等為主，相輔相成，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局合理，廣漢市堅決把工業(yè)作為全部工作的重中之重，民營和股份制機制占到全市經(jīng)濟重量的96%以上，銷售收入135億元，基礎(chǔ)設(shè)施完善，利率、通貨膨脹率僅為3%。 從圖中可以看出，廣漢市近幾年固定資產(chǎn)投資與當?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長的趨勢，這對該項目很有利。 [3]專業(yè)人士認為，二級城市由于土地成本較低、開發(fā)資金壓力小、項目增值空間大等優(yōu)勢條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級城市商業(yè)地產(chǎn)投資風暴的風向標。[3] 廣漢市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。依據(jù)市場發(fā)展的趨勢，短時間內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場供給是不能完全滿足需求。這一時期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時跟進，房地產(chǎn)價格將進一步上升，且上升速度較快，預計2011年城區(qū)住宅均價將突破3500元/ m2。但由于廣漢市外來人口的增加，解決居住性住房的需求將在一定程度上彌補投資性需求退出留下的空缺。，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預計到2012年下半年或2013年，市場供給將達到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時房地產(chǎn)價格將在高位運行。這里，S是指企業(yè)具有的優(yōu)勢，W是指企業(yè)具有的劣勢，O是指企業(yè)外部環(huán)境的機會，T是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅。交通便利，升值潛力巨大。（3）項目位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的新開發(fā)區(qū)，地處工業(yè)與住宅交匯區(qū)域，周邊無污染源。（5）本項目綠地率高達45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。（Weakness）（1）項目所處地地塊處于工業(yè)區(qū)，生活氛圍還沒形成。（3）離中心城區(qū)距離較遠，公交線路較少。（Opportunity）（1）項目周邊的各類項目動工，將會帶來更多人氣。（3）成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對廣漢經(jīng)濟的拉動。（5）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤以中小戶型為主流產(chǎn)品，可以有效利用大中型戶型這一市場真空。（2）項目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會造成部分目標客戶群的流失。（4）近一段時間土地價格上漲較快，加大了開發(fā)的成本和財務風險。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。（1）雒城一號住宅小區(qū) 雒城一號基本情況表開發(fā)商萬興集團地址廣漢市中山大道南三段物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積183516 m2總建筑面積約45萬平方米狀況在售均價3300 m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)（2）上美年華住宅小區(qū) 上美年華基本情況表開發(fā)商四川萬興置業(yè)有限公司地址廣漢市中山大道南四段與臺北路交界處物業(yè)形態(tài)西班牙式電梯花園洋房占地面積33300 m2總建筑面積約7萬m2狀況在售已售80%80%均價約2700元/ m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)（3）那維亞半島住宅小區(qū) 那維亞半島基本情況表開發(fā)商四川廣漢恒豐實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司地址廣漢市深圳路福州路交界處（馬牧河畔）物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積173316 m2總建筑面積約35萬平方米狀況三期在售均價約3300元/ m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)上述房產(chǎn)銷售均價為3218元/㎡,%。本項目綠化率=45%，容積率=，以上樓盤信息及廣漢市房地產(chǎn)市場走勢為參考，可以確定匯嘉住宅社區(qū)的均價為3200元/㎡。而廣漢市在“”地震中屬于重災區(qū)，在地震后人們對于住宅的質(zhì)量要求有明顯的上升。故本項目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。市場調(diào)查顯示，目前廣漢市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時，不僅要滿足當前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當?shù)某靶?。由于項目開發(fā)量較大，建議分兩期開發(fā)。計劃分兩期高層住宅。本項目第一期預計在2011年年中開始銷售，第二期預計在2012年下半年開始銷售。且考慮到未來經(jīng)濟的變化趨勢，該定價一定程度上不會被市場所影響，對于消費者來說很有吸引力?？紤]到大多數(shù)青年追求高品質(zhì)的居住質(zhì)量，對多層住宅的需求較大，對購買價格承受能力有限，對價格敏感度高，追求好的性能價格比，因此本項目方案確定為：高層(14層)中高檔住宅社區(qū)，機動車全部進入地下車庫。每層四種戶型，代號依次為A、B、C、D。戶型圖詳見附錄。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項目具有絕對優(yōu)勢。分兩期開發(fā)的12幢多層住宅住宅被綠地環(huán)繞，給人舒適、靜謐的感覺。小區(qū)平面布置圖詳見附錄。+360=。，還銀行本息4360萬元。開發(fā)前期的準備工作包括擬前期規(guī)劃設(shè)計、勘測放樣、項目各項相關(guān)手續(xù)辦理、項目招投標等，到三年后的2014年5月底項目銷售基本完畢，具體安排如下：前期工作：